גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יחידה שלישית בכל נחלה במושב? לא כל-כך מהר

שנה וחצי עברה מאז אישרה המועצה הארצית החלטה "דרמטית" שאיפשרה בניית יחידה שלישית בכל נחלה במושב ■ המצב בשטח: קיפאון וחוסר מעש

מושב ניר צבי / צילום: איל יצהר
מושב ניר צבי / צילום: איל יצהר

בנובמבר 2015 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תיקון שהוגדר דרמטי (ב' 1) בתוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, ולפיו בכל נחלה במדינת ישראל תתאפשר בנייה של יחידה שלישית במתחם המגורים (2.5 דונם). זאת, בלי שתתחייב הכנת תוכנית כוללת ליישוב, ובלי שתיספר במניין יחידות הדיור ביישוב. באזורי הביקוש, בכללם מחוז מרכז, חיפה וירושלים תותר תוספת יחידת דיור שלישית בכל הנחלות במושב, וזו כן תיגרע ממניין יחידות הדיור הקבוע ליישוב. לפי ההחלטה, בעל הנחלה יוכל למכור את היחידה הנוספת במחיר השוק, ובמרכז הארץ תתאפשר בניית יחידה שלישית תמורת תשלום של 33% מערך הקרקע למדינה.

שנה וחצי חלפו, ובמסגרת קורס מתכננים במגזר הכפרי שנערך לאחרונה בטכניון, ערכו האדריכל יוסף טל, עורך דין גד שטילמן ושלום בוינגין מחקר שבדק את "ההשלכות של תוספת יחידה שלישית בנחלה על תהליכי התכנון של המושב". בשורה התחתונה, מי שחשב שהתיקון ייצר במהירות פתרונות דיור זמינים - הכותרות בנובמבר 2015 דיברו על 33 אלף יח"ד במושבים ועוד כ-3,000 יח"ד בקיבוצים - התבדה. המסקנה העיקרית של המחקר מצביעה על פער גדול מדי בציפיות ובדרישות בין כל הגופים האחראיים על מימוש התוכנית. מתברר, לא ממש במפתיע, כי למושבים, לשכות התכנון, המועצות האזוריות ורשות מקרקעי ישראל יש ציפיות שונות מתהליך יישום ההחלטה, וגם בתוך כל אחד מהגופים הללו הדעות לא אחידות על דרך היישום.

20 שנה ל"ועדת רונן"

בדיוק לפני 20 שנה, ב-7 באפריל 1997, הגישה "ועדת רונן" את המלצותיה לשר התשתיות אריאל שרון, שדיברו בין היתר על ציפוף המגורים במגזר החקלאי. לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה כבר לפני עשור (2007), יכול כל בעל נחלה להוון את חלקת מגוריו ולהשתחרר מכבלי רמ"י. ההיוון הסיר את המגבלה לגבי מספר הבתים המותרים לבנייה, ואפשר כביכול את פיצולם מחלקת המגורים ליחידות דיור עצמאיות.

אלא שהגדלת מספר יחידות המגורים מחייבת תב"ע (תוכנית בניין עיר) המסדירה את הבנייה. לכן, ברוב המושבים התוכנית החדשה נתקלה בתקרת המכסה הקבועה בלוח 2 של תמ"א 35, הקובעת את המספר המקסימלי של יחידות דיור המותרות בכל מושב בארץ. מכאן נולד הצורך לתיקון הדרמטי בתמ"א, שאומץ כאמור בנובמבר 2015.

מאחר שתוספת היחידה השלישית בנחלות אמורה להגדיל את מספר התושבים במועצות האזוריות בכ-25%, בדקו עורכי המחקר מהי יכולת המועצות להתמודד עם הגדלת מתן השירותים המוניציפליים בעקבות הצפי לתוספת התושבים. 88% מבעלי התפקידים התכנוניים בוועדות התכנון ובמועצות האזוריות סבורים שאין למועצות האזוריות בעיה להתמודד עם תוספת האוכלוסייה שתיווצר מהוספת הבית השלישי.

עורכי המחקר מדגישים שמדובר בתוצאה הגיונית, בהתחשב בכך שבמרכז הארץ הבית השלישי כבר קיים בחלק גדול מהנחלות באופן בלתי חוקי, והתיקון בא רק לאפשר את "הכשר" קיומו, בעוד שבאזורי הפריפריה התיקון לא יביא באופן מיידי להקמת היחידה השלישית, אלא היא תתממש בהדרגה לאורך 10-20 שנה.

אם אין בעיה של שירותים מוניציפליים, למה בכל זאת דברים לא קורים? המחקר בדק האם ניתן לתת היתרי בנייה לבית השלישי, על פי תיקון 1 ב' לתמ"א 35, באופן מיידי.

בזמן שהחקלאים ובעלי הנחלות הבינו שהם יוכלו לבנות או להסדיר את היחידה השלישית מיד עם אישור התיקון, הם התעלמו מכך שבנוסח התיקון נכתב במפורש כי "לא תידרש תוכנית כוללת ליישוב - אלא אם יקבע מוסד תכנון אחרת". וכפי שמציינים כותבי המחקר, "תוספת המילים 'אלא אם יקבע מוסד תכנון אחרת' יצרה כאוס ואנדרלמוסיה תכנונית וחוסר בהירות מהותית ביישום ההחלטה".

בהיעדר זכויות בנייה לבית שלישי בתקנונים של תוכניות המתאר, ברוב היישובים לא ניתן, מבחינה מעשית, לתת היתרי בנייה לבית השלישי על אף שלכאורה תיקון 1 ב' מאשר זאת. התיקון אינו מגדיר את שטחה של היחידה שלישית, ואת יתר הפרטים הנדרשים למתן ההיתר כגון גובה הבית, קווי בניין, שטחי שירות, מרתפים וכו'.

לדעת מוסדות התכנון, יש צורך בתב"ע חדשה על מנת ליישם את הוספתו של הבית השלישי בנחלה.

"המסקנה המתחייבת היא שללא תב"ע חדשה לא ניתן יהיה אפילו להגיש בקשה לבניית הבית השלישי לא כל שכן לקבל היתר", נכתב במחקר.

זאת ועוד, בעבודת המחקר הועלתה השאלה: האם ואיזה סוג תוכנית תיתן מענה לדרישות התמ"א. נמצא ש-90% ממהנדסי הוועדות סבורים שניתן להסדיר את מתן ההיתרים לבית השלישי בתוכנית מועצתית. עורכי המחקר שאלו את מהנדסי הוועדות וראשי המועצות האזוריות האם לדעתם יש צורך, בנוסף לתוכנית המועצה, גם בתוכנית כוללת לכל ישוב וישוב. בעוד 90% מראש המועצות וסגניהם משוכנעים שאין צורך בתוכנית לכל יישוב, לדעת 40% ממהנדסי הוועדות והמתכננים יש צורך בתוכניות כאלו.

"לאור ניתוח פרוטוקולים מישיבות המועצה הארצית ושיחות עם מתכנני מחוזות התברר כי כמחצית ממוסדות התכנון יחייבו "תכנית בינוי" לכל חלקה א', כתנאי למתן היתר בנייה לבית השלישי.

בנוסף, ברור כי בטווח הארוך יפוצלו מתוך חלקות המגורים בתי מגורים. שכן, המציאות המשפחתית מחייבת חלוקה של זכויות הקניין בין בני המשפחה. בעיקר נוכח עליית שווי המקרקעין וחוסר היכולת הכלכלית של ילד אחד ("הבן הממשיך בנחלה") לפצות את אחיו בגין חלקם בירושת ההורים.

המחקר בדק מהי הדרך הנכונה והראויה שבה יש לנהוג, מבחינה תכנונית, כדי לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים. השאלה שהועמדה בפני הנחקרים בעניין היתה: האם יש צורך בתב"ע נקודתית לצורך פיצול מגרש מנחלה. השונות בתשובות היתה אדירה. רוב מוחלט של מהנדסי רשויות מקומיות, ראשי מועצות ובעלי תפקידים ברשות מקרקעי ישראל רואים צורך בהגדרת המגרש לפיצול דרך תב"ע נקודתית. ומנגד, מתכנני המחוזות וגם המתכננים הפרטיים חושבים שאין צורך בתב"ע נקודתית וניתן לעשות זאת אחרת.

האם יש צורך בתב"ע נקודתית לצורך פיצול מגרש נחלה?

עוד כתבות

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

הבנקים המממנים נוטים לטרפד את רכישת תהל, הנתונה בקשיים תזרימיים, בידי קבוצת שיכון ובינוי

ל"גלובס" נודע כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין תהל לבין הבנקים לגבי מתווה התמיכה בחברה ● הצעת שיכון ובינוי לא התייחסה להשקעה במניות החברה-האם תהל גרופ אינטרנשיונל (TGI), אלא להשקעה בחברה-הבת תהל גרופ, וייתכן שלכן החליטו בבנקים שלא לאמץ את המתווה

סניף של יינות ביתן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חילופים בהנהלת יינות ביתן: דוד סבן ימונה לסמנכ"ל הכספים במקום איל וינברג

רו"ח איל וינברג כיהן בתפקיד כשנה וחצי ● סבן כיהן בשנים האחרונות כסמנכ"ל הכספים באיקאה

מניות הטכנולוגיה מישראל שזינקו ביותר מ–100% בוול סטריט / צילומים: אתרי החברות ויח"צ

מה מלמדים הביצועים של מדד 'הנאסד"ק הישראלי'?

חברות מכל העולם ומשקיעים מחו"ל מחפשים להשקיע בחברות טכנולוגיה ישראליות ● אז למה משקיע ישראלי שחושב טכנולוגיה, חושב קודם כל על הנאסד"ק האמריקאי ולא על מדד ת"א טכנולוגיה הישראלי? ● הביצועים של המדד מלמדים שנכון היה לנהוג אחרת

היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט / צילום: גלובס

מנדלבליט מסרב לבקשת נתניהו לקבל את מלוא חומרי החקירה

היועמ"ש לסנגורי רה"מ: "חומרי החקירה הרבים שהועמדו לרשותכם במסגרת ליבת חומרי החקירה מקיפים את כל הנדרש עבור בקשת החסינות" ● מטעם נתניהו נמסר בתגובה: "מי שממשיך להתנהל בחוסר שקיפות, כנראה רוצה להשיג תוצאה ידועה מראש"

הגנרל חליפה חפתר / צילום: Costas Baltas, רויטרס

ועידת השלום בברלין: הפסקת אש בלוב ויישום אמברגו הנשק שהטיל האו"ם

ועידת השלום התכנסה היום במטרה להפסיק את הלחימה בלוב ● שני הצדדים הנלחמים בלוב והמדינות שמספקות להם נשק הסכימו לאמץ את אמברגו האו"ם על העברת נשק

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין / צילום: יונתן זינדל

הדיון בחסינות נתניהו מתקרב: אדלשטיין יכנס את המליאה בשבוע הבא

מליאת הכנסת תכונס ביום שלישי הבא ● אדלשטיין: "הליך הדיון בבקשת החסינות של ראש הממשלה הפך למזוהם"

אדם מקשיב לתא קולי בסלולר / צילום: Shutterstock

מחקר בארה"ב ובריטניה: עשירים חיים בבריאות טובה כעשור יותר מאשר עניים

מגיל 50, הגברים העשירים ביותר יכולים לצפות לעוד 31 שנים של חיים בריאים – לעומת הפחות־עשירים שיכולים לצפות רק לעוד 22-23 שנים של בריאות

מטריושקה בסנט פטרסבורג. החלפות בלתי נגמרות בשלטון / צילום: רויטרס, Alexander Demianchuk

דעה - "רוסיה היא חידה עטופה בתעלומה בתוך אניגמה": מה הכוונות האמיתיות של פוטין?

מה הוא רוצה? למה הוא מתכוון? בשביל מה לו? נשיא רוסיה עושה מה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה, אבל למרבה הסקרנות הוא משתדל להיראות כמי שמכבד את שלטון החוק ● רוסיה מוסיפה להתחבט בין לגיטימיות לאפקטיביות ● דעה

איציק שמולי/ צילום: שלומי יוסף

ח"כ שמולי הודיע על עתירתו לפסילת מפלגתה של אשת רוצח ראש הממשלה

טרימבובלר-עמיר הגישה ביום רביעי האחרון את רשימתה לכנסת ואמרה בפני ועדת הבחירות המרכזית: "אנחנו דורשים משפט חוזר ליגאל עמיר" ● שמולי: "אסור שהכתם הזה ידבק בכותלי הבית, ובכוונתי לעתור לפסילתה כדי להסירו"

נדל"ן מניב / צילום: shutterstock

על רקע הגאות במניות נדל"ן: אזורים ואאורה מפשירות תוכניות להנפקת קרן ריט

אזורים מקדמת הנפקת פעילות השכרת דירות לטווח ארוך, ודיווחה כי חברה בת הגישה טיוטת תשקיף "לצורך הנפקתה לציבור כקרן השקעות במקרקעין" ● אאורה דיווחה כי היא "ממשיכה לפעול להקים קרן להשקעות במקרקעין", לאחר שבשבוע שעבר דיווחה כי "טרם התגבשו התנאים להקמת קרן הריט או למכירת נכסים לקרן"

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

בדיקת "גלובס": רפורמת התביעות הייצוגיות הצליחה, אבל אולי יותר מדי

מבדיקת "גלובס" מתברר כי המהלך של איילת שקד, לחייב בתשלום אגרה על ייצוגיות, הוביל לירידה של 44% מהבקשות - במקביל לעלייה משמעותית בבקשות שפטורות מאגרה ולניהול הליכים "מאחורי גבו" של ביהמ"ש ● האם מטרת הרפורמה להילחם בתביעות הסרק הושגה? לא בטוח ● חלק ראשון

מחירי הדיור / תמונה: שאטרסטוק

הפועלים ולאומי: שוק הנדל"ן ימשיך לעלות בשנה הנוכחית

בבנקים הגדולים צופים שעלייה בהתחלות בנייה תירשם בגלל הבשלת פרויקטים של מחיר למשתכן ● גם מחירי הדיור ימשיכו לעלות

 

פרויקט מגורים חדש בחיפה / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

דירות שני החדרים עושות קאמבק, ולא רק בתל אביב: מי קונה אותן ולאילו יזמים זה משתלם

בשנתיים האחרונות חלה עלייה חדה במספר הדירות הקטנות, בנות 2-3 חדרים, שנבנות בארץ ● מי קהל היעד שלהן (רמז: לא רק משקיעים), ולמה לא כל היזמים מצטרפים לטרנד?

גילת לווינים / צלם: תמר מצפי / צילום: תמר מצפי

לקראת אקזיט של 2 מיליארד שקל? מניית גילת לוויינים זינקה על רקע מגעים לרכישתה

גם מניית מבטח שמיר, בעלת המניות השנייה בגודלה בגילת, זינקה היום בבורסה ● בעלת המניות הגדולה בגילת היא קרן פימי בראשותו של ישי דוידי, המחזיקה ב-34.1% מהון המניות

אתר החרמון / צילום: דביר להר

עם הגשם בא התיאבון: הישראלים למדו לטייל גם כשרטוב וקר - ותיירות החורף בצפון בשיא של עשור

סופי השבוע הגשומים לא רק שאינם מרחיקים את הישראלים מצפון הארץ, אלא אף מסמנים מגמה חדשה המבטאת את הרגלי הנסיעות שהשתנו ● מלונאים: "השמיים נפתחו, ואנשים למדו שמטיילים גם כשיורד גשם" ● אז למה הצימרים לא נהנים מהמצב?

יאיר לפיד / צילום: תמר מצפי

מה עלות סל התרופות והאם לפיד צדק כשהוא אמר שהוא פחות ממיליארד דולר

ציוץ של לפיד על סל התרופות עורר מבול תיקונים, אבל המתקנים הם שהתבלבלו ● המשרוקית של גלובס

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

בהינף יד: אמזון מבקשת להמציא מחדש את האופן שבו אנו משלמים

ענקית הטק בונה מסופים בחנויות שיאפשרו לקונים לקשור את המידע מכרטיסי האשראי שלהם לכף־היד ● במילים אחרות, הקונה יוכל לשלם בהינף יד, בלי להוציא כרטיס או טלפון חכם

מכונת הציוצים של טראמפ / איור: איל אונגר, גלובס

מכונת ציוצים: שלוש שנות נשיאות טראמפ בגרסת הטוויטר. מה מסתתר בחשבון של השולף המהיר במערב

בכל הקשור לטוויטר, נשיא ארה"ב הוא השולף הכי מהיר במערב ● כמה פעמים הוא התייחס אל עצמו כ"נשיא הכי אהוב על כולם"? כמה פעמים הוא תקף גופי תקשורת? כמה פעמים הוא הדהד תיאוריות קונספירציה? ● כל המספרים מאחורי הציוצים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד 

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

המסחר בבורסת תל אביב ייפתח על רקע השיאים שרשמה אתמול

מדד ת"א-35 טיפס אתמול ב-0.4% לשיא של 1,725.8 נקודות ● גילת ומבטח שמיר צפויות לרכז עניין אחר שזינקו אתמול בכ-14% על רקע מגעים למכירת גילת ב-2 מיליארד דולר ● המסחר בוול סטריט לא יתקיים היום