גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רווח של 2,200%: בנק לאומי בונה על דיגיטל אבל מרוויח בנדל"ן

לאומי אולי בונה על הדיגיטל אבל מרוויח בנדל"ן: רשם ברבעון הרביעי רווח של 265 מיליון שקל על נכס בתל-אביב ■ מחזיק בנכסי נדל"ן שרשומים בספריו ב-1.3 מיליארד שקל ושווים כנראה הרבה יותר

רקפת רוסק עמינח / צילום: תמר מצפי
רקפת רוסק עמינח / צילום: תמר מצפי

בנק לאומי דיווח על תוצאות טובות לשנת 2017, בה רשם רווח של 3.2 מיליארד שקל, אבל הנהלת הבנק מודאגת (ובצדק). המילה הנפוצה ביותר בדוח המלא שפורסם השבוע היא "סיכון" (יותר מ-1,000 אזכורים), והרחק מאחוריה המילה "רווח". האמת, זה טוב למשקיעים שההנהלה מודאגת - זה משאיר אותה ערנית, יצירתית, חיה ובועטת. לא מתענגת על הרווח הנוכחי ו"נרדמת בשמירה".

הנהלת לאומי חוששת מאוד מסדר עולמי חדש והיא נערכת אליו - כבר לפני כמה שנים הכיוון הרשמי של לאומי היה דיגיטל, ובשנה החולפת זה התעצם עם הבנק הדיגיטלי "הראשון" - פפר של לאומי. ולמרות שהקהל לא ממש מבין מה ראשוני בפפר, מה הדיגיטל כאן, ומה ההבדל ביחס לבנקים האחרים, חוץ מהרבה יותר רעש ופרסומות ברחבי המדיה, אי אפשר להתעלם מהאסטרטגיה הברורה של הבנק, לעומת הבנקים האחרים. בלאומי לא מזגזגים, ואומרים במפורש: העתיד בדיגיטל, לא ביחס אישי, לא בסניפים.

בינתיים, אין לדיגיטל אזכור משמעותי בדוחות לאומי. פפר כבר מוזכר (עד לפני רבעון בקושי הוזכר), אבל די בצנעה, וללא מספרים. לא תמצאו בדוחות את התוצאות הכספיות של פפר, וגם לא את קצב הצמיחה, כן תמצאו שם ש-50% מלקוחות פפר הם לקוחות של בנקים אחרים. נו, אז מה? כמה זה?

עם כל הכבוד לפפר והמשמעות שלו לעתיד של לאומי, הוא דווקא לא הסיפור הגדול של הדוחות השנתיים. הסיפור נמצא לדעתי ברכוש הקבוע של לאומי, ובעיקר בבניינים ובמקרקעין של הבנק. הרכוש הקבוע מורכב מסניפים ובניינים שבבעלות לאומי, לצד כלי רכב, ריהוט ותוכנות. כל הסעיף הזה מסתכם בסוף 2017 בכמעט 3 מיליארד שקל, כשהבניינים והמקרקעין מסתכמים ב-1.3 מיליארד שקל בלבד.

1.3 מיליארד שקל במאזן של לאומי זה כסף קטן יחסית - עבור חברה שההון שלה מעל 33 מיליארד שקל וסך המאזן שלה (היקף הנכסים) הוא 450 מיליארד שקל. אבל, מדובר בנכס חבוי שערכו כנראה עולה משמעותית על הרשום בספרים, ויש לו השלכה מהותית על ההון האמיתי של הבנק.

אינדיקציה משמעותית לכך ניתנה בדוחות הרבעון הרביעי: "ביוני 2017 אישר דירקטוריון הבנק את התקשרותו בהסכם עם קנדה אקרו בסיטי שותפות מוגבלת, למכירת נכס המצוי ברח' יהודה הלוי פינת הרצל בתל-אביב, המשמש כיום כסניף המרכזי של הבנק בתל-אביב", נכתב בסקירת המנהלים של לאומי. "תמורת המכירה הינה כ-277 מיליון שקל, והרווח שנזקף ברבעון הרביעי עם השלמת העסקה הינו כ-265 מיליון שקל לפני השפעת המס".

מכירת הנכס ברווח לא מפתיעה, אבל גודלו של הרווח, ובמיוחד חלקו מהתמורה, מפתיע מאוד. המשמעות היא שלבנק היה נדל"ן שהיה רשום בספרים בעלות של 12 מיליון שקל, הוא נמכר ב-277 מיליון - פי 23 מעלותו - וברווח של 2,200%. לזה קוראים "נכס חבוי", ומעניין אם יש עוד הפתעות כאלה במאזן של לאומי. להערכתי - סביר שכן.

מפחיתים עלות, מגדילים ערך

דוחות של בנקים ערוכים בהתאם לשילוב של כללים ותקנות מהתקינה החשבונאית האמריקאית, לצד הנחיות של הפיקוח המקומי על הבנקים. יותר מדי ידיים מעורבות בדיווח הבנקאי, ואחת התוצאות של זה היא שאין בהכרח אחידות ועקביות עם הדיווח של חברות אחרות, שאינן בנקים.

אחד ההבדלים המשמעותיים נוגע לרכוש הקבוע. בתקינה החשבונאית הבינלאומית, המיושמת בדוחות של החברות הנסחרות, הרכוש הקבוע מוצג ברוב המקרים על פי שוויו ההוגן, שוויו הכלכלי. בבנקים הרכוש הקבוע מוצג לפי שיטת העלות המופחתת - השיטה הזו שמרנית ודוגלת בהפחתת עלות הנכס מדי שנה לפי שיעור פחת מסוים שנקבע מראש, כך שאחרי תקופה ממושכת ערך הנכס עשוי להתאפס (אם כי קרקע לא מופחתת ולא מתאפסת).

ולהמחשה, נניח שחברה רכשה מבנה לפני 25 שנה בתמורה ל-100 מיליון שקל, ונניח שהפחת הוא 2%, אזי היום הנכס יהיה רשום בספריה ב-50 מיליון שקל (עלות מקורית של 100 מיליון פחות פחת נצבר של 50 מיליון שקל - 2 מיליון שקל בשנה, כפול 25 שנים). בהתאם לדוגמה זו - נכס שנקנה לפני 25 שנה בישראל, לא משנה באיזו נקודה גיאוגרפית תבחרו, שווה פחות מהעלות שלו? אין דבר כזה. בפועל שווי הנכסים עלה פי כמה וכמה, תלוי באזור. הנכס הזה עשוי להיות שווה כיום כלכלית 400 מיליון שקל (בעסקה לא ממש מוצלחת) עד מעל 1 מיליארד שקל (בעסקה טובה, אבל לא מצוינת).

וגם בתרחיש שמרני, אם הנכס שווה 400 מיליון שקל, הרי שיש פער ענק בין השווי הכלכלי לבין הרשום בספרים (50 מיליון שקל) - של 700%. אז זו דוגמה לעסקה (לא מדהימה) שנעשתה לפני 25 שנה, ובפועל יש מאחורי סעיף הבניינים והמקרקעין בדוח שורה של עסקאות - ככל שהרכישה רחוקה יותר, כך הרווח הגלום בה גבוה יותר, וההיפך - עסקאות מהזמן האחרון יניבו רווח פוטנציאלי קטן יותר.

אז די ברור שבלאומי, עלות הסעיף בסך 1.3 מיליארד שקל לא בדיוק משקפת. אינדיקציה נוספת לשווי הכלכלי ניתן אולי לגזור מהפחת בספרי הבנק שנצבר עד כה.

הנכסים נרכשו בעבר בעלות מקורית של 3.2 מיליארד שקל, והפחת עליהם מסתכם בכ-1.9 מיליארד שקל, כך שאפשר להבין כי מדובר בנכסים שנרכשו (בממוצע) לפני עשרות שנים; כלומר רוב הערך שלהם הופחת, והם רשומים כעת ב-1.3 מיליארד שקל. תחת הנחות ששיעור הפחת הוא באזור 2% ואפילו פחות, הרי שמדובר ברכישות שנעשו לפני עשרות שנים.

ומכאן ואילך אני במוד של ספקולציה - אלה רק הערכות שלי: בדומה לדוגמה התיאורטית, אני מתקשה להאמין שערך הנכסים לא עלה. כלומר, לא רק שהפחת לא רלוונטי, אלא שגם השווי בספרים - 3.2 מיליארד שקל, לא משקף את הערך. מה כן משקף? כנראה כמה עשרות אחוזים יותר, וזה רק בגלל שאני נזהר מלהתפרע. זה בהחלט יכול להיות שווה 4-5 מיליארד שקל, ולבטא רווח חבוי של כמה מיליארדי שקלים - 2-3 מיליארד ויותר.

אז בינתיים זה חבוי, אבל הפיקוח על הבנקים כבר מפציר בבנקים להעביר את המטות שלהם אל מחוץ לתל-אביב, ולאט לאט גם סניפים כנראה יצטמצמו, ואז הנדל"ן הזה במוקדם או במאוחר יצוף בדוחות הבנקים.

דוחות לאומי

■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלה. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו.

עוד כתבות

קירה רדינסקי / צילום: איל יצהר, גלובס

ד"ר קירה רדינסקי רוצה את שיתוף הפעולה שלכם כדי לחזות מה יהיה המקום הבא שבו תתפרץ המגפה

המדענית שהתפרסמה כמי שפתחה יכולות לניבוי העתיד, רוצה לחזות עכשיו באמצעות הסטארט אפ שייסדה את היישוב הבא שבו תתפרץ הקורונה, מייעצת למשרד הבריאות ואף מצויה בקרב קרדיטים סוער עם מכון ויצמן ● מנכ"ל החברה יונתן עמיר: "המטרה היא לתמוך בהחלטות כמו איפה להחמיר את הסגר"

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

עליות חדות בסיום המסחר בוול סטריט לאחר שסנדרס פרש מהמרוץ לנשיאות

הסנאטור ברני סנדרס נשר מהמירוץ לנשיאות ● נעילה שלילית בבורסות סין, יפן עלתה בלמעלה מ-2% ● טראמפ האשים אתמול את ארגון הבריאות העולמי בכך שטעה "בכל היבט" של הטיפול במגפת הקורונה

עוברת אורח מסתכלת בנייד כשברקע גרפיטי בבריטניה על ההסטריה בצל הקורונה / צילום: Massimo Paolone/LaPresse, Associated Press

מצבו של ג'ונסון השתפר קלות; בספרד שוקלים לצאת מהסגר ב-26 באפריל

החום ממנו סבל בוריס ג'ונסון במשך קרוב לעשרה ימים ירד, והוא נושם בסיוע חמצן ● ברוב מדינות אירופה מספר הקורבנות ממגפת הקורונה נמצא בירידה, בבריטניה המספר ממשיך לשבור שיאים

סימולטור הקורונה של גלובס / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

סימולטור הקורונה של גלובס: בואו לבדוק איך ההתנהגות שלכם תשפיע על התפשטות המגפה

חושבים לנסוע להורים לחג? להחלטות שתקבלו בשבועות הקרובים תהיה השפעה קריטית על החיים של כולנו ● סימולטור הקורונה של "גלובס" מאפשר לבחון את התרחישים האפשריים, בהתאם להתנהגות הציבור ● היכנסו ובדקו מה יכול לקרות בישראל ובשאר העולם ● פיתוח: ירון שמש

גילי רגב / צילום: איליה מלניקוב, גלובס

"יכולנו לעצור את ההתפשטות הרבה יותר מוקדם. הזהרתי מראש"

"ניבאתי אחד לאחד את מה שקורה היום, ואמרתי שחייבים להתכונן, אבל משרד הבריאות עצר את הבדיקות מסיבה לא ברורה", אומרת ל'ליידי גלובס' פרופ’ גילי רגב, האחראית האפידמיולוגית במתחם הקורונה בשיבא ● הרופאות שמובילות את המלחמה בנגיף הקורונה בישראל 

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

התפשטות הקורונה: מניין המתים בישראל עלה ל-73; בן 63 מת בבי"ח סורוקה

הגבר סבל ממחלות רקע, מוקדם יותר בת 90 עם מחלות רקע מתה בשערי צדק ● מניין הנדבקים עלה ל-9,404 ● מצבו של ג'ונסון התייצב והוא מגיב לטיפול ● בספרד מספר החולים זינק ל-147 אלף ● מלון קורונה נפתח בחיפה ● העוצר יימשך עד מחר ב-07:00

צילומים: שלומי יוסף, Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

בלי "מה נשתנה?" ובלי "אחד מי יודע?": (כמעט) 100 קושיות לחג

בחנו את עצמכם: קושיות קשות יותר ופחות על אקטואליה, פוליטיקה כלכלה, ספורט ועוד ועוד (כולל נועה קירל!)

ניר זוהר, נשיא ויקס / צילום: יח"צ

"לא תיאמן המכה שאנשים קיבלו, שם הקוד לחזרה לעבודה הוא מערכת החינוך": אסטרטגיית היציאה של ניר זוהר, נשיא ויקס

"ברמת הביזנס", אומר נשיא ויקס ניר זוהר, "העסק שלנו כמעט מושלם להתמודד עם משבר מהסוג הזה; המוצר שלנו לא מתבסס על קווי אספקה או ייצור, הכל אונליין" ● "לעומת זאת, המשתמשים שלנו הם עסקים קטנים שחוטפים כרגע הכי חזק, וזה עצוב ממש"

מלון שטרקמן בנהריה / צילום: אורי אקרמן

המכה של המלונות המשפחתיים: "אפילו במלחמה זה לא היה ככה"

בעלי המלונות המשפחתיים חטפו מכה קשה, אולי קטלנית, מהתפרצות מגפת הקורונה. שלושה מהם מספרים על ההתמודדות עם העצירה הפתאומית והמוחלטת של העבודה, ועל הצורך בעזרה מהממשלה

מסכות שמיוצרות במדפסת תלת מימד  / צילום: Marcio Jose Sanchez, Associated Press

קוד פתוח וטכנולוגיות חינמיות: כך מתגייס ההייטק למאבק בקורונה

מעבדת בדיקות, פיתוח וייצור של מכונות הנשמה ואפליקציה לזיהוי התפשטות של המחלה - פיתוחים שנעשו בקוד פתוח מאפשרים לגורמים בכל העולם להשתמש בהם בחינם כדי להילחם בקורונה

מחסום משטרתי בבני ברק / צילום: Ammar Awad, רויטרס

האם קבלת ההחלטות במשבר הקורונה מתייחסת מספיק להיבטים שהם לא רק בתחום הבריאות?

אי-הוודאות כיום מקשה מאוד על היכולת למצוא הזדמנויות במשבר, ולא נראה שהמצב הולך להשתפר מהותית בקרוב ● במקום להבטיח הבטחות סרק, ראוי להודות שבמשבר בהיקף כזה, ספק אם כולנו נוכל למצוא הזדמנות; מצד שני, כולנו יכולים לנסות

נכנסים לבית - שירלי דן בהרצליה / צילום: שי אדם, גלובס

אירופי עם לב חם: הבית בהרצליה שכל אחד היה רוצה להעביר בו בידוד

בבית בן ארבע הקומות שתכננה שירלי דן בהרצליה נעשה ניסיון לחמם את החללים הבהירים באמצעות רצפת עץ, רהיטים שחורים וקירות מחופי לבֵנים

מישל סיבוני, מנכ''ל קבוצת הראל ביטוח ופיננסים / צילום: "פלאש 90".

"הביצועים של הראל ראויים להערכה בגלל שאיכות נשמרת בעקביות ולאורך זמן"

כך אמר ראש מחלקת המחקר בלאומי שוקי הון, אייל דבי, על קבוצת הביטוח הראל, שמציגה "צמיחה אדירה בנכסים" ● "זה לא דבר של מה בכך, שהרי מכאן נגזרת בסופו של יום השורה התחתונה"

הקורונה במספרים / אינפוגרפיק: אפרת לוי, גלובס

האם מספר החולים היומי באמת בירידה? הגרפים של מגפת הקורונה בישראל

כמה חולים אובחנו היום לעומת השבוע שעבר? כמה מהם במצב קשה וכמה כבר החלימו? כמה בדיקות כבר בוצעו בישראל וכמה מהן יצאו חיוביות? ● ״גלובס״ מציג את סיפורה של המגפה בישראל בשישה גרפים פשוטים ● בשיתוף עידן דרדיקמן ורות השקס

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה - לאור המצב: על הממשלה לשקול הארכת תוקף תמ"א 38

רשויות המדינה אמנם עושות מאמצים להבטיח ודאות בשוק, ויש דברים שאפשר לקדם גם בימים אלה, אולם כדאי כבר לחשוב הלאה

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

נכנסת לתחרות המקומית: אמזון במבצע ראשון בישראל

ענקית הקמעונאות יוצאת במבצע התקף לאתר המקומי שלה בישראל במסגרתו תעניק 10% הנחה על כל קנייה, בהגבלה לסכום של עד 20 דולר לכל קנייה בשילוח מקומי ●  מדובר ביוזמה של אמזון ולא מבצע של ספק זה או אחר

סיפורי ליל סדר בימים שלפני הקורונה

עברנו את פרעה, נעבור גם את הקורונה: שייקה לוי, דב מורן ואחרים על לילות סדר בלתי נשכחים

ליל סדר כזה לא היה לנו מעולם ● רגע לפני שהציבור מתיישב לשולחן הסגר, ביקשנו מבכירים במשק, אנשי רוח ופוליטיקאים לחזור אל ליל הסדר הזכור להם ביותר בחייהם ● בימים שלפני הקורונה

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

ישראל תרכוש ערכות לבדיקת קורונה של ענקית הגנומיקה הסינית BGI ב-90 מיליון שקל

העסקה לאספקת מיכשור וחומרים שיאפשרו ביצוע של 10,000 בדיקות PCR נוספות ביום לפחות בוצעה מול חברת AID GENOMICS – השותף של BGI בישראל ● במסגרת עסקה זו יסופק ציוד למעבדות של קופות החולים

בני גנץ / צילום: יוסי זמיר

גנץ: "לא אכנס לממשלת חירום עם הליכוד בכל מחיר"

לדברי גנץ על אף שהיו הסכמות כמעט סופיות וניתן היה כבר לברך על המוגמר, ראש הממשלה נתניהו ביקש לשנות את הרכב הוועדה לבחירת שופטים ● הליכוד: "ספינים תקשורתיים כוזבים של כחול לבן אינם מקרבים את האחדות אלא מרחיקים אותה"

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

חבילת חילוץ של הפד הובילה את וול סטריט לנעילה חיובית, מניות חברות התעופה טסו

הפד הכריז על תוכנית 2.3 טריליון דולר לתמיכה בעסקים ● שיעור האבטלה בארה"ב עומד על 4.4% ● נעילה חיובית באירופה, הפוטסי זינק ב-2.9% ● נעילה מעורבת בבורסות אסיה: בורסת אוסטרליה זינקה, הניקיי ביפן ירד