גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מה מבטיח לנו ליווי בנקאי של הפרויקט?

לליווי בנקאי בפרויקטי תמ"א 38 יתרונות רבים בדמות מנגנוני הגנה על הדייר ■ אולם בכל מקרה אין לחשוב כי מדובר בתעודת ביטוח לפרויקט

ליווי בנקאי/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ליווי בנקאי/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

עם ליווי או בלי ליווי? הנושא המימוני הוא חלק בלתי נפרד מפרויקט נדל"ן, לבטח כאשר מדובר בפרויקט מורכב של התחדשות עירונית. לכן על הצדדים, היזם והדיירים, להכריע האם לצרף אליו גם את הבנק. כיום, ככל שהמודעות לתחום גוברת, עולה הדרישה בקרב הדיירים לפרויקטים עם ליווי. אבל עדיין, האם האחרונים יודעים באמת מה, למעשה, מבטיח להם הליווי הבנקאי? בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד עורכי הדין שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ננסה להבין לעומק מה מעניק הליווי הבנקאי והאם בכל מקרה כדאי לדיירים לדרוש מהיזם לצרף את הבנק לפרויקט.

"פרויקטים של תמ"א 38 מתחלקים לפרויקטים של הריסה ובנייה ולפרויקטים של חיזוק מבנים", אומר עו"ד יושע, "באשר לאחרונים, הדייר נותר בדירתו, לכן במסגרת הפרויקט בעלי הדירות לא מקבלים ערבויות חוק מכר בשווי דירותיהם, כי אם ערבות ביצוע, אשר שווייה תלוי בהסכמות שבין הצדדים במסגרת ניהול המו"מ. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובנייה, הבנק מקבל משכנתא מדרגה ראשונה על כל המגרש כולל זכויות הדיירים, ולכן לכאורה הדיירים נותרים ללא זכויות בקרקע, במידה וממומשת המשכנתא. מכאן שערבות חוק המכר הניתנת כנגד המשכנתא, אמורה לכסות את מלוא התמורה לה זכאים הדיירים במסגרת העסקה".

- האם שעבוד הפרויקט לבנק במסגרת ליווי בנקאי אינו פוגע בדיירים?

"אמנם ליווי בנקאי מחייב את הדיירים להעמיד את זכויותיהם בקרקע כבטוחה, אך יחד עם זאת יש בליווי הבנקאי יתרונות רבים מבחינת מנגנוני ההגנה עליהם. כך, למשל, הבנק בודק את היזם, מוודא שמדובר בלווה ראוי ובכך מעניק סוג של תעודת הכשר נוספת. יש לזכור כי בדיקת הבנק נעשית בסמוך לקבלת היתר בנייה שניתן לרוב כשנתיים בממוצע לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים, כך שאם חל שינוי לרעה במצבו של היזם במהלך אותה תקופה, הבנק מתריע על כך. בנוסף לבדיקת היזם, הבנק גם בוחן את רווחיות הפרויקט וזאת על ידי שמאי מטעמו ואף מאלץ את היזם להביא מהבית סכום של כ-30% מעלויות הפרויקט כהון עצמי, על מנת לוודא שהוא גם 'נרטב'. עצם בידודו של הפרויקט בליווי בנקאי סגור, מבטיח לדייר כי אינו חשוף לפרויקטים אחרים של אותו יזם, כך שאם ייקלע בהם לקשיים, הדבר לא ישפיע באופן ישיר על הפרויקט הספציפי".

- אחת הטענות של היזמים היא שעלויות הליווי בסופו של דבר גוזלות מתמורות הדיירים?

"בפרויקטים של הריסה ובנייה שהם לרוב גדולים יחסית ובהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, עלות הליווי היא שולית באופן יחסי ולכן היזם יעדיף ללכת בדרך זו. בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בהם היקפי הפרויקט נמוכים יותר, עמלות המינימום שגובה הבנק על פתיחת תיק הליווי מהוות חלק משמעותי יחסית מסך הוצאות הפרויקט, לכן ישנם מקרים בהם כדאי ליזם לחשוב על האלטרנטיבות. במקרים שכאלו ניתן לבחון יציאה לפרויקט ללא ליווי, וזאת אך ורק אם עו"ד הדיירים יודע להגן היטב על לקוחותיו - למשל לדרוש ערבות ביצוע אוטונומית שניתנת למימוש מיידי וכן לדרוש שליטה מסוימת בחשבון הפרויקט. במקביל, יש להגדיר מראש מהו קצב המכירות המותר בפרויקט ולא לאפשר מכירה מוקדמת של כלל הדירות על מנת שהיזם לא יקבל הכנסותיו מראש, ובכך להבטיח את מחויבותו לסיום הפרויקט".

- מה קורה בפרויקט לא מלווה שנתקע?

"בפרויקט ללא ליווי בנקאי פועלים לפי הוראות ההסכם המגדיר מהי הפרה יסודית אשר בגינה ניתן לבטל את ההסכם ולחפש יזם חדש שייכנס בנעליו של היזם המקורי. היזם החדש, בתמורה להשלמת הפרויקט, יזכה לתקבולים בגין הדירות שטרם נמכרו וכן לתשלומים שנותרו עבור הדירות שנמכרו".

- מה באשר פרויקט עם ליווי הנקלע לקשיים?

"בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק מבנים כשיש ליווי והפרויקט נתקע, הזכויות לבניית הדירות החדשות משועבדות לטובת הבנק המלווה ולכן הדייר אינו יכול להביא יזם חדש, שהרי הבנק הוא זה שיכול לממש הזכויות ולא הדיירים עצמם. בפועל, האינטרס של הבנק הוא לסיים את הפרויקט, כך שלכאורה עליו לחפש יזם אלטרנטיבי. אבל צריך להבין שאין לבנק כל התחייבות פורמאלית שכזו כלפי הדיירים. למעשה, במסגרת היחסים המשפטיים בין הבנק לדיירים - הבנק אינו מבטיח לסיים את הפרויקט ויש לו את הזכות לקבל כל החלטה. לעיתים ההחלטה היא לנסות ולסיים את הפרויקט בכל זאת עם היזם המקורי שכן החלפתו דורשת הליכים משפטיים מהם הבנק ינסה להימנע, לפחות בשלב הראשוני. לכן חשוב מאוד שלדיירים יהיה 'נשק' משלהם על מנת לגרום לבנק לפעול - ועיקר הכוונה היא לערבות אוטונומית שניתן להפעילה באופן אוטומטי בעת הפרה מהותית מצד היזם.

"בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, לעומת זאת, ישנה ערבות חוק מכר, אשר במסגרתה הבנק התחייב כי במידה ותהיה מניעה ממסירת הדירה החדשה, הוא יעביר לדייר את סכום הערבות, וזאת לפי שיקול דעתו של הבנק. יחד עם זאת, מאחר ומדובר על פרויקטים יחסית גדולים, גובה האשראי של הבנק כלפי הדיירים וכלפי רוכשי הדירות החדשות עומד על עשרות מיליוני שקלים ולכן סביר להניח כי הוא ינסה לסיים את הפרויקט.

"במקרים בהם מחיר הדירה עולה במהלך תקופת הפרויקט, קיים לכאורה לבנק אינטרס כלכלי לשלם את סכומי הערבויות ולמכור את הדירות לרוכשים חדשים במחיר גבוה יותר. אך בפועל הבנק אינו יזם נדל"ן וברור לו שהנושא גם לא יעמוד במבחן המשפטי וההד התקשורתי יהיה שלילי ולכן ימנע מכך, ויעדיף לסיים את הדירות ולמוסרן לדיירים ולרוכשים".

עו"ד יושע מסכם ואומר כי "מצד אחד, כדאי מאוד לגשת לפרויקטים עם ליווי בנקאי כברירת מחדל, אך אין לחשוב כי ליווי בנקאי הוא סוג של קסם המעניק תעודת ביטוח לפרויקט. לכן על הדיירים להבין שבעצם זה שהפרויקט מלווה הוא אינו חף מסיכונים, ועליהם לדעת להגן על עצמם".

לאתר החברה

עוד כתבות

בנימין נתניהו במליאת הכנסת / צילום: דוברות הכנסת - עדינה ולמן

דעה: דרושה תוכנית צנע לאומית ורשת ביטחון תעסוקתית

חשוב שמדינת ישראל והמגזר העסקי יכינו את עצמם למשבר ארוך יחסית ויאמצו כבר כיום תוכניות צנע מהותיות שיבטיחו את תקומת המשק

דן אריאלי / צילום: איל יצהר, גלובס

דן אריאלי נגד הקורונה: המדינה מגייסת את הכלכלה ההתנהגותית למיגור המגפה

למרות לוחות הזמנים הלא ריאליים, הערפל סביב זהות המזמין והעובדה שבמשרד הבריאות לא מכירים את הפרויקט, הצליח אריאלי להגיש הצעה למכרז הבזק החשאי

מיכה רונן  / צילום: תמר מצפי

בעקבות משבר הקורונה: יצרנית האופנה בגיר גרופ בוחנת הליכי חדלות פירעון

יצרנית האופנה מעסיקה מעל 2,000 עובדים, כאשר בישראל נמצא רק המטה, המעסיק כ-30 עובדים

מדף בקבוקי פלסטיק של קוקה קולה / צילום: תמר מצפי

קוקה-קולה ישראל מתחילה למכור מזון ומשקאות ישירות לצרכנים

החברה תמכור במכירה ישירה לצרכנים משקאות קלים, אלכוהול ומוצרי מזון ממגוון המותגים שהיא משווקת, החל מקוקה-קולה ועד ממרחי עגבניות של MUTTI ● זמן האספקה יהיה "מהיום למחר", ללא דמי משלוח

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

"ליישובים חקלאיים או קהילתיים אין סמכות למנוע כניסה ליישוב של מי שאינם תושביו"

זאת גם אם הדבר נעשה מחשש להדבקה בנגיף הקורונה - כך מבהיר היום היועמ"ש אביחי מנדלבליט ● עמדת היועמ"ש הועברה למשטרה, שפנתה אליו בעניין

דלק / צילום: שאטרסטוק

מחירי הדלק ירדו, אבל ישראל הפכה לשיאנית העולם בגובה המיסוי על בנזין

מחירי הדלק אומנם ירדו ב-17.4% בתחילת אפריל, אך שיעור המס מתוך המחיר של ליטר בנזין זינק החודש לשיא עולמי של 78%

פרויקט המגורים של אלעד לוינשטיין וצמח המרמן בת"א / צילום: אדר' אורית מילבאואר

100 דירות יתווספו לפרויקט של אלעד, לוינשטיין וצמח המרמן בת"א

ב-2018 רכשו שלושת החברות את מתחם אצטדיון הכדורגל לשעבר של מכבי יפו בדרום העיר תמורת 292 מיליון שקל ● בקשתם לתוספת דירות אושרה בוועדה המקומית ● שטח הדירות הממוצע בפרויקט יצטמצם

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

משרד התקשורת מעריך: לא נידרש לחקיקה שתעצור את ניידות המספרים

תהליך החקיקה לעצירת ניידות המספרים הוא למקרה קיצון בלבד שנראה כרגע שאינו באופק ● שר התקשורת אמסלם מקיים היום דיון בנושא

דונלד טראמפ / רויטרס

פרשנות - נבואת הזעם והחורבן של טראמפ: "יהיה הרבה מוות בשבוע הבא"

בממשל מעריכים כי המגפה תגיע אל שיאה "בתוך ששה עד שבעה ימים" בשלושת המרכזים העירוניים המועדים ביותר לפורענות: ניו יורק, דטרויט וניו אורלינס ● 93,000 מתים הם עכשיו האומדן הזהיר, המספר עשוי להגיע ל-176,000

דוד פורר / צילום: רפי דלויה

מחלוקת בין דירקטוריון בזק לבעלי השליטה החדשים סביב תיקון תקנון החברה

דירקטוריון בזק ממליץ באופן חריג שלא להצביע בעד תיקון התקנון, אולם מדובר בתיקון המתחייב מהיתר השליטה - והדבר עלול להעמיד את בעלי השליטה בהפרה של ההיתר

אישה ישראלית עם מסכת פנים / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פנייה למשרד הבריאות בעקבות המחירים המופרזים: פקח על מחירי המסכות

גם בתקופה זו ישנם מוכרים המנצלים את מצוקת הציבור ואת הביקוש הרב וגובים מחיר מופרז, גם על מסכות שלא רלוונטיות לתקופה זו ● המועצה לצרכנות מבקשת משר הבריאות לפרסם מחירון מומלץ ומפוקח לציבור, הכולל גם מידע בנוגע למסכות הרלוונטיות לרכישה כיום

בנימין נתניהו / צילום: Oded Balilty, Associated Press

במשרד ראש הממשלה מנסים לעבות את צוות הסברת הקורונה; שמרלינג מאאורה של אטרקצ'י נשקל

גידי שמרלינג, שעמד בראש מערך ההסברה בלשכת ראש הממשלה ומי שמשמש כיום כסמנכ"ל שיווק ומכירות של אאורה נדל"ן בבעלות יעקב אטרקצ'י, נשקל כעיבוי לצוות ההסברה הממשלתי על נגיף הקורונה

רכבי יבוא בנמל אשדוד/ צילום: תמר מצפי

ענף הרכב נדבק בנגיף: ירידה במכירות לחודש מרץ

השפעות ראשונות של משבר הקורונה וסגר התחבורה: קריסה של 36% במכירות הרכב במרץ, צניחה דו ספרתית בצריכת הדלקים

מיכל הלפרין/ צילום:יוסי זמיר

"לא נהסס לפעול נגד עסקים שינצלו את קשיי התקופה לצורך התנהגות אנטי-תחרותית"

כך מתריעה היום הרשות לתחרות ● מבהירה כי "ענפי המזון והטואלטיקה זוכים לתשומת-לב מיוחדת" מצדה דווקא במהלך משבר הקורונה, זאת עקב "תלות רבה של משקי-הבית בישראל באספקה סדירה" ועל-מנת למנוע ניצול של מגפת הקורונה לפגיעה בתחרות ובציבור

גלעד יפת / צילום: MyHeritage

מנכ"ל מיי הריטג': "אין לנו כוונות אפלות. לא נפיק מידע נוסף מבדיקות הקורונה"

חברת מיי־הריטג' מתכננת להקים מעבדה לבדיקת 10,000 בדיקות קורונה ביום, אך משרד הבריאות החליט להקפיא את הפרויקט ולערוך מכרז עם חברה נוספת ● מאחורי הקמת המעבדה יש סימני שאלה, בין היתר, בגלל השותפה הסינית ● "צריך לתת לנו להקים מעבדה, אין מה לחשוש מהסינים"

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים סוחב עגלת קניות  / צילום: Oded Balilty, AP

בירושלים ובבני ברק יש הכי הרבה חולי קורונה. ומה קורה בעיר שלכם?

מניין החולים בישראל הוא 8,018, ו-47 מתו מהנגיף ● היקף הנדבקים בעולם עומד על 1,205,801 בני אדם, 64,975 מתו ו-247,961 החלימו ● המשטרה חילקה למפרי צווי משרד הבריאות מעל ל-12 אלף קנסות בהיקף של 11 מיליון שקל

בית ספר יסודי סגור בצל הקורונה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד החינוך לבתי הספר ולגנים: החזירו להורים תשלומים על פעילויות שהתבטלו

היתרה שלה זכאים ההורים תשולם להם בסוף שנת הלימודים או תקוזז מתשלומי השנה הבאה ● במשרד החינוך מדגישים כי מדובר בהחזר אך ורק על שירותים שטרם ניתנו

קרקע חקלאית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוב: תביעה נגד משווקי קרקע חקלאית שנותרה מיותמת מבנייה

לפני כעשור 79 קונים שילמו בממוצע כ-160 אלף שקל עבור קרקע חקלאית ליד כפר הס בעלת פוטנציאל השבחה  כעת הם תובעים את המשווקים בטענה כי ייעוד הקרקע לא השתנה ● הנתבעים: "תביעה מופרכת"

הטבות נדל"ן בצל הקורונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מוותרות על כספים ודוחות תשלומים: אלה ההטבות שמעניקות חברות הנדל"ן

משבר הקורונה משפיע על כל ענף הנדל"ן, ולכל החברות ברור שקשיים או קריסה של סקטורים מסוימים תשפיע עליהן במוקדם או במאוחר ● כמה חברות בענף כבר מציעות הטבות שונות ללקוחותיהן

משרד בחברת הייטק. שטח נרחב לעובד, לצרכי התרחבות עתידית  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בהייטק מחשבים מסלול מחדש, מגדלי המשרדים עשויים לשלם את המחיר

זרם חברות ההייטק שמילא בשנים האחרונות את מגדלי המשרדים הפך לנחשול והביא לעליית מחירים ● לכן ההאטה של חברות הטכנולוגיה במשבר הנוכחי היא חדשות רעות במיוחד עבור בעלי הבניינים הללו, שכבר עכשיו מתמודדים עם בקשות להנחות וצמצום שטחים