גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהן הסיבות לחילופי יזמים בפרויקטי תמ"א 38?

הפופולריות של תמ"א 38 הביאה רבים לנסות מזלם בתחום ■ אולם לעיתים נאלצים יזמי פרויקטים לוותר עליהם מסיבות שונות באמצע הדרך ולהעביר אותם ליזם אחר שיסיים אותם ■ "הסיכוי למימוש פרויקטים מסוג זה נמוך לעומת אלה המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם"

על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
על הדיירים לעשות עבודת מחקר לפני חתימת חוזה תמ"א 38 / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

פרויקטים רבים של תמ"א 38 קודמו על ידי יזמים, או לחלופין, על ידי יזמים כביכול, שהחתימו את הדיירים מבלי שהיתה להם היכולת או רצון אמיתי לקדם את הפרויקט עד כדי מימוש. כיום אנו עדים בשטח לכמות רבה מאוד של פרויקטים שקודמו על ידי גופים שונים, שהבינו כי לא יוכלו לבצע את הפרויקט עד סופו ובשל כך מציעים אותו למכירה. זאת על מנת להרוויח על חתימות ההסכמה של הדיירים, או על מנת שיוכלו לכסות את ההוצאות שלהם בתקופת הקידום התכנוני של הפרויקט. יוסי רייק, הבעלים של קבוצת רייק המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במיוחד באזורי ביקוש, אומר כי פרויקטים המוצעים למכירה הם לרוב בעייתיים, שכן בנוסף לזמן היקר שהתבזבז לאורך הדרך, סביר כי רווחיותם מוטלת בספק, כך שהסיכוי למימושם נמוך מזה של פרויקטים המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם.

על פי רייק, ישנם מספר טיפוסי קבוצות יזמים, אשר מהווים את החלק הארי של מוכרי פרויקטים. הקבוצה הראשונה היא של דמויות, הנחשבות בכירות בשוק, פרסונות נכבדות שעשו מהלכים מרשימים לאורך הקריירה שלהם, אך ללא נגיעה ממשית לעולם הנדל"ן. "ניקח לדוגמה אדם מפורסם מתחום הפיננסיים, בעל יכולת שכנוע ורפרטואר עסקי מרשים בעברו, אשר יצר רושם בקרב הדיירים שביכולתו לקדם פרויקט של תמ"א 38 ובשל כך החתים את הדיירים על חוזה מחייב. אותו אדם לבטח סבר כי ביכולתו לקדם את הפרויקט תכנונית ואף לגייס את הכסף הדרוש להקמת הפרויקט, אך ככל שהתקרב ל-MONEY TIME הבין שעם כל הכבוד ליכולותיו מענפים אחרים, אין לו בפועל את היכולות היזמית בתחום ההתחדשות העירונית ולכן כדאי שיעביר את הפרויקט למי שמתמחה בשוק.

יוסי רייק, בעלי קבוצת רייק / צילום: יח"צ, באדיבות החברה

דוגמה קיצונית יותר לדבריו היא זו של המעאכרים. בשונה מאותם פרסונות נכבדות מהפסקה למעלה, הללו התקרבו אל הדיירים, והביאו אותם לחתום על הסכמה לפרויקט. אולם מלכתחילה הם הבינו כי אין באפשרותם לקדם בפועל פרויקטים שכאלו והמהלך נעשה בעצם על מנת לזכות ברווח נאה על ידי מכירת החתימות הלאה ליזמים ראויים.

בניגוד לדוגמאות הקודמות, קבוצה נוספת עליה מספר רייק, היא חלק לגיטימי מענף הבנייה למגורים בארץ, אך לדעתו גם במקרה זה היא פחות מתאימה למימוש פרויקטי תמ"א 38 עד סופם. מדובר בקבלני ביצוע אשר החתימו את הדיירים לאור יכולות הביצוע המוכחות שלהם, שכן הצליחו להציג בפני קהל היעד פרויקטים נדל"ניים שביצעו בעבר. מאחר ורבים מהדיירים נוטים שלא להבין את ההבדלים התהומיים בין עולם הקבלנות לבין עולם הייזום, הם חתמו לאותם קבלנים על חוזה מחייב. אולם ההבדל בין התחום היזמי לבין עולם הביצוע הוא רב, שכן הקבלנות מהווה רק שלב אחד מבין אלו המחכים ליזם בפרויקט. די אם נזכיר את משוכות התכנון, המימון והליווי הבנקאי, הרגולציה, המיסוי, השיווק ועוד. וכך, לעיתים אותו קבלן מבין כי לא יוכל לסיים את הפרויקט ועדיף לו להעביר אותו לידי יזם מומחה בתחום.

לחברות הגדולות עדיף להתעסק בפינוי בינוי

לדעתו של רייק לא כל יזם נדל"ן, יכול להיות גם יזם תמ"א 38 מוצלח. בתור דוגמה הוא מציין את יזמיות הבנייה הגדולות והידועות, שחלקן הלא מבוטל מנסה להיכנס לתחום התמ"א 38 ללא הצלחה יתרה. על פניו נראה כי לאור עברם העשיר ביזמות נדל"ן, פרויקטים של תמ"א 38, קטנים עליהם ולבטח יש להם את היכולת לבצעם על הצד הטוב ביותר. אולם כאן בדיוק מצויה הבעיה, שכן יש להתאים את גודל הפרויקט לגודל היזם. יזמיות אלו מתמחות בפרויקטים רחבי היקף, אשר נמצאים בראש רשימת סדר העדיפויות שלהם, לעומת אותם פרויקטים קטנים של תמ"א 38. רייק מסייג ומדגיש כי חשוב שחברות אלו יעסקו בהתחדשות עירונית, אך בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי, המתאימים להם יותר בהיקפים.

"לאור ריבוי היזמים בשוק, על הדיירים לעשות עבודת מחקר רצינית ולהיעזר באנשי מקצוע על מנת לבחור את היזם הראוי", הוא מסכם. "אסור להם ולנציגות להסתנוור משמות ומהבטחות נוצצות, שכן לא כל מי שאמון על תחום אחד ראוי גם לתחום אחר. לכן השאלה המרכזית שיש לבחון בטרם בוחרים יזם היא מיהו אותו אחד, אשר לגביו קיימים הסיכויים הטובים ביותר שיוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. כל זאת מבלי שלאורך הדרך יחפש דרכים לקצר הליכים ולהעביר את הפרויקט יד".

קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

עסקים סגורים בתקופת משבר הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

הישראבלוף של החל"ת: כך מנצלים מעסיקים את העובדים שלהם, ואת המדינה

מבדיקת "גלובס" עולה כי מעסיקים שהוציאו עובדים לחל"ת בעקבות משבר הקורונה, ממשיכים לדרוש מהם למלא משימות • חלק מהעובדים מדווחים על מענקים שהובטחו להם ברגע שישובו לעבודה, אבל רובם עושים זאת ללא תמורה ובלבד שהמעסיק יקלוט אותם עם החזרה לשגרה

בוריס ג'ונסון במסיבת העיתונאים / צילום: אדי מוהאלנד, AP

בריטניה: ראש הממשלה בוריס ג'ונסון הועבר לטיפול נמרץ

מספרי מקרי הקורונה המאומתים מסביב לעולם עומד על 1,312,494 בני אדם, והנגיף גבה את חייהם של 72,636 אנשים ● בצד החיובי - 275,068 בני אדם כבר החלימו

מטאנס שחאדה, הרשימה המשותפת / צילום: אתר הכנסת

"50% מהעובדים הערבים הם עדיין שכירים שעובדים מחוץ ליישובים שלהם". האמנם?

האם שכירים ערבים מתקשים יותר להגיע לעבודה בזמן הסגר? הנתונים מראים שכולם באותה סירה

שטרות ישראלים / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה צפוי להיות השווי של מיליון שקל בעוד 10 שנים ב-3 ניירות שונים?

האם השווקים הפיננסיים בישראל יצאו משיווי משקל? ● מה כדאי לרכוש כיום לטווח ארוך: אג"ח ממשלת ישראל, אג"ח בנקאיות או מניות בנקאיות? מה תעשה השקעה בת מיליון שקל בעוד 10 שנים?

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

לקראת פתיחת המסחר בבורסה בת"א: האם העליות צפויות להימשך גם היום?

אמש בניו יורק המדדים פתחו את השבוע בעליות חדות של יותר מ-7% ● בנק ישראל הוריד את הריבית אתמול ב-0.15% ל-0.1%; לאומי: "החמרה ניכרת נוספת של הצפי הכלכלי יכולה לפתוח את האפשרות של ריבית שלילית בהמשך"

גונן אוסישקין  / צילום: איל יצהר

הישיבה הלילית שפוצצה, ההלוואה שנתקעה והתקווה בראש הממשלה: העתיד של אל על נראה קודר מתמיד

על רקע האיום של רואי החשבון לרשום בדוחותיה הערת עסק חי, באל על זקוקים בדחיפות לכ-400 מיליון דולר ● אלא שהפגישה עם מנכ"ל האוצר נכשלה, ובנק דיסקונט מתנה מימון לחברה בערבות מדינה ● הליכה לפירוק עלולה להשאיר את החברה ללא צי המטוסים שלה

עירא פלטי/ צילום: אורה בשן

סרגון: הכנסות הרבעון הראשון נפגעו, אופטימיות להמשך השנה

בעוד שהמשלוחים במהלך הרבעון השני עלולים להיות מושפעים לרעה בשל ההגבלות העולמיות על פעילות עסקית ואזרחית, סרגון מאמינה שהביקושים החזקים למוצרים ולשירותים שלה ימשיכו במהלך שנת 2020

ולדימיר פוטין ומוחמד בין סלמאן / צילום: Natacha Pisarenko, AP

לא מוותרות: כך רוסיה וסעודיה הכניסו את שוק הנפט למרוץ נגד הזמן

דחיית כינוס החירום של אופ"ק לא מבשרת טובות למפיקות הנפט, שנלחמות בקריסת מחירו ● בשעה שסעודיה ורוסיה ממשיכות להתכתש ביניהן, הצפת העולם בנפט גולמי מתרחבת

מעבדה לבדיקת קורונה / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

"הקורונה לא תייקר את ביטוחי הבריאות אך תקשיח תנאי הפוליסות"

סוכן הביטוח רני ארליכזון, המשיק בימים אלה מערכת אינטרנטית להשוואת ביטוחי בריאות, בשם מבט: "תחום הביטוח אפוף ערפל כבד שהביא למצב של חוסר הבנה וחוסר בידע אמיתי"

צפייה בטלוויזיה / צילום: Shutterstock

ויאקום מממשת האופציה ורוכשת שליטה בקבוצת ענני תקשורת

כבר בשנת 2016 סוכם כי לחברה הבינלאומית ניתנת אופציה לרכישה עתידית של השליטה ● מייסד ענני תקשורת ויושב הראש של החברה יישאר בחברה בתפקיד יועץ מיוחד וישמש כשותף ומנהל בקרן הון סיכון חדשה

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

אל על: משרד האוצר לא מאשר את חבילת הסיוע לחברה

חברת התעופה עדכנה כי נציגי המשרד מסרו לה בעל פה כי לפי עמדת הצוות המקצועי אין לאשר את החבילה ● אל על: "התמיכה חיונית על מנת לאפשר לחברה להתמודד עם ההשלכות המהותיות של משבר הקורונה"

בורסת דרום קוריאה / צילום: Ahn Young-joon, Associated Press

עליות באסיה: יפן הכריזה על מצב חירום וצפויה להזרים טריליון דולר נוכח משבר הקורונה

הניקיי היפני מטפס ב-0.4%, הונג קונג ב-0.2%, הבורסה בדרום קוריאה עולה ב-0.5% ● אמש בניו יורק הבורסות קפצו בחדות על רקע האופטימיות נוכח הדיווחים על ירידה בקצב ההדבקה והתמותה באיטליה וארה"ב

בוב סוואן,/ צילום: רויטרס

אינטל מוכרת חטיבה שמעסיקה בישראל 200-300 עובדים

החטיבה, שמתעסקת בשבבים למוצרים ביתיים, נמכרת תמורת 150 מיליון דולר ● לרוכשת מקסליניאר היה מרכז פיתוח בישראל אך החברה פיטרה את כל העובדים, מלבד עובדים בודדים

סוניל יו, מדען הסייבר הראשי של בנק אוף אמריקה / צילום: YL Venture

מדען הסייבר הראשי של בנק אוף אמריקה מצטרף לקרן YL Venture

סוניל יו יסייע ליזמים בפיתוח הרעיונות ובמציאת הזדמנויות עסקיות חדשות ● יו מכיר את הקרן מקרוב, לאחר שהשתייך לצוות היועצים שלה

דורשי עבודה חדשים שנרשמו בלשכת התעסוקה מתחילת חודש מרץ

יותר מרבע מהמדינה מובטלים: מעל מיליון דורשי עבודה בישראל

עד השעה 17.00 נוספו היום 3,538 דורשי עבודה חדשים ●מתחילת מרץ נרשמו 905,818 מובטלים חדשים ● סך דורשי העבודה עומד היום על 1,053,538 בני אדם

חרדי תושב בני ברק עם מסכת פנים / צילום: AP

מספר המקרים בארץ עלה ל-8,904; 670 החלימו; 57 נפטרים

מתוך המקרים יש 7,841 במצב קל, 197 במצב בינוני, 140 במצב קשה, כשמתוכם 109 מונשמים ● צניחה של 80% במספר התיירים שפקדו את ישראל במרץ

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

עקב משבר הקורונה: בנק ישראל הוריד את גובה הריבית במשק ל-0.1%

בבנק המרכזי צופים כעת צמיחה שלילית של כ-5% בשנת 2020 ● מצפים כי תחילת ההתאוששות ברבעון השלישי תביא לצמיחה של כ-9% ב-2021 ● הבנק יפעיל תוכנית להגדלת היצע האשראי לעסקים קטנים וזעירים וירחיב את תוכנית הריפו כך שתכלול גם אג"ח תאגידיות כבטוחה

משתמשי סלולר / צילום: Shutterstock

החברות הסלולריות יקבלו דחייה בתשלום אגרות התדרים

הדחייה בתשלום היא לסוף הרבעון השני, ונועדה להקל במעט על המצוקה התזרימית של החברות בעקבות משבר הקורונה

פרויקט מחיר למשתכן ביבנה / צילום: אייל פישר

דעה: לעשות הכל ועכשיו כדי ששוק הנדל"ן לא ייעצר

ועדות תכנון שפועלות בהילוך ראשון ידחו תוכניות בחצי שנה ועצירת מכרזי רמ"י היא טעות ● לא צריך לחכות לסוף המשבר כדי להניע את הכלכלה כבר עכשיו

מרטין אומנסקי / צילום: תמי חוני

“העבודה נעצרה. נקברה, ואין שום דבר באופק”

מרטין אומנסקי (48) הוא שחקן ובמאי ומגלם כבר שנים את דמותו של "שירחן" בהצגה ספר הג'ונגל ● "השחקנים הפסיקו לעבוד לפני כולם ויחזרו לעבוד אחרי כולם, לעבודה שאני לא יודע איך היא תיראה"