גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מדוע תמ"א 2/38 לא תופסת תאוצה בצפון הארץ?

בשונה מאזור המרכז, בו מחיר הקרקע גבוה, וכך גם התמורה המוצעת לדיירים, מחיפה צפונה השוק מתנהג אחרת לתמ"א 38 ■ "גם לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב הפרויקטים הם במסגרת של תמ"א 38 חיזוק מבנים"

 

תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, כמעט באופן מובהק, ברורה מאליה. העיכובים והבעיות סובבות לרוב סביב עניין התמורות, הסרבנות ואופי הפרויקט. ככל שאנו מתרחקים מטבורה של המדינה, סימן הקריאה סביב ההתחדשות העירונית הופך לסימן שאלה. סימן שאלה זה הופך למובהק צפונית לחיפה. לאור גבולות הגזרה השונים - הן במונחים הגאוגרפיים והן במונחים הכלכליים. באזור זה התייחסותם של כל הגורמים המעורבים, החל מהדיירים, דרך היזמים ואנשי המקצוע ועד לרשויות המוניציפאליות עצמן, שונה מאשר במרכז הארץ.

"בטרם תוקן תיקון 3 א' לתמ"א 38, לא היו בפועל פרויקטים של תמ"א 38 צפונית לחיפה, שכן תוספת הבנייה המותרת לא הספיקה ליזמים על מנת להגיע לריווחיות סבירה", מסבירה עו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולף & יונאי עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית על התפתחות התחום באזור הקריות. "לקראת אישורו של תיקון 3 א', יזמים הבינו כי הזכויות צפויות לגדול בעוד חצי קומה לגובה ויתווספו דירות גם בקומת העמודים, והחלו להחתים את בעלי הדירות בבניינים צפונית לחיפה. כך שבקנה ישנם פרויקטים רבים של תמ"א 38 חיזוק מבנים".

בשונה מאזורים בהם מחירי הקרקע גבוהים ולדיירים ברור כי יקבלו את מלוא התמורה האפשרית, בעיקר בפרויקטים של הריסה ובנייה ולא יחוייבו להשקיע ולו שקל אחד לאורך התהליך, הרי שבעבור תושבי הצפון כללי המשחק שונים. "גם היום, לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב הפרויקטים צפונית לחיפה הם במסגרת של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שכן פרויקטים של הריסה ובנייה לרוב אינם כלכליים והתמורות אינן עולות על תוספת של 12 מ"ר ממ"ד פלוס מעלית ומרפסת", מבהירה סלומון מוגילבסקי.

 עו"ד משה יונאי - שותף מייסד רולוף יונאי  קרדיט- צילום: יח"צ

עו"ד משה יונאי, שותף-מייסד במשרד רולוף & יונאי, אף מוסיף כי "בתחילת הדרך דיירים היו מוכנים לשלם מכספם את עלות ההקמה של מרפסת לדירתם, וזאת כדי שהפרוייקט יהיה כדאי ליזם ויצא לפועל. היום השתתפות הדיירים במימון שכזה נדירה, אך לרוב הם עדיין משלמים את שכר טרחת עוה"ד המייצג אותם מול היזם. הוא אומר גם כי נכון להיום "כל גריעה בזכויות האפשריות לפי התמ"א, או כל הוצאה חריגה בביצוע הפרויקט תמנע את ביצועו".

לא רק מתח הרווחים יחסית נמוך בצפון הארץ, רמת הסיכון עולה לאור העובדה שמרבית הפרויקטים מבוצעים ללא ליווי בנקאי, בשונה מהמקובל באזור המרכז. "הבנקים נמנעים מליווי פיננסי של פרויקטים קטנים שהרווח היזמי הצפוי בהם קטן", מסביר עו"ד יונאי. "כיום כמעט כל הפרויקטים צפונית לחיפה מתבצעים ללא ליווי בנקאי, והאשראי לו זקוק היזם מגיע מהון עצמי, ממכירת הדירות החדשות או מקרנות פרטיות המעניקות אשראי והלוואות ליזמים".

בנוסף, גובה הערבויות הבנקאיות אותן מעמיד היזם לטובת הדיירים נמוך מזה המקובל באזור המרכז, כיוון שבמידה והיזמים יידרשו להעמיד ערבויות גבוהות יותר - הפרויקטים יהפכו לבלתי כדאיים. "ערבות הביצוע איננה מכסה את מלוא היקף הפרויקט, אלא באה להעניק לדיירים את האפשרות להשלים חלק מהעבודות בעצמם במקרה של החלפת יזם, ועד לאיתור יזם חדש אשר ייכנס בנעלי הקודם. זאת ועוד, מכיוון שהיזמים מממנים את הפרויקטים מההון עצמי שלהם, הדיירים בוחנים בקפדנות ובודקים אותם בציציות. הדיירים יעדיפו יזם יציב ואמין עם מוניטין והיסטוריה ביצועית על פני מי שמציע כמה מ"ר נוספים לדירה", מסביר עו"ד יונאי.

- האם ישנה איזו קונסטלציה לפיה ניתן יהיה לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה בצפון?

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "לאחרונה תוקן תיקון 3א' לתמ"א 38 העוסק בחישוב זכויות הבנייה בעת ביצוע תמ"א 38 הריסה ובנייה. עדיין לא ברור כיצד הוא ישפיע על פרויקטים צפונית לחיפה. אנחנו עדיין לא רואים ניצנים בשטח של פרויקטים מסוג זה באזור. אולם בחיפה עצמה, במספר לא מועט של מקומות, יש כאלה. נראה כי הדרך לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה צפונית לחיפה היא באמצעות מתחמים שלמים, בעיקר בפורמט של פינוי-בינוי".

- אם כך, מדוע איננו רואים פרויקטים של פינוי-בינוי באזור הקריות?

עו"ד יונאי: "ישנן מגבלות נקודתיות רבות. כך למשל, בשל הימצאותו של שדה התעופה של חיפה בסמוך לקריית חיים, קיימת מגבלת גובה חמורה באזורים מסויימים ולכן קשה להגיע לצפיפות שתאפשר היתכנות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי. כדי שפרויקט כזה יהיה כדאי - על היזם לבנות מגדלים גבוהים ועל מנת להגיע לכדאיות שכזו בקריות החזקות - קרי במוצקין ובביאליק - זקוקים למכפילים של 5 ו-6 (לפיו במקום כל דירה קיימת - בונים 5 או 6 דירות חדשות) ובמקומות אחרים באזור זקוקים למכפילים גבוהים יותר והדבר לא מתאפשר.

"ישנם בצפון הארץ בניינים רבים שזקוקים לשיקום, ישנן שכונות שלמות בהן ניתנות התראות אודות מבנים מסוכנים בתחומן, אך עדיין יש בהן קושי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, למרות רצונן הטוב של הרשויות. הממשלה חייבת לתת כתף ולסייע לקידום הפרויקטים. ברגע שתהיה רעידת אדמה וברור שתהיה מתישהו - הדיבורים על גובה, על צפיפות וכו' יחווירו נוכח האסון. הנזקים אשר ייגרמו הן לרכוש והן לנפש מחייבים היערכות מוקדמת וסיוע ממשלתי".

עוד כתבות

אמן מצייר על לוחות שחוסמים מסעדות סגורות בסיטאל, ארה"ב / צילום: Elaine Thompson, AP

לתשומת לב הישראלים: כך מנסה ענף המסעדנות בארה"ב להתאושש

נגיף הקורונה מוחק במהירות את תעשיית האירוח וההסעדה בארה"ב ● כאשר כל אמריקה נאבקת בקורונה, המסעדות החלו לשווק מרצ'נדייז אישי, ורבים רוכשים מוצרים במטרה לעזור ולתמוך בעסקים

דודי עזרא, בעל השליטה בחברת נטו / צילום: יח"צ

ההנפקה בוטלה, העסקה נפלה: דודי עזרא נשאר עם 50% משיווק הפירות והירקות של ביכורי השדה

נטו אחזקות, שהייתה אמורה למכור לביכורי השדה את חלקה בחברה-הבת המשותפת תמורת כ-300 מיליון שקל: "החברה בוחנת אפשרויות שונות ביחס להחזקותיה"

עץ הסיגלון מרחוב פרופסור שור 5–7 ניצל, בינתיים / צילום: יח"צ

עץ הסיגלון מרחוב פרופסור שור 5-7 בצפון תל אביב ניצל, בינתיים

פרוייקט תמ"א 38/2 בצפון תל אביב, שקודם עד לרמת היתר בנייה, נעצר עקב החלטת פקיד היערות הארצי לשמור עץ בן 65 שנים, הממוקם בחזית הבניין

 

ראש הממשלה נתניהו מחמיר את ההנחיות לציבור בצל איום הקורונה על ישראל / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

נתניהו: "מענקים בסך 500 שקל לכל ילד, מהדקים את הגבלות התנועה על בני ברק"

הצעדים החדשים של ראש הממשלה כוללים מענק של 500 שקל לכל ילד - עד הילד הרביעי במשפחה ● עוד יוטלו הגבלות תנועה על בני ברק וממנה, ניתנה הנחיה לחבוש מסכות במרחב הציבורי והחלטה כי כל ישראלי ששב ארצה יוכנס לבידוד במלונית

סוגת קמח חיטה

אפקט הקורונה: הקמח בישראל עומד להתייקר

מחירי קמח החיטה יעלו ב-7%, כשההתייקרות תיכנס לתוקף ב-8 באפריל; ואילו מחירי קמחים העשויים מכוסמין עומדים לעלות ב-25% החל מ-1 במאי

תמיר פרדו/צילום: "חיילים על הקשת" יח"צ

ראש המוסד לשעבר תמיר פרדו מזהה פוטנציאל להשקעה בחברת אינטר תעשיות

חברת OSEG, שבה שותף פרדו עם ניסן כספי, מבעלי ג'י.פי גלובל פאוור, ועם אסי שלגי, לשעבר מנכ"ל משרד האנרגיה - תשקיע עד 21 מיליון שקל במניותיה של אינטר תעשיות, לפי שווי כפול ממחיר השוק

טכנולוגיית סמארטפון/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פצצה מתקתקת: חברות התקשורת חוששות שלקוחות יפסיקו לשלם על עסקאות עבר

לחברות הסלולר יש חובות במיליארדי שקלים של אשראי לקוחות על ציוד קצה, אשר חלקם עשויים להפוך לחובות מסופקים ● כרגע התופעה היא בשוליים, אבל התמשכות משבר הקורונה עלולה להביא להפסדים כבדים

פינוי בינוי בנוה שאנן בחיפה /   קרדיט: חברת פרשקובסקי

משבר הקורונה מתגלגל לנדל"ן: ירידה חדה במסירת דירות של פרשקובסקי

חברת הנדל"ן הבורסאית פרשקובסקי מדווחת על מכירה של 6 יחידות דיור בחודש מרץ ● בדצמבר מכרה החברה 42 יחידות באותם פרויקטים

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

בתחום הנדל"ן מחכים לבית המשפט: האם הקורונה היא כוח עליון?

במכתב ששלח משרד האוצר נטען כי עיכובים בבנייה עקב המגפה לא ייחשבו לכוח עליון, ואנשי הנדל"ן זועמים • בפועל מדובר בסוגיה שתוכרע רק בבית המשפט

שלט מחוץ לחנות נוחות סגורה בניו יורק  / צילום: Wong Maye-E, Associated Press

מספר מקרי הקורונה המאומתים בארה"ב עלה מעל ל-200 אלף

ארה"ב: מספר המקרים הפעילים במדינת ניו יורק עקף את מחוז חובאיי ● בריטניה: 563 קורבנות חדשים ביממה האחרונה ● ספרד: יום חמישי ברציפות עם מעל 800 קורבנות קורונה ● צרפת: חולים קשים מפונים מפריז בגלל מצוקת מקום בביה"ח ● גרמניה: גיל הקורבנות הממוצע של החולים – 80

ג'ף בזוס / צילום: Charles Krupa, AP

ניו יורק בודקת האם אמזון פיטרה עובד שארגן מחאה עקב מחסור בציוד מיגון מהקורונה

נציב זכויות האדם של ניו יורק יפתח בחקירה נגד אמזון בשל פיטורי העובד ● אמזון טוענת שהעובד פוטר מכיוון שלא שמר על הנחיות הבידוד

שלמה רז, עמיחי שי / צילום: תמר מצפי, גלובס

כך התנפח פתאום שכר הבכירים במשרד מבקר המדינה רגע לפני החלפתו

שכרו של מי שהיה היועץ לענייני שחיתות של המבקר הקודם, עמיחי שי, גדל דרמטית סמוך לפרישתו, ובנוסף הוא קיבל כ-600 אלף שקל רטרואקטיבית • דובר המבקר הקודם, שלמה רז, פרש לאחרונה עם שתי דרגות מעל דרגת המקסימום בתפקיד, ושכרו החודשי גדל ב-15 אלף שקל לפחות

ד"ר יאיר שינדל / צילום: תמר מצפי

לא להגן עליכם - אלא מפניכם: "תלבשו מסיכות בשביל הערבות ההדדית"

ד"ר יאיר שינדל, שותף בקרן aMoon: "אם כל אחד מאיתנו שעדיין חייב לצאת מביתו יתייחס לעצמו בתור כור אטומי פוטנציאלי שיכול לעשות נזק לסביבתו, ולכן עליו לכסות את פניו ולחטא את סביבתו אחריו גם כשהוא בטוח שאינו חולה - ייתכן שיהיה בכך כדי להפחית משמעותית את קצב ההדבקה"

דסק הדל"ן עולה לשידור חי / צילום: אפרת לוי, גלובס

שכר הדירה שלכם והקורונה: מי מוריד מחיר והאם המדינה צריכה להתערב

מעל מיליון ישראלים מובטלים, ורבים מהם מגלים כי תשלום שכר הדירה הוא כבר מעמסה כבדה ● מהצד השני נמצאים בעלי דירות שלחלקם קשיי נזילות משלהם ● איך מתמודדים עם המצב? ומה קורה בתחום במדינות אחרות? הצטרפו לשידור הלייב של דסק הנדל"ן ב"גלובס"

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירידות של כ-4.4% בסיום בוול סטריט; בואינג צנחה ב-12.4%

מדד מנהלי הרכש (ISM ) של התעשייה בארה"ב ירד לרמה של 49.1 נק' במרץ, לעומת 50.1 נק' בפברואר ● בורסות אירופה ננעלו בירידות של 3.8%-4.3% ● טבע ירדה ב-5.6%

מסעדה בשטוקהולם, בשבוע שעבר. מותר להגיש רק לאנשים יושבים  / צילום: David Keyton, Associated Press

ללא בידוד חברתי או הסגר: בשבדיה בונים על רצונם הטוב של התושבים ועל המון תקווה

בממשלה בונים על אמון הציבור ועל גילויי האחריות והבגרות של השבדים ● בעוד כשבועיים נדע אם החלטתה לדבוק בשיטה דומה ל"חיסון העדר", שבריטניה זנחה, הייתה חכמה

מישל סיבוני, מנכ"ל קבוצת הראל, אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: איל יצהר, ישראל הדרי

הקורונה שולחת את החוסכים לחפש נזילות: משיכות גבוהות בהרבה מהרגיל בקרנות ההשתלמות

המשבר הכלכלי והירידות החדות בשווקים גורמים לתזוזות באפיקי החסכונות של הציבור • בחברות הביטוח ובבתי ההשקעות מספרים על משיכות בהיקף גבוה של אנשים שזקוקים מיידית לכסף, בעיקר בקרנות ההשתלמות ובפוליסות החיסכון, ועל העברת הפנסיה לאפיקים סולידיים

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

טראמפ: חבילת סיוע רביעית בגובה 2 טריליון דולר צריכה להתרכז בתשתיות

נשיא ארה"ב בונה על כך שטריליוני הדולרים יגיעו מהלוואות ● "אנחנו הולכים ללוות את הכסף הזה בריבית אפס. תשלומי הריבית שלנו יהיו כמעט אפס, ונוכל ללוות לטוח הארוך. אנשים רוצים להיות מושקעים בארה"ב"

אריאל קלנר / צילום: מתוך יוטיוב

אריאל קלנר הגיש תביעת לשון הרע ב-420 אלף שקל נגד תנועת "דרכנו"

קלנר, חבר הכנסת ה-21 ופעיל הליכוד, תבע את "דרכנו" לאחר שבמספר פרסומים יוחסו לו אמירות קיצוניות שכלל לא אמר ● בתגובה לפניית "גלובס" הודתה "דרכנו" בטעותה וביקשה להתנצל בפני קלנר

אתגר 14 הימים של "גלובס" / צילום: unsplash, גלובס

התחזית הפסימית של טראמפ ומה יקרה למגזר השלישי: הצטרפו לאתגר 14 הימים של גלובס

ניוזלטר חדש של "גלובס" מגיש לכם מדי יום את מיטב התכנים והפודקאסטים שלנו • נכנסתם לבידוד? כתבו לנו ונשמח לארח לכם לחברה