גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: הדיירים חייבים להיות שותפים מלאים בפרויקט

לפני שאתם יוצאים לפרויקט תמ"א 38, ראוי לבדוק היטב את רמת השיתוף שלכם כדיירים בפרויקט עצמו

פרויקט ברחוב בלוך 35 תל אביב/ הדמיה: אגם שביט יזמות בנדל"ן
פרויקט ברחוב בלוך 35 תל אביב/ הדמיה: אגם שביט יזמות בנדל"ן

*** הכתבה מטעם אגם שביט יזמות בנדל"ן 

בעסקאות תמ"א 38, בניגוד לעסקאות בהם היזם רוכש קרקע, מתכנן ובונה, ישנו במשוואה הכללית של הפרויקט גורם חשוב נוסף - הדיירים. מטבע הדברים, הללו בגילאים שונים ולרוב עם צרכים שונים, חלקם צעירים, חלקם מבוגרים, אבל כולם רוצים לקחת חלק פעיל בתהליך - לדעת, להבין, לחוות דעה ולעיתים אף להשפיע.

בתוקף הכשרתי כמהנדס תעשיה וניהול, וכבעלי חברה ליזמות נדל"ן, נהיר לי כי תהליכים מתנהלים בסדר מוגדר מראש. על כן שילבתי בפעילות השוטפת מול הדיירים הליך המשמש כאבן דרך בליווי פרויקט: "בונים עתיד ביחד" - במסגרתו הדיירים והיזם מתכננים ומקימים את הפרויקט החדש בשיתוף פעולה, בהבנה והסכמות מראש.

בין אם מדובר בעסקת חיזוק ובין אם מדובר בעסקת הריסה ובנייה - בשני המקרים קיימת חשיבות עליונה לשיתוף הדיירים בכל מה שקשור לתכנון עיצוב ובחירת החומרים לפרויקט.

במסגרת עסקאות תמ"א 38, היזם, אשר מגיע כגורם חיצוני הנבחר על ידי הדיירים, נעשה שותף בבניין ומקבל עליו את האחריות הגדולה לבצע פרויקט בעבור הדיירים ולשדרג את רכושם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות במגרש.

מצב זה הופך את היזם והדיירים לשותפים בפרויקט, לדיירים מטבע הדברים, חשוב לדעת כיצד יראה הבניין, כיצד יעוצב הלובי, מה יהיו דרכי הגישה מהחניות לבניין, איך יראה הגינון, מה גודל המחסנים שימסרו להם וכיוצא בזה?

הניסיון הרב שצברנו בחברת אגם שביט מלמד כי ככל שהדיירים מעורבים יותר בפרטים טרם הביצוע ניתן לחסוך המון בעיות, עיכובים ואי נעימויות בהמשך. מיותר לציין כי לכל אחד דעה משלו וטעם משלו, ואולם עדיין ראוי ונכון להציג את הדברים בפני הנציגות באופן שוטף ולפני סגירות ובחירת חומרי הגמר גם לכלל הדיירים בבניין.

המודל אשר הגדרנו בחברה מאפשר לנו לשתף את כלל בעלי הדירות בכל שלבי התכנון השונים ועד לשלב הגיבוש הסופי שלו, לרבות בחירת חומרים שבאמצעותם יעשה שימוש לחידוש הבניין או להקמת הבניין החדש בכפוף לסוג הפרויקט.

להלן נקודות הממשק העיקריות שהגדרנו בתהליך השיתוף:

1. פגישה ראשונית עם כלל הדיירים לאיסוף והבנה של הצרכים שלהם.
2. הצגת התוכנית הסופית של הפרויקט וההדמיה לדיירים (לאחר גיבוש ועיבוד כל הנתונים) וקבלת אישור הדיירים, לפני הגשת התוכניות לעירייה
3. פגישה נוספת לאחר החלטת הוועדה בעירייה, כולל ההערות/ההנחיות שהתקבלו וכיצד הן משפיעות על התכנון המקורי.
4. עוד פגישה לאחר עבודת היועצים השונים, חשמל, אינסטלציה, נגישות, בטיחות, חניה ועוד עם הכנת תוכניות למכרז לבחירת קבלן מבצע, ובחירת חומרי גמר.
5. החלטה משותפת עם תחילת העבודות על בחירת הגוונים לאבן/מעקה/תאורה/טיח/סוג הזכוכיות ועוד.
6. עיצוב הלובי ובחירת החומרים.

דורון עובד מנכ"ל אגם שביט/ צילום: יח"צ

לדוגמה, בפרויקט חיזוק ותוספת אשר ביצענו ברחוב תל חי 26 ברמת גן, עמדנו באופן שוטף מול נציגות דיירים יעילה, אשר באה לפרויקט עם נכונות להיות חלק ממנו, לדעת, להבין ולתת רעיונות. העובדה כי הדיירים שותפו באמצעות הנציגות בכל הבחירות עזרה לנו מאוד בקידום הפרויקט. לפני הביצוע ערכנו פגישה מסודרת במשרדי האדריכל לדיירים, שם הוצגו כל התוכניות האדריכליות של הפרויקט מקומת הקרקע ועד לקומות החדשות והוצגה בפני המשתתפים רשימה של חומרי הגמר המתוכננים, עיצוב הלובי וכיוצא בזה.

בהמשך ולאורך כל זמן הביצוע, ערכנו עם הנציגות והדיירים פגישות סטטוס בנוכחות מפקח הדיירים והצגנו להם את החומרים בהם יעשה שימוש בביצוע הפרויקט - את סוג האבן שנבחרה לחיפוי הבניין, את צבע הריצוף בלובי, את סוג התאורה בלובי ועוד.

בנוסף על האמור, הפגישות תועדו ונשלח סיכום מסודר לכלל המשתתפים. כך יצרנו מעורבות מלאה מצד הדיירים יחד עם חיבור לתוצרים ולתוצאה הסופית, זאת מתוך הבנה כי עם תום הפרויקט הבניין חוזר לבעלותם המלאה של הדיירים ועליהם להיות מרוצים מאוד מהתוצאה.

לסיכום, לפני שאתם יוצאים לפרויקט תמ"א 38 לשיפור איכות חייכם, ראוי לבדוק היטב את רמת השיתוף שלכם כדיירים בפרויקט עצמו ורק לאחר מכן להחליט על זהות היזם עמו תתקשרו.

הכותב הינו מנכ"ל חברת אגם שביט יזמות בנדל"ן, העוסקת בהתחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א 38.

לאתר החברה

עוד כתבות

סניף סגור של פיצרייה קאסה דל פפה / צילום: איל יצהר, גלובס

שכירים, אבל בעלי שליטה: הכירו את האנשים שנופלים בין הכסאות של תוכניות הפיצוי

הם בעלים של חברות קטנות, עצמאים אבל כאלה שמושכים שכר מהחברה שבבעלותם • 78 אלף איש שעונים להגדרה המשפטית הזו נאלצים לספוג הפסדים כבדים - אבל לא זוכים לשום הכרה • עכשיו הם מקימים איגוד מקצועי חדש ודורשים התייחסות

בטיסה מסלובקיה של ישראייר / צילום: יח"צ

אחרי פרסומים בכלי התקשורת על הקלות על שבים מחו"ל, נתניהו ביקש ממשרד הביטחון לטפל בנתב״ג

בנוסף, ככל שמשרד הביטחון יצליח לספק ערכות בדיקה, בהתאם לדרישות שהוגדרו ע"י משרד הבריאות, ישקל ביצוען של הבדיקות גם ביחס לכלל השבים מחו"ל

ג'ף בזוס / צילום: Charles Krupa, AP

ניו יורק בודקת האם אמזון פיטרה עובד שארגן מחאה עקב מחסור בציוד מיגון מהקורונה

נציב זכויות האדם של ניו יורק יפתח בחקירה נגד אמזון בשל פיטורי העובד ● אמזון טוענת שהעובד פוטר מכיוון שלא שמר על הנחיות הבידוד

איציק בנבנישתי, מנכ"ל פרטנר / צילום: תמר מצפי

בפרטנר חששו ממכירת הסיבים האופטיים: מה קרה בדרך לביטול העסקה עם הוט

בפרטנר חששו שרשות התחרות תדרוש מהם למכור את פעילות הסיבים האופטיים ● הוט העריכה כי העסקה תאושר מפני שלא תייצר פגיעה בתחרות בשום מקטע בשוק התקשורת ולא תביא לעליית מחירים ● "גלובס" מביא פרטים נוספים על הנעשה מאחורי הקלעים בדרך לביטול העסקה

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה הופך סדרי עולם בבורסה: אלטשולר שחם גמל שווה יותר מכל שאר בתי ההשקעות הציבוריים יחד

אלטשולר שחם גמל ופנסיה שווה 2.42 מיליארד שקל - יותר מהשווי של מגדל וגם מהשווי של כלל ביטוח ופי ארבעה יותר מהשווי של כל בית ההשקעות מיטב דש ● חברת הגמל הגדולה בשוק סיכמה את 2019 עם רווח של 91 מיליון שקל

שחר דניאל מנכל סייפטי / צילום: יחצ

הישראלית שזינקה ביותר מ-100% בעקבות קפיצה בהכנסות

את הרבעון הרביעי סיימה סייפ-טי עם הכנסות של כ-1.1 מיליון דולר, עלייה של 141% לעומת הכנסות בסך 463,000 דולר ברבעון המקביל ב-2018

חנויות סגורות בקניון רמת אביב בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

ירידות חדות בנעילה בת"א; מניות הבנקים והביטוח צנחו

מחזור המסחר הסתכם בכ-1.8 מיליארד שקל ● מדדי הבנקים והביטוח רשמו ירידות של יותר מ-4% ● מיטב דש: קופות הגמל הכלליות רשמו תשואה שלילית ממוצעת של כ-9.3% בחודש מרץ

דורשי עבודה רשומים בשירות התעסוקה

שירות התעסוקה: שיעור האבטלה מטפס ל24.4%; כ-850 אלף נרשמו בתוך חודש

המספר הכולל של דורשי העבודה הפעילים בישראל הוא 1,017,468 ●היום עד השעה 17:00 נרשמו 19,203 דורשי עבודה בשירות התעסוקה ● 89.7% מדורשי האבטלה בחודש מרץ הוצאו לחל"ת

שליחים של חברת המשלוחים "וולט" משקיפים לעבר רחוב ריק בצל הקורונה. חברות המשלוחים הפכו להיות מרכזיים בתקופה שבה אי אפשר לצאת כמעט מהבית / צילום: כדיה לוי, גלובס

חברת משלוחי האוכל וולט מסירה את הכפפות: שוכרת את שירותי חברת הלובינג פוליסי

וולט נמצאת בעיצומו של מאבק מול המסעדנים, שמבקשים ממנה להוריד את העמלה שהיא גובה על משלוחים ● חברת המשלוחים: שכרנו את חברת הלובינג במטרה "לקדם אינטרס משותף עם תעשיית המסעדנות"

עגלת קניות/ צילום: עינת לברון

משרד הכלכלה מעודד לקנות ברשתות הגדולות: גיבש סל קבוע למזמינים אונליין

המשרד גיבש סל קניות קבוע ברשתות שופרסל ורמי לוי כדי לייעל את תהליך ההזמנה באינטרנט ולספק את המשלוח תוך 72 שעות ● הסל מכיל שלל מוצרים של המותג הפרטי ברשתות ושל היצרניות הגדולות, והוא אינו ניתן לשינוי ● ומה עם פרגון ליצרנים הקטנים?

מסעדה בשטוקהולם, בשבוע שעבר. מותר להגיש רק לאנשים יושבים  / צילום: David Keyton, Associated Press

ללא בידוד חברתי או הסגר: בשבדיה בונים על רצונם הטוב של התושבים ועל המון תקווה

בממשלה בונים על אמון הציבור ועל גילויי האחריות והבגרות של השבדים ● בעוד כשבועיים נדע אם החלטתה לדבוק בשיטה דומה ל"חיסון העדר", שבריטניה זנחה, הייתה חכמה

היועץ המשפטי של הכנסת עו״ד איל ינון  / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

היועץ המשפטי של הכנסת נפרד: "היה מחיר לעבודתי הנייטרלית"

עו"ד איל ינון נפרד היום מהכנסת אחרי 10 שנים בתפקיד ● בשנה האחרונה לכהונתו ליווה ינון משבר חוקתי ופוליטי חסר תקדים בהיסטוריה של המדינה, עם שלוש מערכות בחירות וסוגיות משפטיות-חוקתיות מורכבות ביותר, רובן נטולות תקדימים משפטיים

אתגר 14 הימים של "גלובס" / צילום: unsplash, גלובס

התחזית הפסימית של טראמפ ומה יקרה למגזר השלישי: הצטרפו לאתגר 14 הימים של גלובס

ניוזלטר חדש של "גלובס" מגיש לכם מדי יום את מיטב התכנים והפודקאסטים שלנו • נכנסתם לבידוד? כתבו לנו ונשמח לארח לכם לחברה

תמר איש שלום/ צילום: ענבל מרמרי

ועד חדשות 13 מאשים: הנהלת רשת מנסה להחליש את חברת החדשות

על רקע כוונת רשת 13 לבצע תוכנית קיצוצים נרחבת, ועד חדשות 13 מאשים את הנהלת רשת כי היא משתמשת במשבר הקורונה כדי להכשיר מהלך צמצום כוח-אדם רחב - זאת למרות שרק לפני כחודש נחתם הסכם עם העובדים שהבטיח כי בחודשים הקרובים לא ייערכו פיטורי צמצום

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

טראמפ: חבילת סיוע רביעית בגובה 2 טריליון דולר צריכה להתרכז בתשתיות

נשיא ארה"ב בונה על כך שטריליוני הדולרים יגיעו מהלוואות ● "אנחנו הולכים ללוות את הכסף הזה בריבית אפס. תשלומי הריבית שלנו יהיו כמעט אפס, ונוכל ללוות לטוח הארוך. אנשים רוצים להיות מושקעים בארה"ב"

סוגת קמח חיטה

אפקט הקורונה: הקמח בישראל עומד להתייקר

מחירי קמח החיטה יעלו ב-7%, כשההתייקרות תיכנס לתוקף ב-8 באפריל; ואילו מחירי קמחים העשויים מכוסמין עומדים לעלות ב-25% החל מ-1 במאי

פינוי בינוי בנוה שאנן בחיפה /   קרדיט: חברת פרשקובסקי

משבר הקורונה מתגלגל לנדל"ן: ירידה חדה במסירת דירות של פרשקובסקי

חברת הנדל"ן הבורסאית פרשקובסקי מדווחת על מכירה של 6 יחידות דיור בחודש מרץ ● בדצמבר מכרה החברה 42 יחידות באותם פרויקטים

אריאל קלנר / צילום: מתוך יוטיוב

אריאל קלנר הגיש תביעת לשון הרע ב-420 אלף שקל נגד תנועת "דרכנו"

קלנר, חבר הכנסת ה-21 ופעיל הליכוד, תבע את "דרכנו" לאחר שבמספר פרסומים יוחסו לו אמירות קיצוניות שכלל לא אמר ● בתגובה לפניית "גלובס" הודתה "דרכנו" בטעותה וביקשה להתנצל בפני קלנר

הראל ויזל, פוקס, שחר תורג'מן, בריל, רביב ברוקמאייר, גולף, גבי רוטר, קסטרו: / צילום:  דימה טליאנסקי, איל יצהר, ענבל מרמרי

"ענף האופנה במוות קליני, מאיפה יגיע הכסף למלאי החורף?"

קמעונאיות האופנה קורסות תחת המשבר ● החנויות נסגרו, ואין כמעט הכנסות מולן אפשר לרכוש סחורה עתידית לעונת החורף הבאה ● הקרנות של המדינה רחוקות מלסייע לחברות שזקוקות להלוואות מיידיות

ראש הממשלה נתניהו מחמיר את ההנחיות לציבור בצל איום הקורונה על ישראל / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

נתניהו: "מענקים בסך 500 שקל לכל ילד, מהדקים את הגבלות התנועה על בני ברק"

הצעדים החדשים של ראש הממשלה כוללים מענק של 500 שקל לכל ילד - עד הילד הרביעי במשפחה ● עוד יוטלו הגבלות תנועה על בני ברק וממנה, ניתנה הנחיה לחבוש מסכות במרחב הציבורי והחלטה כי כל ישראלי ששב ארצה יוכנס לבידוד במלונית