גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מקצוע שייעלם: האם אלגוריתמים יחליפו בקרוב את השמאים?

התוכנות הופכות יותר מתוחכמות ולומדות לזהות אפילו רעש של מטוס בחוץ ■ גם בנקי המשכנתאות החלו להשתמש בשמאי אוטומטי בחלק מהעסקאות

דירה בניו יורק / צילום: בלומברג
דירה בניו יורק / צילום: בלומברג

לפני 25 שנה, שמע בריאן וויבר באחד הסמינרים שמקצוע שמאות הנדל"ן יובס וייעלם על ידי הטכנולוגיה בתוך חמש שנים. זה לא קרה, אבל כעת הוא חושב שהתחזית לא היתה לא נכונה, אלא רק מוקדמת.

וויבר עובד כיום במועצת רישוי השמאים במדינת אילינוי בארצות הברית. הוא אומר שיום הדין הגיע לתחום העיסוק שלו, שמקיף כ-73 אלף שמאים, רובם בוגרי מכללות, בארה"ב. "שמאים שמתמחים במשכנתאות לדיור הם בסכנת הכחדה", הוא כתב לאחרונה בעלון מקצועי לעמיתיו. "זה לא יהיה מפץ גדול, אפילו לא לחישה".

החמרת דרישות הסף

פריצת הדרך שנחזתה בסמינר במכללה לפני 25 שנה מתרחשת סוף סוף. ההתקדמות בתחום ה"ביג דאטה" והמחשוב עוזרת לאוטומציה לזחול למקצועות מבוססי ידע, ומאיימת לחסל מקומות עבודה, כפי שהרובוטים מחסלים פועלי ייצור במפעלים.

בסוכנות הנדל"ן הארצית זילו (Zillow) אומרים שהאלגוריתמים לומדים לא רק עובדות בסיסיות על שווי, אלא גם אינדיקטורים מתוחכמים יותר של מחירים, כמו אם לסלון יש רצפת עץ, או למטבח יש דלפקי גרניט במקום שיש רגיל. התוכנה אמנם אינה משמשת כרגע לשמאות - היא מוצגת חינם באתר החברה - אבל מוסדות ההלוואה משתמשים כבר זמן רב במודלים ממוחשבים מתוצרת בית או של צד שלישי, לשערך בתים ודירות.

כעת מתחילות גם חברות מימון המשכנתאות הענקיות, כמו פרדי מק, להרגיש בנוח עם עסקאות שלא כוללות שמאי אנושי.

השמאים הם כבר עתה זן במצוקה. הצרות החלו בקריסת שוק הדיור בארה"ב ב-2007, ובמשבר הפיננסי שהגיע אחריו. בשנות השפע, מתווכים וחברות משכנתאות לחצו לעתים על השמאים להגיע לשערוך שהיה נחוץ לסגירת הלוואה. אי היענות לבקשה כזו היתה גוררת אובדן של הלקוחות בעתיד. כאשר השוק קרס, שמאים היו בין אלו שהואשמו בכך שסיפקו את הרקע להלוואות חסרות אחריות.

המפקחים הגיבו על ידי החמרת דרישות הסף של המקצוע (תואר של ארבע שנים, הכשרה של מאות שעות נוספות, התמחות של שנתיים-שלוש, בחינה של המדינה). ובינתיים, דמי השמאות נשארו ללא שינוי. חברות משכנתאות רבות שוכרות חברות שמאות שעובדות ישירות עם שמאים. זה אמור להגן על שמאים מלחצים לא ראויים, אבל החברות גם לוקחות חלק מדמי השמאות.

בשיא תעשיית השמאות ב-2007, מדינות ארה"ב העניקו 121,407 אישורים לביצוע שמאות לנכסי דיור. בשנה שעברה ניתנו 96,856 תעודות הסמכה, חלקן לשמאים שעובדים במקביל בכמה מדינות. צנרת הצעירים שנכנסים למקצוע כמעט ריקה, אומר ג'ים אמורין, נשיא מכון השמאות הארצי. באילינוי, היכן שוויבר עובד, הגיל הממוצע של שמאי הוא 58, וכמעט אף אחד לא מגיע להחליף את הפורשים לפנסיה. ב-2006 פנו יותר מ-1,200 בני אדם להתמחות בשמאות. בשנה שעברה עשו זאת כ-100 איש ואשה בלבד.

פרדי מק, הסוכנות הממשלתית-למחצה שמממנת משכנתאות רבות, החלה בחודש שעבר להכיר בשמאות אוטומטית בחלק מתיקי החלפת המשכנתאות שלה. היא אומרת שהיא מתכוונת להרחיב את התוכנית הזו להלוואות לקניית בתים, בכפוף לאישור הגוף המפקח עליה, הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA).

זהו שינוי גדול ביחס לעבודת המשכנתאות. פרדי מק והסוכנות האחות שלה, פאני מיי, דורשות בדרך כלל הערכת שמאי כדי לוודא שהקונה לא משלם יותר מדי, מה שיגדיל את ההפסד הפוטנציאלי שלהן במידה שהדירה תועבר לאחר מכן לעיקול.

מסתבר שחברות ובנקי משכנתאות מגלים ששערוך שמתבסס על תוכנת מחשב מעניק להם כמעט אותה הגנה של שמאות אנושית. והאלגוריתמים מידיים וזולים הרבה יותר. ועדיין, אנדי היגנבותם, סגן נשיא בכיר בפרדי, אומר שהתוכנה של הסוכנות שמחליפה שמאות אנושית היא מצומצמת וממוקדת בנכסים שקל לשערך. לדבריו, היא לעולם לא תתרחב עד כדי כך שהשמאים יהפכו ללא רלבנטיים.

מי גנב את אביזרי האמבטיה

תעשיית השמאות לא לוקחת סיכונים. בספטמבר שעבר, כאשר מכון השמאות קיבל מידע על כוונת פרדי מק להרחיב את השימוש בשערוך ממוחשב, הוא הגיב במכתב מהיר לגוף הפיקוח, FHFA. "החלטת פרדי מק לסטות מפרקטיקת ניהול סיכונים בסיסית נראית כמו חזרה אל ימי ההלוואות שהובילו אל המשבר הפיננסי של 2007-2008", נאמר שם.

השמאים מנחמים את עצמם במחשבה שכמה דברים מחייבים בן אנוש. מחשב לא יוכל לדעת אם הבעלים קודמים של הנכס גנב את כל הציוד והאביזרים בחדר האמבטיה, אומר אמורין.

זילו וכמה סוכנויות נדל"ן אחרות מנסות להוכיח שהמחשבים כן יודעים ורואים הכול. סטן המפריז, האנליסט הראשי של זילו, אומר שמהנדסי התוכנה שלו בודקים את כל התצלומים של הנכסים שמספקים מתווכי הדירות והבתים, ומחפשים תוספות פנימיות שיכולות לגרום לדירה אחת להיות שווה יותר מדירה אחרת. הם עובדים גם על המראה החיצוני של הבית, ומנסים ללמד את האלגוריתמים שלהם לזהות צל של עץ בוגר על המדשאה הקדמית, למשל, שידוע שגורם לקונים להסכים לשלם יותר. החברה מתכננת להשיק את האלגוריתם הזה, כלומר את השמאי הרובוטי שלה, כבר השנה.

יש כל מיני נתונים שיכולים לגרום למודלים ממוחשבים לעבוד טוב יותר, אומר המפריז, כולל נתונים שזילו אפילו עוד לא מכירה. "זה יכול להיות הרעש ברחוב שמקיף את הנכס, או מסלולי ההמראה של מטוסים מנמל התעופה הסמוך", הוא אומר.

החברה אומרת ששיעור הטעות - הפער בין השערוך שלה ומחיר המכירה בפועל של הנכס - הוא 5%, לעומת 14% כשהחלה לפעול ב-2006. מתווכים ובעלי נכסים אומרים שלשערוכים של זילו יש את הכוח להרוס מכירה של בית, והם חולקים לעתים קרובות על הערכות השווי שלה. באילינוי הוגשה נגד זילו תביעה שטוענת שהיא מבצעת הערכות שמאות ללא רישיון, טענה שזילו מכחישה.

גם אלו שעוזרים לבנות כלי שערוך אוטומטיים יודעים את המגבלות שלהם. כדי שהמודלים יעבדו, הם זקוקים לבתים דומים שנמכרו לאחרונה להשוואה. ככל שהנכס מרוחק או ייחודי, כך האלגוריתמים יהיו גרועים בשמאות שלו. "הם לא יצליחו להפיק הערכת שווי נכונה של כיפה גיאודזית במרכז מונטנה", אומרת סוזאן אלן, סגנית נשיאה בכירה לפתרונות שערוך בחברת המחקר CoreLogic.

הבעיה של השמאים בני האנוש היא שרוב האמריקנים לא מתכננים להתגורר בכיפות גיאודזיות.

גם לישראלים יש נוסחה אוטומטית

הנוסחה האוטומטית לחישוב שווי דירה הגיעה בשנה שעברה גם לישראל, והיא בהחלט מאיימת על כ-2,000 שמאי מקרקעין שפועלים בארץ. באוגוסט הודיע שר האוצר כחלון על מס חדש, מס ריבוי דירות, במסגרתו ישלמו בעלי 2.5 דירות ויותר מס שנתי בגובה 1% משווי דירה (עד 18 אלף שקל). ולצורך חישוב השווי, במטרה מוצהרת לחסוך ביורוקרטיה ושימוש באלפי שמאים, שלפו באוצר נוסחה אקונומטרית מורכבת, שאמורה לחשב בצורה אוטומטית שווי כל דירה בישראל.

מחשבון רשות המסים מאפשר לכל בעל דירה לחשב בקלות את גובה המס, אולם הנוסחה עצמה מורכבת (ושנויה במחלוקת) מאין כמותה: לפי לשון החוק, שיעור המס עומד על 1% מסכום של 15,148 שקל (כ-151 שקל), והוא מוכפל בשטח הדירה לפי הארנונה. וכדי להבדיל בין אזור לאזור, גובה התשלום מוכפל "במקדם" - נוסחה המורכבת מכמה פרמטרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה ומייצגים את האזור הסוציואקונומי. כך זה מופיע בחוק: "מקדם 1.49 - בהפחתת מדד פריפריה בשיעור 23.62% ומדד חברתי-כלכלי בשיעור 1.037%, בתוספת 2.38% ממדד פריפריאליות בחזקת 2 ו-0.66% ממדד חברתי-כלכלי בחזקת 2 ובתוספת 0.42% ממדד הפריפריאליות, שהוא מוכפל במדד חברתי-כלכלי".

עוד כתבות

חיים פייגלין מנכ"ל צמח המרמן  / צילום: יח"צ

מנכ"ל חברת הנדל"ן שיוצא נגד "מרד" ראשי הערים: "סוג של אנרכיה"

מניית הנדל"ן הלוהטת של צמח המרמן יותר מהכפילה את ערכה בשנה האחרונה ● לדברי המנכ"ל חיים פייגלין, "מחירי הדירות זוחלים למעלה בחודשים האחרונים. תוכנית מחיר למשתכן כנראה הגיעה לסוף דרכה - ומצד שני, המדינה עדיין לא משחררת מספיק קרקעות לבנייה בשוק החופשי"

מיקי גנור ואבריאל בר יוסף / צילומים: כדיה לוי, אביב חופי

אבריאל בר יוסף נחקר ארבעה ימים ברצף, הפרקליטות נאבקת להשאיר את מיקי גנור בישראל

אבריאל בר יוסף הוא החשוד הבכיר היחיד בפרשת הצוללות שטרם התקבלה לגביו החלטה ● הפרקליטות ערערה על החלטת המדינה לאפשר למיקי גנור לצאת מישראל תוך הפקדת ערבות ● נציג המדינה בדיון: "אם גנור רוצה לברוח, כל מה שהוא צריך לעשות זה לטוס, יש לו רכוש ודרכון גרמני"

מעצר, אילוסטרציה \ צילום: שאטרסטוק

סין: ראש האינטרפול לשעבר נשלח ל-13.5 שנים בכלא

זאת באשמת קבלת שוחד, יותר משנה אחרי שהוא נעלם באופן דרמטי כשהוא עדיין מחזיק בתפקיד הבינלאומי שלו

אסדת מאגר לוויתן./ צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הופסקה הפקת הגז בקידוח לוויתן בשל בעיה טכנית

בנובל אנרג'י עדכנו שזוהתה "התרעה על לחץ נמוך בחלק מהמערכות על גבי האסדה" ● בחברה מעריכים כי פעילות הזרמת הגז תחודש מחר

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בירידות; מקרה ראשון של וירוס הריאות התגלה בארה"ב

מדד דאו ג'ונס ירד ב-0.5%, S&P 500 נחלש ב-0.3% והנאסד"ק איבד 0.2% ● ירידות במניות התעופה והתיירות ● בואינג צללה לאחר חדשות כי מטוס 737 מקס לא יאושר לשוב לשימוש לפני הקיץ ● באירופהמדדי פוטסי וקאק 40 איבדו 0.5%, מדד דאקס עלה ב-0.1% ומדד סטוקס 600 הכלל אירופי ירד ב-0.2% ● הבורסה בהונג קונג איבדה 2.8%, שנחאי ירדה ב-1.4%, הניקיי ביפן איבד 0.9% ● בסוכנות הדירוג מודי'ס הורידו דירוג להונג קונג ל-Aa3 מ-Aa2

מפגינים נגד טראמפ בדאבוס / צילום: רויטרס, Pierre Albouy

מה גילו בגרינפיס על המתכנסים בפורום הכלכלי בדאבוס?

דוח גרינפיס: בזמן שהמתכנסים בדאבוס מדברים על משבר האקלים, השחקנים הפיננסיים של הפורום הכלכלי העולמי מזרימים 1.4 טריליון דולר לדלקים מאובנים

יצחק הרצוג / צילום: תמר מצפי

גולשת נאלצה להתנצל על שיתוף פוסט מכפיש נגד יצחק הרצוג

זאת במסגרת פשרה בתביעת לשון הרע שהגיש יו"ר הסוכנות היהודית נגד שני גולשים בגין טקסט מכפיש ששיתפו בנוגע לו ולאמו אורה

ישי דוידי / צילום: יונתן בלום

מגדילה את המינון: קרן פימי תגדיל את החזקותיה בקמהדע בהשקעה של 25 מיליון דולר ותחזיק ב-21% ממניותיה

עמיר לונדון, מנכ"ל החברה: "הסכום ישמש לרכישות ולפיתוח עסקי; החברה תמשיך להיות רווחית ולייצר מזומנים בשנים הקרובות" ● לפני כחודשיים השקיעה קרן הפרייבט אקוויטי 30 מיליון דולר תמורת 12% ממניות קמהדע, והפכה לבעלת המניות הגדולה בחברה

מתוך סדרת הכתבות "משחקים באש" של השיקגו טריביון / צילום: יחצ

תקשורת צורמת: עיתונאי "שיקגו טריביון" מנסים להחליף את בעלי העיתון

עיתונאי "שיקגו טריביון" מחפשים בעלים חדשים עקב החשש מפעולות עתידיות של קרן הגידור שהפכה באחרונה לבעלת המניות הגדולה בחברה

טראמפ בעצרת בחירות במישיגן / צילום:  Leah Millis : צילום

דעה: משפט טראמפ בסנאט מתחיל - הזיכוי די מובטח, אך האם הכתם יימחק?

אחרי שגוף ביקורת של הקונגרס קבע כי התנהלות טראמפ בפרשת אוקראינה היא עבירה על החוק, משפט האימפיצ'מנט מגיע לנקודת ההתחלה בסנאט ● מידת הזיהום של הכביסה המלוכלכת שצפויה לצוץ במהלך הדיונים, עלולה לעצב את דימויו ומורשתו של הנשיא ה־45 לדורות הבאים ● דעה

גרטה טונברג נואמת בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: Denis Balibouse, רויטרס

גרטה טונברג בדאבוס: "אם לא נתייחס למשבר האקלים כאל משבר אמיתי לא נוכל לפתור אותו"

לקראת הכנס, קראה טונברג למנהיגי העולם לנטוש את כלכלת הדלק המאובנים: "אנו דורשים כי בפורום השנה המשתתפים יפסיקו באופן מיידי את כל ההשקעות בחיפושי ומיצוי דלק מאובנים, יסיימו מייד את כל סובסידיות דלק המאובנים ויחדלו באופן מיידי ומוחלט מדלק מאובנים"

ריד הייסטינגס, מנכ"ל נטפליקס / צילום: Steve Marcus, רויטרס

דוחות נטפליקס: עקפה את תחזיות הרווח, פספסה בגידול במנויים בארה"ב

הרווח הנקי ברבעון הרביעי זינק פי ארבעה ל-587 מיליון דולר וההכנסות צמחו ב-30% ל-5.47 מיליארד דולר ● הגידול במספר המנויים בארה"ב עומד על 550 אלף, מתחת לציפיות ל-589 אלף מנויים נוספים ● נטפליקס הצליחה לעקוף את הציפיות לעלייה במספר המנויים הגלובליים

רחוב קפלנסקי 24, ראשל"צ / הדמיה: יח"צ

דיירי הבניין בן ה-45 שנה שיקבלו מרפסת שמש חדשה לדירה

התחדשות עירונית בראשון-לציון ● היזם יקבל שמונה דירות חדשות עם חניה לכל דירה ● הדיירים יקבלו ממ"ד ומרפסת שמש לכל דירה, מעלית לבניין, החלפת תשתיות, חיפוי חיצוני לבניין, גינה חדשה ולובי לבניין

שלטי מכירה והשכרה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: אם על הנייר לרבים עדיף לשכור דירה, למה מעטים בישראל בוחרים בכך?

המדינה תורמת להנחה שלגור בשכירות זה לא טוב ולא ראוי, ודוחפת את הצעירים לרכוש דירות חרף הקשיים הכלכליים הרבים שמהלך כזה צופן ● דעה

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

טים קוק: מערכת המיסוי הגלובלית צריכה להשתנות

מנכ"ל אפל אמר את הדברים דווקא בעת שקיבל פרס מרשות אירית שאחראית על משיכת חברות זרות למדינה ● "אני בהחלט האדם האחרון שיגיד שהמערכת הנוכחית מושלמת, ואני מקווה שה-OECD יצליחו למצוא פתרון אחר. אנחנו מאוד רוצים שזה יהיה הוגן"

נגיד הבנק המרכזי ביפן הרוהיקו קורודה / צילום: Yoshio Tsunoda/AFLO

יפן מציעה שיעור באינפלציה לבנקים מרכזיים ברחבי העולם

הצרכנים היפנים שגדלו בסביבת אינפלציה ממוצעת של 0.1% "מענישים" מוכרים שמעלים מחירים ולא מצליחים לדמיין מציאות אחרת

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

המסחר בת"א הסתיים בעליות שערים קלות; מניות האנרגיה הירוקה ממשיכות להיחלש

ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו בכ-0.1% ● קדימהסטם זינקה לאחר שדיווחה על מו"מ מתקדם עם הדסית לעדכון והרחבת הרישיונות ● אנרג'יקס ואנלייט איבדו גובה ● קרן פימי חתמה עם קמהדע על הסכם מחייב להשקעה נוספת של 25 מיליון דולר

השפעה ניכרת על מצב החיסכון הפנסיוני  / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

השנה הכי טובה לחוסכים לפנסיה מאז 2009: איפה הכי השתלם לשים את הכסף ומי הקרנות המנצחות

התשואות הענפיות הממוצעות שרשמו אפיקי החיסכון לטווח ארוך בשנה שעברה היו בשיעורים שבין 11.25% ל-12.7%, ורבים מהגופים בתחום אף הצליחו להכות את השיעורים הגבוהים האלה ● מנתונים שאסף "גלובס" עולה כי הקרנות הוותיקות רשמו תשואות שנתיות גבוהות במיוחד ועקפו את החדשות

התפרצות וירוס הריאות המסתורי בסין / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

וירוס הריאות המסתורי בסין: מניות יצרניות תרופות בעלייה, חברות הנסיעות בירידה

מספר המאובחנים זינק מתחילת השבוע פי שלושה ל-218 ● הנגיף שהתפרץ במרכז סין, התפשט במספרים קטנים ליפן, דרום קוריאה ותאילנד ● בעקבות חששות שהועלו שסין מסתירה היקף ההתפשטות, הנשיא שי ג'ינפינג קרא: "לפרסם מידע בצורה מהירה ולהעמיק את השת"פ הבינלאומי"

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

לאחר ארבע שנים כמעט של מגעים להסדר חוב: בעל בית חדש לחברת אפריקה ישראל

הושלם הסדר החוב השני באפריקה ישראל, שהעביר את השליטה בחברה לידי לפידות של יעקב לוקסנבורג ● מחזיקי האג"ח, שסופגים בהסדר תספורת של מיליארד שקל כמעט, בחרו לוותר על תשלום מיידי של 380 מיליון שקל, לטובת הליכים משפטיים שלא ברור אם יצדיקו את עצמם