גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אוסף גדול של חורים בוועדות: תעשיית היטלי ההשבחה פורחת

היטלי ההשבחה הפכו לתעשייה שמגלגלת הון גדול - וגם הרבה לחצים ואינטרסים ■ אלפי שמאיות ושמאים, עורכי ועורכות דין חיים מהחלקלקות של החוק ומהמציאות המבולבלת של הביורוקרטיה

קניון מבשרת / צילום: יח”צ
קניון מבשרת / צילום: יח”צ

1. אחת הפרשות החמורות ביותר בענייני היטל השבחה, הממחישה את היכולת של ראש עיר לבצע מניפולציה בתחום זה, קשורה לאהוד אולמרט. כראש עיריית ירושלים בתחילת שנות האלפיים, כאשר כיהן כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, אולמרט הביא לכך שפרויקט ימק"א קיבל הנחה של 11 מיליון דולר מהיטל ההשבחה שנקבע בתהליך הפיכתו לפרויקט מגורי יוקרה, פרויקט שהגיע לידיו של שלמה אייזנברג, הבעלים של חברות ישרס ורסקו.

אולמרט יצא מהפרשה רק עם הערה חמורה של מבקר המדינה, כי מי שייצג את ימק"א היה עו"ד יגאל ארנון, אותו ארנון שייצג את אולמרט בפרשת החשבוניות הפיקטיביות בליכוד (שבה הוא זוכה), כך שאולמרט היה מצוי בניגוד עניינים בכל הקשור לימק"א. הטריק בפרשה זו היה המושג "תועלות ציבוריות", דהיינו - מוותרים ליזם על היטל ההשבחה, כנגד הבטחה למקומות חניה לעירייה.

היטל השבחה, שהצדקתו בכך שהעירייה יוצרת עבור היזם תוספת זכויות, נכנס לתמונה במקרים של שינוי ייעוד הקרקע, למשל מחקלאית למגורים, הקלות שהיזם מקבל מהוועדה המקומית יחסית לתב"ע (תוכנית בניין עיר) המקורית החלה על השטח, בגין שימוש חורג בקרקע ובבניין, וכמובן בגין תב"ע חדשה הקשורה לקרקע, למשל קירוי של שטח פתוח, כמו במקרה של הקניון של רמי לוי. ההיטל המשולם לוועדה המקומית הוא 50% מגובה ההשבחה שנקבע על ידי שמאי.

במקרה של חילוקי דעות בין השמאי של הוועדה המקומית לבין השומה הנגדית של השמאי מטעם היזם, מובא העניין לשמאי מכריע, האמור לתת את פסיקתו תוך 90 יום. מוסד השמאי המכריע נועד, בין היתר, גם למנוע חשדות וקומבינות של "הבנות" מוקדמות בין הדרג הפוליטי בוועדת בניין עיר לבין שמאי הוועדה המקומית, על גישה מקלה וקביעת שומה נמוכה.

בעניין זה, לפני שמתנפלים על רמי לוי בעניין היטל ההשבחה בקניון מבשרת, ראוי להמתין לתוצאות השומה המכרעת שבין לוי לבין הוועדה המרחבית בנושא ההיטל שנדרש בשל קירוי הקניון.

2. אמרתם היטל השבחה - אמרתם הכל גמיש, נזיל, מחורר מלא פטורים, פתחי מילוט ויציאות זקופות או כפופות. גם אמרתם: "שיקול דעת", שמשמעותו חברויות, מגעים וקשרים, ברמת ראש הרשות ואנשיו, חברי הוועדה המקומית ומקורביהם, והרבה מאכערים שחודרים לכל מקום שיש בו ביורוקרטיה מוגזמת, רגולציה מכבידה, פרוצדורות מתוחכמות והמון גמישות ואינטרסים.

העניין הוא שבהיטל השבחה מדובר בהרבה מאוד כסף - כסף שיזמים צריכים לשלשל לקופת הרשות המקומית מיד עם קבלת היתר הבניה שיביא-יבטיח הרחבת הזכויות, כלומר תקווה לעליית ערך הנכס (היטל השבחה משולם גם בעת מכירת נכס שהושבח, אבל לא בזה נתרכז כאן). כל זה עוד לפני שבנו, לפני שהרחיבו, לפני שראו אגורת רווח בתמורה לחלום.

בשלב הזה, שלב התשלום על פי הוראה וקביעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מדובר על מס כבד בגין משהו ערטילאי הנוגע לעליית הערך - בין אם מדובר בהקמה או בהרחבה - בתקווה שהוא אכן יעלה ואף יביא עלייה ברווחים הנאים. לכן זה תשלום-מס כואב במיוחד, לכן מושקעים מאמצים ניכרים לצמצם אותו, לבטל אותו, לדחות אותו. בין אם מדובר במאמצים שחוצים את קו החוק או מאמצים "לגיטימיים" הנתמכים בחוק המתוחכם והיצירתי שנתן לוועדה המקומית סדרה ארוכה של הרשאות לפטור את בעל המקרקעין מתשלום היטל השבחה כולו או חלקו.

במילים אחרות: כל החורים נמצאים. שורה ארוכה של חורים חוקיים יותר או הרבה פחות - לכן התחושה היא שפראייר מי שלא נכנס באחד החורים. לכן בכל רשות מקומית מסתובבים "מקורבים", למעשה "מאכערים" שמבטיחים "לעזור לך". אז למה לא "לאסוף את הכסף מהרצפה"?

3. תעשיית היטלי ההשבחה פורחת ומלבלבת תמיד, וביתר שאת כאשר מחירי הנדל"ן בנסיקה רב-שנתית. אלפי שמאיות ושמאים, עורכי ועורכות דין חיים מזה; מהגמישות הזו, מהחלקלקות של החוק והמציאות המבולבלת והמכבידה של הביורוקרטיה.

די לראות ברשת את מאות עמודי הייעוץ-אינסטנט שנכתבים בשאלה: איך לקבל פטור, דחייה, הפחתה, השגה, ערעור, על היטל ההשבחה. אני יודע איך לחסוך לך את הכסף, כותב אחד, השני מצהיר: היטל השבחה זה מס שאפשר-שאתה חייב לחסוך - ואנחנו נפחית אותו בשבילך. בסופם של עמודי הייעוץ מתווסף משפט כמו: למשרדי ניסיון רב ומוכח בהפחתת היטל השבחה. מה שמחזק את העובדה שהכל נזיל, גמיש ופתוח לשינויים.

4. הערה מצד שמאים: זה ממש לא כך. אולי כך היה פעם, בזמן חגיגות המאכערים וקליקות השמאים, כאשר אחד היה קובע מחיר אפס והשני אלף, ואז היו עושים ביניהם סידורים של תן וקח, פעם מוכרים את זה ופעם את ההוא. עכשיו כבר לא. עכשיו הכל מסודר. עוד אומרים שמאים: תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה קבע מעמד של שמאים מכריעים. קבוצה של שמאים שהפסיקו לשמש בשוק הפרטי והם מעין בית דין שיפוטי. בפניהם באים עם מחלוקות והשגות לגבי גובה היטל השבחה שנקבע על ידי הוועדות. מגיע שמאי הוועדה, מולו שמאי היזם, והשמאי המכריע - מכריע. על החלטות השמאי המכריע אפשר לערער בבית המשפט - אולם רק בטענות משפטיות.

בפועל, נוכחות השמאים המכריעים אפשר שהחלישה את תעשיית שמאות המאכערים והלחצים - אבל בטח לא חיסלה אותה. העובדה היא שגם שמאי הוועדות המקומיות נתונים ללחצים של ראשי הרשויות, של חברי הוועדה וחבריהם, וגם של היזמים. העובדה היא שמתחת לפני השטח ממשיכה להתקיים פעילות סוערת של שמאויות, עררים, הפחתות, וגם לחצים ופיתויים.

5. עניין מרכזי: כמה לגיטימית התערבותו של ראש הרשות שהוא יו"ר הוועדה המקומית, אם בכלל. רשמית, אסור לו להתערב. קביעת גובה ההיטל זו פררוגטיבה של שמאי הוועדה. אולם מי שממנה את שמאי הוועדה הם יו"ר הוועדה ומקורביו. לתוך הפתח הזה מתנקזים הלחצים, הפיתויים, זרימות הכסף והאינטרסים. ובתמצית: עד איזה מרחק מוכנים ראש הרשות-יו"ר הוועדה והיזם ללכת כדי לדאוג אחד לאינטרס של השני.

המקרה הנוכחי של רמי לוי, משלם היטל ההשבחה, ויורם שמעון, ראש המועצה המקומית מבשרת ציון, שבשבתו כיו"ר הוועדה המקומית לבניין עיר השפיע, או ניסה להשפיע, על גובה היטל ההשבחה - הוא מקרה פרטי של תעשייה המגלגלת הון גדול. במקרה הזה, ככל הנראה, מדובר בעניינו של קירוי גג הקניון, המשנה את השימוש בשטחי המעבר לשטחים מסחריים. יש מחלוקות בסוגיה זו זה שנים. אלה אומרים: גג זה גג, מה זה עניינכם שכיסינו אותו. ואלה אומרים: ברגע ששמים קירוי על גג הוא הופך לשטח מסחר, לשטח ציבורי, אפשר לשים דוכנים ולגבות עבורם.

שנים רבות ידעו על הסדין המחורר של הוועדות המקומיות, המורכבות בעיקר מאנשי ונבחרי הרשות המקומית, כלומר אנשים פוליטיים, אבל מול זה עמדו הסחבת, גרירת הרגליים, התמשכות הליכים וביורוקרטיה סבוכה ומתישה של הוועדות המחוזיות, שהחברים בהן פחות פוליטיים, יותר מקצועיים ואמורים לשמש שומרי סף. כך קרה שהרפורמה האחרונה בחוק התכנון והבנייה, שרצתה לייעל ולזרז הליכים, לקחה למעשה סמכויות מהוועדות המחוזיות המנומנמות, והעניקה יותר סמכויות לוועדות המקומיות. במציאות זה אומר פחות כוח למקצוענים והרבה יותר כוח לאנשי הפוליטיקה העירונית - כלומר: ראש הרשות הוא המלך. כך קרה שכדי לחסום את חורי הדחיינות ומריחת הזמן במחוזיות, פתחו חורים גדולים יותר במקומיות.

רמי לוי

עוד כתבות

בניין אינטל / צילום : צילום: Reuters, Ronen Zvulun

אינטל עקפה את תחזיות ההכנסות והרווח ברבעון: המניה קופצת במסחר המאוחר

פעילות השבבים לחוות השרתים דחפה את אינטל להכנסות של 20 מיליארד דולר - כמיליארד דולר מעל לתחזיות האנליסטים ● ההכנסות הרבעוניות משקפות צמיחה של 8% לעומת הרבעון המקביל, הרווח הנקי עלה ב-1% • מובילאיי סיימה את 2019 עם הכנסות של 879 מיליארד דולר וצמיחה של 26%

חן ליכטנשטיין  / צילום: תמר מצפי

ירידה של עד 20% ברווח המתואם של אדמה ב-2019 למרות הכנסות שיא של קרוב ל-4 מיליארד דולר

הרווח החשבונאי של חברת מוצרי ההדברה ב-2019 צפוי להיות נמוך בהרבה בשל הפחתות בעלות אופי חד פעמי ● לדברי החברה השלמת שדרוג והעתקת אתרים ישנים יביאו לחיסכון שנתי מהותי בעלויות החברה של 34-47 מיליון דולר לפני מס, החל מ-2020

שדה תעופה/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ערעור שהתקבל במחוזי הסיר אחריות מחברת הנסיעות בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה

בית משפט לתביעות קטנות קבע כי סוכנות הנסיעות תפצה נוסעים שטסו דרכה בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה – ועכשיו בית המשפט המחוזי פסל את ההחלטה וקבע כי הנוסעים ישיבו לחברת התיירות פגסוס סכום של כ-2,400 שקל שקיבלו כפיצוי

שופטי בית הדין הארצי לעבודה./  צילום: שלומי יוסף

החברה שהואשמה באחריות להטרדה מינית ברילוקשיין: לבטל את פסק הדין בשל "טעות עובדתית"

לטענת החברה, שחויבה לשלם רבע מיליון שקל לעובדת שהוטרדה, בעוד שבית הדין קבע כי ההטרדה בוצעה במשרדי החברה, ההטרדה בוצעה במלון אקראי מרוחק • התובעת: קביעות בית הדין תואמות את עובדות האירוע

נציב שירות המדינה, פרופסור דניאל הרשקוביץ / צילום: אבי אוחיון, לע"מ

הנציב חזר בו: עובדי מדינה שנשארו בבית בסבב האחרון בעזה יקבלו שכר

כעת בתום הליך הידברות בין הסתדרות עובדי המדינה, בראשות אריאל יעקבי, לבין נציב שירות המדינה, הפך הרשקוביץ את החלטתו וקבע כי העובדים באזורים אלו יזכו להשלמת שכר של עד חצי יום עבודה

בניינים חדשים באור עקיבא (הבניינים לא קשורים למדובר בכתבה) /  צילום: איל יצהר

רמ"י ביטלה מכרזי קרקעות למאות דירות באור עקיבא

הסיבה: מחלוקת סביב טיהור השפכים בשכונה שעלולה לעצור בנייה של כ-2,200 דירות נוספות ביישוב

כנסיית המחלוקת בעין כרם ירושלים/ צילום:   Shutterstock

פרשנות: הבלופים של השבוע: מהאיום הביטחוני של קאסם סולימאני ועד לנזירות רוסיות כועסות

למה בכלל תקציב הביטחון צריך לגדול עכשיו, מלבד עזרה לתדמיות של נתניהו, כוכבי ובנט? ● ומדוע המחוות הנדל"ניות שנעשו עבור הנשיא פוטין בירושלים לא יתבצעו ככל הנראה? ● הבלופים הגדולים של השבוע ● פרשנות

מגייסים, מוכנים למשחקי הרעב / צילום: באדיבות yes, יח"צ

המכון שמגייס את העובדים שלו בשיטת משחקי הרעב

מכון המחקר BTI ביקש ממועמדים לחבור לקבוצות לפי רצונם ולהגיש הצעת מחקר יחד, ואז שכר את הצוותים החזקים ● האם זה יעבוד גם בעסקים?

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

הבורסה ננעלה בירידות: פנינסולה ומיטב זינקו ב-8% ו-10% בהתאמה

מדד ת"א 35 איבד 0.2%, כך גם מדד ת"א 90 ● מיטב דש קפצה לאחר שרכשה מניות פנינסולה במסגרת ההנפקה ב-115 מיליון שקל ● נייס איבדה 2.8%, אנלייט ירדה ב-1.7%, דלק ירדה בכ-1%, טבע קפצה ב-2.6% ואופקו הלת' בזינוק של 7%

בני הזוג נתניהו עם הנשיא פוטין / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

ראש הממשלה והנשיא פוטין חנכו את האנדרטה לזכר מגיני לנינגרד

בטקס השתתפו נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, הנשיא ראובן ריבלין, שרי ממשלה, ראש עיריית ירושלים משה ליאון ונציגי ארגוני וטרנים

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

"הבשורות הטובות" של נחום ביתן: במגעים עם עדי צים לקבלת הלוואת ענק תמורת שעבוד על מניותיו בחברה

בעל השליטה ביינות ביתן שנקלע לקשיים בישר הערב במכתב לעובדים כי בקרוב צפויות בשורות טובות לחברה. ל"גלובס" נודע כי מדובר במגעים עם חברת המימון החוץ בנקאי של עדי צים בתיווך רוסאריו קפיטל

ניר צוק. ירידה חדה בשכר / צילום: תמר מצפי

החברות הכי שוות: פאלו אלטו, טבע ואלטיס בין מקומות העבודה הטובים ללהט”בים

כך לפי סקר שערך ארגון Human Rights Campaign הפועל לזכויות הלהט"ב בארה"ב ● מקומות עבודה טובים אחרים לקהילה כוללים את אמזון, אפל, וולמארט ולא מעט חברות תרופות

אליזבת וורן, ג’ו ביידן וברני סנדרס / צילום: רויטרס

רגע לפני יריית הפתיחה: מיהם המתמודדים בפריימריז הדמוקרטים?

בעוד שבועיים ייפתח מירוץ הפריימריז למועמדות המפלגה הדמוקרטית בבחירות לנשיאות ארה"ב ● מה הסוד של ביידן? ● האם סנדרס יכול לפרוץ מעבר לקהל התומכים השרופים שלו? ● איך וורן הכניסה את עצמה לפינה, והאם בוטג'ג' מהונדס מדי? ● המדריך לטראמפיסט ממפה את המועמדים ● האזינו

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

סין מעלה הילוך במאבק בוירוס הריאות: הטילה הסגר על 3 ערים

הרשויות בעיר הואנגגאנג, בה חיים כ-7.5 מיליון בני אדם, סגרו את כל דרכי התחבורה הציבורית, כולל אוטובוסים ורכבות ● גם על אז'ו, עיר שכנה נוספת עם מעט יותר ממיליון תושבים, הוטל הסגר דומה

נתניהו וטראמפ בפגישתם בבית הלבן / צילום: Kevin Lamarque, רויטרס

הבית הלבן מודיע: נתניהו וגנץ יבקרו בבית הלבן בשבוע הבא

בהודעה נמסר: "ארה"ב וישראל הן שותפות חזקות וביקורו של ראש הממשלה מהווה הזדמנות לדון על סוגיות ביטחון לאומי ונושאים אזוריים"

טראמפ בעצרת בחירות במישיגן / צילום:  Leah Millis : צילום

מה גרם לדונלד טראמפ לצייץ 142 פעם ביום אחד?

הרוב המוחלט של ציוצים התמקד במשפט ההדחה וכללו ציוצים מקוריים לצד שיתופים (ריטוויט) של ציוצים אחרים ● השיא הקודם בבית הלבן עמד 123 ביום אחד ● לטראמפ 71 מיליון עוקבים בטוויטר

ביל אבוט, מנכ"ל הולמרק הפורש / צילום: FayesVision/WENN.com, רויטרס

מנכ"ל חברת האם של ערוץ המשפחה האמריקאי פורש בגלל שידור פרסומת חתונת לסביות

ביל אבוט, המנכ"ל הפורש, אמר בנובמבר שערוץ הולמארק יהיה פתוח לתוכניות להט"ביות, וגרם בכך לכמה צופים למתוח ביקורת על האפשרות הזו

 

כריסטין לגארד / צילום: שאטרסטוק

ההחלטה הראשונה השנה של לגארד: הריבית באירופה ללא שינוי

הריבית על הפיקדונות נותרה על מינוס 0.5%, והבנק צופה כי הריביות ישארו בטווח הנוכחי ואף יירדו עד אשר האינפלציה תעלה ל-2% ● הבנק הודיע על בחינה מחודשת של המדיניות המוניטרית לראשונה מאז 2003

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 22 בינואר

אתמול באיכילוב: 7 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

טל רז / צילום: סיון פרג'

עוזב ומוכר: טל רז מימש מניות שיכון ובינוי ב-1.3 מיליון שקל

לאחר המכירה, נותרו בידיו של רז מניות בשווי נוכחי המתקרב ל-2.5 מיליון שקל ● לפני הצטרפותו לאפקון משו"ב שימש בין היתר כמנכ"ל עיתון מעריב וכמנכ"ל כלל פיננסים