גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנק ישראל: אם חברות הנדל"ן לא יתאימו עצמן, הן יהיו בסיכון

מדובר במחקר של בנק ישראל שנערך כחלק מדוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2018 ● 30 חברות נדל"ן ציבוריות נבחנו לאור ההאטה בענף הנדל"ן בשנה וחצי האחרונות ● בבנק ישראל מדגישים כי נכון להיום לא נראה שחברות אלו נמצאות בסכנה שלא יעמדו בהתחייבותיהן, אולם אם המצב יימשך הסכנה לכך תגדל

אתר בנייה. "החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות על ידי הורדת מחירים" / צילום: תמר מצפי
אתר בנייה. "החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות על ידי הורדת מחירים" / צילום: תמר מצפי

בדיקה שערכו בבנק ישראל אודות ההשפעה של ההאטה בענף הנדל"ן למגורים על חברות ציבוריות בענף מעלה כי נכון להיום החברות אינן בסכנה שלא יעמדו בהתחייבויותיהן לבנקים. עם זאת, בבנק מזהירים כי אם ההאטה בענף תימשך, והחברות לא ידעו להתאים עצמן למציאות החדשה, הסיכון עולה בהתאם. כך עולה ממחקר של בנק ישראל שנערך כחלק מדוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2018 שיפורסם בקרוב. את הבדיקה ערך רו"ח איתי קדמי כלכלן בבנק ישראל. "בשלב זה אנו לא מזהים פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. עם זאת, אם ההרעה בפעילות תימשך תקופה ארוכה, ולא תהיה התאמה מצד החברות, עשויה להיות פגיעה ביכולת של חלקן לשרת את חובותיהן", כך כותבים בבנק ישראל. נציין כי בטקסט המקורי של בנק ישראל, צמד המילים 'בשלב זה' הודגש, כך שהחשש מפני המצב האמור קיים. עוד עולה מבדיקת בנק ישראל כי החברות שנבחנו מושפעות מההאטה בענף אולם נכון היום הן עדיין לא נמצאות במצב שמכריח אותן לפעול להורדת המחירים וזאת בשל חוסנן הפיננסי שלא נפגע משמעותית ופעילות מקבילה בתחומים נוספים.

עם זאת, בבנק ישראל מציינים עוד שתי נקודות משמעותיות בהקשר זה. האחת קשורה לעובדה שהניתוח האמור נעשה על חברות ציבוריות שהמידע לגביהן חשוף וקשה להעריך מה מצב החברות הקטנות יותר או אלו שאינן ציבוריות, לאור העובדה שתנאי המימון שלהם כמו גם אפשרויות הגיוס שלהן מוגבלות יותר. הנקודה השנייה קשורה לריבית, ובמקרה הזה, מציינים בבנק ישראל כי במקרה של עליית ריבית, החברות יושפעו באופן קשה יותר מההאטה בענף, במיוחד החברות שאינן ציבוריות שעשויות לגלות מצוקה תזרימית ואפשרות של פגיעה בחברה כתוצאה מכך תהיה גדולה יותר.

בבנק ישראל בחנו 30 חברות נדל"ן ציבוריות בכל הקשור ליחסים הפיננסים לאור ההאטה ובמקביל, התמקדו ב-12 חברות נדל"ן ציבוריות מהגדולות בישראל בכל הקשור לניתוח התרחישים השונים ומבחני הרגישות לאור נתוני ענף הנדל"ן השנים האחרונות. "נתוני הדוחות הכספיים של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים בארץ לסוף שנת 2017 מלמדים כי ההאטה בשוק הדיור באה לידי ביטוי בחברות אלו", כך כותבים בבנק ישראל, "במרביתן ניכרה הרעה מסוימת בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, וכתוצאה ממנה - פגיעה ביחסי כושר הפירעון בהשוואה לשנים קודמות. עם זאת, ברמה הענפית יחסי המינוף ויחסי הנזילות לא נפגעו, ואף השתפרו במידה מסוימת. מתוך החברות הציבוריות נבחנו 12 חברות מהגדולות בענף הבנייה הנוטלות כשליש מהאשראי לענף. ההאטה בשוק הדיור בולטת בדוחותיהן הכספיים הן בירידה של היקפי המכירות והן בעלייה של מלאי הדירות הלא מכורות".

עוד נכתב על ידי כלכלני בנק ישראל כי: "על פי מבחני רגישות שבוצעו על 12 החברות האלה, רק בערכי הקיצון של התרחישים ניכרת השפעה משמעותית על המינוף הפיננסי והנזילות המיידית של החברות, בעוד שבערכים הנמוכים ההשפעה זניחה יותר. מכאן אנו למדים על האיתנות של החברות הציבוריות בענף, ועל יכולתן לצלוח תקופות של הרעה בפעילות בטווח הקצר. על אף ההאטה במכירת דירות חדשות והרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת חוסנן הפיננסי של החברות שנבחנו לא נפגע משמעותית, ורובן מצליחות להניע את פעילותן גם ממקורות פעילות נוספים. לכן רוב החברות גם אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן על ידי הורדת מחירים".

"החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות על ידי הורדת מחירים"

נציין כי במסגרת עבודת המחקר מציינים כלכלני הבנק גם כי חברות שידעו להיכנס לתוכניות ממשלתיות כגון מחיר למשתכן למשל כמו גם לפעול בתחומים נוספים כמו התחדשות עירונית, פחות חשופות לבעיות. עוד נכתב כי על החברות להתאים עצמן למצב הקיים היום בענף, והמשמעות היא לא רק על ידי פיזור פעילות או תחומים נוספים אם כי גם באמצעות מהלכים הקשורים למחזורי חוב למשל או פעולות בתחום המימון. עוד נושא שעולה, וכבר כתבנו עליו לא מעט כאן ב"גלובס" הוא שבדומה למשקיעי הנדל"ן שלאחר הגזרות שהוטלו עליהם פונים בין היתר להשקעות מעבר לים, מסתבר שגם החברות פועלות בצורה דומה. "ניכר כי רוב החברות מצליחות להניע את פעילותן באמצעות הרחבתה לתחומים נוספים - ייזום ובנייה למגורים בחו"ל, ייזום ובנייה למסחר והשקעה בנכסי נדל"ן מניב (בארץ ובחו"ל)", כך נכתב בדו"ח, "כך למשל, ישנן חברות שבמהלך 2017 סיווגו מלאי דירות שנועדו תחילה למכירה לנכסי נדל"ן מניב, צעד שיכול להתפרש גם כאינדיקציה לאי הצלחה במכירה; חלק מהחברות מייצרות לעצמן עתודות קרקע לשנים הקרובות באמצעות פרויקטים של "התחדשות עירונית", ונוסף על כך עדיין יש למרביתן היקף נרחב של פרויקטים בתכנון ועתודות קרקע שיכולים לשמש אותן בשנים הקרובות. לפיכך, בשלב זה (נכון לדצמבר 2017) החברות אינן מזדרזות להיפטר ממלאי הדירות שברשותן על ידי הורדת מחירים בשל מצוקה תזרימית". הדו"ח גם מעיד על היקף הפעילות הגדול יחסית של החברות בתוכנית הממשלתית מחיר למשתכן: "ישנן חברות שמשתתפות בתוכניות הממשלה לצורך הנעת פעילותן, כך ש-6 מתוך 12 החברות הציבוריות שנדגמו משתתפות בתכנית "מחיר למשתכן". מרבית החברות שמשווקות פרויקטים של "מחיר למשתכן" בוחרות לעשות זאת באזורי ביקוש גבוה, בעיקר במרכז הארץ. נראה כי חלק מהחברות לוקחות חלק בתוכניות הממשלה כדרך נוספת להפיק תזרימי מזומנים, על אף שיעורי רווח גולמי נמוכים יותר מאשר בפרויקטים בשוק החופשי".

בבנק ישראל מסכמים: "ככל שניתן ללמוד מהדוחות של החברות שנבחנו ומתרחישי הקיצון בטווח הקצר, הרי בשלב זה ההאטה בשוק הדיור אינה מהווה פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים, פגיעה שיכולה להוביל להרעה במערכת הפיננסית כולה. עם זאת, ייתכן שהחברות הציבוריות שנבחנו אינן מייצגות את כלל הענף, משום שלאלה יש כלים (מעבר להרחבת הפעילות) להתמודד עם הרעה בפעילות - למשל גיוס הון מניות כדי לחזק את ההון של החברה ובאופן זה לשפר את יחס המינוף, או מיחזור חוב יקר בחוב זול - וחלק מהן כבר עשו בהם שימוש. לעומתן ישנן חברות קטנות רבות שהכלים העומדים לרשותן מצומצמים יותר, ולכן הן חשופות לפגיעה ממשית יותר כתוצאה מהאטה בשוק הדיור. יתר על כן, החברות הפרטיות לרוב מגייסות מימון רק באמצעות אשראי בנקאי, וברוב המקרים מדובר בריבית משתנה (פריים+); לפיכך אם הריבית תעלה המצוקה התזרימית של החברות תהיה גדולה יותר, ופגיעתה בהן תהיה משמעותית יותר מאשר בחברות הציבוריות בענף. מאחר שרוב החברות הקטנות הן פרטיות, ולנו יש גישה רק לדוחות המפורסמים לציבור, אין בידנו לנתח את כלל החברות בענף ולאמוד את יציבותן הפיננסית".

בשורה התחתונה, דו"ח זה של בנק ישראל מעיד כי אומנם החברות הגדולות והציבוריות מושפעות מההאטה, אולם לא ברמה שמסכנת את יציבותן נכון להיום. עם זאת, אי אפשר להתעלם מתמרור האזהרה שקובע שאם המצב עוד יימשך, ההשפעה עשויה להיות גדולה יותר ולהשפיע על המשק. במקביל, הנקודה החשובה ביותר מתייחסת דווקא לחברות הנדל"ן שלא השתתפו באותה בדיקה של בנק ישראל (חברות שאינן ציבוריות) כאשר גם הניתוח האמור, וגם המשמעות שעולה ממנו, מהווים אזהרה כי חברות אלו עשויות כבר להיות מושפעות לרעה מהמצב בשוק הנדל"ן.

עוד כתבות

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

 מאזדה 3 סדאן / צילום: יחצ

שאיפות פרימיום: מאזדה 3 החדשה זכתה לשדרוג מרשים ביחס לדור היוצא

מאזדה 3 מתברכת בשלדה מהנה לנהיגה, בתא נוסעים איכותי, ובביצועים מכובדים • אבל תג מחיר שאפתני מציב אותה במיקום בעייתי מול ההיברידיות והקרוס-אוברים האופנתיים

ראש ממשלת בוריס ג'ונסון בהצבעת הפרלמנט אתמול / צילום: Jessica Taylor, רויטרס

דיון מכריע בפרלמנט הבריטי: האם לאשר הסכם ה"ברקזיט"

זוהי הפעם הראשונה שהפרלמנט הבריטי יושב בשבת מאז המלחמה עם ארגנטינה ב-1982 ● הסיכויים שהעסקה תאושר גברו בשעות האחרונות, אחרי שקבוצת האולטרה-שמרנים בתוך המפלגה השמרנית, שקראו ל"ברקזיט" נוקשה יותר והתנגדו לעסקה של תרזה מיי, הודיעו כי יתמכו בעסקה של ג'ונסון

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

בוריס ג׳ונסון אחרי התבוסה בפרלמנט: ״אנסה להעביר את הסכם הברקזיט שוב בשבוע הבא״

הפרלמנט הבריטי הצביע בעד עיכוב נוסף בפרישה מהאיחוד האירופי ● חברי הפרלמנט הצביעו בעד תיקון שיאלץ את רה"מ לבקש עוד הערב מבריסל הארכה נוספת של שלושה חודשים ● ג'ונסון: "החוק לא מחייב אותי לכך" ● במקביל לדיון התקיימה הפגנה מחוץ לפרלמנט שבה השתתפו מאות אלפי בני אדם

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

עו"ד עמית ברכה / צילום: יונתן בלום

"הסיפור הסביבתי הוא סיפור קיומי ויומיומי כמו הקוטג'"

עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל עמותת "אדם, טבע ודין", בראיון אישי ● על הילדות בבת ים ובתל אביב ("הייתי ילד פוליטי"), על הבחירה במשפטים ("היה לי ברור שאני רוצה עבודה ציבורית"); ועל הצפוי בישראל בשל ההתחממות הגלובלית: "אלפי אנשים ימותו בכל שנה מבעיות של משבר האקלים"

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם ● איש לא תרם כמותו לעיצוב מעמד שלטון החוק במדינת ישראל

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם צפרא כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

הג'וקר/ צילום: באדיבות טוליפ-אינטרטיי

צפוי להפליא ולא אמין להחריד: ג'וקר קלף לא ממש מנצח

מבחינה טכנית, "ג'וקר" הוא סרט מרשים במיוחד ● מבחינה תוכנית, הוא קליפה ריקה

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

נעמה יששכר / צילום: רויטרס

המפתח לשחרור נעמה יששכר נמצא במשרד המשפטים

ההטיה של הפרקליטות לטובת בקשת ההסגרה מארה"ב, ביחד עם ההתעלמות מהבקשה הרוסית והסחבת האינסופית של מעצר בורקוב, היא עלבון צורב לרוסים ● על ישראל להיענות לבקשת ההסגרה של רוסיה כדי להחזיר את הצעירה הישראלית הביתה ● דעה

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

שבוע המסחר בוול סטריט ננעל בירידות; ג'ונסון אנד ג'ונסון צנחה 5.9%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018