גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד להבטיח עמידה בלוחות זמנים בפרויקטי תמ"א 38?

בפרויקטי נדל"ן מורכבים כגון תמ"א 38, קיימת אי-ודאות לגבי מועד מסירת הדירות לדיירים בשל גורמים חיצוניים כגון תקנות ורגולציה המאלצות לחשב מסלול מחדש ■ איך ניתן להתאים את לוחות הזמנים למציאות דינמית?

כל הצדדים נפגעים מעיכובים בפרויקטי תמ"א 38 /  צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
כל הצדדים נפגעים מעיכובים בפרויקטי תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

אם קיים נושא שכל תחום הנדל"ן לוקה בו בחסר, זהו אלמנט לוחות הזמנים של הפרויקטים. ככל שעסקת נדל"ן הופכת למורכבת יותר ופחות קונבנציונלית כמו תמ"א 38, הרי שמימד אי-הוודאות בזמנים עולה. בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, בעל ניסיון עשיר בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבהיר את אי-הוודאות הקיימת בנושא מסירת הדירה במועד המתוכנן במיזמים שכאלה ונבין כיצד להתנהל באופן מיטבי למרות אותם קשיים.

על-מנת שפרויקט תמ"א 38 יעבור לשלב התכנון הממשי, קרי ההגשה והבקשה להיתר, נזקק היזם לשיעור מינימאלי של 80% מחתימות דיירי הבניין בפרויקט של הריסה ובנייה ו-66% מחתימות דיירי הבניין בפרויקט של חיזוק מבנה, ורק לאחר הגעה ליעד ראשוני זה נחתם הלכה למעשה החוזה מול דיירי הבניין. לרוב הוא מכיל התניות לקיומו בעמידה בלוחות זמנים בכפוף לשלבי ביניים ידועים מראש. במקרים רבים אין היזם עומד בלוחות זמנים אלו ובחלקם לא ניתן להאשימו בעיכוב שכן שהוא נוצר בשל גורם חיצוני שמשהה את התקדמות כל תחום תמ"א 38 - אם בשל תקנות חדשות שנכנסות לתוקף לאחר החתימה על החוזה אשר טורפות את הקלפים בכל הקשור לזכויות הבנייה; אם בשל צוואר בקבוק שנוצר ברשות המקומית שבגללו הפער בין מועד הבקשה להיתר לבין הדיון בוועדות עלול לקחת מעל שנה; והן בשל גורמי מאקרו אחרים, שלאחריהן צריך להתכנס שוב על-מנת לקבוע כללי משחק חדשים. אותן התקלות עלולות לצוץ גם בשל דרישות שונות של הוועדות המקומיות באשר לפרויקט הספציפי שבגינן יש לחשב מסלול מחדש.

כל עיכוב שכזה, מסביר עו"ד יושע, עלול לגרום לזמני הפרויקט לסטות מהטווח המוגדר בהסכם ההתקשרות ולהביא באופן אוטומטי לביטול ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם. אם ניקח לדוגמה את תיקון 3א' האחרון, שקבע גבולות גזרה שונים בעניין זכויות הבנייה מהנהוגות בפרוקטי תמ"א 38, הרי שבעטיו נוצר עיכוב רוחבי באישור פרויקטים בשל ההיערכות אליו. מעבר לכך, חלק מהפרויקטים הפך ללא כדאי ולא כלכלי והצריך את היזם לחזור אל הדיירים לתכנון שונה.

עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ

"כך גם במימד המוניציפלי, בתל אביב, למשל, כבר שנים לא מועטות מייחלים היזמים והדיירים לאישור סופי של תוכנית הרבעים, המקנה זכויות בנייה רחבות בחלקים מסוימים בעיר, אך מה לעשות, האישור מתעכב ומונע מימוש הפרויקטים הלכה למעשה. אותו הדבר גם ברמת-גן, אי-הוודאות באשר לזכויות הבנייה גורם לפרויקטים רבים לשבת בעל כורחם על הגדר, כך שבפועל החוזה מול היזמים פג בשל עיכוב הזמנים".

על-מנת להתאים את חוזה ההתקשרות בין היזם לדיירים למציאות המשתנה ולאותה אי-ודאות בזמנים, מציע עו"ד יושע ליצור בחוזה מנגנונים בעלי גמישות מתאימה ולהגדיר בחוזה אירועים ספציפיים, שאם ייווצר בעטיים עיכוב, החוזה לא יפוג באופן אוטומטי. בהקשר לכך יש להדגיש כי היזם עצמו, נפגע אף הוא מהעיכוב. די אם נזכיר את אלמנט המימון, שלרוב, בעיקר בעידן טרום הביצוע, מהווה נטל כבד ביותר על גבו.

חשוב לזכור כי לצד אותה גמישות מצד הדיירים עליהם להבטיח כי בכל האלמנטים הקשורים ליזם הפרויקט מתנהל באופן היעיל והזריז ביותר. זאת ניתן להשיג באמצעות מספר עקרונות. כך לדוגמה יש לקבוע ולהוסיף לחוזה סעיף לפיו נציגות הדיירים בבניין תקבל עדכונים שוטפים, אחת לתקופה מוגדרת באשר להתקדמות הפרויקט ובכך יוכלו הדיירים והמפקח מטעמם להיות עם היד על הדופק והיזם מצידו ידע כי עליו לספק את הסחורה ולא לנוח על זרי הדפנה לאחר שחתם על החוזה מול הדיירים. כמו כן, במסגרת החוזה יש להסמיך את הנציגות לאשר 'גרייס' (גמישות מסוימת) בזמנים, גם במקרים של עיכובים, ובתנאי שהיזם הוכיח כי פעל כנדרש ואותו עיכוב נעשה בשל גורם חיצוני שאין לו אפשרות להשפיע עליו.

במקביל, מוסיף עו"ד יושע, ניתן במסגרת החוזה להגדיר מספר אירועים ספציפיים, אשר במידה ויתרחשו באופן אוטומטי, לא יחשב זמן העיכוב בגינם באלו המוגדרים בפרויקט. כל זאת מתוך רציונל שהחלפת יזם במקרים שכאלו לא תעזור לקידום הפרויקט. כך לדוגמה, במקרים של טיפול בהליך מול דייר סרבן וההתנהלות מולו אל מול המפקחת על הבתים המשותפים (כל זאת בתנאי שהיזם אכן מוכיח כי פעל בנושא ללא כל רבב), או במקרים בהם הוגשה עתירה מנהלית בנושא התכנון הספציפי המעכבת את התקדמות הפרויקט. כך גם במצבים בהם מימושו של הפרויקט מתעכב בשל המתנה לאישור תוכנית ספציפית, למשל אישור רשמי של תוכנית מתאר מקומית, או כניסה לתוקף של תיקון שיאפשר מתן היתר רשמי".

בשורה התחתונה, כדאי לזכור כי עיכובים במסירת דירת בפרויקטים עשויים לחול מסיבות שונות. על כל הצדדים המעורבים לקחת אותם בחשבון ולדאוג לכסות עצמם בחוזה מפניהם.

*** עו"ד עמית יושע הוא שותף ובעלים של משרד שובל יושע, המתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

נכסים ובניין מציעה לשלם בשלב הראשון רק 86 מיליון שקל עבור מניות IDBG שבידי אי.די.בי

מהמכתב שהעבירה ועדת הביקורת של נכסים ובניין עולה, כי היא מציעה לשלם לאי.די.בי מחיר הנמוך ב-25% מהשווי הממוצע שהתקבל בשלוש הערכות שווי שונות ובלתי תלויות שבוצעו ל-IDBG

מדף בקבוקי פלסטיק של קוקה קולה / צילום: תמר מצפי

קוקה-קולה ישראל מתחילה למכור מזון ומשקאות ישירות לצרכנים

החברה תמכור במכירה ישירה לצרכנים משקאות קלים, אלכוהול ומוצרי מזון ממגוון המותגים שהיא משווקת, החל מקוקה-קולה ועד ממרחי עגבניות של MUTTI ● זמן האספקה יהיה "מהיום למחר", ללא דמי משלוח

רומן זדורוב / צילום: חגי אהרון

לפרקליטות אין צל של ספק: מתנגדת לקיום משפט חוזר לרומן זדורוב

הפרקליטות סבורה כי חלק נכבד מבקשתו של זדורוב למשפט חוזר אינו אלא ניסיון לערעור נוסף על פסק הדין בעניינו, והוא שב וממחזר את הטענות שעלו במהלך משפטו ● "הבקשה למשפט חוזר שזורה בטענות בעלות אופי קונספירטיבי וחסרות בסיס"

דירת 5 חדרים בשכונת כוכב הצפון, תל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

הלמ"ס: רגע לפני הקורונה, הציבור המשיך לרכוש דירות חדשות בקצב מהיר

בחודש ינואר נקבע שיא של עשור לפחות ברכישת דירות, ואילו בפברואר מספרן ירד אך הוסיף להיות גבוה מהממוצע השנתי של 2019

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מידרוג צופים כי הקורונה תפגע בבנקים בטווח הקצר אך תתרום למיתוג וליעילות בטווח הבינוני

במידרוג סבורים כי רמת הלימות ההון של הבנקים טובה וצפויה לספוג את נזקי המשבר ● עם זאת, צפוי לחץ על רווחיות הבנקים כתוצאה משחיקה בהכנסות שאינן מריבית ובהכנסות מריבית נטו, ובשל קיטון צפוי בתיק האשראי לאור התכווצות הפעילות הכלכלית

אביחי מנדלבליט / צילום: תמר מצפי

"ליישובים חקלאיים או קהילתיים אין סמכות למנוע כניסה ליישוב של מי שאינם תושביו"

זאת גם אם הדבר נעשה מחשש להדבקה בנגיף הקורונה - כך מבהיר היום היועמ"ש אביחי מנדלבליט ● עמדת היועמ"ש הועברה למשטרה, שפנתה אליו בעניין

פקחים מאתרים מבודדים על מנת לוודא שאכן פועלים על פי ההנחיות של משרד הבריאות והממשלה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

התוכנית של חוקרי בר אילן: שבוע שבוע - סגר במשמרות

חוקרים מבר אילן מציעים אסטרטגיה של "סגר במשמרות", בהתבסס על מודלים מתמטיים ● האתגר המרכזי מבחינת החוקרים הוא לבודד באופן סלקטיבי את החולים, שכן חלק ניכר מנשאי הווירוס לא מפתחים סימפטומים בתקופה שבה הם מדבקים ● קורונה - אסטרטגיית יציאה

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים סוחב עגלת קניות  / צילום: Oded Balilty, AP

בירושלים ובבני ברק יש הכי הרבה חולי קורונה. ומה קורה בעיר שלכם?

מניין החולים בישראל הוא 8,018, ו-47 מתו מהנגיף ● היקף הנדבקים בעולם עומד על 1,205,801 בני אדם, 64,975 מתו ו-247,961 החלימו ● המשטרה חילקה למפרי צווי משרד הבריאות מעל ל-12 אלף קנסות בהיקף של 11 מיליון שקל

דובי אמיתי / צילום: יח"צ

עתירה לבג"ץ: הפתרונות של המדינה למגזר העסקי - "לעג לרש"

מרבית הארגונים המייצגים את המגזר העסקי התאחדו והגישו עתירה לבג"ץ נגד תוכנית הסיוע של המדינה לעסקים ● לטענתם, התוכנית כוללת פתרונות דלים מדי, ויש ליצור באופן מיידי מנגנון פיצוי או קרן תשלומים לעסקים שנפגעו ממשבר הקורונה

וואהן, השבוע / צילום: רויטרס - Aly Song

סין אחרי המלחמה: כך נראית החזרה לשגרה במקום שבו הכול התחיל

התושבים מסתובבים עם מסכות, הילדים עדיין לומדים מהבית, על תיירות אין מה לדבר, והעסקים הקטנים לא מצליחים להרים את הראש ● המסע הסיני לשגרה החל לפני חודשיים, וכבר אפשר לראות שגם כשאין יותר נדבקים בקורונה, החזרה לנורמליות איטית וארוכה

מעבדה של כללית ברמת החייל שבודקת דגימות קורונה  / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

האם ההצהרה על 10,000 בדיקות קורונה ביום הייתה בכלל ריאלית

אחרי שתלו את הקושי בעלייה במספר בדיקות הקורונה בחוסר במטושים, התברר כי קיים חוסר כלל-עולמי בריאגנטים והמרוץ הופנה לגזרה הזו • במשרד הבריאות עובדים במתכונת של כיבוי שריפות, שעשוי להקשות על בניית אסטרטגיית יציאה מהמשבר

בתי ההשקעות: גילעד אלטשולר וקלמן שחם / דב ילין ויאיר לפידות / צילומים: איל יצהר

שינויים בצמרת בתי ההשקעות: מי טיפס לראש הרשימה רגע לפני שהיכתה הקורונה

בית ההשקעות של גילעד אלטשולר ורן שחם רשם בשנה שעברה הכנסות של כמעט מיליארד שקל, והקדים את מיטב דש עם הכנסות של 925 מיליון שקל ● בית ההשקעות הרווחי ביותר מפעילותו השוטפת ב-2019 - ילין לפידות

גלעד יפת / צילום: MyHeritage

מנכ"ל מיי הריטג': "אין לנו כוונות אפלות. לא נפיק מידע נוסף מבדיקות הקורונה"

חברת מיי־הריטג' מתכננת להקים מעבדה לבדיקת 10,000 בדיקות קורונה ביום, אך משרד הבריאות החליט להקפיא את הפרויקט ולערוך מכרז עם חברה נוספת ● מאחורי הקמת המעבדה יש סימני שאלה, בין היתר, בגלל השותפה הסינית ● "צריך לתת לנו להקים מעבדה, אין מה לחשוש מהסינים"

דלק / צילום: שאטרסטוק

מחירי הדלק ירדו, אבל ישראל הפכה לשיאנית העולם בגובה המיסוי על בנזין

מחירי הדלק אומנם ירדו ב-17.4% בתחילת אפריל, אך שיעור המס מתוך המחיר של ליטר בנזין זינק החודש לשיא עולמי של 78%

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

חדשות 12: "דעתה של רינה מצליח הייתה אחת מיני רבות"

בעקבות הסערה התקשורתית שעוררו דבריה של רינה מצליח על התנהלות המגזר החרדי מול סמכות המדינה, מוציאה היום חדשות 12 תגובת הבהרה, המגבה מצד אחד את הפרשנית ומבהירה כי זכותה להביע את דעתה - ומנגד מדגישה את מגוון הקולות שנשמעים בחברה

אריה דרעי בשיחת וידאו עם ועדת הקורונה של הכנסת / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

השר דרעי: מרבית החולים בירושלים מהשכונות החרדיות, ושיעור ההדבקה שם גבוה יותר

בדיון על החברה החרדי, בוועדת הכנסת לטיפול במשבר הקורונה, אמר שר הפנים כי הבעיה העיקרית ביישובים החרדים היא שלא נעשו מספיק בדיקות: "ברגע שהידקנו את החגורה וביטלנו את ההתכנסויות, יש משמעת מוחלטת מצד הרבנים ומצד הציבור"

בית ספר יסודי סגור בצל הקורונה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד החינוך לבתי הספר ולגנים: החזירו להורים תשלומים על פעילויות שהתבטלו

היתרה שלה זכאים ההורים תשולם להם בסוף שנת הלימודים או תקוזז מתשלומי השנה הבאה ● במשרד החינוך מדגישים כי מדובר בהחזר אך ורק על שירותים שטרם ניתנו

מטוס נוסעים שהוסב למטוס מטען / צילום: ישראייר, יח"צ

אל על תוציא בשבועיים הקרובים כ-20 טיסות לסין ליבוא ציוד רפואי

הטיסות יופעלו במטוסי הדרימליינר של אל על שמושבתים מפעילות מסחרית ובמטוסי ה-777 שאל על הסבה לאחרונה ממטוסי נוסעים למטוסי מטען ● אל על לא לבד: גם ישראייר וק.א.ל הטיסו ציוד מסין

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

גנץ מבקש מהנשיא להאריך את המנדט להקמת ממשלה ב-14 יום

גנץ ונתניהו נמצאים במו"מ פוליטי מאז יום ה' 19 במרץ ● שאלת החלת הריבונות היא סלע המחלוקת העיקרי במשא ומתן בין כחול לבן והליכוד ● הסכמות לגבי חוק הגיוס

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם