גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"הקניונים לא ימותו, אבל הם יתאימו את עצמם לדרישות השוק"

עשור בדיוק לרכישה הגדולה של גזית גלוב ולחדירה הגדולה שלה לאירופה, השינויים שעוברת הזרוע האירופית אטריום יכולים ללמד לא מעט על מה שעובר על שוק המסחר בעולם ● בכיר של גזית גלוב באירופה מגלה למה פחות זה יותר

ליעד ברזילי  / צילום: Marcin Czajkowski
ליעד ברזילי / צילום: Marcin Czajkowski

בחודש אפריל 2008, כשהעננים בכל העולם כבר התקדרו והמשבר הכלכלי העולמי כבר היה עובדה מוגמרת, הודיעה חברת גזית גלוב על העסקה הגדולה בתולדותיה - רכישת חברת מיינל יחד עם זרוע הנדל"ן של סיטי בנק, בהשקעה של כ-800 מיליון אירו. מיינל החזיקה אז 186 נכסים ב-11 מדינות ברחבי אירופה, בהיקף כולל של 2.4 מיליון מ"ר והיא נסחרה לפי שווי של 1.8 מיליארד אירו. מי עושה עסקה בעת כזו? "הזמנים הרעים מיטיבים איתנו", אמר יו"ר גזית גלוב חיים כצמן, עם השלמת העסקה, "הביצועים של גזית גלוב היו תמיד הרבה יותר טובים בזמנים רעים מאשר בזמנים טובים. העסקה היא הזדמנות נדירה להרחבת תיק הנכסים והיא פותרת לנו את התשבץ האירופי".

עשר שנים אחרי כן, גם אריות הנדל"ן כבר הבינו כמובן שהן אינן חסינות לגמרי. מיינל, שמאז שינתה את שמה לאטריום, כבר אינה חולמת לכבוש את אירופה. מ-186 נכסים היא ירדה ל-40 בלבד, מ-11 הצטמצמה ל-6 מדינות, ורק לאחרונה מכרה עוד 20 נכסים (תמורת 80 מיליון אירו) ומחקה עוד מדינה מהפורטפוליו (הונגריה).

שווי השוק של החברה עומד כיום על כ-1.5 מיליארד אירו וההכנסות מהשכרת נכסים (NOI) הסתכמו בשנת 2017 ב-190 מיליון אירו. החברה שנופפה במשך שנים במרכזי קניות קטנים יחסית, מעוגני סופרמרקטים, מבינה שהיום מוכרחים לחשוב שונה ובגדול, או שלא יהיה מחר. לפי הדוחות האחרונים, האטרטגיה הזו בינתיים גם מצליחה.

"אנחנו מתמרכזים היום למרכז אירופה ומנסים לצאת לאט-לאט ממזרח אירופה", מדגיש ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום. "יצאנו מהונגריה, ונצא בעתיד מהמדינות האחרות, וננסה להתמרכז בצ'כיה ובפולין, ובערים הגדולות שלהן בלבד. בוורוצלב למשל גרים 600 אלף איש, יותר מתל-אביב. אמנם אין לה ערים מסביב כמו לתל-אביב, אבל יש לה מספיק תושבים כדי להחזיק שלושה קניונים. אז נכון שיש בה היום שמונה קניונים, אבל לא כולם יוכלו להתאים את עצמם לעידן החדש. הקניון שלנו הוא הדיזינגוף סנטר של העיר, אז אני לא דואג".

ומה יקרה לשאר הקניונים?

"הם יצטרכו להשתנות. אולי להפוך למשרדים, לא יודע, צריך להיות יצירתי. אני בגישה שהקניונים לא מתים ולא ימותו, אבל הם יתאימו את עצמם לדרישות השוק. בסוף יהיו קניוני נוחות לרכישת אוכל וניקוי יבש, וקניונים גדולים ודומיננטיים לבילוי ולחוויה. מה שלא ישרוד בסופו של דבר זה אלה שבאמצע. אני לא רוצה להיות במקום הזה. בהונגריה, למשל, היו לנו נכסים שהיו לא בשר ולא חלב ולכן אנחנו כבר לא שם".

ואיך אתה מבצע את ההתאמות?

"צריך למשל להכניס חדר כושר, צריך שהקולנוע יהיה חזק, צריך להכניס מסעדות, אבל לא רק מקדונלד ופיצה האט אלא גם מסעדות יוקרה. המטרה היא להפוך את הקניון ל-Third destination עבור מי שגר שם. רוב הזמן שלך אתה בעבודה או בבית, בשאיפה בסדר הפוך, ואנחנו רוצים שהמקום השלישי יהיו הנכסים שלנו. זה במיוחד נכון במדינות מזרח אירופה או צפון אירופה שבהן מזג האוויר קר. אנשים צריכים מקום להעביר את היום, במיוחד עם ילדים. איך אתה מעביר את השבת המושלגת? הנכסים שלנו נקראים קניון, אבל זה מקום בילוי. יהיה בהם גם את המסעדות, גם את הג'ימבורי וגם חנויות, והחנויות עצמן יעברו רציונליזציה ויספקו גם סוג של שימושים מעורבים. זה יהיה גם מקום למדוד, לניסיונות, ללוגיסטיקה וכו'".

מ-25 ל-50 אלף מ"ר

ברזילי (40, נשוי שלושה), היושב במטה החברה באמסטרדם, נמצא בקבוצת גזית גלוב כבר 12 שנה. כשנחתמה עיסקת מיינל הוא היה אנליסט צעיר בחברה שעבר בעקבות הרכישה למטה בהולנד, ולפני שנה הוא נכנס לנעלי המנכ"ל. מאז הוא עסוק בעיקר במימוש נכסים ובחיפוש עסקאות גדולות. בנוגע לביצור השליטה בשנה זו על-ידי כצמן, על חשבון השותף הוותיק דורי סגל, ברזילי לא רצה להגיב או לומר מילה.

"ככל שנחזיק את הנכסים החזקים, מצבנו יהיה טוב יותר. בעת משבר, קניון רמת-אביב עדיין יהיה קניון רמת-אביב. אני נותן דוגמה מהבית, אבל זאת המציאות. אני לא מכיר את הנתונים, אבל אם תבדוק גם בעיתות משבר, אני מניח שהוא תמיד היה בסדר. ואם נתנו בו הנחות לשוכרים, זה היה פחות מאחרים. אני חושב שלנכסים החזקים אין מה לפחד. המיקומים הטובים אין להם מה לפחד. אנשים ימשיכו לבוא לשם".

איך בוחרים מיקומים טובים?

"אורבניזציה, אורבניזציה, אורבניזציה. אנחנו הולכים עם האורבניזציה למרכזי ערים גדולות וצומחות, מקומות עם נגישות גבוהה ועם תחבורה ציבורית טובה. מגודל ממוצע של 25 אלף מ"ר למרכז מסחרי שלנו, נעלה ל-50 אלף מ"ר בממוצע. כל נכס יהיה נכס דומיננטי, ואנחנו ננסה להביא את מספר המבקרים הממוצע ל-8-10 מיליון בשנה. זה היעד, ולשם אני רוצה להגיע. אי-אפשר לקפוץ ביום אחד, אתה לא יכול להיות איש זקן מילדות, אבל לאט-לאט אני אמכור את מה שפחות חזק ואקנה כל פעם נכסים יותר ויותר דומיננטים במיקומים יותר חזקים".

כמה מהנכסים שנותרו לך לא מתאימים לחזון?

"בוא נגיד ש-20 ומשהו אני חי איתם בשלום. אז עוד ארבעה אני משפר ואני בהחלט אמכור עוד. וכשאני אקנה קניון חדש, הוא תמיד יהיה יותר טוב מהכי גרוע שלי. כל הזמן נעלה את הממוצע. זה נכון שאני מוכר כביכול קניונים של 8% תשואה ואני אקנה אחרים בתשואה של 4% או 5%, אבל איכות התזרים שלי תהיה הרבה יותר טובה והצמיחה תהיה יותר חזקה".

ובכל זאת, קצב הרכישות איטי.

"צריך להבין שאין היום כמעט מוכרים. בעולם הנדל"ן המסחרי יש הרבה מאוד נכסים שהם כבר בידיים אחרונות מה שנקרא. בבעלות קרנות שיושבות על התשואה השוטפת. אני לא יודע אם מדובר במרבית הנכסים, אבל הרבה מהנכסים הטובים בעולם כבר בידיים אחרונות. אז אנחנו דופקים על הדלתות ומנסים ומנסים ומנסים, עד שמוצאים נכס למכירה.

"אבל צריך גם להדגיש במקביל שאני אמנם שחקן ריטייל, אבל אם יש פוטנציאל ייזום בנכסים, אנו עושים אותו. אנחנו משדרגים היום ארבעה נכסים, בהיקף של 330 מליון אירו. שלושה מהם בוורשה, עוד אחד בעיר אחרת בפולין, ובסך-הכול מדובר בתוספת 70 אלף מ"ר. כשיש פוטנציאל בנכסים של החברה, אנחנו בהחלט גם יזמים. את קניון פרומנדה בוורשה, למשל, קנינו ב-2011 עם 42 אלף מ"ר מסחר. ב-2020 כשנסיים אותו, הוא יהיה עם למעלה מ-90 אלף מ"ר, ויהיה בו הכול. הוא יהיה מהמתקדמים באירופה. כשיהיו שם מסעדות, ויהיה שם את הג'ימבורי הכי יפה בעיר, ואת הבית קולנוע הכי מפותח, אז יבואו לבלות שם, למדוד שם, להחליף שם את מה שקנינו באינטרנט, ובסוף אנשים יבלו שם את הזמן שלהם. זו האדפטציה הנכונה וזה אכן דורש המון התאמות. העבודה לא קלה".

ברזילי חוזר שוב ושוב לנושא השינויים והחדשנות כחבל הצלה של המסחר והקניונים בעידן האינטרנט. החברה גם הקימה לאחרונה 'ועדת חדשנות', שמורכבת ממנהל תפעול, אנשי שיווק, אנשי מחשבים (IT) ועוד, "חבורה שיושבת ומחפשת את כל נקודות החדשנות שמתאימות למקום. יש לי קניון אחד בפולין שהוא שפן הנסיונות שלי. אני עושה שם תחנת מוניות של אובר, מכניס סטרטאפים של ניווט בקניון ועוד כל מיני רעיונות חדשים. אנחנו מאמינים שהרכבת של החדשנות יצאה כבר מהתחנה והנכסים הטובים יהיו חייבים להתאים את עצמם למציאות החדשה, כדי להמשיך להיות חזקים ודומיננטיים".

כמה בעל השליטה כצמן, מעורב בהחלטות הניהול וברכישות?

"הוא היו"ר והוא מעורב כיו"ר. אם היה אפשר יותר, היה טוב. לצערי הוא מעורב מעט".

הוא בודק כל נכס לפני קנייה?

"כן. חיים משקיע הרבה בלראות נכסים, הוא אוהב את זה, והוא גם עושה בשכל. זאת הדרך היחידה להבין נדל"ן. המספרים יפים, יש צמיחה, אבל אם לא צעדת בקניון לא תבין למה יש אחד שנמכר בתשואה של 8% ואחר שנמכר בתשואה של 5%. אז חיים נותן חבל מאוד ארוך, אבל כן, הוא בא לראות את הנכס. אני גם חושב שזה ראוי".

ליעד ברזילי / תעודת זהות

■ גיל: 40
■ מצב משפחתי: נשוי 3
■ מגורים: אמסטרדם
■ ותק בחברה: 12 שנה

עוד כתבות

שיר זכאי-חורש  / צילום: גליה חרמון

אחרי שנתיים וחצי: סמנכ"לית הדיגיטל של תנובה מסיימת את תפקידה

שיר זכאי-חורש עוברת לתפקיד מנכ"לית הפעילות בישראל של חברת שילוט החוצות JCDecaux ● זכאי-חורש הייתה הראשונה בתפקיד CDO בתנובה, וככל הידוע טרם מונה לה מחליף

ירון בלוך/ צילום:עמרי מירון

הפספוס החוץ-בנקאי של לאומי: לאומי פרטנרס מובילה את הנפקת מימון ישיר לפי שווי כפול מזה שבו מכרה את חלקה

פחות משנתיים לאחר שלאומי פרטנרס מימשה את חלקה במימון ישיר לפי שווי של 750 מיליון שקל, מונפקת חברת האשראי הצרכני לפי שווי כפול ויותר ● במקום אקזיט של 300 מיליון שקל, נותרה לאומי פרטנרס "תקועה" עם החזקה במניות חברה פרטית מקבוצת צור שמיר

אחד הנוסעים הדרום קוריאנים שנדבקו בקורונה מחכים בשדה התעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

אל על: נגיף הקורונה יגרום לפגיעה של עד 70 מיליון דולר בהכנסות

חברה התעופה דיווחה היום לבורסה כי היא מעריכה שהפגיעה בהכנסותיה בין ינואר לאפריל תעמוד על טווח של כ-50 עד 70 מיליון דולר ● בחברה מעריכים כי הפגיעה בתוצאות תתקזז בחלקה עם צמצום בהוצאות התפעוליות ותעמוד על 25-45 מיליון דולר ● מניית אל על צונחת במסחר

אימוץ ילדים על ידי זוגות להט"בים / צילום: שאטרסטוק

העליון בהחלטה דרמטית: יש לאפשר ללהט"בים הליכי פונדקאות

בית המשפט העליון הקציב למחוקק שנה לתיקון החוק בהתאם לפסיקה החדשה, תוך שנתן דעתו על הפגיעה החמורה והנמשכת בזכות לשוויון ולהורות הנגרמת לגברים יחידים ולבני זוג מאותו מין ● "החרגתה הגורפת של קבוצת הגברים ההומוסקסואלים מתחולתו של הסדר הפונדקאות נחזית כהפליה 'חשודה'"

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

אל על מבטלת את הטיסות לאיטליה ולתאילנד ודוחה את השקת הקו לטוקיו

הטיסות לאיטליה מבוטלות למשך שבועיים החל ממחר, והטיסות לבנגקוק יבוטלו החלק מיום שני ועד ה-27 במרץ ● השקת הקו לטוקיו נדחתה ל-4 באפריל

סינמה סיטי חדרה / צילום: דוד חיון

סינמה סיטי פותחת מתחם בחדרה בהשקעה של כ-50 מיליון שקל

מדובר במתחם השביעי של הקבוצה ● המתחם ייפתח היום את שעריו לקהל הרחב, והוא כולל כ-1,600 מושבים, 11 אולמות ואולם VIP בשטח כולל של 2,500 מ"ר

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 26 בפברואר

אתמול באיכילוב: 4 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

רן עוז / צילום: רמי זרנגר

בניגוד לרצונו של שלמה אליהו: גיא פישר ינהל את חטיבת ההשקעות במגדל במקום אסף שהם

מנכ"ל קבוצת מגדל, רן עוז, ממשיך להרחיק מנהלים המזוהים עם בעל השליטה אליהו, ולמנות אחרים במקומם, לעתים אף ללא עבר בענף הביטוח ● פישר שימש בעבר כמנהל ההשקעות בתיק הנוסטרו של בנק לאומי

בריאות דיגיטלית / צילום: שאטרסטוק

אלון בלוך גייס 48 מיליון דולר כדי לספק חוות דעת רפואיות

חברת K פיתחה אפליקציה שנותנת חוות דעת ראשוניות ● המטרה: לספק ידע לחולים, להוריד נטל מהרופאים ולייעל את מערכת הבריאות

 

מזון תינוקות / צילום: סיון פרג'

מחיר מניית Else הישראלית גבוה פי 5 ממחיר ההנפקה ב-2019

וגם: הנהלת חברת ביומיקס הגיעה הבוקר לחגוג בבורסה לניירות ערך בתל אביב, את הצטרפותה במסגרת הרישום הכפול ● השיחה

צבי מרום  / צילום: איל יצהר, גלובס

באטמ מדווחת על פיתוח ערכת דיאגנוסטיקה לאבחון וירוס הקורונה; המניה מזנקת

לפי הודעת החברה, הערכה נבחנה ע"י מספר מעבדות מרכזיות ובתי חולים, ויכולתה לאבחן את הווירוס אומתה

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילומים: יוסי זמיר, Jack Guez/ ASSOCIATED PRESS

סקר "גלובס" ומכון שילוב: הישראלים לא מתכוונים לזוז מהגוש

שלוש מערכות בחירות רצופות בתוך שנה עשו את שלהן והציבור כבר יודע מה הוא חושב על הנושאים שעל הפרק ● רק מצביעים מעטים, כפי שנראה, שוקלים לעבור בין הגושים וגם כשהם כבר עוברים - הם מקזזים אלה את אלה משני כיווני המפה הפוליטי

מלון דן אילת / צילום: סיון פרג'

חודש ינואר במלונות ישראל: משבר הקורונה עדיין לא מורגש

חודש ינואר משקף עלייה של 4% בלינות התיירים בבתי המלון בישראל – אך בצל החרפת משבר הקורונה, סביר להניח כי חודש פברואר לא ישקף מגמה דומה ● התאחדות המלונות: "תיירות הפנים מפצה חלקית על הפגיעה באזורים אחדים בארץ"

התפרצות קורונה בדרום קוריאה / צילום: Ahn Young-joon, AP

מה הסיכוי למות מנגיף הקורונה ועד כמה זה יותר חמור משפעת

עד כה אובחנו למעלה מ-82 אלף נדבקים בקורונה ברחבי העולם, והמספר הולך וגדל מדי שעה ● מי נמצא בקבוצת הסיכון הגבוהה ביותר למוות מהמחלה? לפי הנתונים בסין, מדובר בגברים בגילאי 80 פלוס

רשף לוי בפרסומת לקוטג' תנובה / צילום: יח"צ

ממש לא טריוויאלי: קוטג' תנובה – הפרסומת הזכורה והאהובה ביותר השבוע

גיאוקרטוגרפיה: הקמפיין של תפוזינה הוא המושקע ביותר השבוע מבחינה תקציבית עם השקעה של כ-1.04 מיליון שקל

מה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום הארץ / צילומים: בר אל, שיר גולני. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה אפשר לקנות ב-1.3 מיליון שקל בדרום

4 חדרים באילת ובבאר-שבע, 5 חדרים באופקים או קוטג' בנתיבות

תחנת דלק תדלוק בנזין נפט מתדלק / צלם:  thinkstock

בשורה לנהגים: מחירי הדלק יירדו במוצ"ש ב-7 אגורות לליטר

החל מחצות הלילה שבין שבת לראשון יעודכנו מחירי מוצרי הדלק הנמצאים בפיקוח, כך שהמחיר המרבי לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת לצרכן בתחנה בשירות עצמי (כולל מע"מ) לא יעלה על 5.92 שקלים לליטר

נוסעים בנמל התעופה בהונג קונג. אופן זרימת החדשות ישפיע על היקף השיתוק הכלכלי 
צילום: AP - Kin Cheung

התפשטות הקורונה: הונג קונג מנסה לאושש את הכלכלה ע"י חלוקת כסף חינם

ממשלת הונג קונג הודיעה שהיא תקצה סכום של 15.4 מיליארד דולר במענקים ובפטור ממסים לכל תושבי העיר ● שר האוצר בהונג קונג אמר ש"אמצעי בלתי רגיל" נחוץ כדי לעודד הוצאה צרכנית ולהקל את המתחים הפיננסיים בהונג קונג

האם השקל הוא המטבע החזק ביותר בעולם? / צילומים: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

המאזן הלאומי ל-2018: סך הרכוש בישראל עלה ב-7% ועמד על קרוב ל-3.5 טריליון שקל

הרכוש הלאומי גבוה פי 2.6 מהתוצר המקומי הגולמי - והוא מייצג סכום של 392 אלף שקל לנפש, לעומת 376 אלף שקל לנפש בסוף 2017 - עלייה של 4.4%

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

סגירה צורמת באחוזת בית: ת"א 35 צלל ב-4.5%, אל על התרסקה ב-7.4%

חברת התעופה אל על דיווחה על פגיעת וירוס הקורונה בהכנסותיה ●ת"א 35 צלל ב-7.1% השבוע ●  דלק צללה ב-9%, פריגו ב-17%, טבע ב-6% ● הפאניקה בשווקים מעבר לים נמשכת: ירידות של 3% באירופה, וול סטריט צבועה באדום בוהק