גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקלה בזכאות לפטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי

פרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין מטפל בהסדר המס החל על עסקת פינוי בינוי ומעניק פטור עצמאי לעסקה מסוג זה (להלן: "הפטור" ).

הפטור יהיה פטור מלא ממס שבח ככל שהדיירים יקבלו דירה אשר עומדת באחת מתקרות הפטור הבאות, לפי הגבוה:


דירה בשווי של 150% משווי הדירה הקיימת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה הקיימות.
דירת מגורים ששטחה 120 מ"ר;
דירת מגורים ששטחה 150% משטחה של הדירה הקיימת, ולא יותר מ-200 מ"ר.

חריגה מתקרות הפטור הקבועות לעיל תקים חבות במס שבח.

בהתאם ללשון החוק הזכאות לפטור מותנית בכך כי המוכר ימכור ליזם את "כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת" ובתמורה ירכוש מאת היזם דירה חדשה. מאחר שמדובר ברכישת דירה על ידי הדייר מהיזם, העניק המחוקק פטור ממס רכישה לדייר.

ניסוח הסכם פינוי בינוי כעסקת מכר חלקי (קומבינציה) שלל את הזכאות לפטור על אף שמבחינה כלכלית מדובר באותה עסקה במסגרתה מוכר הדייר חלק מזכויותיו ליזם עבור קבלת שירותי בניה ביתרת הזכויות.

בהחלטת מיסוי 5586/17 אשר פורסמה לאחרונה אפשרו רשויות המס את החלת הוראות פרק חמישי 4 לחוק והענקת הפטור בעסקאות פינוי בינוי מקום בו הסכם המכר הוגדר כמכר חלקי (קומבינציה) ולא כמכר מלוא הזכויות.

החשיבות בהחלטת המיסוי היא כי במקום בו דיירים אינם זכאים לפטור וההסכם הוגדר כהסכם מכר חלקי, שווי המכירה שייקבע לדייר יהיה חלקי וכן לא יהיה חייב במס רכישה מאחר ולא רוכש דירה מאת היזם אלא מקבל שירותי בניה לבניית דירת התמורה.

במקביל לא תפגע זכאותם של הדיירים האחרים לפטור בשל ניסוח הסכם הפינוי בינוי כהסכם מכר חלקי.

ברם, החלטת המיסוי אפשרה לקבל את תקרת הפטור המלאה רק ביחס לחלופה של קבלת דירה בשטח של 120 מ"ר וביחס לשתי החלופות האחרות נקבע כי תקרת הפטור תהיה חלקית ובהתאם לאחוז שיעור הזכויות הנמכרות על ידי הדייר.

כך לדוגמא: דייר אשר בבעלותו דירה קיימת בשטח של 100 מ"ר מתקשר בהסכם פינוי בינוי במסגרתו אמור לקבל דירה בשטח של 150 מ"ר. במידה וההסכם מנוסח כמכר מלא זכאי לחלופה השלישית ולקבלת דירה בשטח של עד 150 מ"ר ולכן זכאי לפטור מלא ממס שבח.

במידה וההסכם מנוסח כהסכם מכר חלקי במסגרתו מוכר הדייר 70% מזכויותיו הרי שהחלופה הרלוונטית עבורו היא קבלת דירה בשטח של 120 מ"ר וזאת מאחר ובחלופה השלישית תקרת הפטור הינה 105 מ"ר (70%*150) בשל החריגה בשטח של 30 מ"ר לא יחול הפטור (150-120).

לפיכך, בבואנו להחליט האם לנסח את הסכם הפינוי בינוי כהסכם מכר חלקי עלינו לוודא כי הדיירים עומדים בתקרות הפטור החלקיות לצורך קבלת פטור מלא ממס שבח. במידה והדיירים עומדים בתקרות הפטור החלקיות ניסוח ההסכם כהסכם מכר חלקי יבטיח כי החבות במיסוי מקרקעין של הדיירים אשר אינם זכאים לפטור תהיה מינימאלית.

תודה לעו"ד מירי טננבאום על עזרתה בהכנת המאמר.

להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות'

עוד כתבות

מתוך הסרט  ריצ'רד ג'ול/  צילום: באדיבות Tulip Entertainment

הסרט "ריצ'רד ג'ול" הוא פשטני וחסר מורכבות

הסרט "ריצ'רד ג'ול", עם תסריט חסר מורכבות ובימוי פושר של קלינט איסטווד, מנצל סיפור גבורה כדי לנגח את התקשורת

 גולי רצה בימת אראל שהתייבשה באוזבקיסטן /  צילום: Kelvin-Trautman

האישה שרצה 100 מרתונים למען האקלים

מינה גולי רצה 7 מדבריות ב-7 יבשות במשך 7 שבועות, והמשיכה ב-100 מרתונים ב-100 ימים, כדי לעורר מודעות למצב המים בעולם המתייבש והולך ● ראיון

דיוויד סולומון. /צילום: רויטרס - Lucy Nicholson

אין נשים, אין הנפקה: ההכרזה המפתיעה של מנכ"ל גולדמן זאקס

מנכ"ל הבנק, דיוויד סולומון, מציג: כך נפעל להגברת השוויון והמגוון בחברה וקידום אג'נדות חברתיות

 פרופסור ניקולס ברנס / צילום: איל יצהר

"האיום על ישראל משמעותי, אבל היכולת של ארה"ב לעזור לה נחלשה": הראיון המדאיג עם היועץ של ג'ו ביידן

פרופ' ניקולס ברנס, לשעבר תת מזכיר המדינה והיום יועץ לקמפיין של ג'ו ביידן, מודאג מהמצב במזה"ת ומבקר את המדיניות של הנשיא ● ראיון

נתניהו וריבלין בעת הצילום המשותף של המנהיגים שהשתתפו בארוחת הערב בבית הנשיא / צילום: רויטרס, POOL

פרשנות: החמימות שגילו מנהיגי העולם לא הפשירה את יחסי נתניהו-ריבלין

בערב קר רשמה ישראל הישג דיפלומטי כשהצליחה לכנס בבית הנשיא רשימה נכבדה של מנהיגים בינלאומיים ● בערב כזה אי אפשר להכחיש את כישרונו המוכח של נתניהו לדיפלומטיה בינלאומית ● למרות ההצלחה, הנוכחים בארוחה היו צריכים לגלות דיפלומטיה ביחסים עם הנשיא ורה"מ ● פרשנות

שלמה פילבר / צילום: תמר מצפי

הפרקליטות: לאפשר חדירה לטלפונים של אוריך, שלום ואיינהורן

השלושה נחקרו בחשד למעורבות באירוע הטרדת עד המדינה בתיק "4000", שלמה פילבר ● בית המשפט העליון הנחה את בימ"ש השלום לשוב ולערוך בחינה של השפעת תוצרי החיפושים המוקדמים, אשר נפסק לגביהם כי הם פסולים

ארז נץ / צילום: כפיר זיו

ארז נץ עזב נוחות וכסף בשביל הרוקנרול

ארז נץ, כבר בן 62 ובלי קוקו, סוגר מעגל עם שלום חנוך כגיטריסט שלו, מופיע בעולם עם "אינפקטד משרום", ובארץ במופע שורשים, וגם מספיק להיות מורה לגיטרה נחשק

נתניהו וטראמפ בפגישתם בבית הלבן / צילום: Kevin Lamarque, רויטרס

הבית הלבן מודיע: נתניהו וגנץ יבקרו בבית הלבן בשבוע הבא

בהודעה נמסר: "ארה"ב וישראל הן שותפות חזקות וביקורו של ראש הממשלה מהווה הזדמנות לדון על סוגיות ביטחון לאומי ונושאים אזוריים"

משה כחלון/ צילום:  איל יצהר

האם כחלון היה שר אוצר גרוע, או היחיד שראה את האזרחים באמת?

הבטחות הבחירות שלו - להוריד את מחיר הנדל"ן ולהילחם בבנקים לא ממש התגשמו, היחסים העכורים עם פקידי המשרד העיבו על הדרך והחברות עם הטייקון קובי מימון ריסקה את התדמית החברתית שביקש ליצור לעצמו ● האזינו לפודקאסט הצוללת

עולים מרוסיה מגיעים לנתב"ג בשנת 1991 / צילום: רויטרס

30 שנה חלפו מאז גל העלייה הגדול מרוסיה: כך השתנתה ישראל לבלי היכר

שלושים שנה אחרי גל העלייה הגדול מרוסיה כמעט שאין חולק על התרומה האדירה שלו להייטק, למדעים, לספורט ולתרבות הישראלית. אז למה מתלוות אליו בכל זאת גם תחושות של החמצה ופספוס?

ניר צוק. ירידה חדה בשכר / צילום: תמר מצפי

החברות הכי שוות: פאלו אלטו, טבע ואלטיס בין מקומות העבודה הטובים ללהט”בים

כך לפי סקר שערך ארגון Human Rights Campaign הפועל לזכויות הלהט"ב בארה"ב ● מקומות עבודה טובים אחרים לקהילה כוללים את אמזון, אפל, וולמארט ולא מעט חברות תרופות

רוגל אלפר  / צילום: איל יצהר, גלובס

רוגל אלפר: "אני אמות בתפקיד הזה - לא רואה כלי תקשורת אחר שיעסיק אותי"

טרול? "יש כיבוש, יש אפרטהייד, יש פשיזם. אני אומר את הדברים כפשוטם" ● מה ישראלי בעיניך? "אני הישראלי היפה" ● ומה לאלו ולביקורת טלוויזיה? "חובתי המוסרית והמקצועית" ● מבקר הטלוויזיה של "הארץ" סוגר 5 שנים בתפקיד ומסביר בפודקאסט "אוף דה רקורד" למה הוא לא פרובוקטור ● האזינו

 אמרה סטודמאייר/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

היצירתיות מאחורי התרגילים לעקוף את הרגולציה בספורט

בספורט קיימים מנגנונים מורכבים של אסדרה, שאמורים לטפל בכמעט כל תרחיש אפשרי ● אבל עם ההשקעה במועדונים ושחקנים שהולכת וגדלה - מגיעים גם גדודי רואי החשבון ועורכי הדין, שמוצאים דרך לעשות צחוק מהתקנונים 

בני גנץ, פודקאסט לשבת / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

פרוזן פודקאסט: המלצות האזנה לסוף שבוע קר במיוחד

גם את הסופ"ש הקרוב נבלה בין שמיכת הפוך לתנור הסלילים • בכדי לחמם את הנשמה והגוף שימו אזניות ותהנו מהפודקאסטים של "גלובס" שעשו את השבוע ● האזינו

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הגיע הזמן לחשוף את שמות החברות שבוצעו בהן הטרדות מיניות

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה ● החברות מצידן מצליחות בחסות בית המשפט למנוע את חשיפתן לאורך ההליכים המשפטיים, בטענה לפגיעה במוניטין - ומשמרות תדמית נקייה ●  "גלובס" מוביל את המאבק לחשיפת החברות המטרידות וליצירת מקומות עבודה נקיים ובטוחים יותר

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 22 בינואר

אתמול באיכילוב: 7 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

בני גנץ / צילום: שלומי יוסף

מאחורי הזגזוג: מה גרם לבני גנץ לשנות את עמדתו בנוגע לבקעת הירדן ותוכנית השלום?

ח"כ גנץ סבר תחילה שפרסום התכנית השלום בזמן בחירות נחשב התערבות בוטה בפוליטיקה הישראלית ואף הצהיר כך, אולם לפני יומיים שינה את דעתו ● מן העובדה שגנץ שינה את דעתו אפשר היה להבין כי הוא מניח שתוכנה של התכנית אינו מזיק לו מבחינה פוליטית

ניתוח פלסטי הוא לא סוף הסיפור /  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פלסטיקאי אמריקאי שביצע הונאת ביטוח ומס בהיקף כ-4 מיליון דולר - הוסגר לארה"ב

הרופא, דיוויד מורו, שנעצר בישראל בחודש יוני 2019, ירצה בארה"ב 20 שנות מאסר, לאחר שהורשע בבית משפט פדראלי בקשירת קשר לביצוע הונאה ובדיווח כוזב בדוח מס הכנסה

 סוחרים בבורסתNYSE/  צילום: רויטרס  .rendan McDermid

המסחר בוול סטריט ננעל במגמה מעורבת לאחר אות הרגעה מארגון הבריאות העולמי

אינטל זינקה אחרי הסגירה בעקבות דוחות טובים ● ארגון הבריאות העולמי: "מוקדם לדבר על אירוע חירום בריאותי ברמה בינלאומית" ● נטפליקס זינקה 7% ● נעילה שלילית בבורסות אירופה בצל החשש מהתפרצות נגיף הקורונה שגרר עד כה 17 מקרי מוות

צילום: יונתן בלום

דעה: כריך של רִיק

מה בין יום השואה ליום הפרטיות מלבד סמיכות מקרית על לוח השנה? ● דעה