גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר למשתכן בנתיבות: העירייה הגדילה זכויות לטובת היזם

חברת ארזי הנגב שבבעלות הקבלן עודד שריקי ביקשה לשנות תוכנית החלה על קרקע שבה זכתה החברה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ● הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה לשינויים במקום היזם, כיוון שאסור לו לעשות זאת ● רמ"י אישרה את השינויים שהתבקשו

נתיבות. כספים והקלות לא הפכו אותה לעיר מובילה / צילום: איל יצהר
נתיבות. כספים והקלות לא הפכו אותה לעיר מובילה / צילום: איל יצהר

התנאים במכרזי קרקע סופיים ושווים לכולם? לא תמיד. 

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנתיבות יזמה תוכנית להשבחת קרקע שבה זכה יזם מקומי, ושעליה מתוכנן לקום פרויקט מחיר למשתכן.

חברת "ארזי הנגב" שבבעלות עודד שריקי, זכתה בינואר 2018 במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 702 יחידות דיור במערב העיר נתיבות, מחציתן במסלול מחיר למשתכן. במרץ אף הוגרלו הדירות בפרויקט לזכאים לפי מחיר של 6,314 שקל למ"ר.

אלא שלאחר הזכייה בקרקע ביקשה ארזי הנגב לבצע שינויים בתוכנית בניין העיר (תב"ע) התקפה החלה על הקרקע, המשביחים את ערכה ואת הרווח הצפוי מהפרויקט. מכיוון שבמכרזי מחיר למשתכן ובהתאם לתנאי המכרז, קיימת מגבלה על ביצוע שינויים בתוכנית על ידי היזם, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתיבות ליזום בעצמה את השינויים שביקשה החברה, ולאשר את התוכנית.

בחוות הדעת של מהנדס הוועדה המקומית יצחק כהן ממאי 2018 נכתב כי "החברה יזמה תוכנית נקודתית למגרשים האמורים, שמטרתה בעיקר שינוי בינוי ותוספת יחידות דיור (לא יותר מ-20%). הוועדה רואה בחיוב את השינויים המוצעים שמהווים ראייה תכנונית משופרת לשכונה ביחס למכלול הגורמים התכנוניים. היות ועל פי המכרז הגבילה רמ"י אפשרות של יזמות פרטית לשינויים כלשהם במגרשים ששווקו במחיר למשתכן, ומאחר שהוועדה מעוניינת כי הבנייה תבוצע בהתאם לשיפורים המוצעים ורואה בהם תנאי הכרחי לביצוע הבנייה בשכונה, החליטה הוועדה ליזום תוכנית המאפשרת במסגרתה מימוש השיקולים התכנוניים הנדרשים לפיתוח השכונה. התוכנית ביוזמת הוועדה נערכה בהתאם להערות ודרישות שהוצגו במסגרת התוכנית הקודמת".

הדמיות באדיבות היזם

עיון בנספח הבינוי שנכלל בתוכנית שכביכול יזמה הוועדה המקומית בעצמה ועל חשבונה, כולל הדמיות מפורטות באדיבות היזם, הזהות לחלוטין להדמיות המופיעות באתר חברת ארזי הנגב. בין השינויים שביקשה הוועדה לאשר, בהתאם לבקשת היזם, תוספת שתי קומות מבניינים בני 13 קומות ל-15 קומות, תוספת 140 יחידות דיור (20%), מ-702 יחידות דיור ל-842 יחידות דיור, הגדלת שימוש המסחר ב-50% על חשבון המגורים, מ-1,500 מ"ר ל-2,250 מ"ר באחד המגרשים, הגדלת שטחי המסחר ב-500 מ"ר, וניוד שטחים מתחת לקרקע, אל מעל הקרקע בסך 20%.

בהמשך מנמק מהנדס העיר את הצורך באישור השינויים בכך שמדובר ב"ניצול מיטבי של הקרקע אשר מעודדת השקעות של יזמים בעיר". בנוסף, מעיר המהנדס כי מאחר ומדובר בשינויים מהותיים בתוכנית נדרש אישור של רמ"י לשינויים.

נוסף לחוות הדעת של מהנדס העיר צורפה לתוכנית שאישרה הוועדה המקומית גם חוות דעת משפטית של עו"ד טל שלומי, היועץ המשפטי של הוועדה המקומית על פיה יש מקום לאשר את השינויים הנדרשים בסמכות הוועדה המקומית.

"משנה לגמרי את כל התחשיבים של המכרז"

לדברי יזם הפועל באזור הדרום, ששקל להתמודד במכרז ולבסוף לא ניגש, השינויים שיזמה הוועדה המקומית בשם היזם, משנים לחלוטין את המכרז, ואם היה יודע שניתן לבצע שינויים כאלה, היה ניגש למכרז. "הוספה של שטחי מסחר על חשבון שטחי מגורים, והפחתת חניות תת-קרקעיות לטובת חניות מעל הקרקע שעלות הבנייה שלהם נמוכה בהרבה, משנה לגמרי את המספרים, התחשיבים ואת הכלכליות של המכרז.

"כל הרעיון במחיר למשתכן שאי אפשר לבקש שינויים מעבר לתוספת דירות מתוקף תקנת שבס, וזה גם כתוב במפורש במכרז. במקרה הזה, העירייה תמכה תמיכה מלאה ברצון של היזם לעשות שינויים בקרקע שלו, שמשביחים את הקרקע ומגדילים את הרווח הצפוי לו מהפרויקט".

מרמ"י נמסר בתגובה: "השינוי בתוכנית הוא יוזמה של הרשות המקומית, בהתאם לסמכותה, וזאת לאור העובדה כי ראתה בו 'תנאי הכרחי לביצוע העבודה בשכונה' מבחינתה. רשות מקרקעי ישראל אישרה את השינוי, לאחר שבדקה כי אין בו כדי לעכב את לוחות הזמנים והוא מאפשר ניצול זכויות בנייה בדרך מיטבית. עם זאת, לאור העובדה כי השינוי עשוי לאפשר תוספת זכויות מעבר לתוכנית הקיימת, אשר עבורה שילם היזם במסגרת המכרז, עומדת רמ"י על כך שהיזם ישלם בגין תוספת זכויות זו ככל שיבקש לממשה, הכול בכפוף לתנאי המכרז".

מעיריית נתיבות ממסר בתגובה: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתיבות פנתה לרמ"י עם תוכנית שנדונה ואושרה בוועדת המשנה שלה. התוכנית במתכונת דומה החלה אמנם דרכה כתוכנית ביוזמת היזם שזכה במתחם, ואולם רק לאחר שהוועדה בחנה את התוכנית, ביצעה בה התאמות ומצאה אותה ראויה מבחינה תכנונית.

"מאותן נסיבות, אישרה גם רמ"י את חתימתה על התוכנית. התוכנית כפופה כמובן לתשלומי השבחה.

"יובהר כי כל השינויים שנתבקשו במסגרת התוכנית הם שינויים שממילא רשאית ועדה מקומית לאשר בשגרה ליזם כתוכנית בסמכות מקומית מכוח סעיף 62א'(א) לחוק התכנון והבנייה, ואולם לאור המגבלה הקיימת במכרזי מחיר למשתכן בדבר מיהות הגורם המוסמך לקדם תוכניות, בחרה הועדה לקדם תוכנית זו. יצוין בהקשר זה, כי הועדה המקומית התנתה את פרסום התוכנית להפקדה בקבלת אישור רמ"י לתוכנית שכאמור נתנה את אישורה.

"פניות מצד יזמים נוספים ייבחנו באותו אופן וככל שימצאו כראויות מבחינה תכנונית תסייע הוועדה בקידומן על מנת לאפשר תכנון יעיל ומיטבי בעתודות הקרקע ששווקו.

באשר לשינוי הנוגע לניוד שטחי השירות - אין מדובר בניוד חניות תת-קרקעיות לחניות עיליות שכן התוכנית החלה אינה מחייבת הסדרת חניות בתת-הקרקע".

עוד כתבות

השחקנית ג'יין פונדה / צילום: רויטרס

השחקנית והאקטיביסטית ג'יין פונדה נעצרה בוושינגטון בעקבות הפגנות משבר האקלים

השחקנית נעצרה יחד 15 אקטיביסטים נוספים, כך דווח ממשטרת גבעת הקפיטול בוושינגטון ● לעצורים צפוי עונש של עד 90 יום בכלא

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד / צילומים: רויטרס, shutterstock, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

טראמפ מחמם את שוק הנדל"ן בגרינלנד (והוא עדיין יותר זול מאשר בתל אביב)

התושבים בגרינלנד לא שמחו לשמוע שנשיא ארצות הברית מעוניין לקנות את האי שלהם ● אבל, המתווכים מספרים שתשומת הלב שהופנתה לעיר מזניקה עוד יותר את המחירים הגבוהים מלכתחילה

אי הפלסטיק/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

כתם מוסרי: אי הפלסטיק באוקיינוס השקט זורע הרס וגדל לממדים בלתי נתפסים

הוא זכה לכינוי אי הפלסטיק, אבל למעשה מדובר בכתם עצום בגודלו – משהו בין מדינת טקסס לרוסיה כולה - שהולך ומתפשט באוקיינוס השקט, זורע הרס, ובעיקר לא הולך להיעלם לשום מקום ● האשמים: כולנו

יאיר דוכין, ויצמן נגר, אביחי שניר ואפרת טולקובסקי / צילום: שלומי יוסף

"אנחנו לקראת הסופה התחבורתית המושלמת בגוש דן. פקק של יממה"

המחירים בשמים? המשקיעים אשמים במשבר הדיור? הממשלה מגזימה בהתערבות בשוק? חסרות דירות? ● בפאנל "גלובס" כינסנו הפעם 4 חוקרים: ד"ר אפרת טולקובסקי, ד"ר ויצמן נגר, ד"ר יאיר דוכין וד"ר אביחי שניר, שמסכימים כי הדרך לפתור את משבר הדיור חייבת לעבור דרך תשתיות התחבורה

פרויקט רקנאטי בתל אביב / צילום: יח"צ

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי-בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

אמבולנס של מגן דוד אדום / צילום: תמר מצפי

חשד לחיסול באור יהודה: גבר בן 37 נהרג מפיצוץ רכב

התקרית אירעה סמוך לכניסה לעיר בכביש 412 ● צוותי מד"א שהגיעו למקום נאלצו לקבוע את מותו של נהג הרכב, תושב העיר המוכר למשטרה וככל הנראה השתייך לארגון הפשיעה של מיכאל מור

פורטנייט/צילום: REUTERSMike Blake

מתיחה של מאסק ושחקנים בוכים: מה קרה כשפורטנייט הוחשך?

"אסטרואיד" פגע אתמול בערב במשחק הווירטואלי של פורטנייט והותיר מיליוני צופים מול חור שחור, ושחקנים עם סימני שאלה רבים לגבי עתידו של המשחק, והאם הגיע לסופו ● היזם אלון מאסק צייץ מחדש ציוץ ישן ותרם לספקולציות

צילום: shutterstock עיבוד: טלי בוגדנובסקי

מה אומר האופן שבו אנחנו מגישים הוצאות בעבודה על האופי שלנו

האם תגישו בקשה להחזר על הקפה ששתיתם בזמן שמילאתם את תפקידכם, או שתבדקו את גבולות המעסיק עם בקשה להחזרים מופרכים כמו הדברת פרעושים בבית? ● מחקרים ארגוניים ופסיכולוגים מגלים כי דוחות הוצאה שעובדים מגישים מלמדים הרבה על יחסם לכסף ולמקום העבודה

יעקב ליצמן / צילום: כדיה לוי

משרד הבריאות בסיבוב פרסה: האם ביטול ההפרטה יציל את המכונים להתפתחות הילד

הורים שלא מצליחים להשיג תור לילדיהם במכון ציבורי להתפתחות הילד, יכלו בעשור האחרון לפנות למטפל פרטי ולקבל החזר התוצאה: מטפלים רבים עברו לעבוד בפרטי, והתורים הציבוריים התארכו ● ל"גלובס" נודע כי משרד הבריאות מתכוון לבטל את ההפרטה ולהפסיק את שיטת ההחזרים

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

היועמ"ש נגד "התערבות נתניהו במדיניות האכיפה ביו"ש": "צבר מקרים חמורים, פגיעה בשלטון החוק"

עו"ד ארז קמיניץ במכתב חריף: ראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו פועל למנוע פינוי התיישבות לא חוקית ביהודה ושומרון ● בפגישה שנערכה מנדלבליט דרש מנתניהו כי יבהיר כי אסור למשרדו להתערב בהליכי האכיפה והפיקוח בהתנחלויות

מה אפשר לקנות ב-1.2 מיליון שקל בדרום הארץ / צילום: טלי בוגדנובסקי

איזו דירה תוכלו לקנות ב-1.2 מיליון שקל בדרום הארץ

דירת 3 חדרים באילת, קוטג' דו משפחתי במצפה רמון, דירת 4 חדרים בבאר שבע או וילה בת 6 חדרים בדימונה

מרכז העיצוב דיזיין סיטי, מעלה אדומים / הדמיה: יח"צ

בכמה שכרה רשת פנדור 600 מ"ר בדיזיין סיטי במעלה אדומים?

ועוד דירות וחללים שנמכרו והושכרו לאחרונה

ישראל זינגר / צילום: שלומי יוסף

ראש עיריית ר"ג לשעבר תובע חצי מיליון שקל ממחליפו בתפקיד

ישראל זינגר הגיש תביעת דיבה נגד ראש עיריית ר"ג המכהן כרמל שאמה-הכהן, בטענה כי יזם חקירה פלילית נגדו ואף ליווה וליבה את החקירה בפייסבוק ● טוען כי לפרסומים השליליים של שאמה-הכהן נגדו היה חלק משמעותי בהפסד שלו בבחירות לעירייה ב-2018

זה בידיים שלנו / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

עשה זאת בעצמך: עד שהממסד יתעורר, יותר ויותר אזרחים מתגייסים להציל את כדור הארץ

יכולנו להביא תסריטי אימה של אסונות אקלים, אבל בחרנו להציג את הפתרונות ● כך אפשר לעצור את ההתחממות הגלובלית - אבל חייבים לפעול עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי

מוחמד סעוד הבלוגר הסעודי / צילום: צילום מסך מתוך טוויטר

מוחמד סעוד, המוכר בכינויו "הבלוגר הסעודי": סוחטים אותי

מוחמד סעוד המפרסם חדשות לבקרים ציוצים בעד ישראל וראש הממשלה נתניהו בחשבון הטוויטר שלו, ואף נפגש עם נתניהו לפני מספר חודשים, מאשים את האקטיביסט באיומים ● זאת בתגובה לציוץ שפרסם רותם בו נכתב: "לא מציע לך להיכנס איתי ראש בראש כי זה יגמר רע מאד בשבילך"

נפתלי בנט, איילת שקד / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מהמעטפות לוועדות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

בכמה גדל שיעור ההצבעה במעטפות הכפולות, מי עומד בראש ועדת החוץ והביטחון ומי עוד חבר בסיעה של שקד ובנט?

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

מדיניות הריבית ממשיכה לתדלק את השווקים

המשקיעים בארץ מצפים כי בנק ישראל יילך בעקבות הפד ויוריד את הריבית, ובהתאם נרשמות עליות נאות באפיק האג"ח ובמדדי המניות בישראל

הבורסה לני"ע בת"א. / צילום: תמר מצפי

עליות בבורסה: ת"א 35 קופץ ב-1%, אנרג'יאן מזנקת

המדדים המובילים עולים בדומה לסנטימנט מעבר לים, ת"א 90 עולה ב-0.8%, מדד הבנקים מטפס ב-0.6% ● תמר פטרוליום דיווחה על חלוקת דיבידנד של 10 מיליון דולר ● בשל חול המועד שלב הנעילה בבורסה יחל ב-14:44

נשים סיניות מבוגרות / צילום: רויטרס

יותר מבוגרים, פחות עובדים: המלכוד שמאיים על הצמיחה העולמית

83 מדינות נמצאות במצב שבו אוכלוסייתן מזדקנת בהתמדה, והמשמעות היא אחת: כלכלתן מועדת לדעיכה ● מה קורה להוצאות כשמתבגרים, איך זה משפיע על פעילות המשק ולמה הבייבי בומרס בארה"ב לא מצליחים למכור את בתיהם ● כתבה שנייה על הפצצה המתקתקת של המגמות הדמוגרפיות

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

טראמפ עוצר את שיחות הסחר עם טורקיה ומקפיץ את המכס על יבוא פלדה

בנוסף הודיע נשיא ארה"ב כי המכס על פלדה מיובאת מטורקיה יעלה ל-50% וכי הוא צפוי להטיל סנצקיות גם נגד בכירים טורקים