אוסף גדול של חורים בוועדות: תעשיית היטלי ההשבחה פורחת

היטלי ההשבחה הפכו לתעשייה שמגלגלת הון גדול - וגם הרבה לחצים ואינטרסים ■ אלפי שמאיות ושמאים, עורכי ועורכות דין חיים מהחלקלקות של החוק ומהמציאות המבולבלת של הביורוקרטיה

קניון מבשרת / צילום: יח”צ
קניון מבשרת / צילום: יח”צ

1. אחת הפרשות החמורות ביותר בענייני היטל השבחה, הממחישה את היכולת של ראש עיר לבצע מניפולציה בתחום זה, קשורה לאהוד אולמרט. כראש עיריית ירושלים בתחילת שנות האלפיים, כאשר כיהן כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, אולמרט הביא לכך שפרויקט ימק"א קיבל הנחה של 11 מיליון דולר מהיטל ההשבחה שנקבע בתהליך הפיכתו לפרויקט מגורי יוקרה, פרויקט שהגיע לידיו של שלמה אייזנברג, הבעלים של חברות ישרס ורסקו.

אולמרט יצא מהפרשה רק עם הערה חמורה של מבקר המדינה, כי מי שייצג את ימק"א היה עו"ד יגאל ארנון, אותו ארנון שייצג את אולמרט בפרשת החשבוניות הפיקטיביות בליכוד (שבה הוא זוכה), כך שאולמרט היה מצוי בניגוד עניינים בכל הקשור לימק"א. הטריק בפרשה זו היה המושג "תועלות ציבוריות", דהיינו - מוותרים ליזם על היטל ההשבחה, כנגד הבטחה למקומות חניה לעירייה.

היטל השבחה, שהצדקתו בכך שהעירייה יוצרת עבור היזם תוספת זכויות, נכנס לתמונה במקרים של שינוי ייעוד הקרקע, למשל מחקלאית למגורים, הקלות שהיזם מקבל מהוועדה המקומית יחסית לתב"ע (תוכנית בניין עיר) המקורית החלה על השטח, בגין שימוש חורג בקרקע ובבניין, וכמובן בגין תב"ע חדשה הקשורה לקרקע, למשל קירוי של שטח פתוח, כמו במקרה של הקניון של רמי לוי. ההיטל המשולם לוועדה המקומית הוא 50% מגובה ההשבחה שנקבע על ידי שמאי.

במקרה של חילוקי דעות בין השמאי של הוועדה המקומית לבין השומה הנגדית של השמאי מטעם היזם, מובא העניין לשמאי מכריע, האמור לתת את פסיקתו תוך 90 יום. מוסד השמאי המכריע נועד, בין היתר, גם למנוע חשדות וקומבינות של "הבנות" מוקדמות בין הדרג הפוליטי בוועדת בניין עיר לבין שמאי הוועדה המקומית, על גישה מקלה וקביעת שומה נמוכה.

בעניין זה, לפני שמתנפלים על רמי לוי בעניין היטל ההשבחה בקניון מבשרת, ראוי להמתין לתוצאות השומה המכרעת שבין לוי לבין הוועדה המרחבית בנושא ההיטל שנדרש בשל קירוי הקניון.

2. אמרתם היטל השבחה - אמרתם הכל גמיש, נזיל, מחורר מלא פטורים, פתחי מילוט ויציאות זקופות או כפופות. גם אמרתם: "שיקול דעת", שמשמעותו חברויות, מגעים וקשרים, ברמת ראש הרשות ואנשיו, חברי הוועדה המקומית ומקורביהם, והרבה מאכערים שחודרים לכל מקום שיש בו ביורוקרטיה מוגזמת, רגולציה מכבידה, פרוצדורות מתוחכמות והמון גמישות ואינטרסים.

העניין הוא שבהיטל השבחה מדובר בהרבה מאוד כסף - כסף שיזמים צריכים לשלשל לקופת הרשות המקומית מיד עם קבלת היתר הבניה שיביא-יבטיח הרחבת הזכויות, כלומר תקווה לעליית ערך הנכס (היטל השבחה משולם גם בעת מכירת נכס שהושבח, אבל לא בזה נתרכז כאן). כל זה עוד לפני שבנו, לפני שהרחיבו, לפני שראו אגורת רווח בתמורה לחלום.

בשלב הזה, שלב התשלום על פי הוראה וקביעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מדובר על מס כבד בגין משהו ערטילאי הנוגע לעליית הערך - בין אם מדובר בהקמה או בהרחבה - בתקווה שהוא אכן יעלה ואף יביא עלייה ברווחים הנאים. לכן זה תשלום-מס כואב במיוחד, לכן מושקעים מאמצים ניכרים לצמצם אותו, לבטל אותו, לדחות אותו. בין אם מדובר במאמצים שחוצים את קו החוק או מאמצים "לגיטימיים" הנתמכים בחוק המתוחכם והיצירתי שנתן לוועדה המקומית סדרה ארוכה של הרשאות לפטור את בעל המקרקעין מתשלום היטל השבחה כולו או חלקו.

במילים אחרות: כל החורים נמצאים. שורה ארוכה של חורים חוקיים יותר או הרבה פחות - לכן התחושה היא שפראייר מי שלא נכנס באחד החורים. לכן בכל רשות מקומית מסתובבים "מקורבים", למעשה "מאכערים" שמבטיחים "לעזור לך". אז למה לא "לאסוף את הכסף מהרצפה"?

3. תעשיית היטלי ההשבחה פורחת ומלבלבת תמיד, וביתר שאת כאשר מחירי הנדל"ן בנסיקה רב-שנתית. אלפי שמאיות ושמאים, עורכי ועורכות דין חיים מזה; מהגמישות הזו, מהחלקלקות של החוק והמציאות המבולבלת והמכבידה של הביורוקרטיה.

די לראות ברשת את מאות עמודי הייעוץ-אינסטנט שנכתבים בשאלה: איך לקבל פטור, דחייה, הפחתה, השגה, ערעור, על היטל ההשבחה. אני יודע איך לחסוך לך את הכסף, כותב אחד, השני מצהיר: היטל השבחה זה מס שאפשר-שאתה חייב לחסוך - ואנחנו נפחית אותו בשבילך. בסופם של עמודי הייעוץ מתווסף משפט כמו: למשרדי ניסיון רב ומוכח בהפחתת היטל השבחה. מה שמחזק את העובדה שהכל נזיל, גמיש ופתוח לשינויים.

4. הערה מצד שמאים: זה ממש לא כך. אולי כך היה פעם, בזמן חגיגות המאכערים וקליקות השמאים, כאשר אחד היה קובע מחיר אפס והשני אלף, ואז היו עושים ביניהם סידורים של תן וקח, פעם מוכרים את זה ופעם את ההוא. עכשיו כבר לא. עכשיו הכל מסודר. עוד אומרים שמאים: תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה קבע מעמד של שמאים מכריעים. קבוצה של שמאים שהפסיקו לשמש בשוק הפרטי והם מעין בית דין שיפוטי. בפניהם באים עם מחלוקות והשגות לגבי גובה היטל השבחה שנקבע על ידי הוועדות. מגיע שמאי הוועדה, מולו שמאי היזם, והשמאי המכריע - מכריע. על החלטות השמאי המכריע אפשר לערער בבית המשפט - אולם רק בטענות משפטיות.

בפועל, נוכחות השמאים המכריעים אפשר שהחלישה את תעשיית שמאות המאכערים והלחצים - אבל בטח לא חיסלה אותה. העובדה היא שגם שמאי הוועדות המקומיות נתונים ללחצים של ראשי הרשויות, של חברי הוועדה וחבריהם, וגם של היזמים. העובדה היא שמתחת לפני השטח ממשיכה להתקיים פעילות סוערת של שמאויות, עררים, הפחתות, וגם לחצים ופיתויים.

5. עניין מרכזי: כמה לגיטימית התערבותו של ראש הרשות שהוא יו"ר הוועדה המקומית, אם בכלל. רשמית, אסור לו להתערב. קביעת גובה ההיטל זו פררוגטיבה של שמאי הוועדה. אולם מי שממנה את שמאי הוועדה הם יו"ר הוועדה ומקורביו. לתוך הפתח הזה מתנקזים הלחצים, הפיתויים, זרימות הכסף והאינטרסים. ובתמצית: עד איזה מרחק מוכנים ראש הרשות-יו"ר הוועדה והיזם ללכת כדי לדאוג אחד לאינטרס של השני.

המקרה הנוכחי של רמי לוי, משלם היטל ההשבחה, ויורם שמעון, ראש המועצה המקומית מבשרת ציון, שבשבתו כיו"ר הוועדה המקומית לבניין עיר השפיע, או ניסה להשפיע, על גובה היטל ההשבחה - הוא מקרה פרטי של תעשייה המגלגלת הון גדול. במקרה הזה, ככל הנראה, מדובר בעניינו של קירוי גג הקניון, המשנה את השימוש בשטחי המעבר לשטחים מסחריים. יש מחלוקות בסוגיה זו זה שנים. אלה אומרים: גג זה גג, מה זה עניינכם שכיסינו אותו. ואלה אומרים: ברגע ששמים קירוי על גג הוא הופך לשטח מסחר, לשטח ציבורי, אפשר לשים דוכנים ולגבות עבורם.

שנים רבות ידעו על הסדין המחורר של הוועדות המקומיות, המורכבות בעיקר מאנשי ונבחרי הרשות המקומית, כלומר אנשים פוליטיים, אבל מול זה עמדו הסחבת, גרירת הרגליים, התמשכות הליכים וביורוקרטיה סבוכה ומתישה של הוועדות המחוזיות, שהחברים בהן פחות פוליטיים, יותר מקצועיים ואמורים לשמש שומרי סף. כך קרה שהרפורמה האחרונה בחוק התכנון והבנייה, שרצתה לייעל ולזרז הליכים, לקחה למעשה סמכויות מהוועדות המחוזיות המנומנמות, והעניקה יותר סמכויות לוועדות המקומיות. במציאות זה אומר פחות כוח למקצוענים והרבה יותר כוח לאנשי הפוליטיקה העירונית - כלומר: ראש הרשות הוא המלך. כך קרה שכדי לחסום את חורי הדחיינות ומריחת הזמן במחוזיות, פתחו חורים גדולים יותר במקומיות.

רמי לוי
 רמי לוי

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988