שיטת עמוס לוזון: עסקאות ענק בשיטת 'סמוך עליי' ו'יהיה בסדר'

לפני כ-11 שנה פרץ סכסוך בין שותפי הנדל"ן, במסגרתו טענו בני הזוג משה צאיג ומריה סרנו כי לוזון רימה אותם כדי להשתלט על רכושם ■ העליון קיבל חלקית את הערעורים שהגישו הצדדים וצמצם את הזכויות שקיבל הזוג צאיג - אך לוזון נותר עם חוב של מיליונים כלפיו

עמוס לוזון/ צילום: תמר מצפי
עמוס לוזון/ צילום: תמר מצפי

עסקאות בשווי מיליוני ועשרות מיליוני שקלים שנערכו פעמים רבות בעל-פה, ללא תיעוד ראוי וללא אסמכתאות מסודרות באשר לתשלומים ששולמו וייעודם; יחסים עסקיים הנוגעים לסכומי כסף אדירים, המנוהלים בשיטת "סמוך עליי" ו"יהיה בסדר", ללא מערכת הסכמית מסודרת; ו"שיקולי מס" או רצון להעלים מס שעומדים בלב ההתנהלות העסקית המוזרה הזאת - כך מתאר בית המשפט העליון את ההתנהלות העסקית של נשיא קבוצת הכדורגל מכבי פתח-תקווה, עמוס לוזון, עם שותפו לשעבר היהלומן משה צאיג ורעייתו מריה סרנו.

מערכת היחסים העסקית בין השותפים לשעבר מתוארת במסגרת פסק דינו של העליון בערעור שהגיש לוזון על החלטת בית המשפט המחוזי, שחייב אותו לשלם מיליוני שקלים לשותפו לשעבר בגין עסקאות מקרקעין שונות להן היו שותפים.

הצדדים לסכסוך הם לוזון, איש עסקים ישראלי שעיקר עיסוקו ביזמות ובהשקעות נדל"ן; חברות בבעלותו - "ע. לוזון נכסים והשקעות" ו"ל.א.ע. מרכזים מסחריים"; צאיג, איש עסקים בעל אזרחות ישראלית ופנמית, שעיקר עיסוקו בתחום היהלומים ומרכז חייו בפנמה ובמדינות מרכז אמריקה; ומריה לורטו סרנו, רעייתו של צאיג, אזרחית ספרד.

צמצום זכויות

צאיג ולוזון הכירו על רקע התעניינותו של צאיג בהשקעה בפרויקטים של נדל"ן בישראל בתחילת שנות ה-90. בין השניים נרקמה מערכת יחסים עסקית, שבמסגרתה הזרים צאיג כספים לצורך רכישת קרקעות בארץ, בהסתמך על מידע שמסר לו לוזון, ותוך שללוזון ניתן ייפוי-כוח לבצע פעולות כספיות בחשבונות בנק של הזוג צאיג.

ב-2006 פרץ סכסוך בין השותפים, לאחר שבני הזוג צאיג הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה נגד לוזון והחברות בבעלותו, בה טענו כי נשיא מכבי פתח-תקווה הפר את התחייבויותיו כלפיהם ופעל במרמה, והכול על-מנת להניח יד על רכושם וכספם. בכתב התביעה תבעו בני הזוג סעד כספי בסך כ-3.5 מיליון שקל וכן סעדים הצהרתיים, צווי עשה וצווים למתן חשבונות. ב

תגובה הגישו לוזון והחברות תביעה שכנגד, בה עתרו לפיצוי בסך 4.5 מיליון שקל, בגין מכתב אשראי על סך חצי מיליון דולר שהעמיד לוזון לטובת צאיג ומומש, ובגין הלוואה שלא נפרעה. כן ביקש לוזון מבית המשפט להסיר משכנתא על מקרקעין מסוימים בנווה-עוז, ככל שהיא חלה על זכויותיה של חברת "ע. לוזון".

באוקטובר 2011 ניתן פסק דין חלקי בתביעה ובתביעה שכנגד, במסגרתו קיבל המחוזי חלק מעילות התביעה של בני הזוג צאיג, ובין היתר חייב את לוזון והחברות במתן חשבונות בגין עסקאות שונות, ודחה את עילות התביעה של לוזון והחברות.

בהמשך, במאי 2014, ניתן פסד דין משלים של המחוזי, במסגרתו נקבע כי לוזון ישלם מיליוני שקלים לצאיג. הסכום הורכב, בין היתר, מסך של 93 אלף שקל בגין עסקת מקרקעין בפרדס גן-חיים; 1.68 מיליון שקל בגין העסקה ברחוב רוטשילד בפתח-תקווה; וכן 1.825 מיליון שקל ו-46.9 אלף שקל בגין שתי עסקאות נוספות באותם מקרקעין; חלקו של צאיג, בהיקף כ-660 אלף שקל, ברווח בגין עסקת מקרקעין בבלינסון; ו-1.36 מיליון שקל מעסקה נוספת באותם מקרקעין.

עוד נקבע כי בגין עסקת מקרקעין בגני-תקווה, במסגרתה פעלו לוזון ושותפיו לשעבר לשינוי ייעוד מקרקעין מחקלאות לבנייה למגורים, עומדת לזכותם מלאי של זכויות מקרקעין לא מנוצלות בשווי 6.07 מיליון שקל, כאשר חלקו של צאיג בסכום עומד על 50%. אולם, במקרה זה נקבע כי על צאיג להשתתף בהוצאות שנגרמו ללוזון כדי להשביח את המקרקעין, כשגם הוא זכאי למחצית מזכויות הבנייה.

גם בנווה-עוז בפתח-תקווה פעלו השותפים לשעבר לצורך שינוי ייעוד מחקלאות לבנייה, וקיימות להם זכויות בנייה יחד, ששוויין הריאלי הוא 17.96 מיליון שקל. בנוסף, חויב לוזון להשיב לצאיג סכומים שהאחרון נדרש לשלם בגין משכנתא שנלקחה ביוזמת לוזון בגין שיעבוד קרקע בנווה-עוז שבפתח-תקווה. זאת, ללא הסכמתו של צאיג, שהיה בעלים של 50% במקרקעין.

בעקבות פסק הדין של המחוזי הוגשו 3 ערעורים לעליון - הן על-ידי בני הזוג צאיג; והן על-ידי לוזון והחברות בבעלותו. בפסק הדין של העליון מאתמול (א') סקרו השופטים, הנשיאה מרים נאור, יורם דנציגר ונעם סולברג, את כל העסקאות להם היו שותפים לוזון וצאיג, וקיבלו חלקית את הערעורים שהוגשו.

העליון קיבל באופן חלקי את ערעוריהם של לוזון ושל החברות בבעלותו ביחס לנכס ברחוב רוטשילד בפתח-תקווה, וצמצם הזכויות שהעניק המחוזי לזוג צאיג במקרקעין. נקבע כי הצאיגים זכאים לקבל אך ורק 50% מהזכויות של לוזון ושל חברת "ע. לוזון" בחברת "צריחי רוטשילד" (החברה החזיקה שני שלישים מהמקרקעין ברחוב רוטשילד בפתח-תקווה), ולא 50% מהזכויות במקרקעין עצמו, כפי שקבע המחוזי.

כן צמצם העליון את הזכות של הזוג צאיג בנוגע לשימוש בכספי המשכנתא שניטלה כנגד נכס שנרכש בנווה-עוז. המחוזי קבע כי הכספים שהתקבלו כתוצאה משעבוד המקרקעין שימשו למימון עסקת מקרקעין אחרת, ולפיכך העניק לזוג צאיג את הזכות העקרונית לדרוש חשבונות מלוזון בנוגע לשימוש בכספים הללו, החל משנת 1995, לצורך התחשבנות על החזר כספים. לעומת זאת, העליון קבע כי הזוג צאיג זכאי לסעד של מתן חשבונות רק ממארס 1999.

מנגד, התקבל באופן חלקי ערעור של בני הזוג צאיג ביחס למגרשים שנרכשו במתחם בילינסון. נקבע כי בני הזוג זכאים לרישום 50% מהזכויות באחת החלקות שנרכשו במתחם וכן לרישום יתרת הזכויות שנותרה בידי לו'זון בחלקה נוספת במתחם.

חלק מהעסקאות שבמחלוקת

■ הפרדס בגן-חיים - לוזון ישלם לצאיג 93 אלף שקל. 

■ מקרקעין ברחוב רוטשילד בפתח-תקווה - צאיג זכאי ל-50% מהמניות של לוזון בחברת "צריחי רוטשילד" שבבעלותו שהחזיקה שני שלישים במקרקעין - ולא במקרקעין עצמם. 

■ מקרקעין בשכונת נווה-עוז בפתח-תקווה - צאיג זכאי למסמכים ביחס לנכס רק בגין 7 שנים לפני התביעה. 

■ שטח בשכונת נווה-עוז בפתח-תקווה, מגרשים במתחם בילינסון ומגרש בגני תקווה - לוזון יעביר לצאיג 1/6 מהזכויות במגרש בנווה-עוז בפתח-תקווה; מחצית מהזכויות במגרשים במתחם בילינסון ובגני-תקווה.

■ הבית ברמת-גן - לוזון לא הוכיח כי הזוג צאיג נותר חייב לו 250 אלף דולר מהלוואה שנתן להם לשם רכישה ושיפוץ של בית מגורים ברמת-גן. 

העליון: "הן לוזון והן בני הזגוג צאיג חטאו וכנראה נהנו מהחטא"

מעבר למיליונים שייאלץ נשיא קבוצת הכדורגל מכבי פתח-תקווה, עמוס לוזון, לחלוק עם שותפו לשעבר, היהלומן משה צאיג, ורעייתו - חושף פסק הדין של בית המשפט העליון את הדרך בה מתנהלות חלק מעסקאות הנדל"ן הגדולות בישראל, לעתים ללא תיעוד כתוב, על-ידי הסכמה בלחיצת יד, ותוך ניסיון לערוך "תכנוני מס" או "תחמוני מס" יצירתיים.

השופט יורם דנציגר מגולל בפסק דינו את הסיפור המלא המבוסס על יחסים עסקיים בהם "רב הנסתר על הגלוי" - כלשון בית המשפט. כך, השופט מציין כי אין חולק שהתיעוד והחשבונות מצד לוזון ובני הזוג צאיג לקו בחסר, מה שמוביל לכך, לדבריו, שפסק הדין לא ישקף את התמונה העובדתית המדויקת של העסקאות שנערכו בין הצדדים.

"בהחלט ייתכן שצד אחד ייצא נשכר מפסק הדין (ואין לנו כל דרך לדעת אם אכן כך הדבר ומיהו היוצא נשכר בנסיבות העניין). למרבה הצער, זהו דינם של יחסי שותפות ביחס למקרקעין בשווי מיליוני ועשרות מיליוני שקלים אשר נערכו פעמים רבות בעל-פה, ללא תיעוד ראוי וללא אסמכתאות מסודרות באשר לתשלומים ששולמו וייעודם. יחסים עסקיים הנוגעים לסכומי כסף אדירים, אשר מנוהלים בשיטת 'סמוך עלי' ו'יהיה בסדר', ללא מערכת הסכמית מסודרת - סופם שיסתיימו עם טעם רע", קבע דנציגר.

עוד התייחס העליון לשאלה שעלתה בדיון - אם בנסיבות שבהן הצדדים ניהלו את עסקיהם "בדרך לא דרך" ו"משיקולי מס", מן הראוי שבית המשפט יושיט להם סעד וידון בערעוריהם. נקבע כי בנסיבות יתקיים דיון, הגם שנראה כי "שני בעלי הדין 'חטאו' וכפי הנראה נהנו מן החטא".

השופט דנציגר ציין כי "כפי שקבע המחוזי, הצדדים ניהלו את עסקיהם בכל הנוגע לשותפות ביניהם באופן 'מוזר', כאשר נראה כי אין חולק ש'שיקולי מס' (ובמלים 'מכובסות' פחות - הרצון להעלים מס מרשויות המדינה) היוו חלק מרכזי מהסיבה לאופן עריכת העסקאות".

המחוזי אף העביר את פסק הדין למס הכנסה, "כדי שיבחן הן את העבר, אם זה אפשרי, וכן ייקח לתשומת-לבו בעתיד התנהלויות עתידיות של מי מהצדדים".

שופט העליון דנציגר ציין בעניין זה כי בין שורותיו של פסק הדין של המחוזי עולה כי "האשם" בעניין זה אינו רובץ לפתחו של צד אחד בלבד, כי אם שני הצדדים יצאו נשכרים מהעובדה שרבות מהעסקאות לא הועלו על הכתב, ומכך שנכסים שונים כלל לא נרשמו על-שם הרוכשים.

"התרשמותי היא כי אכן מדובר ב'אשם' הדדי. גם אם מי שהיה אמור להיות אחראי על הפן הביורוקרטי הוא לוזון, הרי שבפועל כפי הנראה שני הצדדים נהנו מהעמימות ומהיעדר הרישום, לפחות בכל הנוגע לפן המיסויי", קבע דנציגר. 

עמוס לוזון

גיל: 54

מגורים: פתח-תקווה

תפקידים: נשיא קבוצת הכדורגל מכבי פתח-תקווה ואיש עסקים שעיקר עיסוקו ביזמות ובהשקעות נדל"ן

בבעלותו: קבוצת דורי וחברת דורי בנייה, הנמצאת היום תחת קבוצת לוזון

משה צאיג

עסקים בעל אזרחות ישראלית ופנמית, שעיקר עיסוקו בתחום היהלומים ומרכז חייו בפנמה ובמדינות מרכז אמריקה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא דין וחשבון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988