מתנת דירה בין קרובים

במאי 2013, בהיותה בת 18, רכשה לילך אריאל, העוררת, דירת מגורים בתל אביב בתמורה לסך של 1,200,000₪. בספטמבר 2013 נמכרה הדירה בסך של 1,800,000₪ והעוררת ביקשה פטור ממס שבח בגין דירה יחידה. מנהל מיסוי מקרקעין סירב להעניק את הפטוֹר המבוקש מהטעם שהמימון לרכישת הדירה ניתן לעוררת כמתנה מאביה ושטרם חלפה "תקופת הצינון" הנדרשת על-פי חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49ו כנוסחו דאז).

השתלשלות העניין מתוארת בפסק הדין, ולפיה, אביה של העוררת העוסק בעריכת דין, טיפל במסגרת עבודתו בזכויות ירושה של אישה קשישה, שכללו בין היתר את הדירה נשוא פסק הדין. הדירה "זוהתה", כך מסופר, כמתאימה עבור העוררת וכך נחתם הסכם רכישה בינה ובין היורשת הקשישה. מעדויות העוררת ואביה עלה, כי 400,000 ₪ מסך התמורה הועברו מכספי האב ויתרת מחיר הרכישה אמורה היה להיות ממומנת על ידי משכנתא, שיתכן והאב יהיה ערב לה.

ואולם, בעקבות התפתחות נסיבות מסוימות סרב האב להיות ערב למשכנתא דבר שאילץ, כך נטען, את העוררת למכור את הדירה במהירות בכדי לעמוד בתשלום רכישתה.

השופט קירש בוחן את מסגרת החוק וההשתלשלות ומסביר כי הסייג לפטור לפיו יש להמתין תקופות צינון בדירה שנתקבלה במתנה, יחול אם יימצא שהעוררת קיבלה לפחות חצי ממחיר הדירה במתנה מאביה (בתוך 3 שנים קודם לרכישת הדירה), כאשר הדיון מחולק לשניים- ראשית - האם הסכום של 400,000 ₪ היה מלכתחילה שייך לעוררת או שניתן לה במתנה על ידי אביה? שנית, האם יתרת מחיר הרכישה מומנה באמצעות מתנה מהאב או מהתמורה במכירת הדירה?

לעניין השאלה הראשונה, לאחר בחינה מעמיקה מגיע השופט קירש למסקנה שהסכום הראשוני (400,000 ₪) הוא מתנה מהאב לביתו שניתנה בסמוך לביצוע העסקה, אך לא דיי בכך בכדי להפעיל את הדרישה לתקופת הצינון שכן הסכום לא מגיע לכדי חצי ממחיר הרכישה.

לעניין השאלה השניה, לאחר בחינה מדוקדקת, ככל שהיה ניתן, של ההעברות הבנקאיות, מתקבלת גרסת העוררת לפיה תשלום יתרת מחיר הרכישה מומן על ידי העברת חלק מהכספים שנתקבלו מהרוכשים במכירת הדירה. השאלה האם העמדת ערבות, על ידי האב, לשם קבלת הלוואת משכנתא, על ידי הבת, עשויה להיחשב כמתנה לעיין החוק- נותרה פתוחה.

בשל המסקנות האמורות, הערר התקבל, וניתן פטור ממס שבח על מכירת הדירה.

עם זאת, ברישא של פסק הדין, לפני בחינת החוק, השתלשלות הדברים והדיון לגופו של עניין, מעיר השופט קירש "הערה לגבי מסגרת הדיון", לפיה, הערר מתנהל עקב החלטתו של מנהל מיסוי מקרקעין שלא לאפשר פטור במכירת הדירה, ואולם, פקיד השומה עוד עשוי לערוך שומה לפי מכירת הדירה על ידי העוררת הינה בגדר "עסקת אקראי" החייבת במס על פי חלק ב' לפקודת מס הכנסה, ולא על פי חוק מיסוי מקרקעין (דבר שכמובן מעקר את הפטור).

"עסקת אקראי" הממוסה במס הכנסה מאופיינת ברווח גבוה שנוצר תוך זמן קצר, וכהשקעה בעלת אופי הזדמנותי.

בהמשך לכך, בסוף פסק בדין, לאחר בחינת השאלה השנייה שהועלתה, שוב מציין יו"ר הועדה כי קיימת סבירות, לפיה תוכניתה של המערערת מלכתחילה הייתה לרכוש את הדירה בהזדמנות ולמכור אותה תוך זמן קצר מבלי להידרש למשכנתא כלל. קיום הכוונה לעשיית רווח מהיר, כך אומר קירש, אינו רלוונטי לעניין הפטור שמעניק חוק מיסוי מקרקעין, ושאלות אלו יידונו אם יטען פקיד השומה שהרווח מהמכירה כאמור, חייב במס הכנסה.

במבט שטחי על פסק הדין נראה שמדובר במקרה של מכירת דירה, תוך זמן קצר וברווח ניכר, שניתן עליה פטור ממס שבח, מהטעמים שנבחנו וצויינו לעיל. אך פסק הדין שב ומזכיר כי בהחלט ייתכן שמכירה של נכס מקרקעין, בין היתר של דירת מגורים, תיבחן בהתאם לפקודת מס הכנסה ותמוסה במס הכנסה, ואין בפטור ממס השבח שהוענק מכח חוק מיסוי מקרקעין להשפיע על כך. שיעור מס הכנסה יהיה גבוה יותר משיעור מס השבח, ולרוב גבוה משמעותית במכירה של דירות מגורים.

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988