גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מה היתרון של קבלן מבצע כשותף בפרויקט?

שכירת קבלן מבצע ע"י חברה יזמית לביצוע תמ"א 38, מייצרת אי-וודאות מסויימת אצל הדיירים לגבי התוצר הסופי שיקבלו ■ מודל של קבלן-שותף ברווח עם היזם מתחילת הדרך עשוי להעניק ערך מוסף: "כל אחד מהגורמים מביא איתו את החוזקה שלו לפרויקט"

קבלן מבצע השותף בפרויקט חולק סיכונים עם היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
קבלן מבצע השותף בפרויקט חולק סיכונים עם היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית

דיירים רבים שבביתם מבוצעת תמ"א 38 בוודאי מכירים את הסיטואציה הבאה: לאחר מספר שנים בהן הם היו במגעים עם החברה היזמית, לאחר שכל הריבים והמחלוקות עם השכנים הפכו לנחלת העבר, ולאחר שהפנימו כי בקרוב הם יצטרכו לעזוב את ביתם לטובת תקופת שכירות לא קצרה, מגיע המעמד המרגש: היום המיוחל של תחילת ההריסה והבנייה.

ופתאום, במקום הפרצופים המוכרים והאדיבים של נציגי החברה היזמית, מגיעים לשטח הבניין פנים חדשות - עובדי חברת הקבלן המבצעת את העבודה - אותם אף אחד מהדיירים לא ראה עד היום, והחששות לגבי רמת הבנייה ואיכותה, צפים ועולים והראש הופך ללא שקט.

בקבוצת אשד, העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ, החליטו להתמודד עם הסיטואציה המורכבת עבור הדיירים, על ידי בניית מודל ייחודי שבו קבלן הביצוע איננו רק קבלן משנה, אלא שותף לרווחי היזם. קבלן-שותף זה מציג את עצמו בפני הדיירים כבר בתחילת הדרך ומוביל את התהליך התכנוני של הפרויקט.

"רוב העוסקים בהתחדשות עירונית הם יזמים ללא יכולת ביצועית, השוכרים קבלני משנה על פי הצעת המחיר הנמוכה ביותר אותה הם מקבלים, זאת ללא קשר והיכרות קודמת עם הדיירים וצרכיהם הספציפיים", אומר צפריר כהן, מנכ"ל הקבוצה. "לעומת זאת, במודל שלנו, הקבלן השותף, נמצא בפרויקט מתחילת המשא ומתן, משפיע על תוכנית המתאר ולבסוף מבצע את הפרויקט תוך שהוא יודע לפרטי פרטים מהן הדרישות של כל דייר בבניין".

לדברי צפריר, "באמצעות שילוב זה אנחנו מביאים לידי מיצוי מיטבי את הפעילות של אשד כיזמית הבוחנת את הפרויקט, מטפלת בדיירים ופועלת מול וועדות התכנון, ביחד עם הקבלן המבצע המביא את תובנותיו המקצועיות כבר מראשית הדרך. הדיירים מקבלים פה חבילה שלמה יותר בשונה מיזמים שמביאים קבלן מבצע בהמשך הפרויקט ויש לו ניגוד אינטרסים עם היזם".

צפריר כהן, מנכ"ל חברת אשד התחדשות עירונית / צילום: יח"צ

- מה האינטרס של הקבלן בשותפות הזאת?

"ראשית הוא מחלק את הסיכונים שלו עם החברה היזמית ושנית הוא מוריד מעצמו את הנטל של הטיפול בדיירים והתכנון ויכול להתמקד בפן הביצועי שבו הוא מצטיין. יותר מכך, הוא גם שותף ברווחי הפרויקט כך שיש לו תועלת מכל הצדדים".

- למה זה מהווה יתרון לדיירים?

"כי במודל כזה הם יכולים לבקר בפרויקטים אחרים של הקבלן, לבחון את איכות הבנייה, לראות את איכות הגימור ואף לדבר עם הדיירים ולשמוע מהם ביקורת או שבחים עליו. זה שונה לגמרי מיזמים שבכל פעם שוכרים קבלן אחר בהתאם להצעתו הכספית ואין לדיירים יכולת לבדוק את איכות העבודות שלו ולהתרשם ממנו כאדם וכאיש מקצוע.

"כמו כן, לדיירים יש אוזן קשבת אצל הקבלן המבצע כי הוא חלק אורגני בתהליך. יתרה מכך, הקבלן המבצע מעורב כל הזמן והוא מעניק את חוות דעתו - הוא מביא את כל הידע והניסיון שלו לתכנון והוא גם חתום בהסכם המקורי עם הדיירים. זה מעניק להם מימד של ביטחון וראש שקט".

כשכהן מדבר על אינטרס משותף, הדברים בולטים במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. עקב ניגודי אינטרסים בין יזמים לקבלני ביצוע, ששאפו להוריד כמה שיותר את עלויות העבודה שלהם, התגלעו סכסוכים ואי הבנות בין קבלנים ליזמים שגרמו לתקיעתם של פרויקטים רבים ובמקרים קיצוניים אף לפשיטות רגל של קבלנים שהחליטו לקחת את העבודה בכל מחיר, גם כאשר מדובר היה במחיר הפסד. "הדברים מסוכנים במיוחד עבור דיירים בפרויקטים של תמ"א חיזוק כי הדיירים ממשיכים לגור בתוך הנכס וחשופים לכל עיכוב בבנייה", מסביר צפריר.

- מהי חלוקת העבודה במודל הקבלן כשותף?

"בשלב הראשון אנחנו כיזם מובילים את ההיבטים התכנוניים, היזמיים והחוזיים מול הדיירים והקבלן נותר כפנים משניות בלבד. בשלב השני, כאשר מתקבל היתר הבנייה בואכה שלב הביצוע, הקבלן הופך לדומיננטי מול הדיירים ואנחנו למשניים. בצורה כזו, כל אחד מהגורמים מביא איתו את החוזקה שלו לפרויקט. הקשר של הקבלן השותף לפרויקט כל כך חזק שבשונה מהנהוג הוא גם מבצע את מסירת הדירות לדיירים ואף מעניק להם שירות ואחזקה למשך שנה מתום הפרויקט".

צפריר מוסיף כי גם עבור עורך הדין המייצג את הדיירים השילוב הזה מקטין את רמת אי הוודאות והדאגה שהלקוחות יקבלו את מה שנחתם בהסכם. "זאת בניגוד למצב בו עורכי דין חותמים על הסכמים כאשר יש רובריקה פתוחה לגבי זהות הקבלן המבצע. כפי שניתן לראות המודל הזה מיטיב עם כולם - עם היזם המרוויח אדם מנוסה המעורב תכנונית מתחילת הפרויקט, עם הקבלן, המרוויח הכנסה גבוהה יותר וחלוקת סיכונים ועם הדיירים שיכולים ללכת לישון בראש שקט יותר".

*** אשד התחדשות עירונית, חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ. 

לאתר החברה הקליקו כאן

עוד כתבות

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

תנובה מסמנת מנועי צמיחה חדשים: בוחנת כניסה לתחום האוכל המוכן

חברת המזון הגדולה בישראל בוחנת הקמת מערך ייצור למזון מוכן בוואקום המיועד לשוק המקצועי ● גובה ההשקעה בקווי הייצור מוערכת בעשרות מיליוני שקלים וצפויה להביא לחברה תוספת מכירות של 150 מיליון שקל בשנה

משה ברקת/ צילום: רפי קוץ

ברקת נגד חברת הייעוץ: "יש ריכוז כוח גדול מאוד אצל אנטרופי; איכות ההחלטות באסיפות הכלליות טעונה שיפור"

רשות שוק ההון פרסמה טיוטת דוח ביקורת חריף על תחום הייעוץ למוסדיים בהצבעות באסיפות כלליות ● על מהלך רגולטורי שמובילה הרשות ביחס לחברות הייעוץ נמתחת ביקורת מצד רשות ני"ע והמשנה ליועמ"ש ● גל סטאל, יו"ר אנטרופי: "הדוח נערך בלי שנעשתה כל פנייה אלינו. נראה כי מדובר בדוח רצוף שגיאות, הכולל פרשנות שגויה למציאות"

שיווק על ידי משפיענים / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מנהלי שיווק מצייצים בחרו: "ynet" האתר מועדף לפרסום במגזר הכללי, "גלובס" בכלכלי

כך עולה מסקר משותף של קבוצת הפייסבוק "מנהלי שיווק מצייצים" וחברת המחקר Segmanta ● "גלובס" מוביל בהעדפה של המפרסמים לפרסום מתוך כלל האתרים הכלכליים: 25.9% ממשתתפי הסקר ציינו כי יפרסמו בו בשנה הבאה

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מלחמת גרסאות עם וושינגטון: סיפוח הבקעה עלה או לא עלה בשיחה עם פומפיאו?

ראש מחלקת המזרח התיכון בבית הלבן נשאל על כך ביום שישי במסגרת תדרוך עיתונאים בוושינגטון, והכחשתו הייתה גורפת ● למרות זאת, נתניהו מתעקש היום: "והעליתי את הנושא בפני פומפיאו, ואני מתכוון להעלותו בפני ממשל טראמפ"

גדעון סער / צילום: טל שניידר, גלובס

גדעון סער מבקש מחברי הליכוד: הורו על פריימריז לראשות המפלגה

אחרי שכשל הסיכוי להקמת ממשלת אחדות, בליכוד נערכים לפיזור הכנסת החל מ-11 בדצמבר, ובמפלגה דורשים לקבוע התמודדות על ראשות המפלגה ● "קיום התמודדות אינה רק עמידה על זכותו של חבר התנועה, היא חובה החקוקה בחוקת התנועה", אמר סער

סידני אוסטרליה  / צילום: shutterstock אס.איי.פי קריאייטיב

הישראלית שדיווחה על "האצה בצמיחה": מניית אפסווילאג' הנסחרת באוסטרליה זינקה 53% ביום

החברה, המפתחת פלטפורמת תוכנה כשירות לניהול אפליקציות לקידום עסקים קטנים ובינוניים, צופה הכנסות חוזרות חודשיות של כ-105 אלף דולר - צמיחה של 50% ביחס לרבעון הקודם ושל 200% לעומת הרבעון המקביל

מחאה על תוכנית לצמצם הפנסיה של עובדי חברות ממשלתיות בצרפת / צילום: Jean-Paul Pelissier, רויטרס

נמשכות שביתות התחבורה בצרפת; ביום רביעי תוצג תוכנית הרפורמה בפנסיות

היום ומחר תצומצם תנועת הרכבות ברחבי צרפת בכ-85%, ובפריז 14 קווי מטרו מתוך 16 יהיו סגורים ● הרקע למחאה - הרפורמה המקיפה שמתכננת הממשלה בפנסיות של עובדי החברות הממשלתיות

תמיר כהן, יו"ר שיכון ובינוי / צילום: אלון רון

לנוכח ההידרדרות במצבה הפיננסי של תהל: קרן פימי נסוגה מרכישת השליטה, שיכון ובינוי מציעה לרכוש לפי שווי חברה של 12 מיליון דולר

חברת הבנייה והתשתיות מציעה להעמיד לתהל הלוואה של 11.95 מיליון דולר למשך שנתיים, אותה יהיה ניתן להמיר ל-49.9% ממניות החברה ● עוד כוללת ההצעה שתי אופציות נוספות לשיכון ובינוי לרכישת מניות נוספות של תהל ● תמיר כהן, יו"ר שו"ב: "ההשקעה תאפשר לממש את פוטנציאל הסינרגיה הרב בפעילויות שתי החברות"

על בד דימונה / צילום: יח"צ

קריסתן של מניות חברות הבדים נמשכת - ותוצאות הרבעון אינן מעודדות

בזמן שמדדי המניות המובילים קרובים לשיא, ספגו מניות מגזר הבדים ירידות משמעותיות מתחילת 2019 והתרחקו 35%-70% מהשיא שרשמו בשנים 2016-2017 בבורסת ת"א ● אף אחת מארבע החברות - שלא"ג, עלבד, ספאנטק ואבגול - לא הצליחה לשפר את הכנסותיה ברבעון השלישי של 2019

נפגעי הקורקינטים - סופ"ש 6-7 בדצמבר

הסופש באיכילוב: 16 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

רונן ניר, שותף בויולה ונצ'רס / צילום:

"למה קמים פחות סטארט-אפים? כי אנחנו לא יודעים איך ייראה עידן המכונות"

רונן ניר, שותף בקרן ההון סיכון ויולה ונצ'רס, מסביר בראיון ל"גלובס" כיצד הולך ומשתנה מודל האקזיט המוכר, למה ענקיות הטכנולוגיה דורשות מהמשקיעים לחשב מסלול מחדש, ומה קורה מאחורי הקלעים של הסטארט-אפים: "לכל משקיע יש ברגע נתון שתי חברות במשבר"

עמנואל "מאני" פאקיו. מתאגרף, פוליטיקאי ושחקן / צילום: Joe Camporeale, רויטרס

כוכב הקריפטו: מי הסלב הבא שינפיק מטבע?

הנפקת המטבע הדיגיטלי של כוכב האגרוף הפיליפיני "מאני" פקיאו בחודש שעבר ציינה שלב חדש בשימוש בטכנולוגיה למונטיזציה של הערצת המונים ● מטבע ליברה לסלבריטאים כנראה לא יגיע בקרוב, אבל אפשר לפנטז על הפוטנציאל

מוטי אלמליח מנכ"ל טלרד הנכנס / צילום: ורדי כהנא

טלרד: צמצום פעילות התקשורת בארה"ב גבה מחיקת ענק בדוחות

גם ברבעון השלישי הפסדי החברה ממשיכים להיערם, ואחד הגורמים הבולטים שהעיבו על התוצאות היו ירידות ערך בהיקף כ-9 מיליון דולר, שנרשמו בגין שירותי תקשורת אלחוטית בפס רחב (BWA) שהיא מספקת בארה"ב

גיל אגמון / צילום: איל יצהר

גיל אגמון רוכש מקבוצת דלק עוד 7.5% ממניות דלק רכב בפרמיה של 20% על מחיר השוק

העסקה, בהיקף של 135 מיליון שקל, היא שלב נוסף של קבוצת דלק למכירת החזקות שאינן בתחום האנרגיה ● המניה הגיבה בזינוק של 15%, ובסך הכל עלתה בחודש האחרון בכ-40%

ראובן הריסון (מימין) ורובי כיטוב, מייסדי חברת תופין (Tufin), בבורסת ניו יורק / צילום: יח"צ

הגדילו את המימוש: קרנות ההשקעה המחזיקות בתופין הישראלית מכרו מניות ביותר מ-70 מיליון דולר

שתי הקרנות עשויות להגדיל את היקף המכירה אם חתמי ההנפקה יבחרו לרכוש מהן עוד מניות ● במקרה שמרקר תממש את אופציית החתמים, היא תרד להחזקה של 12.3% מהחברה, וקטליסט תהפוך לבעלת המניות הגדולה בתופין

צילום: איל יצהר. צולם במפעל חלל של התעשייה האווירית

הישראלית הבכירה בתחום החלל ממליצה לישראל לשגר אישה לירח

ד"ר דגנית פייקובסקי, מהדמויות הבכירות בתחום האסטרונאוטיקה בעולם, מסבירה למה כדאי להשקיע בחלל, ולמה מומלץ למדינת ישראל שהאדם הבא שתשלח לחלל יהיה דווקא אישה

חלל עבודה משותף / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מדעי החלל המשותף: לאן צפוי להגיע ענף שטחי העבודה ואיך זה קשור לפקקים

בתוך חמש שנים בלבד הגיע היקף השטחים בחללי העבודה המשותפים ל–1.5% משטח המשרדים בארץ ● לפי מחקר של צ'מנסקי בן שחר, כ–80 אלף איש בארץ כבר עובדים בחללים כאלו, ומשבר התחבורה צפוי להזניק את מספר החללים המשותפים גם בפריפריה

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

ת"א ננעלה בעליות: סלקום זינקה ב-11%, דלק רכב ב-14%

מגה אור השתתפה בהנפקה של אפי נכסים כשרכשה מניות ב-83 מיליון דולר; ביג רכשה מניות בהיקף של 407 מיליון שקל ● שיכון ובינוי הגישה הצעה לרכישת השליטה בתהל ● גיל אגמון הגיע להסכמות עם קבוצת דלק לרכישת מניות דלק רכב, 7.5% מהון המניות, בכ-135 מיליון שקל

מדף של מוצרי תנובה/  צלם:תמר מצפי

חגיגת קניות בנובמבר? לא לשוק המזון: קיטון של מעל 100 מיליון ש' במכירות

אף שרשתות המזון הצטרפו למבצעים של חודש נובמבר, ענף מוצרי הצריכה רשם ירידה של 2.7% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

2019 הייתה שנה טובה לבתי ההשקעות - ובעיקר לאלטשולר שחם

בית ההשקעות, שהנפיק השנה בהצלחה את חברת הגמל שלו, מציג רווחים אדירים של 213 מיליון שקל מתחילת השנה - ונהפך לבעל היקף הנכסים השני בגודלו בשוק ההון הישראלי