גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה היטל השבחה נשלם?

הבלגן בפסיקה המשפטית סביב ההיטל מעורר אי ודאות שצריך להפסיק אותה בחקיקה

היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית בגין עליית שוויים של מקרקעין בזכות הליכי תכנון. שיעורו עשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות מיליוני שקל רבים, בהתאם לטיב ההשבחה.

ככלל, חוק התכנון והבנייה קובע רשימה ברורה של קריטריונים לתשלום ההיטל. אולם, שורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, פיתחו דיני ההשבחה ממקרה למקרה, ובאופן בלתי צפוי. כך, תוך שימוש בכלים פרשניים, "עדכן" בית המשפט העליון את הקריטריונים לתשלום ההיטל באופן שיוצר אי-ודאות גדולה. כתוצאה מכך, מעטים הם כיום, בקרב היזמים וגם ברשויות, המסוגלים לצפות אם ואיזה היטל יוטל ומתי.

הדוגמאות "לעדכונים" הפרשניים של בית המשפט לחבות בהיטל ההשבחה הם רבים, וקצרה היריעה מלהכיל את כולם. כך, למשל, במסגרת פרשת מועש קבע בית המשפט העליון כי אף שבהתאם ללשון החוק, רק תוכנית מקומית או מפורטת מחייבת בתשלום היטל - גם תוכנית מתאר ארצית עשויה להקים חבות בהיטל השבחה.

בפרשת סמפלסט נקבע כי אף שהחלטה של ועדה מקומית על תוספת שטחי שירות מכוח תקנות אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה בהתאם ללשון החוק - לעתים היא כן תקים חבות בהיטל. בפרשת קוטליצקי קבע בית המשפט העליון כי מחזיק במקרקעין, אף אם אינו הבעלים במועד אישור התוכנית - עשוי לחוב בהיטל השבחה אם הוא הנהנה בפועל מן ההשבחה.

חידוש משמעותי נוסף ניתן בפרשת אליק רון, שם קבע בית המשפט העליון בשנת 2014 כי זכויות בנייה שאישורן כפוף לשיקול-דעת של הוועדה המקומית, הן זכויות "מעין מוקנות", שהחיוב בהיטל בגינן יתבצע בשתי פעימות - הפעימה הראשונה תשולם על-ידי המוכר, ואילו הפעימה השנייה על-ידי הרוכש. זאת, ללא עיגון של ממש בלשון החוק.

מבולבלים? בצדק. רק לאחרונה בית המשפט עדכן שוב את הפסיקה בעניין היטלי השבחה, והפעם, תוך ששופט בית המשפט העליון, מני מזוז, מבקר את ההלכות ה"יצירתיות" של בית המשפט העליון עצמו על כך שיצרו חוסר ודאות. בפרט, ביקר השופט מזוז את הלכת אליק רון, הנזכרת, אותה הגדיר כ"הסדר בעייתי".

בעניין אקרו נדל"ן (אשר התנגדה לשומת השבחה שהטילה עליה עירית הרצליה), נדונה השאלה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישורו של תשריט לאיחוד חלקות, כאשר עקב פעולת האיחוד גדלו אחוזי הבנייה במקרקעין. בעוד שהשופטת דפנה ברק-ארז סברה כי ניתן לעשות כן, שני שופטי הרוב, ובראשם השופט מזוז, העדיפו את לשונו הברורה של החוק ואת הוודאות שהיא יוצרת, ופטרו את אקרו מכל היטל, תוך קריאה לריסון המערכת השיפוטית מפני חדשות יצירתית הנוגעת להיטלי השבחה. השאלה כעת היא, כמובן, כמה זמן "תחזיק" פסיקה זו טרם יתפתו שופטים אחרים "לעדכן" גם את פסיקה חשובה זו.

ראוי להדגיש: אנו עדים לתהליך משפטיזציה של תחום שהיה בעבר נחלתם של שמאי מקרקעין בלבד. למרות שהניסיון של בית המשפט למלא חללים קיימים בחוק או להגיע לתוצאה צודקת הוא מבורך, עדיין התוצאה היא אי-ודאות רבה.

החשש של שני הצדדים הוא שכל החלטה שיקבלו עשויה להוביל בדיעבד למבוי סתום ולאובדן זכויות. הקושי מתעצם בשל העובדה שהיטל ההשבחה מוכרע לרוב רק בדיעבד - לאחר שהעסקה במקרקעין כבר בוצעה בפועל וללא יכולת ביטול. בצדק מבהיר השופט מזוז בעניין אקרו, כי "חדשנות פרשנית צריכה לבוא מצד של המחוקק". על כן, ועד שהמחוקק ירים את הכפפה, אין לצדדים לעסקות מנוס מביצוע תכנון מס נכון המקטין את הסיכוי לתוצאות כואבות.

■ הכותב הוא שותף במשרד שביט בר-און גלאון, צין ויתקון. 

עוד כתבות

איוואן דמיאניוק  / צילום: Michael Dalder, רויטרס

גרמניה: תמונות של איוואן דמיאניוק במחנה סוביבור נחשפות לראשונה

זאת במסגרת השקת ספר חדש ותערוכה בברלין ● התמונות התגלו באלבומים של קצין האס.אס יוהאן נימן ומתעדות את שירותו של הקצין בפולין, בין השאר כסגן מפקד מחנה ההשמדה ● העניין בדמיאניוק גבר בחודשים האחרונים בעקבות הפופולריות של סדרה תיעודית אודותיו בנטפליקס

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

לאחר ארבע שנים כמעט של מגעים להסדר חוב: בעל בית חדש לחברת אפריקה ישראל

הושלם הסדר החוב השני באפריקה ישראל, שהעביר את השליטה בחברה לידי לפידות של יעקב לוקסנבורג ● מחזיקי האג"ח, שסופגים בהסדר תספורת של מיליארד שקל כמעט, בחרו לוותר על תשלום מיידי של 380 מיליון שקל, לטובת הליכים משפטיים שלא ברור אם יצדיקו את עצמם

קלאוס שוואב / צילום: רויטרס

מייסד כנס דאבוס: "זה לא פייר להגיד שאנחנו מנותקים מהבעיות של העולם האמיתי"

כנס דאבוס ה־50 נפתח בשוויץ ● הכנס השנתי, שבו הון ושלטון מתערבבים בו האחד בשני, מתמקד השנה במשבר האקלים העולמי ● "אנחנו זקוקים לשיתוף-פעולה קבוע בין המגזר הציבורי והפרטי, כדי לעדכן בצורה מתמשכת את חוקי המשחק", אומר קלאוס שוואב

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

צפו: החל משפט ההדחה של דונלד טראמפ בסנאט

עם פתיחת משפטו של דונלד טראמפ בסנאט, נחשפת אסטרטגיית ההגנה שלו: כתב האישום אינו טוען שהנשיא הפר חוק כלשהו ולכן אין לו כל בסיס חוקי ● התובעים הדמוקרטים: טראמפ מגלם את חלום הבלהות של האבות המייסדים ● סקר: רוב קטן של האמריקאים תומך בהדחת טראמפ

“רובע החדשנות” בב”ש / הדמיה: HQ אדריכלים

באר שבע רוצה להקים רובע חדשנות. לא ברור מי יתקצב אותו

העירייה תגדיר ותפתח אזור ממוקד שישמש נקודת מפגש מרכזית, האוניברסיטה ובית החולים יורידו גדרות ומשרדי הממשלה יעסקו ביחסי ציבור • תוכנית "רובע החדשנות" של בירת הנגב שמבקשת ליצור "אקוסיסטם" לרעיונות פורצי דרך נחשפת וחושפת בטן רכה: חוסר במימון

נגיד הבנק המרכזי ביפן הרוהיקו קורודה / צילום: Yoshio Tsunoda/AFLO

יפן מציעה שיעור באינפלציה לבנקים מרכזיים ברחבי העולם

הצרכנים היפנים שגדלו בסביבת אינפלציה ממוצעת של 0.1% "מענישים" מוכרים שמעלים מחירים ולא מצליחים לדמיין מציאות אחרת

חיים פייגלין מנכ"ל צמח המרמן  / צילום: יח"צ

מנכ"ל חברת הנדל"ן שיוצא נגד "מרד" ראשי הערים: "סוג של אנרכיה"

מניית הנדל"ן הלוהטת של צמח המרמן יותר מהכפילה את ערכה בשנה האחרונה ● לדברי המנכ"ל חיים פייגלין, "מחירי הדירות זוחלים למעלה בחודשים האחרונים. תוכנית מחיר למשתכן כנראה הגיעה לסוף דרכה - ומצד שני, המדינה עדיין לא משחררת מספיק קרקעות לבנייה בשוק החופשי"

רפי עמית / צילום: יח"צ

לאחר זינוק שנתי של 80%: קמטק פותחת את 2020 עם הזמנות של 25 מיליון דולר

ההזמנות -  לאספקת מערכות לבדיקה ויזואלית של רכיבי חיישנים למצלמות ● קמטק נסחרת כבר בשווי של 482 מיליון דולר

מעצר, אילוסטרציה \ צילום: שאטרסטוק

סין: ראש האינטרפול לשעבר נשלח ל-13.5 שנים בכלא

זאת באשמת קבלת שוחד, יותר משנה אחרי שהוא נעלם באופן דרמטי כשהוא עדיין מחזיק בתפקיד הבינלאומי שלו

מיקי גנור ואבריאל בר יוסף / צילומים: כדיה לוי, אביב חופי

אבריאל בר יוסף נחקר ארבעה ימים ברצף, הפרקליטות נאבקת להשאיר את מיקי גנור בישראל

אבריאל בר יוסף הוא החשוד הבכיר היחיד בפרשת הצוללות שטרם התקבלה לגביו החלטה ● הפרקליטות ערערה על החלטת המדינה לאפשר למיקי גנור לצאת מישראל תוך הפקדת ערבות ● נציג המדינה בדיון: "אם גנור רוצה לברוח, כל מה שהוא צריך לעשות זה לטוס, יש לו רכוש ודרכון גרמני"

אסדת מאגר לוויתן./ צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הופסקה הפקת הגז בקידוח לוויתן בשל בעיה טכנית

בנובל אנרג'י עדכנו שזוהתה "התרעה על לחץ נמוך בחלק מהמערכות על גבי האסדה" ● בחברה מעריכים כי פעילות הזרמת הגז תחודש מחר

מפגינים נגד טראמפ בדאבוס / צילום: רויטרס, Pierre Albouy

מה גילו בגרינפיס על המתכנסים בפורום הכלכלי בדאבוס?

דוח גרינפיס: בזמן שהמתכנסים בדאבוס מדברים על משבר האקלים, השחקנים הפיננסיים של הפורום הכלכלי העולמי מזרימים 1.4 טריליון דולר לדלקים מאובנים

משה (בוגי) יעלון ובני גנץ  / צילום: אלעד מלכה

הזיגזג של גנץ: מה המדיניות של יו"ר כחול לבן לגבי סיפוח בקעת הירדן?

הבוקר, במהלך סיור של חברי סיעתו במועצה האזורית מגילות בצפון ים המלך ובבקעת הירדן, אמר גנץ: "לאחר הבחירות אנחנו נפעל להחלת הריבונות על בקעת הירדן" ● לפני שבועיים בלבד גנץ חשב אחרת ואף התבטא פומבית בנושא

גרטה טונברג נואמת בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: Denis Balibouse, רויטרס

גרטה טונברג בדאבוס: "אם לא נתייחס למשבר האקלים כאל משבר אמיתי לא נוכל לפתור אותו"

לקראת הכנס, קראה טונברג למנהיגי העולם לנטוש את כלכלת הדלק המאובנים: "אנו דורשים כי בפורום השנה המשתתפים יפסיקו באופן מיידי את כל ההשקעות בחיפושי ומיצוי דלק מאובנים, יסיימו מייד את כל סובסידיות דלק המאובנים ויחדלו באופן מיידי ומוחלט מדלק מאובנים"

דונלד טראמפ נואם בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

טראמפ בדאבוס: מזהיר מ"נביאי זעם" אקלימיים ומצטרף ליוזמת נטיעת טריליון עצים

בנאום שהוקדש להצגת השיפור שחל במצבה הכלכלי והחברתי של ארה"ב תחת כהונתנו, ציין הנשיא האמריקאי את העלייה במספר המועסקים במדינה, את העלייה ההדרגתית בשכר ומדדים נוספים המצביעים על שיפור כלכלי, לצד שינוי תמונת הסחר העולמית בעקבות המאבק עם סין

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

טים קוק: מערכת המיסוי הגלובלית צריכה להשתנות

מנכ"ל אפל אמר את הדברים דווקא בעת שקיבל פרס מרשות אירית שאחראית על משיכת חברות זרות למדינה ● "אני בהחלט האדם האחרון שיגיד שהמערכת הנוכחית מושלמת, ואני מקווה שה-OECD יצליחו למצוא פתרון אחר. אנחנו מאוד רוצים שזה יהיה הוגן"

שלטי מכירה והשכרה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

דעה: אם על הנייר לרבים עדיף לשכור דירה, למה מעטים בישראל בוחרים בכך?

המדינה תורמת להנחה שלגור בשכירות זה לא טוב ולא ראוי, ודוחפת את הצעירים לרכוש דירות חרף הקשיים הכלכליים הרבים שמהלך כזה צופן ● דעה

משפחה בנמל תעופה בשנגחאי  / צילום: Aly Song, רויטרס

הווירוס הסיני ממשיך להתפשט: מקרה ראשון התגלה בארה"ב

הבהלה מפני התפשטות הנגיף ממשפחת ה-SARS גוברת, וארגון הבריאות העולמי יכנס מחר דיון חירום ● גם בפיליפינים התגלה מקרה ראשון של הידבקות במחלה ● קרוב ל-300 מקרים נרשמו רק בסין

פטנט/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שותפים ועורכי פטנטים חדשים במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ

פירמת עורכי הדין ועורכי הפטנטים הודיעה על צירופם של תשעה שותפים ועורכי פטנטים בכירים (מהם שמונה שותפות), שמצטרפים ל-72 השותפים במשרד

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

המסחר בת"א הסתיים בעליות שערים קלות; מניות האנרגיה הירוקה ממשיכות להיחלש

ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו בכ-0.1% ● קדימהסטם זינקה לאחר שדיווחה על מו"מ מתקדם עם הדסית לעדכון והרחבת הרישיונות ● אנרג'יקס ואנלייט איבדו גובה ● קרן פימי חתמה עם קמהדע על הסכם מחייב להשקעה נוספת של 25 מיליון דולר