נובל אסטס מגייסת אג"ח כדי לפרוע הלוואות של כ-35 מיליון ד'

החברה שבבעלות בני הזוג ג'ואל ושנדי שוורץ פועלת בתחום הדירות להשכרה בברוקלין ■ בשנת 2009 התקשה שוורץ למכור דירות במסגרת אחד הפרויקטים שלו, שנכנס להליך פשיטת רגל

נכסים של נובל בברוקלין / צילומים: מצגת החברה

חברת נדל"ן אמריקאית נוספת מצטרפת לגל המתגבר של גיוסי החוב של חברות מהענף, והפעם מדובר בנובל אסטס (Noble Assets) של בני הזוג ג'ואל ושנדי שוורץ, המתמקדת בתחום המגורים בניו-יורק, ומעוניינת ככל הידוע לגייס כמה עשרות מיליוני דולרים. לקראת ההנפקה החברה צפויה לקבל דירוג. כ-35 מיליון דולר מתמורת ההנפקה מייעדת החברה להחזר הלוואות שקיבלה מקבוצות משקיעים, שהעמידו לה הון לרכישה ופיתוח של חלק מנכסיה בהיקף דומה. את הגיוס מובילה פועלים אי.בי.אי.

מטיוטת התשקיף שפורסמה הבוקר עולה, כי החברה מחזיקה ב-27 נכסים, בהם יותר מ-300 דירות להשכרה, מתכננת ומקימה תשעה בתי דירות נוספים עם יותר מ-220 דירות להשכרה ומקימה בניין משרדים בשטח כולל של כ-90 אלף מ"ר. החברה מעריכה את שוויים של נכסים אלה בכ-326 מיליון דולר.

מרבית נכסיה ממוקמים בצפון מערב ברובע ברוקלין - בשכונות Williamsburg, Bushwick ו-Bed Stuy שלפי החברה "הנן שכונות מפותחות ומבוקשות מאוד", וכ-50% מהכנסותיה הן משכירות מפוקחת.

אסטרטגיית החברה היא "החזקת נכסים מניבים לטווח הארוך, תוך השבחת הנכסים לאורך השנים והגדלת שכר הדירה בנכסים", וכוונתה "להמשיך להרחיב את פעילותה ומצבת הנכסים שבבעלותה".

ג'ואל שוורץ (37), חרדי יליד ברוקלין שבניו-יורק, בוגר ישיבה בברוקלין, החל להתמקד ב-2008 בהשכרה, ברכישה, בהשבחה ובפיתוח נכסי מגורים ברובע ברוקלין. שוורץ יספק לנובל אסטס שירותים באמצעות חברת ניהול, שתקבל תמורה שנתית בטווח של 250-750 אלף דולר בשנה, בתלות בתוצאות החברה, ונוסף על כך תהיה חברת ניהול הנכסים זכאית ל-3.5% מהכנסות הנכסים המניבים, ולשיעור דומה מעלויות הבנייה של הנכסים בפיתוח.

מהתשקיף עולה כי ב-2009, בזמן המשבר הכלכלי בארה"ב, התקשה שוורץ למכור את דירות היוקרה שבנה במסגרת אחד הפרויקטים שלו, אשר נאלץ להיכנס להליך פשיטת רגל (צ'אפטר 11 - הגנה מפני נושים). בעניין זה מדגישים בחברה, כי "ההליך הסתיים בהצלחה מרובה, כך שבסופו הגיע התאגיד לפשרה עם כל נושיו. בדצמבר 2010 מכר התאגיד את בית הדירות האמור ופרע את מלוא חובותיו למלווים בגין הפרויקט".

בנובל אסטס מסבירים, כי "נוכח המצב הכלכלי והעדר אפשרות מעשית למכור דירות חדשות באותו הפרויקט באותה העת, החליט התאגיד להמיר את פרויקט הקונדו לבית מגורים להשכרה. לאור העובדה שתחילה המלווים של התאגיד סירבו לאשר את המרת הפרויקט, נאלץ התאגיד לבצע את ההמרה במסגרת הליך צ'אפטר 11".

בסיכום 2016 נהנתה נובל אסטס משערוך נכסים בהיקף של 26 מיליון דולר, ורווחיה לשנה זו עמדו על כ-30 מיליון דולר, אחרי שאת 2015 סיכמה ברווח נקי של 46 מיליון דולר - לאחר ששווי נכסיה עלה בכ-40 מיליון דולר. הכנסותיה השנתיות בשנתיים אלו עמדו על כ-8-9 מיליון דולר בשנה.

בשבוע שעבר נכשל גיוס האג"ח של חברת הנדל"ן האמריקאית יו.איי.אר.סי (UIRC), וזאת בעקבות ביקושים נמוכים שנרשמו בשלב המוסדי של ההנפקה ביום חמישי בערב, שסיכלו את תוכניות החברה לגייס 90-100 מיליון דולר. את ההנפקה מובילה חברת דיסקונט חיתום. ככל הידוע, לקראת ניסיון נוסף לגייס את החוב המתוכנן בחודש ספטמבר, תבצע יו.איי.אר.סי שינוי בשטר הנאמנות של האג"ח, במטרה להגדיל את הביקושים.

לקראת ההנפקה קיבלה יו.איי.אר.סי דירוג נמוך יחסית של BBB מחברת S&P מעלות, שם ציינו בין היתר כי הפרופיל העסקי של החברה "מוגבל בשל העובדה שבמרבית נכסי החברה קיים שוכר בודד", והוא מוגבל גם בשל "מבנה הבעלות על הנכסים, אשר מגביל במידה מסוימת העברת תזרימים מקבוצת הנכסים לחברה, אם כרית העודפים אינה מלאה".

יו.איי.אר.סי נמצאת בשליטת ארבעה שותפים - סטיבן בראקט, אדוארד רוטלדג', אריק ורדן ודיוויד פלוסו. החברה עוסקת בהשכרת נכסים למגזר הממשלתי בארה"ב ולמדינות בציון אשראי גבוה. בידיה כיום 45 נכסים מניבים ברחבי ארה"ב, בעיקר בפלורידה ובטקסס.

בבורסה בת"א נסחרות כיום אג"ח של יותר מ-20 חברות נדל"ן זרות הפועלות בארה"ב, אשר הנפיקו כאן חוב מצרפי של יותר מ-17 מיליארד שקל.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988