גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהם הכישורים הדרושים לעורך דין העוסק בפינוי-בינוי ותמ"א 38?

פינוי-בינוי ותמ"א 38 כוללים חוקים, דינים ותיקונים שעשויים לגרום לבלבול בקרב היזמים והדיירים ■ עורך דין המתמחה בתחום צריך לדעת מה נדרש כדי להניע את הפרויקט, כיצד לטפל בהתנגדויות וכיצד לגשר בין הצדדים המעורבים

עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר
עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר

בשיתוף משרד עו"ד דוניץ ושות'

"בשונה מתחומי עריכת דין אחרים, עורך דין העוסק בתחום ההתחדשות העירונית צריך להיות גם בעל כישורים ויכולות שלא תמיד קשורים לעולם המשפטי. הכישורים הללו כוללים מעבר למומחיות המשפטית הספציפית, גם אספקטים פסיכולוגיים ואף מקצועיים מתחום הבנייה, שבלעדיהם יקשה על עורך הדין לתת את השירות הטוב ביותר עבור לקוחותיו", כך אומר עו"ד דובי דוניץ, לשעבר מבעלי ומנהלי חברת הבנייה דוניץ.

לדברי דוניץ, עורך דין העוסק בתחום צריך להכיר את המטרייה המשפטית הרלוונטית הכוללת את כלל החוקים, הדינים והתיקונים האחרונים בתחומי הפינוי-בינוי, תמ"א 38, חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין על בוריה. "עליו לדעת מהם הקריטריונים לקבלת היתר בנייה במסלולי תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 הריסה ובנייה והכרזה על פרויקט פינוי-בינוי. הוא צריך לדעת מה נדרש על-מנת להניע את הפרויקט בצורה הראשונית, כיצד לטפל בהתנגדויות שונות לפרויקט וכיצד לגשר ולהגיע לפשרות עם סרבנים בבניין ומתנגדים מחוצה לו". 

מהם הכישורים הדרושים לעורך דין העוסק בפינוי בינוי ותמא/  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

- איך הגענו מהתחדשות עירונית לתחום הגישור?

"פרויקטים של התחדשות עירונית, בשונה מפרויקטי נדל"ן קלאסיים של השבחת מגרש ובנייה על קרקע פנויה ללא דיירים בסביבה, מתאפיינים במגע צמוד ואינטנסיבי עם דיירי הבניין בו מבוצע הפרויקט. לדיירים יש ציפיות, בקשות ודרישות לאורך התהליך וכמו כן הם מונעים בין היתר מאינטריגות ויצרים. הוצאתו של הפרויקט לפועל תלויה במידה רבה ביכולתו של עורך הדין להפעיל מיומנויות גישוריות - לנטרל ויכוחים או חילוקי דעות בין הדיירים, בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם או הקבלן. יכולתו הגישורית תביא לגיבוש הסכמות שידחפו את הפרויקט קדימה. אלמלא הגישור הזה, עלול הפרויקט להיתקע בהמשך הדרך". 

- מהו לדעתך הפער התפיסתי בין הדיירים ליזמים שגורם לחילוקי דעות כאלה?

"בהרבה מקרים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית חושבים שהם יושבים על מכרה זהב ובאים בבקשות ודרישות לא ריאליות ליזמים. מצד שני, לעיתים קורה שהקבלן והיזם מניחים שיש להם עסק עם דיירים שלא מבינים בתכנון ובנייה, מבטיחים הרים וגבעות ללא כיסוי ועושים ככל העולה על רוחם. עורך הדין צריך לדעת כיצד להוריד את שני הגורמים האלה מהעצים עליהם טיפסו ולהסביר לכל אחד מהם שצריך שניים לטנגו". 

דוניץ מדגיש כי אחד הכישורים הקריטיים לעורך דין העוסק בתחום הוא יכולתו לראות את הנולד. "עורך הדין צריך לזהות את הכשלים הלוגיים המאפיינים פרויקטים כאלה ולהיערך לטיפול יעיל בהם. אם נתרכז לרגע בדיירים, הרי שלעתים עמדתם אינה ריאלית והם מפגינים עמדות קשיחות או דרישות מופרזות מדי מול היזמים העלולים להכשיל את הפרויקט. גם בין הדיירים לבין עצמם יימצאו כאלה שמנסים להשיג הטבות או תמורות נוספות לעומת הדיירים האחרים - דבר הדורש גיבוש הסכמות בין כל דיירי הבניין, שאם לא כן, זה יגרום לפיצוץ כשזה יתגלה". 

- יש עוד כשלים לוגיים?

"כשל לוגי נוסף קשור לכך שהן הדיירים והן היזם מתייחסים למחלוקות בצורה אישית ורגשית מדי. אנשים נפגעים מיחס קשוח או התבטאויות לא נכונות, ויש להביא לכך שכל הגורמים הללו יסתכלו על הפרויקט בראייה חפצית אובייקטיבית ככל הניתן. צריך להסתכל על הפרויקט כעל יעד שצריך לכבוש, ולא לערב בו רגשות או יצרים מיותרים שרק יכולים לפגוע במטרה".

לדברי דוניץ, כשלים לוגיים נוספים קשורים להימצאות דירות לא הומוגניות באותו בניין כפי שיש גם פערי מידע בין הדיירים. "בבניינים רבים יש תמהיל של דירות שונות. חלק מהדירות גדולות ובעלות מיקום טוב יותר, לעומת דירות קטנות ובעלות כיווני אוויר גרועים. בפרויקט התחדשות עירונית צריך להגיע להבנות בקרב הדיירים, שכל דייר מקבל את השדרוג בהתייחס לגודלה של דירתו ומיקומה בבניין, ללא פיתחון פה עתידי. כשל נוסף נוגע גם לפערי המידע שיש בין דיירים לא מעורבים לדיירים מעורבים יותר שחקרו את הנושא, כמו גם פערי מידע בין הדיירים ליזם או הקבלן. צריך לטפל גם בפערים אלה על-מנת למנוע חיכוכים מיותרים". 

- האם עורך דין העוסק בתחום צריך להכיר גם את ההיבטים המקצועיים של הבנייה?

"בהחלט. בקיאות עורך הדין בבנייה הכרחית בפרויקטים כאלה. יש חשיבות להכרת אילוצי הבנייה, הבנת הסוגיות הקבלניות, ידע לגבי מה ניתן ומה לא ניתן לעשות מבחינה הנדסית או כלכלית, מהם הסטנדרטים השונים לבנייה ועוד. כמו כן, על עורך הדין לדרוש הקפדה על ניהול יומני עבודה ופיקוח חיצוני כדי לוודא את השמירה על זכויות הדיירים. אם עורך הדין לא יכיר את הנושאים האלה לעומקם, קיים חשש סביר שהקבלן והיזם יעשו ככל העולה על רוחם בפרויקט". 

"בסופו של יום עורך הדין הוא לא קוסם. אם הוא לא מתמצא בסוגיות הקבלניות המקצועיות, כמו גם באספקטים הכלכליים והמימוניים של הבנייה (הליווי הפיננסי של הפרויקט, בטוחות וכיו"ב), הוא לא יוכל למלא את תפקידו כראוי. רק עורך דין שמכיר את המטרייה ואת הגורמים הדרושים להצלחת הפרויקט - המהנדס, השמאי, המפקח ומנהל פרויקט, יוכל לוודא שכולם אכן עושים את מלאכתם נאמנה למען הצלחת הפרויקט". 

"יתרה מכך", מסכם דוניץ, "עורכי דין עלולים במקרי כשל להיחשף לתביעות בגין רשלנות מקצועית, ועליהם להיות ערים לכך ולהימנע ככל האפשר מכשלים כגון אלה".

לאתר משרד עו"ד דוניץ ושות' >>

עוד כתבות

בדיקות קורונה במעבדה בסין  / צילום: Thomas Peter, רויטרס

המודל המתמטי שעשוי להחזיר את המשק לחיים

ההצעה של מכון ויצמן היא להפעיל את המשק במשך 40% מהזמן ולעבור למודל של סגר לסירוגין ● "זה עובד במודלים מתמטיים"

טכנולוגיית סמארטפון/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פצצה מתקתקת: חברות התקשורת חוששות שלקוחות יפסיקו לשלם על עסקאות עבר

לחברות הסלולר יש חובות במיליארדי שקלים של אשראי לקוחות על ציוד קצה, אשר חלקם עשויים להפוך לחובות מסופקים ● כרגע התופעה היא בשוליים, אבל התמשכות משבר הקורונה עלולה להביא להפסדים כבדים

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירידות של כ-4.4% בסיום בוול סטריט; בואינג צנחה ב-12.4%

מדד מנהלי הרכש (ISM ) של התעשייה בארה"ב ירד לרמה של 49.1 נק' במרץ, לעומת 50.1 נק' בפברואר ● בורסות אירופה ננעלו בירידות של 3.8%-4.3% ● טבע ירדה ב-5.6%

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה הופך סדרי עולם בבורסה: אלטשולר שחם גמל שווה יותר מכל שאר בתי ההשקעות הציבוריים יחד

אלטשולר שחם גמל ופנסיה שווה 2.42 מיליארד שקל - יותר מהשווי של מגדל וגם מהשווי של כלל ביטוח ופי ארבעה יותר מהשווי של כל בית ההשקעות מיטב דש ● חברת הגמל הגדולה בשוק סיכמה את 2019 עם רווח של 91 מיליון שקל

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

אין לכם חום? כך תוכלו לבדוק אם נדבקתם בקורונה - דרך הסלולר

צוות מאסותא אשדוד, בשת"פ עם לומינטי נטוורק, בדק חולי קורונה ללא תסמינים - ומצא כי אצל 60% מהם רמות החמצן בדם היו נמוכות ● הצוות המליץ לבדוק קורונה ע"י בדיקת רוויון החמצן - וחלקכם יכולים לבדוק זאת ממש עכשיו, שכן הבדיקה מוטמעת במספר מכשירי סלולר ושעונים חכמים

חנויות סגורות בקניון רמת אביב בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

ירידות חדות בנעילה בת"א; מניות הבנקים והביטוח צנחו

מחזור המסחר הסתכם בכ-1.8 מיליארד שקל ● מדדי הבנקים והביטוח רשמו ירידות של יותר מ-4% ● מיטב דש: קופות הגמל הכלליות רשמו תשואה שלילית ממוצעת של כ-9.3% בחודש מרץ

ענת גואטה / צילום: איל יצהר, גלובס

רשות ני"ע נותנת ארכה של חודש גם לפרסום הדוחות לרבעון הראשון ב-2020

לאחר שנתנה אורכה של חודש במועד האחרון לפרסום דוחות 2019, הרשות מאפשרת לפרסם את דוחות הרבעון עד סוף חודש יוני

ד"ר יאיר שינדל / צילום: תמר מצפי

לא להגן עליכם - אלא מפניכם: "תלבשו מסיכות בשביל הערבות ההדדית"

ד"ר יאיר שינדל, שותף בקרן aMoon: "אם כל אחד מאיתנו שעדיין חייב לצאת מביתו יתייחס לעצמו בתור כור אטומי פוטנציאלי שיכול לעשות נזק לסביבתו, ולכן עליו לכסות את פניו ולחטא את סביבתו אחריו גם כשהוא בטוח שאינו חולה - ייתכן שיהיה בכך כדי להפחית משמעותית את קצב ההדבקה"

פינוי בינוי בנוה שאנן בחיפה /   קרדיט: חברת פרשקובסקי

משבר הקורונה מתגלגל לנדל"ן: ירידה חדה במסירת דירות של פרשקובסקי

חברת הנדל"ן הבורסאית פרשקובסקי מדווחת על מכירה של 6 יחידות דיור בחודש מרץ ● בדצמבר מכרה החברה 42 יחידות באותם פרויקטים

מישל סיבוני, מנכ"ל קבוצת הראל, אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: איל יצהר, ישראל הדרי

הקורונה שולחת את החוסכים לחפש נזילות: משיכות גבוהות בהרבה מהרגיל בקרנות ההשתלמות

המשבר הכלכלי והירידות החדות בשווקים גורמים לתזוזות באפיקי החסכונות של הציבור • בחברות הביטוח ובבתי ההשקעות מספרים על משיכות בהיקף גבוה של אנשים שזקוקים מיידית לכסף, בעיקר בקרנות ההשתלמות ובפוליסות החיסכון, ועל העברת הפנסיה לאפיקים סולידיים

שחר דניאל מנכל סייפטי / צילום: יחצ

הישראלית שזינקה ביותר מ-100% בעקבות קפיצה בהכנסות

את הרבעון הרביעי סיימה סייפ-טי עם הכנסות של כ-1.1 מיליון דולר, עלייה של 141% לעומת הכנסות בסך 463,000 דולר ברבעון המקביל ב-2018

מגרש מכוניות של אלבר / צילום: איל יצהר

שוק הרכב מציג: תאונת דרכים בהילוך איטי

עננים קודרים מרחפים מעל ענף הרכב הישראלי ● התחזית האופטימית מדברת על ירידה של כ-20% במכירות השנה ועל צמצום משמעותי באשראי הצרכני לרכישת רכב ● התחזית הפסימית חוזה תגובת שרשרת שעלולה למוטט הר אשראי בגובה של יותר מ-20 מיליארד שקל

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

האוצר אישר - ורשות החדשנות תעביר לחברות הייטק 650 מיליון שקל

רשות החדשנות לא העבירה שום מענק וסיוע לחברות הייטק מתחילת השנה מכיוון שלא אושר לה תקציב

מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ערב הקורונה, הציבור המשיך להתנפל על הבנקים למשכנתאות

מנתוני בנק ישראל עולה כי פברואר 2020 היה הגבוה ביותר בהיקף לקיחת המשכנתאות מכל חודשי פברואר בעשור האחרון

ג'ף בזוס / צילום: Charles Krupa, AP

ניו יורק בודקת האם אמזון פיטרה עובד שארגן מחאה עקב מחסור בציוד מיגון מהקורונה

נציב זכויות האדם של ניו יורק יפתח בחקירה נגד אמזון בשל פיטורי העובד ● אמזון טוענת שהעובד פוטר מכיוון שלא שמר על הנחיות הבידוד

תמיר פרדו/צילום: "חיילים על הקשת" יח"צ

ראש המוסד לשעבר תמיר פרדו מזהה פוטנציאל להשקעה בחברת אינטר תעשיות

חברת OSEG, שבה שותף פרדו עם ניסן כספי, מבעלי ג'י.פי גלובל פאוור, ועם אסי שלגי, לשעבר מנכ"ל משרד האנרגיה - תשקיע עד 21 מיליון שקל במניותיה של אינטר תעשיות, לפי שווי כפול ממחיר השוק

שליחים של חברת המשלוחים "וולט" משקיפים לעבר רחוב ריק בצל הקורונה. חברות המשלוחים הפכו להיות מרכזיים בתקופה שבה אי אפשר לצאת כמעט מהבית / צילום: כדיה לוי, גלובס

חברת משלוחי האוכל וולט מסירה את הכפפות: שוכרת את שירותי חברת הלובינג פוליסי

וולט נמצאת בעיצומו של מאבק מול המסעדנים, שמבקשים ממנה להוריד את העמלה שהיא גובה על משלוחים ● חברת המשלוחים: שכרנו את חברת הלובינג במטרה "לקדם אינטרס משותף עם תעשיית המסעדנות"

ברוקר בבורסה בניו יורק / צילום: Richard Drew, Associated Press

סיטי: זה מה שצריך לעשות כדי להציל את הכלכלה והבורסות

בסקירה שפרסמו בסיטי טוענים הכלכלנים כי חברות דיאגנוסטיקה יוכלו לספק עד סוף אפריל לכ-60% מהעובדים בארה"ב ערכות בדיקה, ואלה שיימצאו בריאים יוכלו לחזור לעבודה ● עד סוף חודש מאי תוכל אספקת הבדיקות לגדול לכ-95% מהעובדים

אנשים עם מסכות בשוק הכרמל בתל אביב / צילום: Oded Balilty, AP

מספר הנדבקים בישראל עלה ל-6,092; שישה מקרי מוות ביממה האחרונה

95 מהחולים במצב קשה, 6 מקרי מוות ביממה האחרונה ● נתניהו הנחה את משרד הביטחון להעביר את כל הבאים מחו"ל לבידוד במלוניות תחת השגחה ● קופות-החולים יפתחו מרכזים ומרפאות לבדיקות קורונה במגזר הערבי ● משרד החינוך: התלמידים ייבחנו השנה עד 5 בחינות בגרות בלבד

אתגר 14 הימים של "גלובס" / צילום: unsplash, גלובס

התחזית הפסימית של טראמפ ומה יקרה למגזר השלישי: הצטרפו לאתגר 14 הימים של גלובס

ניוזלטר חדש של "גלובס" מגיש לכם מדי יום את מיטב התכנים והפודקאסטים שלנו • נכנסתם לבידוד? כתבו לנו ונשמח לארח לכם לחברה