גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איסתא החליטה ששווה להסתכן

מה הסיכוי לזכות בדירה במחיר למשתכן ומדוע חברת התיירות נכנסה לפרויקט?

איסתא /  צילום: איל יצהר
איסתא / צילום: איל יצהר

השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה הגדולה עד כה בתוכנית מחיר למשתכן - כ-42 אלף משקי בית התמודדו על 15 אלף דירות ב-90 פרויקטים הפזורים ב-24 יישובים. לכאורה, סיכוי הזכייה נראים לא רע - יחס של כמעט 1 ל-3. אבל זה הממוצע. זה לא מבטא את כל האזורים - יש מקומות שסיכוי הזכייה קטן - 1 ל-27, ויש מקומות שסיכוי הזכייה הוא גבוה מאוד.

מה שברור הוא ש-15 אלף משקי בית יזכו לדירה (ההגרלה תיערך בשבועות הקרובים). אולי זו לא דירת חלומותיהם, אולי זאת לא הדירה שהם בכלל רוצים לעבור אליה (ואז הם יהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן - יגורו בשכירות במקום שהם כן רוצים וישכירו את הדירה שבה זכו), אבל זה משהו, במיוחד שהוא ניתן בהנחה משמעותית - סביב 20% מערך השוק.

ההנחה הזו הפחידה בתחילת הדרך יזמים וקבלנים, שטענו כי הם לא מתקרבים לתחום כי אי אפשר להרוויח בפרויקטים הללו. אבל, בינתיים נראה שדווקא הקבלנים שהתמודדו על הקרקעות וזכו, עושים חיל. השבוע דיווחה איסתא, המוכרת בתחום התיירות, על זכייה בפרויקט גדול. מה לאיסתא ולנדל"ן? טוב, מתברר שהיא כבר ממש לא עוסקת רק בתיירות, יש לה נדל"ן מניב בחו"ל, השקעות נוספות בארץ, ופעילות יזמית דרך חברה נכדה משותפת (המוחזקת בשיעור של 50%).

איסתא הודיעה לאחרונה כי החברה המשותפת, סלע-איסתא נדל"ן, זכתה במכרז "מחיר למשתכן" בשכונת קריית חינוך ברמת גן. מדובר על זכייה בזכויות חכירה בשני מתחמים לבנייה רוויה, כאשר ההצעה במכרז הייתה בהתאם למחיר למ"ר - כלומר, כל היזמים שניסו להתמודד בפרויקט היו צריכים להציע מחיר למ"ר לפיו ימכרו את הדירה לזכאים. המחיר הזוכה (של סלע-איסתא) היה 12,256 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם א', ו-12,195 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם ב'. מדובר על שני מגרשים (מתחם א' ומתחם ב'), כאשר במתחם א' ייבנו 237 דירות ובמתחם ב' 160 דירות.

47 דירות יימכרו במחיר השוק

במקביל לזכייה בפרויקט, איסתא מדווחת על תוכנית העבודה בשני המתחמים האלו, על ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים. זה עובד כך: ההכנסות צפויות להסתכם ב-456 מיליון שקל בפרויקט הגדול יותר (מתחם א'), כאשר ההוצאות יהיו: 148 מיליון שקל בגין הקרקע; כ-18 מיליון שקל עלויות פיתוח; וביחד עם הוצאות הבנייה השוטפות לרבות מס רכישה, אגרות והוצאות פיתוח יגיע מכלול ההוצאות ל-400 מיליון שקל. כלומר, בפרויקט הזה צפויה החברה להרוויח כ-56 מיליון שקל.

הרווח הזה צפוי לזרום לכיסה בטווח של 22 חודשים - תקופת הבנייה/ההקמה המוערכת ממועד מסירת הקרקע. הקרקע אמורה להימסר בטווח של 18 חודשים, כך שבגדול מאוד, רוכשי הדירות יקבלו את הדירה בטווח של 3 עד 4 שנים. אלא שבפועל, הטווח הרלוונטי ליזמים הוא תקופת ההקמה - הם מרוויחים בגין הבנייה שנמשכת במקרה הזה 22 חודשים, בלי קשר לתקופת ההמתנה של 18 חודשים.

הרווח הזה הוא בהחלט נאה בעולם היזמות והקבלנות, במיוחד על רקע תחרות לכאורה גדולה - 56 מיליון שקל זה רווח גולמי של 12.3% - לא מי יודע מה בעולם יזמיות פרויקטים של מגורים, אבל ממש לא נמוך כפי שהציגו זאת בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן. זאת ועוד, בפרויקטים האלו אין בעצם הוצאות שיווק ומכירה משמעותיות - הלקוחות עומדים בתור, נרשמים להגרלה וזוכים. תהליך המכירה הוא בעלויות נמוכות, וזאת לעומת פרויקט רגיל שאמנם לרוב הרווחיות בו גבוהה יותר מבפרויקטים של מחיר למשתכן, אבל הוצאות השיווק והמכירה בו גבוהות בצורה משמעותית מאוד ביחס לפרויקטים של מחיר למשתכן.

אגב, בפרויקטים של מחיר למשתכן יש ליזם אפשרות למכור חלק מהדירות במחיר שוק. במקרה של סלע-איסתא, הרי שבמתחם א' מתוך 237 דירות, 47 דירות יימכרו בשוק החופשי - אז מצד אחד אמנם יהיו הוצאות שיווק על המכירות הללו, אבל מחירן של הדירות האלה צפוי להיות גבוה יותר (מהמחיר במכרז מחיר למשתכן).

הפרויקט השני (מתחם ב') צפוי לעלות בסך הכול 279 מיליון שקל, כאשר הקרקע תעלה כ-104 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות להערכת איסתא יסתכמו ב-319 מיליון שקל - כך שהרווח החזוי כאן עומד על 40 מיליון שקל. שני הפרויקטים האלו אמורים להניב לסלע-איסתא רווח של כמעט 100 מיליון שקל.

איסתא מחזיקה בשרשור 50% מסלע-איסתא, כך שנראה שהיא תזכה ל-50% מהרווח האמור. לא רע, ובהחלט מסביר למה החברה נכנסה לתחום הזה.

מצלאוי מצילה את כבודה

בחברת מצלאוי לא אהבו את הטור מלפני שבועיים ("מה יציל את מצלאוי"). בטור נכתב, בין היתר, שהחברה מימשה חברה בת ב-38.5 מיליון שקל, בעוד שבדוח תזרים המזומנים היא ציפתה ל-46 מיליון שקל מהמכירה. כלומר, היא השיגה פחות ממה שהיה אמור להתקבל.

האם זה מעיד על מכירה בלחץ, בגלל מצבה הפיננסי המורכב של החברה? ובכן, במצלאוי אומרים - מה פתאום. לטענתם הם קיבלו יותר ממה שהעריכו בדוח התזרים, ומדגישים כי בנוסף ל-38.5 מיליון שקל בגין מכירת המניות, התקבלו 9 מיליון שקל מהחברה הבת בגין החזר הלוואה, כך שבסך הכול התקבלו 47.5 מיליון שקל - יותר מ-46 מיליון שקל. ואם כך, הרי שלא מדובר כמובן במכירה בלחץ, ואין שום חור בתזרים (לפחות לא בגין העסקה הזו).

זה נשמע הגיוני - נכון שבדוח תזרים המזומנים החזוי רשום שהתמורה הצפויה ממכירת מניות החברה הבת היא 46 מיליון שקל (לגבי החזרי הלוואות ועניינים מימוניים יש פרק נפרד - תזרים מימון), אבל במצלאוי מסבירים שכוונתם הייתה למכירת מניות וקבלת הלוואה (החזר הלוואה מהחברה הבת). הם אולי לא ממש דייקו בניסוח המילולי בדוח התזרים החזוי, אבל אם חוזרים למספרים - ההסבר הזה שלהם בהחלט מתקבל: מצלאוי לא מכרו את הנכס בזול, אלא קיבלו מעבר למה שהעריכו בדוח התזרים.

רווח למשכן

עוד כתבות

שי ניצן/ צילום: איל יצהר

13 מיילים בשנתיים, בלי בקשות גיבוי: מה נכלל ביתר המיילים ששלח שי ניצן לשופטים ולעורכי דין פרטיים?

תפוצת "פורום יוצאי הפרקליטות" של פרקליט המדינה שי ניצן, שעוררה סערה לאחר שנחשף כי ביקש משופטים ומעורכי דין פרטיים להגן על המערכת, לא כללה בקשות דומות ● מה בכל זאת נכלל ב-13 המיילים שהגיעו לידי "גלובס"?

הראל ויזל, מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס  / צילום: שוקה כהן, יח"צ

הנשר נחת: איחוד תוצאות אמריקן איגל הקפיץ את רווחי פוקס ברבעון, למרות ירידה במכירות חנויות זהות

קבוצת האופנה סיימה את הרבעון השלישי ברווח של 116 מיליון שקל, עיקרו בגין מעבר להחזקת שליטה באמריקן איגל ● דיווחה על עלייה בפעילות במותגים החדשים ושיפור בפעילות אתר טרמינל איקס ומועדון כרטיס האשראי ● מניית פוקס קרובה לשיא ומשקפת לה שווי של כ-2 מיליארד שקל

פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

הכלכלה לא מחכה לממשלה: למה לא כדאי להתלהב מנתון הצמיחה הגבוה של הרבעון השלישי

אומדני הלמ"ס שדיווחו על צמיחה של 4.1% ברבעון השלישי של 2019 הפתיעו את השווקים, שציפו למספר נמוך הרבה יותר • אלא שמבט עומק לתוך רכיבי הצמיחה מגלה כי השמחה הייתה מוקדמת מדי, והאפשרות להורדת ריבית בשבועות הקרובים עדיין על הפרק

ד"ר מטאנס שחאדה, יו"ר מפלגת בל"ד / צילום: איל יצהר, גלובס

המשותפת בתגובה לכנס החירום של הליכוד: חוששים שהסתה תביא לפגיעה באוכלוסייה הערבית

קודם לכן פנה ח"כ איימן עודה לקצין הכנסת, למשטרה ולשר לביטחון הפנים בבקשה להצמיד לו אבטחה בעקבות איומים על חייו ופרסום תמונתו במדי הג'יהאד האיסלמי ● בפנייתו כתב: "ההיסטוריה לימדה אותנו שבכוחן של תמונות כאלה להוביל לרצח פוליטי"

שאול שני / צלם: תמר מצפי / צילום: תמר מצפי

לאחר שנכשל בניסיון להנפיק בלונדון: שאול שני מוכר את ECI בשליש מהשווי שלפיו נרכשה ב-2007

הרוכשת האמריקאית ריבון תשלם 450 מיליון דולר עבור חברת ציוד התקשורת למודת המשברים ● משקיעי ריבון לא אהבו את העסקה, ומניית הרוכשת איבדה כשליש מערכה בתוך יומיים - גם על רקע עזיבת המנכ"ל וגיוס חוב מתוכנן של חצי מיליארד דולר למימון הרכישה ופרעון חובות ECI ● הערכות: לא צפויים פיטורים מאסיביים ב-ECI בעקבות הרכישה

קניון עזריאלי, ת"א. "תעסוקה שתתאים לצרכי המחר"   / צילום: שלומי יוסף

חיידק ליסטריה התגלה בסניפי לנדוור וארומה ת"א בקניון עזריאלי

בעקבות בדיקת מעבדה מיוחדת, משרד הבריאות קבע כי יש להפסיק באופן מיידי את פעולות המטבח והכנסת המזון בשני הסניפים המדוברים

עו"ד ארז רוזנבוך / צילום:שלומי יוסף

קרן הריט מגוריט גייסה כ-410 מיליון שקל ממוסדיים בהנפקה פרטית

ההנפקה בוצעה בהנחה של כ-12% על מחיר הסגירה של המניה אתמול ● המנכ"ל: "מקווה שהמדינה תבין את מה שהמוסדיים כבר הפנימו, כי מדובר בענף בעל פוטנציאל עצום, וכי יש לעזור לו רגולטורית"

קונים בדיזנגוף סנטר/ צילום: שלומי יוסף

נתוני צמיחה מפתיעים לטובה: התוצר של המשק הישראלי זינק ב-4.1% ברבעון השלישי

כך לפי האומדן הראשון של הלמ"ס ● נתון הצמיחה מקטין את ההסתברות להורדת ריבית בסוף החודש ● העלייה מיוחסת בעיקר לצריכה הפרטית

רחוב נגבה, נס ציונה / צילום: watchwork

שלושת הבניינים בנגבה בנס ציונה עברו תמ"א 38 ומציגים את החניון הרובוטי הראשון בעיר

שלושה בניינים בנס ציונה פנו לחיזוק בזה אחר זה ● אחת הדיירות: "בפעם הקודמת שהיו אזעקות עוד רצנו למקלט, עכשיו יש לנו ממ"ד"

ורנר היור, יו"ר בנק ההשקעות האירופי / צילום: FRANCOIS LENOIR, רויטרס

בנק ההשקעות האירופי מסיט הלוואות מדלקים מאובנים

בנק ההשקעות האירופי משנה את מדיניות ההלוואות שלו, ובכך מצטרף לטרנספורמציה האנרגטית בעידן משבר האקלים ובהלימה ליעדי הסכם פריז

שרון נדב/ צילום:ת מונה פרטית

"כשארצה ללדת, לא אקבל את הזכויות שתקבל יולדת שהיא שכירה"

שרון נדב (25) היא מאמנת כושר עצמאית בשדרות וביישובי עוטף עזה ● "אין לי את הפריבילגיה שיש לעובד שכיר להישאר בבית כשהוא חולה" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

ת"א ננעלה בעליות: ת"א 90 קפץ 1.5%, פוקס ואלקטרה צריכה זינקו לאחר פרסום הדוחות

מדד ת"א 35 עלה ב-0.6%, מדד הבנקים טיפס בשיעור זהה, ומדד ת"א ביומד עלה ב-2.2% ● סקטור הקנאביס ריכז עניין על רקע חשיפת "גלובס" כי משרד הבריאות יפרסם מחר הנחיות ליצוא קנאביס ● טבע זינקה על רקע החלטת ביהמ"ש באוקלהומה ● הצמיחה של המשק ברבעון החולף הפתיעה לחיוב

הבורסה בהונג-קונג / צילום: שאטרסטוק

נטייה חיובית באירופה בציפייה לחדשות נוספות מחזית הסחר

בסין דווח בסוף השבוע על שיחה חיובית בין סגן הנשיא הסיני ובין שר האוצר האמריקאי בנוגע להסכם סחר "שלב 1" ● ביום שישי חצה הדאו ג'ונס לראשונה רף של 28,000 נקודות, לאחר שהיועץ הכלכלי לבית הלבן אמר כי שתי המעצמות "מתקרבות" לעסקה

קובי הבר, מנכ"ל ביטוח ישיר / צילום: כפיר סיון

כיוון חדש לביטוח ישיר: תמכור פוליסות חיסכון בדמי ניהול נמוכים

איי.די.איי ביטוח, שמחפשת מנועי צמיחה חדשים, תשווק פוליסות בדמי ניהול בגובה 0.55% מהצבירה, נמוך בהרבה ביחס למקובל בחסכונות קטנים ● המינימום לפתיחת פוליסה - הפקדה חד–פעמית של 5,000 שקל או הפקדה חודשית של לפחות 200 שקל

צביקה שווימר, מנכ"ל אמ"צ / צילום: יחצ

רווח חד-פעמי "בגין ביטול התחייבות חוזה מכביד" הקפיץ את רווחי גולן טלקום ואלקטרה צריכה

החברה רשמה רווח הנקי הרבעוני של אמ"צ לכ-127 מיליון שקל, אחרי רווח נקי כ-14 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

רן גוראון /צילום: שלומי יוסף

פלאפון: שיפור בהכנסות ברבעון השלישי שצמחו ל-446 מיליון שקל

השיפור בהכנסות חברת הסלולר בא על רקע עונתיות חזקה, אך בהשוואה לרבעון המקביל נרשמת שחיקה של 3 מיליון שקל

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

החלטת בית המשפט באוקלהומה מקפיצה את מניית טבע

בית המשפט באוקלהומה החליט להפחית קנס על חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון בהליך האופיואידים ● ברקשייר האת'וויי צמצמה במידה מסוימת את ההפסד שלה "על הנייר" מרכישת מניות טבע

משרדי טריגו 2019 / צילום: תלם ירדן בר

הטכנולוגיות הישראליות שמנסות להציל את שולי הרווח של הקמעונאיות

מרובוטים וחנויות ללא קופאים ועד היכרות טובה יותר עם הלקוח: דוח חדש של חברת הייעוץ דלויט סוקר את תחום הריטייל-טק הישראלי - 450 חברות שגייסו מיליארד וחצי דולר בארבע השנים האחרונות ● אז מה עומד מאחורי הגאות בתחום? ממש לא רק הניסיון להתחרות באמזון

מלחמת סחר / צילום: שאטרסטוק

לקראת השבוע בשווקים: חדשות משיחת הסחר יטו את הכף; "הסיכון מפני אירועים משבשים גדול מהסיכוי להמשך עליות"

המדדים בוול סטריט בשיא כל הזמנים, המשקיעים דרוכים לקראת עדכונים על יחסי סין-ארה"ב; יניב חברון: "שלב ראשון להסכם מגולם בשוק" ● עונת הדוחות מגיעה לישורת האחרונה ● השבוע יפורסמו פרוטוקולי הפד מישיבתו האחרונה ● התחזית השבועית של "גלובס"

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

אי.די.בי הבטיחה גיוס של 236 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ט"ו

במסגרת המכרז המוסדי שהתקיים הערב, נרשם ביקוש בהיקף כולל של 665 מיליון שקל, מתוכו נענתה החברה להצעות בהיקף המקסימלי האפשרי