גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"עלינו מ-50% ל-70% אמינות" - המהפך במיפוי הנדל"ן בישראל

במרכז מיפוי ישראל משפרים את נתוני הנדל"ן, אבל חוששים שלא יעמדו בעומס הבנייה החדשה בשל מצוקת כוח-אדם: "לא הייתה תעודת זהות אחידה לנכס, בנינו מאגר שמאחד הכול לתעודת זהות אחת קובעת"

מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק
מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק

איפה בדיוק עומד הבית שלכם? עד כמה שזה נשמע מוזר, גופים שונים משתמשים בנתונים אחרים לזיהוי נכס או מגרש. שמעון ברזני, סמנכ"ל במפ"י (המרכז למיפוי ישראל), מסביר כי במנהל התכנון ההתייחסות היא לתב"ע, ברשות מקרקעי ישראל מדברים במונחים של גוש/חלקה או חוכר ותיק, ובמפ"י מתנהלים בכלל על פי הקוראודינטות. בבנק ישראל מזהים רישום נכס על פי משכנתא, ברשות המסים על פי עסקה, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על פי קוד למ"ס ייעודי ובמקומות אחרים זה נעשה בכלל על פי שומה.

"זה הוביל למצב שלא הייתה תעודת זהות אמיתית ואחידה לנכס", אומר ברזני, "אלא שפות שונות לכל גוף, וכדי לגבור על הבעיה הזו שיצרה בעיות, בנינו מאגר שמאחד את כל השמות השונים לנכס לתעודת זהות אחת קובעת. זה כבר קיים, וזה מתעדכן כל שבוע. אבל אז עלתה שאלה של פרטיות ואנחנו עכשיו בדיונים עם משרד המשפטים בשאלה אם אפשר לפתוח את זה לציבור הרחב".

כתוצאה מכך, בחיפושים אחר אותו הנכס בדיוק, אבל במאגרי מידע שונים, היו מתקבלות כתובות שונות. נכס בכפר סבא, למשל, נרשם במפ"י בכתובת ברחוב ארלוזרוב 21 אבל במערכת רשות המסים וגם במשרד המשפטים נרשם בשני תתי-חלקות שונים. על פי נתוני מפ"י, נתוני המקור שהגיעו אליהם בתחילת הדרך כללו לא פחות מ-60% נכסים עם שיבוש בשטח הנכס.

"המידע היה מפוזר. היה כאוס אמיתי"

ברזני ופרופ' ירון פלוס, המדען הראשי במפ"י, מסבירים שבעבר התעוררו טענות רבות על אי ההתאמה בין נתוני הנדל"ן המתפרסמים בישראל, וככל שהעבודה בנושא העמיקה, היקף אי ההתאמות בין הגופים השונים התברר כעצום. "עד לפני 2013 היה כאוס אמיתי בתחום", אומר פרופ' פלוס. "כל אחד היה עסוק בנתונים שלו בלי לאחד את הכול. המידע היה מפוזר בהרבה מאוד מקומות שונים וגם הפרסום שנפתח לציבור במסגרת מערכת רשות המסים היה בעייתי.

"אנחנו עבדנו יחד עם רשות המסים ושיפרנו את מסד הנתונים. לפני שהתחלנו בעבודה, רמת אמינות הנתונים עמדה על 50% ומאוחר יותר הצלחנו להגיע ל-70% אמינות. אחת הבעיות שגילינו במהלך התהליך היא שיש הרבה מאוד מידע שמוחזק על ידי גופים שונים וכולו קשור לדרך שעוברת תוכנית בנייה למגורים. חלק מהעבודה שלנו הייתה גם לנתח את החסמים בדרך של אישור תוכנית. בישראל, תהליך בניית דירה משלב הייזום ועד שלב האכלוס לוקח סביב 13 שנה, וזה עוד בלי החסמים שצצים בדרך. אבל עקב אכילס של כל התהליך על פי הניתוח שלנו היה שיתוף הפעולה שלא כל כך עבד בין כל משרדי הממשלה".

"רישום כתת חלקה כבר בשלב ההיתר"

העבודה במפ"י על המאגר החלה עוד ב-2013, בהחלטה של קבינט הדיור שרק הוקם אז על ידי שר האוצר יאיר לפיד. במפ"י מספרים כי מאז ועד היום נעשתה בתחום עבודה נרחבת, שאת חלקה ניתן לראות באתר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov), אתר שלדברי ברזני ופרופ' פלוס, צפוי עוד לכלול לא מעט תוספות בהמשך הדרך.

ברזני מציין כי חלק ניכר מהעבודה לטיוב נתוני הנדל"ן קשור לאחידות הנתונים וגם לשיטות הדיווח והמדידה של כל גוף. "כדי שהמידע יהיה נגיש הוא צריך להיות מדווח באותה דרך. אבל נוצר מצב שכל גוף מדווח אחרת.

"במקביל, אנחנו מנסים גם לקדם שינוי בתהליכים, כך שלמשל רישום דירה כתת-חלקה, שהיום נעשה רק ברכישת הדירה עצמה, יוכל להיעשות כבר בשלב קבלת היתר הבנייה. זה יחסוך זמן. עניין נוסף הוא שהיום יש דיווח על אותה עסקה לכמה גורמים, כלומר אותו הגוף מדווח על אותה העסקה הרבה פעמים במהלך הדרך, וכדי לייעל את התהליך אנחנו מנסים למצוא דרך לדיווח אחד ויחיד שיהיה מספק ויגיע לכל המקומות".

במפ"י גם משתפים פעולה עם הגופים השונים ומנפיקים להם נתונים לסקירות שונות. גם האתר של מפ"י, נדלן-GOV , מאפשר היום שימוש נוח ויעיל במערכת חיפוש העסקאות, ועל פי ברזני מדויק יותר בכל הקשור למ"ר של הנכס כמו גם לכתובות.

לעומת אתר רשות המסים, שבו ניתן למצוא גם עסקאות שאינן עסקאות מלאות (למשל כאשר מחצית או פחות מהנכס נרכש) באתר שהשיקה מפ"י נכללות רק עסקאות מלאות - אבל עם נתונים מדויקים יותר. המערכת גם יודעת להפריד בין דירה חדשה לדירה יד שנייה ומספקת מידע נגיש יותר אודות עסקאות קודמות שנעשו באותו הנכס עם חישוב של עלייה או ירידה בערך הדירה בין העסקאות השונות.

"עלייה של 51% בנפח העבודה"

במפ"י מתריעים עכשיו כי ההיקפים הגדולים של הבנייה בישראל ואי התאמת כוח-האדם המקצועי לגידול בפעילות עשויים להוביל לצוואר בקבוק בעייתי. "עד עכשיו עמדנו יפה במשימות שלנו", אומר ברזני, "אבל אנחנו צופים בעיה במערכת בהמשך הדרך. בשנה האחרונה יש עלייה של 51% בנפח העבודה שלנו לעומת שנת 2015. עד היום הצלחנו לעמוד בזה בגלל ניהול נכון. אנחנו גם אחרי תהליך ייעול של 2% כל שנה שהתנהל במקביל. אבל עכשיו הגענו למצב שאנחנו נצטרך עוד כוח-אדם כדי לאשר את כל התצ"רים שצריך לבנייה".

תצ"ר היא "תוכנית לצרכי רישום", שלב חיוני וחשוב בהליך רישום קרקע ותכנון. התצ"ר מאפשר למעשה שינוי חלוקה קיימת של קרקע בין בעלים שונים ומציע חלוקה חדשה. "צריכים עוד אנשים", מוסיף ברזני, "הכשרה לתפקיד היא של כשנתיים אבל קשה מאוד למצוא אנשים".

השלב הבא: מאגר דירות להשכרה

השלב הבא שעליו עובדים כעת במפ"י קשור גם למתן תמונה מלאה יותר לגבי הסביבה של הנכס לגביו בוצעה עסקה אבל גם קשורה לתחום עסקאות השכירות למגורים. נזכיר כי היום אין מאגר ממשלתי, או מאגר מהימן מספיק, שמספק נתונים אודות דירות להשכרה בישראל. האתרים הפרטיים כמו יד 2 ואחרים מספקים את נתוני הביקוש בלבד (המחיר המבוקש על הנכס ולא המחיר שנסגר בפועל) מה שלא מאפשר מעקב אמיתי אחר השוק. הפטור ממס על השכרת דירה עד שכר דירה בגובה כ-5,000 שקלים גם פוטר מחובת דיווח מה שלא מאפשר לנכסים רבים להיכנס למערכת. פרופסור פלוס וברזני מודים שמדובר באתגר שעומד בפניהם אולם מוסיפים כי עוד מוקדם לדבר על הפרטים.

במפ"י מדגישים שמבחינתם היד עוד נטויה והליך טיוב הנתונים רק הולך ומתרחב. כך למשל, שימוש במסד הנתונים המאוחד יוכל לשמש בהמשך גם לזיהוי עסקאות חריגות שבוצעו במחירים גבוהים משמעותית מהמחיר באותו אזור, מה שיכול להוביל לאפשרות לזהות עסקאות שנעשות למטרה של הלבנת הון. אפשרויות אחרות הן זיהוי מתחמי פינוי בינוי על פי גיל הנכסים, בעלות מדינה, ייעוד הקרקע ועוד, וגם זיהוי מגרשים פנויים שזמינים לבנייה אך לא בונים בהם.

עוד כתבות

אסדת מאגר לוויתן./ צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הופסקה הפקת הגז בקידוח לוויתן בשל בעיה טכנית

בנובל אנרג'י עדכנו שזוהתה "התרעה על לחץ נמוך בחלק מהמערכות על גבי האסדה" ● בחברה מעריכים כי פעילות הזרמת הגז תחודש מחר

ד”ר גוין סאס, רינה בנבנישתי, אורית בנבנישתי, אפרת ידיד בן עזרא וצחי טולדנו / צילום: טל שובל

דרוש טיפול: אורית ורינה בנבנישתי מחפשות פתרונות

וגם: מי הגיעו לקונצרט של ליידי שירלי לואי וסר פרנק לואי

ישי דוידי / צילום: יונתן בלום

מגדילה את המינון: קרן פימי תגדיל את החזקותיה בקמהדע בהשקעה של 25 מיליון דולר ותחזיק ב-21% ממניותיה

עמיר לונדון, מנכ"ל החברה: "הסכום ישמש לרכישות ולפיתוח עסקי; החברה תמשיך להיות רווחית ולייצר מזומנים בשנים הקרובות" ● לפני כחודשיים השקיעה קרן הפרייבט אקוויטי 30 מיליון דולר תמורת 12% ממניות קמהדע, והפכה לבעלת המניות הגדולה בחברה

פטנט/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שותפים ועורכי פטנטים חדשים במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ

פירמת עורכי הדין ועורכי הפטנטים הודיעה על צירופם של תשעה שותפים ועורכי פטנטים בכירים (מהם שמונה שותפות), שמצטרפים ל-72 השותפים במשרד

רוברט פרישקו /   צילום: אורון טודורוס

העתיד הוא בשיפור הממשק עם שירות קיים: "האפליקציה כמוצר מתה ב-2015"

מנכ"ל זמינגו, רוברט פרישקו, מסביר מדוע עתיד אפליקציות הבריאות הוא בממשקים לשירותי רפואה ולא כמוצרים בפני עצמם

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

המסחר בת"א הסתיים בעליות שערים קלות; מניות האנרגיה הירוקה ממשיכות להיחלש

ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו בכ-0.1% ● קדימהסטם זינקה לאחר שדיווחה על מו"מ מתקדם עם הדסית לעדכון והרחבת הרישיונות ● אנרג'יקס ואנלייט איבדו גובה ● קרן פימי חתמה עם קמהדע על הסכם מחייב להשקעה נוספת של 25 מיליון דולר

דו"ח האינטרנט השנתי של בזק / הדמיה: shutterstock, שאטרסטוק

דוח האינטרנט השנתי של בזק: וואטסאפ הפופולרית ביותר, נטלפיקס בצמיחה

הגיל הממוצע לקבלת סמארטפון הוא 10, יותר ויותר הורים מגבילים את זמן הצפייה במסכים, והמקצוע המועדף על הילדים הוא כוכבי רשת ● לראשונה בזק לא פרסמה בדוח נתונים על מהירויות הגלישה

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

הנאסד"ק בשיא חדש בהובלת אמזון; אירופה ננעלה בעיקר בירידות

מדדי פוטסי וקאק 40 איבדו 0.5%, מדד דאקס עלה ב-0.1% ומדד סטוקס 600 הכלל אירופי ירד ב-0.2% ● דרמה באסיה בצל וירוס הריאות בסין והורדת דירוג להונג קונג: הבורסה בהונג קונג איבדה 2.8%, שנחאי ירדה ב-1.4%, הניקיי ביפן איבד 0.9% ● בסוכנות הדירוג מודי'ס הורידו דירוג להונג קונג ל-Aa3 מ-Aa2

ניר דגן / צילום: תמר מצפי

הטלטלות בארקיע נמשכות: המנכ"ל ניר דגן פורש; אמיר ארז ימונה למנכ"ל החדש

(עדכון) - דגן, שכיהן כמנכ"ל ארקיע בשש השנים האחרונות, יוחלף ע"י מנכ"ל פזגז לשעבר ● ארקיע עוברת טלטלה בחודשים האחרונים בעקבות סגירת שדה דב והירידה בביקוש בטיסות לאילת, התחרות מול חברות לואו קוסט בקווים לאירופה והאכזבה מהפעילות בטיסות להודו ולבנגקוק

מיקי גנור ואבריאל בר יוסף / צילומים: כדיה לוי, אביב חופי

אבריאל בר יוסף נחקר ארבעה ימים ברצף, הפרקליטות נאבקת להשאיר את מיקי גנור בישראל

אבריאל בר יוסף הוא החשוד הבכיר היחיד בפרשת הצוללות שטרם התקבלה לגביו החלטה ● הפרקליטות ערערה על החלטת המדינה לאפשר למיקי גנור לצאת מישראל תוך הפקדת ערבות ● נציג המדינה בדיון: "אם גנור רוצה לברוח, כל מה שהוא צריך לעשות זה לטוס, יש לו רכוש ודרכון גרמני"

גרטה טונברג נואמת בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: Denis Balibouse, רויטרס

גרטה טונברג בדאבוס: "אם לא נתייחס למשבר האקלים כאל משבר אמיתי לא נוכל לפתור אותו"

לקראת הכנס, קראה טונברג למנהיגי העולם לנטוש את כלכלת הדלק המאובנים: "אנו דורשים כי בפורום השנה המשתתפים יפסיקו באופן מיידי את כל ההשקעות בחיפושי ומיצוי דלק מאובנים, יסיימו מייד את כל סובסידיות דלק המאובנים ויחדלו באופן מיידי ומוחלט מדלק מאובנים"

השפעה ניכרת על מצב החיסכון הפנסיוני  / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

השנה הכי טובה לחוסכים לפנסיה מאז 2009: איפה הכי השתלם לשים את הכסף ומי הקרנות המנצחות

התשואות הענפיות הממוצעות שרשמו אפיקי החיסכון לטווח ארוך בשנה שעברה היו בשיעורים שבין 11.25% ל-12.7%, ורבים מהגופים בתחום אף הצליחו להכות את השיעורים הגבוהים האלה ● מנתונים שאסף "גלובס" עולה כי הקרנות הוותיקות רשמו תשואות שנתיות גבוהות במיוחד ועקפו את החדשות

קלאוס שוואב / צילום: רויטרס

מייסד כנס דאבוס: "זה לא פייר להגיד שאנחנו מנותקים מהבעיות של העולם האמיתי"

כנס דאבוס ה־50 נפתח בשוויץ ● הכנס השנתי, שבו הון ושלטון מתערבבים בו האחד בשני, מתמקד השנה במשבר האקלים העולמי ● "אנחנו זקוקים לשיתוף-פעולה קבוע בין המגזר הציבורי והפרטי, כדי לעדכן בצורה מתמשכת את חוקי המשחק", אומר קלאוס שוואב

חיים פייגלין מנכ"ל צמח המרמן  / צילום: יח"צ

מנכ"ל חברת הנדל"ן שיוצא נגד "מרד" ראשי הערים: "סוג של אנרכיה"

מניית הנדל"ן הלוהטת של צמח המרמן יותר מהכפילה את ערכה בשנה האחרונה ● לדברי המנכ"ל חיים פייגלין, "מחירי הדירות זוחלים למעלה בחודשים האחרונים. תוכנית מחיר למשתכן כנראה הגיעה לסוף דרכה - ומצד שני, המדינה עדיין לא משחררת מספיק קרקעות לבנייה בשוק החופשי"

משה (בוגי) יעלון ובני גנץ  / צילום: אלעד מלכה

הזיגזג של גנץ: מה המדיניות של יו"ר כחול לבן לגבי סיפוח בקעת הירדן?

הבוקר, במהלך סיור של חברי סיעתו במועצה האזורית מגילות בצפון ים המלך ובבקעת הירדן, אמר גנץ: "לאחר הבחירות אנחנו נפעל להחלת הריבונות על בקעת הירדן" ● לפני שבועיים בלבד גנץ חשב אחרת ואף התבטא פומבית בנושא

מושב בגולן / צילום אילוסטרציה: אייל הצפון

בשורה לחקלאים: יורחב הפטור מהיטל השבחה

פסק דין תקדימי של ביהמ"ש העליון קובע כי יינתן פטור מהיטל השבחה גם לקרקעות שנכללו בחוזה חכירה של יישובים חקלאיים, וזאת אף אם ייעודן התכנוני אינו חקלאי בלבד

יצחק הרצוג / צילום: תמר מצפי

גולשת נאלצה להתנצל על שיתוף פוסט מכפיש נגד יצחק הרצוג

זאת במסגרת פשרה בתביעת לשון הרע שהגיש יו"ר הסוכנות היהודית נגד שני גולשים בגין טקסט מכפיש ששיתפו בנוגע לו ולאמו אורה

הראל ויזל, מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס  / צילום: שוקה כהן, יח"צ

מכריזה מלחמה על דקטלון: פוקס משיקה רשת מוצרי ספורט חדשה משלה

קבוצת האופנה תקים רשת חדשה בשם "Just Sport" שתתחרה בשחקניות הוותיקות בענף כמו מגה ספורט • זוהי הפעם הראשונה זה שנים שקבוצת פוקס מפתחת רשת עצמאית משלה

שקע ותקע מתוך הקמפיין של חברת החשמל לישראל / צילום: מתוך יוטיוב

משרדי הפרסום הצביעו ברגליים: תקציב חברת החשמל נשאר באדלר-חומסקי

תקציב הפרסום של חברת החשמל הוא כ-15 מיליון שקל בשנה – היקף שאמור היה לגרום לכל משרדי הפרסום הגדולים לרצות להתמודד עליו ● עם זאת, במשרדים חשו שבחברה הייתה העדפות לגבי זהות הזוכה – אדלר-חומסקי, המטפל כיום בתקציב – ולכן הם בחרו שלא להתמודד

הנשיא מקרון/ צילום:  רויטרס

דיווח: צרפת התקפלה ולא תגבה "מס דיגיטלי" על חברות טכנולוגיה אמריקאיות השנה

לפי דיווח ב"וול סטריט ג'ורנל", צרפת התקפלה ותדחה את גביית המס עד לסוף 2020, בזמן ששני הצדדים דנים בפתרון לסוגיה