גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה דורשות העיריות מהיזמים בתוכניות מתאר?

בתמורה לקבלת זכויות בנייה, בערים רבות על היזם להקצות שטחים ומבנים ציבוריים לטובת הכלל ■ "הדרישה משתנה מפרויקט לפרויקט ולעיתים לא מדובר על בניית מבני ציבור, אלא על מטלות אחרות כגון שימור והקמת תשתיות"

איציק רפאל/ צילום: יח"צ
איציק רפאל/ צילום: יח"צ

*** הכתבה בשיתוף קמיל-טרשנסקי-רפאל

"אין תחליף למעורבות ולמקצועיות של שמאי מקרקעין בכל פרויקט נדל"ני", כך אומר איציק רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך ושותף במשרד שירותי הנדל"ן קמיל-טרשנסקי-רפאל, המספק שירותי שמאות לעיריות, יזמים, קבלנים ולקוחות נוספים מהמגזר העסקי-פרטי ומתמחה בהתחדשות עירונית. דוגמה חיה לכך, לדבריו, היא המנגנון החדש של מבני מגורים ומבני ציבור בפרויקטי נדל"ן המצוי בתוכנית המתאר תא 5000 בעיר.

"תוכנית תא 5,000 מתווה את מדיניות התכנון העירונית", מסביר רפאל. "התוכנית קובעת כי יזם המעוניין לקבל את זכויות הבנייה הנקובות בתוכנית יצטרך להעניק ערך מוסף לתועלת הציבור, כגון הקצאת שטח לשימושים ציבוריים, שיפוץ מבנים המיועדים לשימור, הקצאת מקומות חנייה לטובת התושבים ועוד".

- היקף הוספת השטחים הציבוריים שווה בכל חלקי העיר?

"באופן כללי, על מנת לקבל את זכויות הבנייה המוגדרות כרח"ק בסיסי (רצפה חלקי קרקע), על היזם להקצות שטחים לצורכי ציבור - פתוחים או בנויים. לדוגמה, במגרש בשטח של דונם יהיה על היזם להקצות 40 אחוז ממנו, כלומר 400 מטר, לטובת מדרכות, כבישים וכיוצא בזה. אבל מה עושים במקום בו אין צורך לעירייה להפקיע את אותם 400 מטרים? במסגרת התוכנית נבנה מנגנון הקובע כי הקצאת השטחים לטובת הציבור תיעשה במכפלות שונות בכל אזור בעיר. באזור מבוקש כמו מתחם שרונה בתל-אביב, בנו היזמים בתמורה לזכויות הבנייה שטחי ציבור בגודל כולל של 1,650 מ"ר, על-פי מכפלות גדולות יותר בהתאם, כאמור, לאזור האטרקטיבי שבו ממוקם הפרויקט".

לדבריו, הדרישה של העירייה משתנה מפרויקט לפרויקט ולעיתים לא מדובר על בניית שטחי ציבור, אלא על מטלות ציבוריות אחרות. "למשל, במתחם במרכז הארץ, במע"ר (מרכז עסקים ראשי - י.ג.) בו היינו מעורבים, הגדלת הזכויות ליזם דרשה ממנו להקצות 10% מזכויות הבנייה לטובת דיור בר-השגה, או להשתתף בעלות של מיליוני שקלים בקירוי נתיבי איילון בדרום תל-אביב. דוגמה מעניינת אחרת היא במתחם משרדים חדש המיועד להיבנות במתחם חסן עראפה בדרך יצחק שדה, תל-אביב. היזם רצה להגדיל את זכויות הבנייה שלו במקום וביקשו ממנו לשמר בניין עתיק במיקום אחר בלב העיר. בתמורה תעביר העירייה את כל הזכויות ממבנה השימור למתחם חסן עראפה. יש פה בעצם ניוד של זכויות על פי צרכיה של העירייה".

- זה רווחי ליזמים?

"בסופו של דבר, כל יזם עושה את התחשיב הכלכלי שלו ובודק אם זה שווה לו. אם יזם רואה ששימור מבנה של 5,000 מ"ר במרכז העיר בתמורה לקבלת זכויות בנייה ב-10,000 מ"ר במתחם אחר בעיר, יניבו לו רווח, אז הוא יבצע את זה. כך כולם מרוויחים, הן הרשות המוניציפאלית, הן היזם והן הציבור, מעצם הגדלת ההיצע".

מה דורשות העיריות מהיזמים בתוכניות מתאר/  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

- העירוב הנדרש בין מבנים למגורים למבני ציבור מאפיין רק את עיריית תל-אביב או רשויות אחרות בארץ?

"זה בהחלט מאפיין מקומות נוספים בארץ. בסופו של דבר, בפרקטיקה כולם מבינים שהתפתחותה של העיר והמטלות החלות על היזם הן חלק מ'עסקת חבילה' לקבלת הזכויות. הייחודיות שלנו כמשרד היא היכולת לראות את שני צדי המטבע ולתת מענה מקצועי מיטבי לכל צד באותה עסקת חבילה. כלומר, מצד אחד ליווי יזמים לטובת בדיקת הכדאיות הכלכלית שלהם מבחינת התמורה המוצעת ביחס לדרישות המקומיות, ומהצד השני ליווי ועדות מקומיות לטובת בחינת התמורות מהיזמים בהתאם לצרכים הציבוריים".

"המשרד שלנו ליווה את הכנת תוכנית המתאר של בני ברק. הוועדה המקומית קבעה כי מגבלת הגובה לבנייני מגורים היא ל-6 וחצי קומות בגלל השבת, לאור העובדה שהציבור החרדי לא משתמש במעליות שבת כמו הציבור הדתי-לאומי. במסגרת התוכנית בבני ברק נבנה מנגנון הקובע כי העירייה תדרוש הקמת גני ילדים ומבני ציבור לטובת האוכלוסייה בבנייני המגורים המיועדים. בנוסף, התוכנית יוצרת מנגנון ליצירת שטחים ירוקים וחומים במרכז העיר על ידי תמריץ של זכויות בנייה בצידה הצפוני של העיר".

- המנגנונים האלו מתייחסים גם לפרויקטים של התחדשות עירונית?

"אם אנחנו מדברים על תל-אביב אז בפינוי-בינוי ודאי שכן, אבל לגבי תמ"א 38 אין התייחסות לכך. אנחנו למשל מלווים חברה יזמית ברמת גן, בפרויקט פינוי-בינוי של 6 דונם, ובמסגרת התוכנית אנחנו מקצים שטח לבית ספר".

- יש יזמים שמופתעים מהדרישות של עיריית תל-אביב?

"אומר זאת כך: בין אם הם מופתעים ובין אם לאו, מומלץ וכדאי לכל יזם נדל"ן ו/או כל גורם אחר, לרבות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, להיעזר בשמאי מקרקעין על מנת לבחון את התמורות הכלכליות והרווחיות של הפרויקט, ולמנוע הפתעות לא נעימות לאורך הדרך".

לאתר החברה

עוד כתבות

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Oded Balilty, Associated Press

שני ראשי ממשלה, שני בתים: האם לנתניהו וגנץ יהיו שני מעונות רשמיים?

לפי הפרסום של רביב דרוקר ברשת 13 מדובר במעין בלפור ב', כלומר בית רשמי למגוריו של מי שיכהן כממלא מקום ראש הממשלה ● גורמים בכחול לבן אישרו ל"גלובס" את הפרטים. מנגד, בליכוד טענו כי "מדובר בפייק ניוז"

תמיר פרדו/צילום: "חיילים על הקשת" יח"צ

ראש המוסד לשעבר תמיר פרדו מזהה פוטנציאל להשקעה בחברת אינטר תעשיות

חברת OSEG, שבה שותף פרדו עם ניסן כספי, מבעלי ג'י.פי גלובל פאוור, ועם אסי שלגי, לשעבר מנכ"ל משרד האנרגיה - תשקיע עד 21 מיליון שקל במניותיה של אינטר תעשיות, לפי שווי כפול ממחיר השוק

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירידות של כ-4.4% בסיום בוול סטריט; בואינג צנחה ב-12.4%

מדד מנהלי הרכש (ISM ) של התעשייה בארה"ב ירד לרמה של 49.1 נק' במרץ, לעומת 50.1 נק' בפברואר ● בורסות אירופה ננעלו בירידות של 3.8%-4.3% ● טבע ירדה ב-5.6%

היועץ המשפטי של הכנסת עו״ד איל ינון  / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

היועץ המשפטי של הכנסת נפרד: "היה מחיר לעבודתי הנייטרלית"

עו"ד איל ינון נפרד היום מהכנסת אחרי 10 שנים בתפקיד ● בשנה האחרונה לכהונתו ליווה ינון משבר חוקתי ופוליטי חסר תקדים בהיסטוריה של המדינה, עם שלוש מערכות בחירות וסוגיות משפטיות-חוקתיות מורכבות ביותר, רובן נטולות תקדימים משפטיים

בטיסה מסלובקיה של ישראייר / צילום: יח"צ

אחרי פרסומים בכלי התקשורת על הקלות על שבים מחו"ל, נתניהו ביקש ממשרד הביטחון לטפל בנתב״ג

בנוסף, ככל שמשרד הביטחון יצליח לספק ערכות בדיקה, בהתאם לדרישות שהוגדרו ע"י משרד הבריאות, ישקל ביצוען של הבדיקות גם ביחס לכלל השבים מחו"ל

הראל ויזל, פוקס, שחר תורג'מן, בריל, רביב ברוקמאייר, גולף, גבי רוטר, קסטרו: / צילום:  דימה טליאנסקי, איל יצהר, ענבל מרמרי

"ענף האופנה במוות קליני, מאיפה יגיע הכסף למלאי החורף?"

קמעונאיות האופנה קורסות תחת המשבר ● החנויות נסגרו, ואין כמעט הכנסות מולן אפשר לרכוש סחורה עתידית לעונת החורף הבאה ● הקרנות של המדינה רחוקות מלסייע לחברות שזקוקות להלוואות מיידיות

עסקים סגורים בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

"האנשים בחל"ת צריכים להתחיל לחפש עבודה עכשיו"

לראשונה מספר חסר תקדים של דורשי עבודה: רבע מהמועסקים במשק רשומים בשירות התעסוקה, רובם עובדים שהוצאו לחופשה ללא תשלום • "ייצאנו משוק מועמדים מטורף לשוק של מעסיקים", אומר סמנכ"ל התוכן של אולג'ובס

סניף סגור של פיצרייה קאסה דל פפה / צילום: איל יצהר, גלובס

שכירים, אבל בעלי שליטה: הכירו את האנשים שנופלים בין הכסאות של תוכניות הפיצוי

הם בעלים של חברות קטנות, עצמאים אבל כאלה שמושכים שכר מהחברה שבבעלותם • 78 אלף איש שעונים להגדרה המשפטית הזו נאלצים לספוג הפסדים כבדים - אבל לא זוכים לשום הכרה • עכשיו הם מקימים איגוד מקצועי חדש ודורשים התייחסות

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

אין לכם חום? כך תוכלו לבדוק אם נדבקתם בקורונה - דרך הסלולר

צוות מאסותא אשדוד, בשת"פ עם לומינטי נטוורק, בדק חולי קורונה ללא תסמינים - ומצא כי אצל 60% מהם רמות החמצן בדם היו נמוכות ● הצוות המליץ לבדוק קורונה ע"י בדיקת רוויון החמצן - וחלקכם יכולים לבדוק זאת ממש עכשיו, שכן הבדיקה מוטמעת במספר מכשירי סלולר ושעונים חכמים

עגלת קניות/ צילום: עינת לברון

משרד הכלכלה מעודד לקנות ברשתות הגדולות: גיבש סל קבוע למזמינים אונליין

המשרד גיבש סל קניות קבוע ברשתות שופרסל ורמי לוי כדי לייעל את תהליך ההזמנה באינטרנט ולספק את המשלוח תוך 72 שעות ● הסל מכיל שלל מוצרים של המותג הפרטי ברשתות ושל היצרניות הגדולות, והוא אינו ניתן לשינוי ● ומה עם פרגון ליצרנים הקטנים?

טכנולוגיית סמארטפון/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פצצה מתקתקת: חברות התקשורת חוששות שלקוחות יפסיקו לשלם על עסקאות עבר

לחברות הסלולר יש חובות במיליארדי שקלים של אשראי לקוחות על ציוד קצה, אשר חלקם עשויים להפוך לחובות מסופקים ● כרגע התופעה היא בשוליים, אבל התמשכות משבר הקורונה עלולה להביא להפסדים כבדים

איציק שמולי, העבודה–מרצ / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם ישראל באמת סובלת משחיקה במספר הרופאות והרופאים?

ח"כ איציק שמולי טוען כי מגפת הקורונה תפסה אותנו בגירעון רפואי - בכסף, במיטות וברופאים. בדקנו ● המשרוקית של גלובס

דסק הדל"ן עולה לשידור חי / צילום: אפרת לוי, גלובס

שכר הדירה שלכם והקורונה: מי מוריד מחיר והאם המדינה צריכה להתערב

מעל מיליון ישראלים מובטלים, ורבים מהם מגלים כי תשלום שכר הדירה הוא כבר מעמסה כבדה ● מהצד השני נמצאים בעלי דירות שלחלקם קשיי נזילות משלהם ● איך מתמודדים עם המצב? ומה קורה בתחום במדינות אחרות? הצטרפו לשידור הלייב של דסק הנדל"ן ב"גלובס"

מבודדים בבתיהם בעיר העתיקה של ברצלונה, יוצאים למרפסות להריע לצוותים הרפואיים  / צילום: Emilio Morenatti, Associated Press

הגרף היומי: כמה אנשים ניצלו עד היום כתוצאה מהסגר?

מדענים במכללת אימפריאל בלונדון פרסמו דוח חדש שבו הם מצביעים על כך שההתערבויות הממשלתיות הצילו עד כה את חייהם של כ-59 אלף בני אדם ב-11 מדינות שונות באירופה

אמן מצייר על לוחות שחוסמים מסעדות סגורות בסיטאל, ארה"ב / צילום: Elaine Thompson, AP

לתשומת לב הישראלים: כך מנסה ענף המסעדנות בארה"ב להתאושש

נגיף הקורונה מוחק במהירות את תעשיית האירוח וההסעדה בארה"ב ● כאשר כל אמריקה נאבקת בקורונה, המסעדות החלו לשווק מרצ'נדייז אישי, ורבים רוכשים מוצרים במטרה לעזור ולתמוך בעסקים

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

האוצר אישר - ורשות החדשנות תעביר לחברות הייטק 650 מיליון שקל

רשות החדשנות לא העבירה שום מענק וסיוע לחברות הייטק מתחילת השנה מכיוון שלא אושר לה תקציב

יצחק תשובה / צילום: יוסי כהן

תשובה מנסה לקושש מזומנים: קבוצת חג'ג' תרכוש שני מגרשים בפארק בבלי ב-400 מיליון שקל

קבוצת חג'ג' חתמה על מזכר הבנות, בכפוף לאישור דירקטוריון ● על המגרשים קיימת תוכנית מאושרת להקמת 2 מגדלים של 44 קומות, ובהם 380 דירות ● בחודש שעבר חתם תשובה על הסכם למכירת חברת הנדל"ן אלעד מגורים החדשה לישראל קנדה

עץ הסיגלון מרחוב פרופסור שור 5–7 ניצל, בינתיים / צילום: יח"צ

עץ הסיגלון מרחוב פרופסור שור 5-7 בצפון תל אביב ניצל, בינתיים

פרוייקט תמ"א 38/2 בצפון תל אביב, שקודם עד לרמת היתר בנייה, נעצר עקב החלטת פקיד היערות הארצי לשמור עץ בן 65 שנים, הממוקם בחזית הבניין

 

מסעדה בשטוקהולם, בשבוע שעבר. מותר להגיש רק לאנשים יושבים  / צילום: David Keyton, Associated Press

ללא בידוד חברתי או הסגר: בשבדיה בונים על רצונם הטוב של התושבים ועל המון תקווה

בממשלה בונים על אמון הציבור ועל גילויי האחריות והבגרות של השבדים ● בעוד כשבועיים נדע אם החלטתה לדבוק בשיטה דומה ל"חיסון העדר", שבריטניה זנחה, הייתה חכמה

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

בתחום הנדל"ן מחכים לבית המשפט: האם הקורונה היא כוח עליון?

במכתב ששלח משרד האוצר נטען כי עיכובים בבנייה עקב המגפה לא ייחשבו לכוח עליון, ואנשי הנדל"ן זועמים • בפועל מדובר בסוגיה שתוכרע רק בבית המשפט