גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי-בינוי: חלק מהרשויות מתחילות להאמין בפוטנציאל

אם בעבר היה קושי לאשר פרויקט פינוי-בינוי מחשש לפגיעה בצביונן של ערים, הרי שכיום יש מי שרואים במיזמים אלה בשורה ■ "הפרויקטים מושכים אוכלוסייה חדשה, מסייעים להקמת מבני ציבור לקהילה, וכל זאת מבלי לגרום לצפיפות שתפגע באיכות החיים"

פינוי בינוי הרשויות כבר לא חוששות משינוי באופי העיר /   צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
פינוי בינוי הרשויות כבר לא חוששות משינוי באופי העיר / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף CPSL

להבדיל מתמ"א 38 אשר הוויכוח האם להגדירה כהתחדשות עירונית ממשיך לספק מסקנות לא החלטיות, באשר לפינוי-בינוי קיים קונצנזוס רחב, שכן מדובר בהתחדשות עירונית פר אקסלנס. האדריכל אסף שאול מבעלי משרד האדריכלים CPSL, האמון על תכנון של מספר רב של פרויקטי פינוי-בינוי, מספר על תמורה חיובית שחלה בקו המחשבה של רשויות ומסוימות שלדבריו כבר אינן חוששות מכך שפרויקטים של פינוי-בינוי ישנו את האופי הקיים של העיר.

"בעבר היה קושי ברשויות לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית, לאו דווקא בשל ההשלכות הכלכליות, אלא בעיקר בשל אופי הבינוי שלא תאם את קונספט המגורים בעיר. כך באשר לגובה הדירות, הצפיפות במונחים של יח"ד לדונם ונפח הפרויקט שלא חפפו את הקיים בערים. כיום, בעידודה של המועצה המחוזית, הרשויות המקומיות מבינות שיש להתיישר עם הביקוש בשוק ועם אינטרסים לאומיים ולשם כך יש לאשר פרויקטים המביאים בשורה חדשה לערים. כאלה שיש באפשרותם למשוך קהלים חדשים, לתת פתרונות באשר למבני ציבור לא רק לתושבי המתחם המוקם אלא גם לסביבה, וכל זאת מבלי שתוספת הצפיפות תפגום באיכות החיים".

 

כדוגמה מספר שאול על השלכות פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל-אביב. "מדובר היה באחד האזורים הפחות טובים מבחינה סוציו אקונומית של העיר, בו מבני רכבת ישנים ומתפוררים ומחסור חמור במבני ציבור ראויים. הפינוי-בינוי שינה את השכונה במאה שמונים מעלות - מנחשלת לכזו המושכת קהלים חדשים וחזקים. זאת כיוון שהתכנון המודרני הן של המגדלים והן של מבני הציבור, הגינות והתשתיות, מבליטים את יתרונותיה של השכונה - שמלכתחילה ממוקמת במיקום קורץ בצפון תל-אביב.

לדברי שאול, גם ערים שבעבר נחשבו לכאלה שמקשות על פעילות ההתחדשות העירונית כדוגמת גבעתיים, מבינות אט אט את חשיבות הפינוי-בינוי: "מדובר על עיר עם צפיפות רבה וחוסר בשירותים קהילתיים, בתי ספר וגנים, אשר קברניטיה הבינו שעל מנת לשפר תשתיות, להכניס כסף מאגרות והיטלים ולגוון את האוכלוסייה, יש לאשר בה פרויקטים נרחבים. כאלה המשלבים לצד בינוי מודרני לגובה גם תמהיל מסחרי מושך עסקים, גם אם אלה אינם מתיישרים עם קונספט הבינוי של העיר". בהקשר זה נציין כי רק לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף במתחם ההסתדרות בעיר להקמת 4 מגדלים בני 25 קומות.

אדריכל אסף שאול בעלים ושותף במשרד CPSL/ צילום: דרור סיטהכל - זוג הפקות

תופעה דומה מתרחשת אצל שכנה אחרת של תל-אביב, הפעם מכיוון צפון. "בשנות השבעים אושרה תב"ע ברמת השרון אשר צופפה את מרכז העיר ויצרה מחסור במבני ציבור. והנה, לאחר שנים רבות בהן חששו פרנסי העיר כי תאבד את צביונה כמושבה כפרית בפאתי תל-אביב, הבינו אלה שפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי-בינוי בפרט יהוו פתרון לבעיית הצפיפות, וכי שינוי אפיונה של העיר אינו מאיים על רוב תושביה", אומר שאול.

יצויין כי במזרח העיר, בשכונת מורשה, צצו בשנים האחרונות מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, הזוכים לביקוש ער מצד אוכלוסייה צעירה. בזכות אלה חל שיפור מהותי בתמהיל הדמוגרפי של השכונה, בשירותים לסביבה וכן בהגדלת ההיצע המאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות בעיר היקרה במחיר שפוי.

אך עדיין ישנן רשויות במרכז הארץ, בהן קשה להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים של פינוי-בינוי. זאת מאחר והן אינן מאפשרות לאשר בוועדות פרויקטים עם בנייה לגובה. מדובר בתנאי הכרחי, כיוון שידוע שעל מנת שפרויקט של פינוי-בינוי יזכה להצדקה כלכלית, עליו להכיל מספר רב של דירות (מכפיל ראוי המגלם את היחס שבין הדירות החדשות לדירות המקור). "ישנן ערים, באזורי ביקוש, במיוחד בשרון ובשפלה, אשר קשה להם להתנתק מהקונספט הקיים של התכנון העירוני ומכאן שבעייתי עבורן לאשר פרויקטים רבי קומות עם ציפוף, כאלה בעלי מאפיינים דומים למיזמי פינוי-בינוי, וחבל", מסביר שאול, אך יחד עם זאת, הוא מאמין כי לבסוף רוח השינוי התכנוני תחלחל גם אליהן.

"מבחינה תכנונית, קל יותר להצדיק פרויקטים של פינוי-בינוי על פני פרויקטים של תמ"א 38, שכן האחרונים מציגים פתרון נקודתי בלבד לדיירי הבניין, ואילו פינוי-בינוי מציע פתרון מאקרו כולל גם לסביבה", מסכם שאול. "יחד עם זאת, מאחר ומדובר בפרויקטים גדולים שמשנים את פני העיר, לרשויות מסוימות קשה לאשר אותם. אבל בסופו של יום מדובר על פתרון נכון שאינו נקודתי, וככל שחולף הזמן מבינים את חיוניותו והתאמתו לסביבת המגורים של ישראל".

אסף שאול הוא בעלי משרד אדריכלים CPSL, הפועל בתחום ההתחדשות העירונית.

לאתר החברה הקליקו כאן

עוד כתבות

דן אריאלי / צילום: איל יצהר, גלובס

דן אריאלי נגד הקורונה: המדינה מגייסת את הכלכלה ההתנהגותית למיגור המגפה

למרות לוחות הזמנים הלא ריאליים, הערפל סביב זהות המזמין והעובדה שבמשרד הבריאות לא מכירים את הפרויקט, הצליח אריאלי להגיש הצעה למכרז הבזק החשאי

דדי סגל, מנכ"ל פנאקסיה / צילום: ענבל מרמרי

ותודה לביקושים: עסקי הקנאביס פורחים גם בעיצומו של המשבר

מניות הקנאביס צנחו עם יתר השוק בעקבות התפרצות משבר הקורונה, אבל מאז הן חוות עדנה, על רקע האישור הקרב ליצוא

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה־הכהן / צילום: איל יצהר, גלובס

עיריית רמת גן הציבה גדרות בגבול עם בני ברק

המהלך נעשה לפי ראש עיריית רמת גן כדי להתמודד עם עצירת ההדבקה של וירוס הקורונה ● בתגובה הודיע מנכ"ל משרד הפנים לעיריית רמת גן להסיר את הגדרות שהוצבו ● עם זאת, מהעירייה מסרו ל"גלובס" כי לא קיבלו פנייה כזו ממשרד הפנים

בנימין נתניהו במליאת הכנסת / צילום: דוברות הכנסת - עדינה ולמן

פרשנות: מי יהיה ממלא מקום ראש הממשלה נתניהו בתקופת הקורונה?

בעקבות אשפוזו של ראש ממשלת בריטניה בשל הידבקותו בנגיף הקורונה עולה השאלה מי יחליף את רה"מ נתניהו במקרה בו לא יוכל למלא את תפקידו ● במצב בו אין ממלא מקום קבוע הממשלה הנוכחית תקבע ברוב קולות את זהותו

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

התחלתם להתרגל? האם שיחות הווידאו ישנו לנצח את שוק העבודה

נגיף הקורונה העביר את עולם העבודה לפלטפורמת וידאו, ואנשי מקצוע - ממאמני כושר ועד אנשי עסקים ומרצים באוניברסיטה - צריכים לגלות דרכים חדשות לתקשורת ● מה יישאר מהניסיון הזה אחרי המשבר, והאם פגישת מסך יכולה להחליף לחיצת ידיים עסקית?

ביטוח לאומי / צילום: תמר מצפי

ביטוח לאומי: 2,000 עובדים שהוצאו לחל"ת וכבר הוחזרו - לא יקבלו דמי אבטלה

710 אלף מובטלים יקבלו דמי אבטלה או מקדמות ● הביטוח הלאומי נערך גם לחלוקת המענקים בסך 500 שקל לכל ילד, אך העיכוב בהשלמת החקיקה בכנסת לא יאפשר את העברת המענקים לפני החג

דניאל שליט, שף  / צילום: דניאל לילה

"הלכתי לאתר וראיתי שאני לא זכאי לסיוע. כל החיים עבדתי, עשיתי מילואים. זה אגרוף בבטן"

דניאל שליט כבר 20 שנים בענף המסעדנות ● לפני כשנתיים הפך עצמאי בתחום, וכעת הוא חושש שהעסק שהקים לא ישרוד את מכת הקורונה ● עסקים במשבר

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

דעה: רינה מצליח הפכה לאויבת העם, חדשות 12 לא יוכלו להוריד את הראש ולקוות שהגל יעבור

רינה מצליח התייחסה ב"אולפן שישי" ל"רוב החרדים", ודבריה גררו גל שיימינג שהפך לצונאמי ● מצליח קוממה נגדה קהל מגויס, יצירתי ונקמן שהתעלם מכמה עובדות בסיסיות ● מצד שני, הגיע הזמן שגם הפריים-טיים יכיר את המורכבות של החברה החרדית

טיהור בית משפט השלום בבאר שבע מקורונה / צילום: יח"צ

דעה: האם קורונה היא כוח עליון המבטל חוזה או דוחה את ביצועו?

חלק נכבד מהמשק הישראלי אינו עומד בחיוביו החוזיים בשל המגפה ומצפה כי יוכל לבטלם או לדחותם בטענה ל"כוח עליון". אלא שלפי הדין הקיים, הקורונה אינה כוח עליון ● נדרש תיקון חקיקה

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון יחד עם בת זוגו קארי סימונדס / צילום: Stefan Rousseau, Associated Press

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון פונה לבית חולים כ"אמצעי זהירות"

ג'ונסון, החולה בקורונה, טופל בחמצן כדי לסייע לנשימתו לאחר שפונה אתמול לבית חולים ● מספרי מקרי הקורונה המאומתים מסביב לעולם עומד על 1,278,654 בני אדם, והנגיף גבה את חייהם של 69,758 אנשים ● בצד החיובי - 264,833 בני אדם כבר החלימו

בדיקות קורונה במקדונלד'ס / צילום: מקדונלד'ס

מבורגרים למטושים: מקדונלד'ס הופכת סניף לדרייב אין בדיקות קורונה

מקדונלד'ס ישראל חוברת לקופת חולים כללית והופכת את סניף המק דרייב שלה בתל שוקת, ליד באר שבע, לדרייב אין לבדיקת קורונה המיועד למבוטחי הקופה שיגיעו עם הפניה מהרופא

שטרות ישראלים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה צפוי להיות השווי של מיליון שקל בעוד 10 שנים ב-3 ניירות שונים?

האם השווקים הפיננסיים בישראל יצאו משיווי משקל? ● מה כדאי לרכוש כיום לטווח ארוך: אג"ח ממשלת ישראל, אג"ח בנקאיות או מניות בנקאיות? מה תעשה השקעה בת מיליון שקל בעוד 10 שנים?

עמית ביליה / צילום: מקס מורון

"חברות ממונפות וללא מזומנים יתקשו לצלוח את המשבר"

עמית ביליה, אנליסט ומנהל השקעות בבית ההשקעות יצירה, בדק איך תשפיע התפרצות הקורונה על שוק הנדל"ן, ומצא כמה חברות שתלויות במיוחד בשוק ההון ובמערכת הבנקאית לצורך מיחזור חוב ● חוסר היכולת לגייס הון במהלך המשבר תייצר לחברות אלה קושי תזרימי בקרוב מאוד

עמנואלה ז'ופרה / צילום: אריאל זנדברג

שגריר האיחוד האירופי: "למדנו מישראל, שהייתה הראשונה להגביל את הכניסה מאזורים חשודים"

לראשונה בתולדות האיחוד האירופי, גבולות נסגרו, והמדינות שוחררו למדיניות פיסקאלית עצמאית ● בראיון ל"גלובס" טוען השגריר לישראל עמנואלה ז'ופרה כי לאיחוד דווקא יש יתרונות בהתמודדות עם המשבר, ומאמין שהוא ייצא ממנו מחוזק ● וגם: מה יש לאירופה ללמוד מישראל?

מגמה הולכת וגוברת של ביקוש לאינטרנט בחברה החרדית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הציבור החרדי מסתער על האינטרנט: המשבר יצר ביקוש שיא

בזק מדווחת על תעבורת אינטרנט בציבור החרדי שצמחה ב-40% ועל עלייה ניכרת בביקושים להתקנות

פריקה של מיליון מסיכות N95, שהגיעו מסין לבוסטון ביום חמישי / צילום: Jim Davis, Associated Press

פרשנות: ציד המסיכות והתמוטטות הסדר העולמי

האם האמריקאים גנבו 200 אלף מסיכות 95N, שנועדו למשטרת גרמניה? מי יודע ● אבל נוסחת ״אמריקה תחילה״, המקדשת ריבונות ואנוכיות, אינה מיטיבה לשרת את אמריקה או את בעלות בריתה במלחמה נגד נגיף הקורונה

משה מזרחי, אינמוד / צילום: איל יצהר, גלובס

נפלו למשכב: גם החברות הישראליות בוול סטריט נסחרו במגמה שלילית שהובילה את המדד לירידה של 15% במרץ

בפן האופטימי: כשמשווים את ביצועי החברות במדד לביצועי S&P 500 - שליש מהן היכו את המדד האמריקאי ● בין אלה: פייבר, אודיוקודס ואלטק ● תת-מדד הטכנולוגיה צלל 16.2% במרץ, ותת-מדד מדעי החיים צנח ב-12.9%

מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר  / צילום: גדי דגון, יח"צ

בנק הפועלים יעמיד הלוואות לעצמאים בהיקף של עד 10,000 שקל

מדובר בהלוואות לתקופה של עד חמש שנים ובריבית של פריים פלוס 1.5% ● המהלך נעשה בשיתוף עם ארגון העצמאים להב

יעקב אילון  / צילום: איל יצהר

המשבר ברשת 13: יעקב אילון הורד מהאוויר; קמפיין עיתונאים נגד הקיצוצים בחברה

רשת 13 הודיעה היום כי התוכניות "הדוח היומי", "חדשות היום" עם מירי נבו ואלי אילדיס, "מהדורת חמש" עם יעקב אילון ו"מאסט" בהובלת שי לי שינדלר ועמית קוטלר יורדות מהאוויר ● עיתונאי הערוץ: "חוששים שמהלך כזה יוביל לחיסול החברה כגוף עיתונאי חזק ותחרותי"

קניות אונליין / צילום: יח"צ

גל הונאות ברשת, גניבת פרטי אשראי, הלבנת הון ואיומי סייבר: כך תמזערו את הסיכוי ליפול בצד האפל של קניות ברשת

הרשות לאיסור הלבנת הון ממליצה לגופים הפיננסיים לגלות ערנות כלפי עלייה אפשרית בהונאות רשת, והיא לא היחידה ● בתקופה של ריבוי קניות אונליין יש כמה דברים פשוטים שכדאי לשים אליהם לב כדי למזער את הסיכון ליפול קורבן לתקיפות סייבר