גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עדיף לפרויקט תמ"א 38 - יזם-מבצע או הפרדה בין השניים?

יזמים המשמשים קבלני ביצוע טוענים כי ההתקשרות עימם מקלה על הדיירים בהתנהלות ומשפיעה על התמורות ■ מנגד יזמים שאינם מבצעים מדברים בזכות ההפרדה בשל בעיות תזרימיות העלולות להיווצר בהמשך הדרך ■ האם יש תשובה לשאלה זו?

 

בחירת יזם לתמ"א 38/צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בחירת יזם לתמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרדי עורכי דין שובל יושע

קריסתן של חברות ביצוע והבעייתיות המבנית של עולם הקבלנות הישראלי מעלה את השאלה: האם לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית כדאי להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן מבצע או לחילופין עם יזם שאיננו קבלן. כל סוג של יזם, כזה הבונה בעצמו וכזה השוכר שירותים של קבלנים שונים, מנסה להציג בפני הדיירים את היתרונות בשיטתו, אך בסופו של יום הדייר נותר מבולבל וללא תשובה חד משמעית לגבי שאלה זו.

לעו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, ניסיון רב בבחינת מערכת היחסים שבין הדיירים ליזמים, בין אם הם קבלנים ובין אם לאו. לדבריו, לא ניתן להגיע לתשובה חד משמעית בסוגיה זו, אך למעשה, התלבטות הדייר צריכה להיות בראש ובראשונה לגבי שאלה אחרת. "הדבר הראשון שהדיירים צריכים לבחור הוא היזם עצמו, ללא כל קשר ליכולות או לאי היכולות שלו בתחום הביצוע, שהרי בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, היזם הוא הגוף החשוב ביותר וזהות המבצע היא שאלה משנית. לכן ברגע שנבחר היזם המתאים, הרי שרמת הסיכון של הדיירים יורדת באופן דרסטי".

יושע מסביר כי "יזם טוב שאינו מבצע עדיף על יזם בינוני שהוא גם הקבלן, בזה אין כל ספק ולכן יש לבחון את יכולות הייזום בטרם נכנסים לשאלת הביצוע. מכאן שיש לברור מתוך המתמודדים את אלו שהוכיחו יכולות ייזום טובות, בהתנתק מיכולות הביצוע".

- ומה אם עומדים בפני הדיירים שני יזמים טובים אשר אחד מהם הוא גם המבצע, מי מביניהם עדיף?

"אין על כך תשובה חד משמעית ויש לבחון אותה בהתאם לסוג הפרויקט, זהות ואופי הדיירים, היקף העבודה וכו'".

- מהם הטיעונים המרכזיים של אותם יזמים מבצעים?

"הטיעון המרכזי שלהם הוא בדבר העובדה שהתקשרות איתם הינה מבחינת ONE STOP SHOP לדיירים, כך שהדייר בטוח בכך שהיזם עימו חתם הוא הגוף היחיד מולו הוא מתנהל ובכך חוסך לעצמו את הצורך לעמוד מול גוף ביצועי אחר. כמו כן, אחת הטענות של יזם-מבצע הוא בכך שמאחר ומדובר עליו בלבד והוא אינו מגלגל את מלוא הרווח הקבלני למבצע אחר, הרי שביכולתו להתגמש אל מול הדיירים ולעיתים קרובות להציע להם תמורות עודפות מאשר במקרים בהם היזם אינו המבצע. יחד עם זאת, יש להתייחס לטענה זו בהסתייגות מסויימת, משום שהעובדה כי לא נערך מכרז קבלנים, עלולה לגרום דווקא להעלאת מחיר הביצוע. בנוסף, ובלי קשר לטעון הקודם, יזם מבצע בעל היסטוריה יכול בקלות רבה יותר להציג הוכחות מהשטח באשר לטיב הבנייה בפרויקטים שהקים".

- ומה טוענים היזמים שאינם מבצעים?

"יזם שאינו מבצע טוען שמאחר ורוב הבעיות בפרויקטים נגרמות בשלב הביצוע, הרי שכדאי להפריד בין פעילות זו לאחרות. עיקר הכוונה היא במקרים בהם הקבלן נכנס לקשיים תזרימיים ותקציביים. במידה ומדובר ביזם-מבצע, מסביר עו"ד יושע, הרי שקשה הרבה יותר להוציא את העגלה מן הבוץ, בעוד שאם מדובר על זהויות שונות, כל מה שהיזם צריך לעשות זה להחליף קבלן, כך שהפרויקט אינו נפגע בצורה משמעותית. מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב, וישנו פער של שנים בין מועד הייזום לבין הביצוע עצמו, הרי שעולה השאלה מדוע על הדיירים להחליט כבר בשלב הייזום בנושא הקבלני. הרי אף אחד לא הבטיח לדיירים שקבלן שנראה איתן בתקופת החתימה הראשונית, יהיה כזה בעת היציאה לבנייה. כאשר הם יגיעו לשעת השין, קרי בסמוך למועד הביצוע, יוכלו הדיירים להיות מעורבים בהליך בחירת הקבלן המבצע. כמו כן, יזם שאינו מבצע משמש גם שכבת פיקוח נוספת על הקבלן".

- האם אופי הפרויקט צריך להשפיע על הבחירה?

"ככל שפרויקט קטן יותר בהיקף הביצוע שלו, כגון פרויקטי תמ"א 38 חיזוק מבנים, וברור שקבלנים בעלי ניסיון ומוניטין לא יתמודדו על ביצועו, נראה כי דווקא עדיף להתקשר עם יזם שהוא גם מבצע, טוען עו"ד יושע. ואכן בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, ברוב המקרים נבחרים יזמים שהם גם המבצעים. יצירת הוודאות באשר לזהות הקבלן מראש חשובה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק במיוחד לאור העובדה שקבלנים גדולים ומנוסים אינם לוקחים על עצמם עבודות כאלו. לכן במידה וסוגרים מראש את זהות המבצע נמנעים מהסיכון שלא יימצא קבלן מתאים לזמן העבודות. יחד עם זאת, ישנו הצד השני של המטבע. חלק מהפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק יוצאים אל הפועל ללא ליווי בנקאי ומכאן שרמת הסיכון שלהם מלכתחילה גבוהה יותר. מאחר שקשה יותר להבריא פרויקט בו היזם הוא גם המבצע, הרי שמבחינה זו היתרון הוא דווקא אצל היזמים שאינם מבצעים".

עו"ד יושע מסכם ואומר כי "האמת אינה מוחלטת וכל בחירה נעשית בכובד ראש ואחרי שבוחנים את אופי הפרויקט, היקפיו ומורכבותו, ורק בדיעבד ניתן להבין האם נעשתה הבחירה הנכונה. המפתח הוא, כאמור, למצוא יזמים ראויים ורק לאחר מכן לבחון האם מתוכם לבחור כזה שגם מבצע או שלא".

לאתר החברה

עוד כתבות

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

האם קבלת ההחלטות במשבר הקורונה מתייחסת מספיק להיבטים שהם לא רק בתחום הבריאות?

אי-הוודאות כיום מקשה מאוד על היכולת למצוא הזדמנויות במשבר, ולא נראה שהמצב הולך להשתפר מהותית בקרוב ● במקום להבטיח הבטחות סרק, ראוי להודות שבמשבר בהיקף כזה, ספק אם כולנו נוכל למצוא הזדמנות; מצד שני, כולנו יכולים לנסות

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עומד לנאום על סכנות נגיף הקורונה / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

הצבעה בצל המגיפה: "טראמפ לא יכול לדחות את הבחירות"

האם הבחירות לנשיאות ארה"ב ייערכו במועד ● איך מקיימים פריימריז בזמן מגפה ● ולמה הצבעה במעטפות הפכה לשאלה המכרעת של הקמפיין ● יפתח דיין, פרשן ובלוגר לפוליטיקה האמריקאית, מתארח בפודקאסט ׳המדריך לטראמפיסט׳ כדי להסביר מה עושה נגיף אחד לקמפיין 2020 ● האזינו

מפלס הכנרת עולה? מה אפשר לקנות מסביב לה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מפלס הכנרת בעלייה? איזה נכס אפשר לקנות מסביב לה

קוטג' בן 5 חדרים ב-1.63 מיליון שקל או בית בן 8 חדרים ב-1.2 מיליון

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

ישראל תרכוש ערכות לבדיקת קורונה של ענקית הגנומיקה הסינית BGI ב-90 מיליון שקל

העסקה לאספקת מיכשור וחומרים שיאפשרו ביצוע של 10,000 בדיקות PCR נוספות ביום לפחות בוצעה מול חברת AID GENOMICS – השותף של BGI בישראל ● במסגרת עסקה זו יסופק ציוד למעבדות של קופות החולים

חלוקת מזון לנזקקים בחג בצל הקורונה  / צילום: כדיה לוי, גלובס

סולידריות במשבר או שינוי לטווח ארוך: האם האחדות החברתית תישאר גם כשהמגפה תחלוף?

החברה הישראלית המורגלת בתקופות משבר מתגייסת גם בימי הקורונה, ויוזמות אזרחיות וולנטריות לסיוע למוחלשים בחברה שוטפות את הארץ ● מומחים מנתחים אם 'ההתארגנות של השטח' תחלוף עם היעלמות הנגיף, או שהאנרגיה הזו תהפוך לתודעה שלפיה סולידריות צריכה להיות מוסדית

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

מטוסי אל על חונים בנתב"ג, שהתרוקן מנוסעים / צילום: Ariel Schalit, AP

התחזית הקודרת של ארגון התעופה העולמי לא פוסחת על ישראל

לפי בדיקת ארגון התעופה העולמי, משבר הקורונה עומד לפגוע משמעותית בענף התעופה בישראל ויוביל לירידה משמעותית של מיליוני נוסעים בביקוש לטיסות ● המחזור הכספי של החברות הישראליות צפוי לרדת בכ-2.3 מיליארד דולר בעקבות עוצר הטיסות

בני גנץ / צילום: יוסי זמיר

גנץ: "לא אכנס לממשלת חירום עם הליכוד בכל מחיר"

לדברי גנץ על אף שהיו הסכמות כמעט סופיות וניתן היה כבר לברך על המוגמר, ראש הממשלה נתניהו ביקש לשנות את הרכב הוועדה לבחירת שופטים ● הליכוד: "ספינים תקשורתיים כוזבים של כחול לבן אינם מקרבים את האחדות אלא מרחיקים אותה"

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

נכנסת לתחרות המקומית: אמזון במבצע ראשון בישראל

ענקית הקמעונאות יוצאת במבצע התקף לאתר המקומי שלה בישראל במסגרתו תעניק 10% הנחה על כל קנייה, בהגבלה לסכום של עד 20 דולר לכל קנייה בשילוח מקומי ●  מדובר ביוזמה של אמזון ולא מבצע של ספק זה או אחר

ברני סנדרס / צילום: ג'ונתן ארנסט, רויטרס

הסנאטור ברני סנדרס פורש מהמירוץ לנשיאות ארה"ב

הסנאטור מוורמונט הודיע על פרישתו בשיחת ועידה עם הצוות שלו, ויישא דברים בהמשך היום ● טראמפ צייץ בחשבון הטוויטר שלו מיד לאחר ההודעה "ברני בחוץ!"

צילומים: שלומי יוסף, Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

בלי "מה נשתנה?" ובלי "אחד מי יודע?": (כמעט) 100 קושיות לחג

בחנו את עצמכם: קושיות קשות יותר ופחות על אקטואליה, פוליטיקה כלכלה, ספורט ועוד ועוד (כולל נועה קירל!)

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה - לאור המצב: על הממשלה לשקול הארכת תוקף תמ"א 38

רשויות המדינה אמנם עושות מאמצים להבטיח ודאות בשוק, ויש דברים שאפשר לקדם גם בימים אלה, אולם כדאי כבר לחשוב הלאה

דגלי בריטניה ודגלי האיחוד האירופי מונפים מול הפרלמנט בלונדון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מתקרבים להדפסת כסף: בנק אוף אינגלנד יספק מימון זמני לממשלת בריטניה

זאת על מנת לסייע בהתמודדות עם השיבושים בשווקים שגורמת מגפת הקורונה ● בהודעה הרשמית לא פורט סכום המזומן אותו יעביר הבנק אוף אינגלנד לממשלה

הפגנת העצמאים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בשורת החג לעצמאים: מענק הפיצוי יעלה ל-10,500 שקל באפריל

מאבק העצמאים והביקורת שמתח "גלובס" על החורים בסיוע נשאו פרי: אמש הגיע האוצר לסיכום כי מענק אפריל יוגדל, יבוטל חישוב הכנסות בני הזוג יחד וגם שכירים בעלי שליטה יזכו לפיצוי

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

ועד טייסי ארקיע נגד היו"ר: "מוביל את החברה לפירוק"

הוועד שיגר מכתב חריף ליו"ר ארקיע בו הוא מאשים אותו בהתנהלות שמסבה נזק לחברה ● דורש לקבל את המושכות בדיונים מול משרד האוצר ● חורמרו: "לא אמרתי פירוק, אם המדינה לא תתעורר מהר ארקיע תישאר בהדממה"

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

מענקים מהירים והגנה על השקעות מוסדיים: תוכנית הסיוע של המדינה לתעשיית ההייטק בימי הקורונה

האוצר יעביר לרשות החדשנות באופן מיידי 1.25 מיליארד שקל, כחלק מהתקציב השנתי שלה, שישמשו בעיקר למענקים בתמורה לתמלוגים ● המדינה תספק למוסדיים מנגנוני הגנה במטרה לעודד אותם להשקיע בחברות הייטק בהיקף של 2 מיליארד שקל

דירת 4 חדרים בלוד / צילום: יח"צ

עסקה בעיצומם של ימי המגפה: כמה עלתה דירת 4 חדרים בלוד

אילו נכסים נוספים נמכרו והושכרו לאחרונה בערד ורמת גן?

פסח בישראל בצל הקורונה / צילום: AP

העוצר נגמר, הסגר הכללי יימשך עד מחר; מניין המתים בישראל עלה ל-79

ההנחיות הנוגעות לליל הסדר הסתיימו היום ב-07:00, אך עדיין אסור לעבור בין הערים ● המרכולים והפארמים נפתחים, ומותרת ההצטיידות במצרכים חיוניים ● הסגר יימשך עד ליום שישי בבוקר, אך ייתכן והממשלה תאריך את המועד ● 9,755 בני אדם נדבקו עד כה בנגיף בהם 165 במצב קשה ו-119 מונשמים

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל