גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"עלינו מ-50% ל-70% אמינות" - המהפך במיפוי הנדל"ן בישראל

במרכז מיפוי ישראל משפרים את נתוני הנדל"ן, אבל חוששים שלא יעמדו בעומס הבנייה החדשה בשל מצוקת כוח-אדם: "לא הייתה תעודת זהות אחידה לנכס, בנינו מאגר שמאחד הכול לתעודת זהות אחת קובעת"

מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק
מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק

איפה בדיוק עומד הבית שלכם? עד כמה שזה נשמע מוזר, גופים שונים משתמשים בנתונים אחרים לזיהוי נכס או מגרש. שמעון ברזני, סמנכ"ל במפ"י (המרכז למיפוי ישראל), מסביר כי במנהל התכנון ההתייחסות היא לתב"ע, ברשות מקרקעי ישראל מדברים במונחים של גוש/חלקה או חוכר ותיק, ובמפ"י מתנהלים בכלל על פי הקוראודינטות. בבנק ישראל מזהים רישום נכס על פי משכנתא, ברשות המסים על פי עסקה, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על פי קוד למ"ס ייעודי ובמקומות אחרים זה נעשה בכלל על פי שומה.

"זה הוביל למצב שלא הייתה תעודת זהות אמיתית ואחידה לנכס", אומר ברזני, "אלא שפות שונות לכל גוף, וכדי לגבור על הבעיה הזו שיצרה בעיות, בנינו מאגר שמאחד את כל השמות השונים לנכס לתעודת זהות אחת קובעת. זה כבר קיים, וזה מתעדכן כל שבוע. אבל אז עלתה שאלה של פרטיות ואנחנו עכשיו בדיונים עם משרד המשפטים בשאלה אם אפשר לפתוח את זה לציבור הרחב".

כתוצאה מכך, בחיפושים אחר אותו הנכס בדיוק, אבל במאגרי מידע שונים, היו מתקבלות כתובות שונות. נכס בכפר סבא, למשל, נרשם במפ"י בכתובת ברחוב ארלוזרוב 21 אבל במערכת רשות המסים וגם במשרד המשפטים נרשם בשני תתי-חלקות שונים. על פי נתוני מפ"י, נתוני המקור שהגיעו אליהם בתחילת הדרך כללו לא פחות מ-60% נכסים עם שיבוש בשטח הנכס.

"המידע היה מפוזר. היה כאוס אמיתי"

ברזני ופרופ' ירון פלוס, המדען הראשי במפ"י, מסבירים שבעבר התעוררו טענות רבות על אי ההתאמה בין נתוני הנדל"ן המתפרסמים בישראל, וככל שהעבודה בנושא העמיקה, היקף אי ההתאמות בין הגופים השונים התברר כעצום. "עד לפני 2013 היה כאוס אמיתי בתחום", אומר פרופ' פלוס. "כל אחד היה עסוק בנתונים שלו בלי לאחד את הכול. המידע היה מפוזר בהרבה מאוד מקומות שונים וגם הפרסום שנפתח לציבור במסגרת מערכת רשות המסים היה בעייתי.

"אנחנו עבדנו יחד עם רשות המסים ושיפרנו את מסד הנתונים. לפני שהתחלנו בעבודה, רמת אמינות הנתונים עמדה על 50% ומאוחר יותר הצלחנו להגיע ל-70% אמינות. אחת הבעיות שגילינו במהלך התהליך היא שיש הרבה מאוד מידע שמוחזק על ידי גופים שונים וכולו קשור לדרך שעוברת תוכנית בנייה למגורים. חלק מהעבודה שלנו הייתה גם לנתח את החסמים בדרך של אישור תוכנית. בישראל, תהליך בניית דירה משלב הייזום ועד שלב האכלוס לוקח סביב 13 שנה, וזה עוד בלי החסמים שצצים בדרך. אבל עקב אכילס של כל התהליך על פי הניתוח שלנו היה שיתוף הפעולה שלא כל כך עבד בין כל משרדי הממשלה".

"רישום כתת חלקה כבר בשלב ההיתר"

העבודה במפ"י על המאגר החלה עוד ב-2013, בהחלטה של קבינט הדיור שרק הוקם אז על ידי שר האוצר יאיר לפיד. במפ"י מספרים כי מאז ועד היום נעשתה בתחום עבודה נרחבת, שאת חלקה ניתן לראות באתר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov), אתר שלדברי ברזני ופרופ' פלוס, צפוי עוד לכלול לא מעט תוספות בהמשך הדרך.

ברזני מציין כי חלק ניכר מהעבודה לטיוב נתוני הנדל"ן קשור לאחידות הנתונים וגם לשיטות הדיווח והמדידה של כל גוף. "כדי שהמידע יהיה נגיש הוא צריך להיות מדווח באותה דרך. אבל נוצר מצב שכל גוף מדווח אחרת.

"במקביל, אנחנו מנסים גם לקדם שינוי בתהליכים, כך שלמשל רישום דירה כתת-חלקה, שהיום נעשה רק ברכישת הדירה עצמה, יוכל להיעשות כבר בשלב קבלת היתר הבנייה. זה יחסוך זמן. עניין נוסף הוא שהיום יש דיווח על אותה עסקה לכמה גורמים, כלומר אותו הגוף מדווח על אותה העסקה הרבה פעמים במהלך הדרך, וכדי לייעל את התהליך אנחנו מנסים למצוא דרך לדיווח אחד ויחיד שיהיה מספק ויגיע לכל המקומות".

במפ"י גם משתפים פעולה עם הגופים השונים ומנפיקים להם נתונים לסקירות שונות. גם האתר של מפ"י, נדלן-GOV , מאפשר היום שימוש נוח ויעיל במערכת חיפוש העסקאות, ועל פי ברזני מדויק יותר בכל הקשור למ"ר של הנכס כמו גם לכתובות.

לעומת אתר רשות המסים, שבו ניתן למצוא גם עסקאות שאינן עסקאות מלאות (למשל כאשר מחצית או פחות מהנכס נרכש) באתר שהשיקה מפ"י נכללות רק עסקאות מלאות - אבל עם נתונים מדויקים יותר. המערכת גם יודעת להפריד בין דירה חדשה לדירה יד שנייה ומספקת מידע נגיש יותר אודות עסקאות קודמות שנעשו באותו הנכס עם חישוב של עלייה או ירידה בערך הדירה בין העסקאות השונות.

"עלייה של 51% בנפח העבודה"

במפ"י מתריעים עכשיו כי ההיקפים הגדולים של הבנייה בישראל ואי התאמת כוח-האדם המקצועי לגידול בפעילות עשויים להוביל לצוואר בקבוק בעייתי. "עד עכשיו עמדנו יפה במשימות שלנו", אומר ברזני, "אבל אנחנו צופים בעיה במערכת בהמשך הדרך. בשנה האחרונה יש עלייה של 51% בנפח העבודה שלנו לעומת שנת 2015. עד היום הצלחנו לעמוד בזה בגלל ניהול נכון. אנחנו גם אחרי תהליך ייעול של 2% כל שנה שהתנהל במקביל. אבל עכשיו הגענו למצב שאנחנו נצטרך עוד כוח-אדם כדי לאשר את כל התצ"רים שצריך לבנייה".

תצ"ר היא "תוכנית לצרכי רישום", שלב חיוני וחשוב בהליך רישום קרקע ותכנון. התצ"ר מאפשר למעשה שינוי חלוקה קיימת של קרקע בין בעלים שונים ומציע חלוקה חדשה. "צריכים עוד אנשים", מוסיף ברזני, "הכשרה לתפקיד היא של כשנתיים אבל קשה מאוד למצוא אנשים".

השלב הבא: מאגר דירות להשכרה

השלב הבא שעליו עובדים כעת במפ"י קשור גם למתן תמונה מלאה יותר לגבי הסביבה של הנכס לגביו בוצעה עסקה אבל גם קשורה לתחום עסקאות השכירות למגורים. נזכיר כי היום אין מאגר ממשלתי, או מאגר מהימן מספיק, שמספק נתונים אודות דירות להשכרה בישראל. האתרים הפרטיים כמו יד 2 ואחרים מספקים את נתוני הביקוש בלבד (המחיר המבוקש על הנכס ולא המחיר שנסגר בפועל) מה שלא מאפשר מעקב אמיתי אחר השוק. הפטור ממס על השכרת דירה עד שכר דירה בגובה כ-5,000 שקלים גם פוטר מחובת דיווח מה שלא מאפשר לנכסים רבים להיכנס למערכת. פרופסור פלוס וברזני מודים שמדובר באתגר שעומד בפניהם אולם מוסיפים כי עוד מוקדם לדבר על הפרטים.

במפ"י מדגישים שמבחינתם היד עוד נטויה והליך טיוב הנתונים רק הולך ומתרחב. כך למשל, שימוש במסד הנתונים המאוחד יוכל לשמש בהמשך גם לזיהוי עסקאות חריגות שבוצעו במחירים גבוהים משמעותית מהמחיר באותו אזור, מה שיכול להוביל לאפשרות לזהות עסקאות שנעשות למטרה של הלבנת הון. אפשרויות אחרות הן זיהוי מתחמי פינוי בינוי על פי גיל הנכסים, בעלות מדינה, ייעוד הקרקע ועוד, וגם זיהוי מגרשים פנויים שזמינים לבנייה אך לא בונים בהם.

עוד כתבות

יואב בן יקר/ צילום: סיון פרג'

טלכלל השקיעה מיליון דולר תמורת 25% ממניות TechBuddy ישראל

חברת TechBuddy היא סטארט-אפ שבדי שמספק מומחי טכנולוגיה עבור אנשים שמתקשים בפתרון בעיות טכנולוגיות

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

עמק הסיליקון מסתגל למציאות חדשה, באדיבות אדם נוימן

חברות רבות כמו אובר, WeWork ו-Juul היו בעבר הכוכבות של עמק הסיליקון, אך בשנה האחרונה שווי השוק שלהן צנח משמעותית, בהיקף שמגביר את אי הוודאות במגזר ההון סיכון לרמה שלא נראתה כבר שנים ● "היינו במסיבה פרועה כמה שנים, ופתאום מישהו כיבה את האור"

משה פדלון/ צילום: שלומי יוסף

אלפי יח"ד בהמתנה: בהרצליה הקפיאו בניית דירות חדשות עד לקבלת תקציבים מהמדינה

ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, הודיע בימים האחרונים שבכוונתו לעצור בנייה חדשה כיוון שלדבריו המדינה לא עומדת בהסכם הגג • היום החליטה על כך העירייה רשמית • מבדיקת אתר מדלן, 260 פרויקטי בנייה ייעצרו מיידית • רמ"י: "הערמת קשיים מיותרת מצד העירייה"

שלמה פיוטרקובסקי ויגאל ארנון ב 2006 / צילום: קובי קנטור

פיוטרקובסקי ישלם עוד כ-9 מיליון ש' ליורשות של ארנון בגין מניות סלקום

הסכסוך בין עו"ד יגאל ארנון המנוח לבין שלמה פיוטרקובסקי על הבעלות ב-1% ממניות סלקום מגיע לסיומו: לאחר שב-2009 נקבע כי פיוטרקובסקי יעביר לארנון את המניות שאותן החזיק בנאמנות עבורו וכן 60 מיליון שקל בגין דיבידנדים עליהן - קובע העליון כעת כי עליו להוסיף גם הפרשי ריבית והצמדה

סוחרים צופים בנאומו של יו"ר הפד ג'רום פאואל לאחר החלטת הריבית / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; המשקיעים נרגעו - הריבית לא צפויה לעלות ב-2020

יו"ר הפד פאוול לא הפתיע את השוק והותיר את הריבית ללא שינוי; רומז: לא יחולו שינויים בריבית גם בשנה הבאה ● מניית ארמקו הסעודית, החברה בעלת השווי הגבוה בעולם, זינקה ב-10% ביום המסחר הראשון שלה בריהאד

חוות כריית ביטקוין באיטליה/ צילום: רויטרס

חמישה אמריקאים חשודים בהונאת פונזי של 722 מיליון דולר שבה ניצלו את "העולם המורכב של מטבעות קריפטו"

אתמול דווח בארה"ב על מעצרם של שלושה ממפעילי רשת BitClub, שגייסה ממשקיעים מאות מיליוני דולרים, בהבטחה שהכספים יושקעו בפעילויות של כריית מטבעות קריפטו ● שני חשודים נוספים בפרשה טרם נעצרו

קנאביס / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

קנביט במזכר עקרונות לשת"פ אסטרטגי עם חברת תרופות גרמנית

ההסכם כולל השקעה של 1.8 מיליון דולר לפי שווי של 350 מיליון שקל, פרמיה של 52% על מחיר השוק

מתניהו אנגלמן / צילום: אתר המלג

בכירים במשרד המבקר עולים להתקפה: "דוח הגירעון נכתב ברוח המפקד"

לדברי הגורמים, היו במשרד חילוקי דעות בשאלה אם משרד האוצר כשל בהתנהלותו סביב הגירעון ואם הדוח צריך לכלול המלצות

סיבוס חוברת ל-Wolt במלחמה מול תן ביס / צילומים: שלומי יוסף

התחרות על ארוחת הצהריים מעלה הילוך: סיבוס חוברת לוולט במלחמה מול תן ביס

ספקית שירותי ההסעדה סיבוס חוברת לאפליקציית משלוחי האוכל Wolt, כדי לחזק את כוחה בתחרות מול החברה החזקה בתחום - תן ביס, וכדי לקצר את זמן המשלוחים לחצי שעה בממוצע • בנוסף, ל"גלובס" נודע כי Wolt מרחיבה את שירותיה גם לראשל"צ ולפ"ת

דונלד טראמפ ושר המשפטים ביל באר / צילום: ארין סקוט, רויטרס

מה מדאיג את הרפובליקנים לקראת בחירות 2020?

עו"ד מארק צל, יו"ר המפלגה הרפובליקנית בישראל, משוכנע שהנשיא טראמפ עושה עבודה נהדרת, חושב שהמועמדים הדמוקרטים חלשים, ובכל זאת לא ישן טוב בלילה ● השבוע בפודקאסט "המדריך לטראמפיסט": כשחצי ציבור שונא את הנשיא שאתה אוהב ● האזינו

חיים צוף, מבעלי השליטה באקויטל / צילום: רוני שיצר

ערן לנדנר - בנה של היועצת שהתעשרה מגילוי הגז ב"תמר" - מונה למנכ"ל אקויטל

ערן לנדנר מונה השבוע לתפקיד המנכ"ל של חברת ההחזקות אקויטל ודירקטוריון החברה הבת, נפטא ● לנדנר יחליף בתפקידי המנכ"ל את ערן סער, שהתפטר לאחרונה לצורך מינוי כמנכ"ל החברות אי.די.בי ודיסקונט השקעות

המחיר למשתכן / צילומים: shutterstock, יוסי אלוני, רפי קוץ, עיצוב, טלי בוגדנובסקי

ההגרלה העשירית של מחיר למשתכן יוצאת לדרך בתחילת ינואר

היקף ההגרלה יהיה דומה להגרלה האחרונה שכללה כ-3,000 דירות ● ירושלים, חיפה, אופקים ובאר יעקב צפויות להיכלל בהגרלה

בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

אז יהיה או לא יהיה משפט נגד ראש ממשלה מכהן? אלה שלושת התרחישים שימנעו את הסיטואציה

החלטת היועמ”ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ, לצד הנחישות שנתניהו מפגין שלא לפרוש, עלולות להפוך לממשית סיטואציה שעד כה נראתה בדיונית: נתניהו מכנס דיון ביטחוני רגיש, ובמקביל מפורסמות עדויות נגדו מביהמ"ש • 3 תרחישים עשויים למנוע את המציאות המביכה

סקר הסקרים

סקר הסקרים: שעות ספורות לפיזור הכנסת, כחול לבן פותחת פער על הליכוד

הכנסת ה-22 צפויה להתפזר הלילה, ומדינת ישראל תלך לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר לקראת עוד מערכת בחירות סוערת

יצחק תשובה / צילום: תמר מצפי

תשובה נפרד מ"הפרה החולבת" של קבוצת דלק: השלימה מכירת מניותיה בדלק רכב ביותר מ-400 מיליון שקל

בתוך מספר ימים מכרה דלק 22.5% ממניות יבואנית הרכב שבשליטת גיל אגמון ברווח של 117 מיליון שקל ● אחרי שזינקה בתחילת השבוע, מניית דלק רכב מוסיפה להתחזק והיום עלתה בעוד 6%

יגאל מרזל, כנס לשכת עוה"ד / צילום: כדיה לוי

נוהל חדש של הנהלת בתי המשפט יילחם בפרסומים פוגעניים נגד שופטים

עפ"י הנוהל, ימונה גורם בהנהלת בתי המשפט שירכז את הטיפול בסוגיה ● לא כל פרסום פוגעני יטופל ע"י הנהלת בתי המשפט, אלא דווקא פרסום שלדעת יועמ"ש הנהלת בתי המשפט "יש בו כדי לפגוע ביכולת השופט למלא את תפקידו כראוי או לפגוע בתפקודה של הרשות השופטת"

תלונה לוועדת האתיקה אינה לשון הרע / צילום: shutterstock

השליח שנטען ששיקר, חצי מיליון השקל שלא שולמו לעובד הזר ופסק הדין שבוטל אחרי 6 שנים

בינואר 2014 חויב י' לשלם למעלה מחצי מיליון שקל לעובד זר שטען כי הועסק בתנאי עבדות ● 6 שנים לאחר מכן טען המעסיק: לא קיבלתי מעולם את התביעה, את הזימון לדיון וגם לא את פסק הדין ● בדיון התגלה: השליח הורשע בעברו בשורת עבירות מרמה וזייף עשרות רבות של "תצהירי מוסר"

מריוס נכט - תמר מצפי

החברות Verbal ו-Helthymize מתאחדות ומגייסות 9 מיליון דולר בהובלת קרן aMoon

החברות שפיתחו טכנולוגיות לאבחון מחלות על בסיס שינויים בקול האנושי ימוזגו לחברה אחת ששמה ייקרא Vocalis ● את הגיוס תוביל קרן הון הסיכון למדעי החיים aMoon בהובלת מריוס נכט

מאיר פלשתייב ז"ל / צילום: תמונה פרטית

שנה וחצי לאחר תאונה קטלנית באתר בנייה בחולון: כתבי אישום נגד בעלי חברת הבנייה

כשנה וחצי לאחר שמאיר פלשתייב נהרג כתוצאה מקרשים שנפלו מאתר בנייה בחולון ופגעו בו, הוגשו כתבי אישום נגד גורמים בחברת הבנייה שבנתה פרויקט במסגרת תמ"א 38, בגין גרימת מוות ברשלנות

גרטה טונברג / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אשת השנה של מגזין "טיים": גרטה טונברג

גרטה טונברג, שהוכרזה היום כאשת השנה של מגזין "טיים", נאמה הבוקר בפסגת האקלים והאשימה את מנהיגי העולם בעיסוק ביחסי ציבור, במקום בנקיטת פעולה אמיתית בנוגע למשבר האקלים: "מנהיגי העולם מוליכים אותנו שולל"