גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר למשתכן בנתיבות: העירייה הגדילה זכויות לטובת היזם

חברת ארזי הנגב שבבעלות הקבלן עודד שריקי ביקשה לשנות תוכנית החלה על קרקע שבה זכתה החברה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ● הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה לשינויים במקום היזם, כיוון שאסור לו לעשות זאת ● רמ"י אישרה את השינויים שהתבקשו

נתיבות. כספים והקלות לא הפכו אותה לעיר מובילה / צילום: איל יצהר
נתיבות. כספים והקלות לא הפכו אותה לעיר מובילה / צילום: איל יצהר

התנאים במכרזי קרקע סופיים ושווים לכולם? לא תמיד. 

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנתיבות יזמה תוכנית להשבחת קרקע שבה זכה יזם מקומי, ושעליה מתוכנן לקום פרויקט מחיר למשתכן.

חברת "ארזי הנגב" שבבעלות עודד שריקי, זכתה בינואר 2018 במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 702 יחידות דיור במערב העיר נתיבות, מחציתן במסלול מחיר למשתכן. במרץ אף הוגרלו הדירות בפרויקט לזכאים לפי מחיר של 6,314 שקל למ"ר.

אלא שלאחר הזכייה בקרקע ביקשה ארזי הנגב לבצע שינויים בתוכנית בניין העיר (תב"ע) התקפה החלה על הקרקע, המשביחים את ערכה ואת הרווח הצפוי מהפרויקט. מכיוון שבמכרזי מחיר למשתכן ובהתאם לתנאי המכרז, קיימת מגבלה על ביצוע שינויים בתוכנית על ידי היזם, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתיבות ליזום בעצמה את השינויים שביקשה החברה, ולאשר את התוכנית.

בחוות הדעת של מהנדס הוועדה המקומית יצחק כהן ממאי 2018 נכתב כי "החברה יזמה תוכנית נקודתית למגרשים האמורים, שמטרתה בעיקר שינוי בינוי ותוספת יחידות דיור (לא יותר מ-20%). הוועדה רואה בחיוב את השינויים המוצעים שמהווים ראייה תכנונית משופרת לשכונה ביחס למכלול הגורמים התכנוניים. היות ועל פי המכרז הגבילה רמ"י אפשרות של יזמות פרטית לשינויים כלשהם במגרשים ששווקו במחיר למשתכן, ומאחר שהוועדה מעוניינת כי הבנייה תבוצע בהתאם לשיפורים המוצעים ורואה בהם תנאי הכרחי לביצוע הבנייה בשכונה, החליטה הוועדה ליזום תוכנית המאפשרת במסגרתה מימוש השיקולים התכנוניים הנדרשים לפיתוח השכונה. התוכנית ביוזמת הוועדה נערכה בהתאם להערות ודרישות שהוצגו במסגרת התוכנית הקודמת".

הדמיות באדיבות היזם

עיון בנספח הבינוי שנכלל בתוכנית שכביכול יזמה הוועדה המקומית בעצמה ועל חשבונה, כולל הדמיות מפורטות באדיבות היזם, הזהות לחלוטין להדמיות המופיעות באתר חברת ארזי הנגב. בין השינויים שביקשה הוועדה לאשר, בהתאם לבקשת היזם, תוספת שתי קומות מבניינים בני 13 קומות ל-15 קומות, תוספת 140 יחידות דיור (20%), מ-702 יחידות דיור ל-842 יחידות דיור, הגדלת שימוש המסחר ב-50% על חשבון המגורים, מ-1,500 מ"ר ל-2,250 מ"ר באחד המגרשים, הגדלת שטחי המסחר ב-500 מ"ר, וניוד שטחים מתחת לקרקע, אל מעל הקרקע בסך 20%.

בהמשך מנמק מהנדס העיר את הצורך באישור השינויים בכך שמדובר ב"ניצול מיטבי של הקרקע אשר מעודדת השקעות של יזמים בעיר". בנוסף, מעיר המהנדס כי מאחר ומדובר בשינויים מהותיים בתוכנית נדרש אישור של רמ"י לשינויים.

נוסף לחוות הדעת של מהנדס העיר צורפה לתוכנית שאישרה הוועדה המקומית גם חוות דעת משפטית של עו"ד טל שלומי, היועץ המשפטי של הוועדה המקומית על פיה יש מקום לאשר את השינויים הנדרשים בסמכות הוועדה המקומית.

"משנה לגמרי את כל התחשיבים של המכרז"

לדברי יזם הפועל באזור הדרום, ששקל להתמודד במכרז ולבסוף לא ניגש, השינויים שיזמה הוועדה המקומית בשם היזם, משנים לחלוטין את המכרז, ואם היה יודע שניתן לבצע שינויים כאלה, היה ניגש למכרז. "הוספה של שטחי מסחר על חשבון שטחי מגורים, והפחתת חניות תת-קרקעיות לטובת חניות מעל הקרקע שעלות הבנייה שלהם נמוכה בהרבה, משנה לגמרי את המספרים, התחשיבים ואת הכלכליות של המכרז.

"כל הרעיון במחיר למשתכן שאי אפשר לבקש שינויים מעבר לתוספת דירות מתוקף תקנת שבס, וזה גם כתוב במפורש במכרז. במקרה הזה, העירייה תמכה תמיכה מלאה ברצון של היזם לעשות שינויים בקרקע שלו, שמשביחים את הקרקע ומגדילים את הרווח הצפוי לו מהפרויקט".

מרמ"י נמסר בתגובה: "השינוי בתוכנית הוא יוזמה של הרשות המקומית, בהתאם לסמכותה, וזאת לאור העובדה כי ראתה בו 'תנאי הכרחי לביצוע העבודה בשכונה' מבחינתה. רשות מקרקעי ישראל אישרה את השינוי, לאחר שבדקה כי אין בו כדי לעכב את לוחות הזמנים והוא מאפשר ניצול זכויות בנייה בדרך מיטבית. עם זאת, לאור העובדה כי השינוי עשוי לאפשר תוספת זכויות מעבר לתוכנית הקיימת, אשר עבורה שילם היזם במסגרת המכרז, עומדת רמ"י על כך שהיזם ישלם בגין תוספת זכויות זו ככל שיבקש לממשה, הכול בכפוף לתנאי המכרז".

מעיריית נתיבות ממסר בתגובה: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתיבות פנתה לרמ"י עם תוכנית שנדונה ואושרה בוועדת המשנה שלה. התוכנית במתכונת דומה החלה אמנם דרכה כתוכנית ביוזמת היזם שזכה במתחם, ואולם רק לאחר שהוועדה בחנה את התוכנית, ביצעה בה התאמות ומצאה אותה ראויה מבחינה תכנונית.

"מאותן נסיבות, אישרה גם רמ"י את חתימתה על התוכנית. התוכנית כפופה כמובן לתשלומי השבחה.

"יובהר כי כל השינויים שנתבקשו במסגרת התוכנית הם שינויים שממילא רשאית ועדה מקומית לאשר בשגרה ליזם כתוכנית בסמכות מקומית מכוח סעיף 62א'(א) לחוק התכנון והבנייה, ואולם לאור המגבלה הקיימת במכרזי מחיר למשתכן בדבר מיהות הגורם המוסמך לקדם תוכניות, בחרה הועדה לקדם תוכנית זו. יצוין בהקשר זה, כי הועדה המקומית התנתה את פרסום התוכנית להפקדה בקבלת אישור רמ"י לתוכנית שכאמור נתנה את אישורה.

"פניות מצד יזמים נוספים ייבחנו באותו אופן וככל שימצאו כראויות מבחינה תכנונית תסייע הוועדה בקידומן על מנת לאפשר תכנון יעיל ומיטבי בעתודות הקרקע ששווקו.

באשר לשינוי הנוגע לניוד שטחי השירות - אין מדובר בניוד חניות תת-קרקעיות לחניות עיליות שכן התוכנית החלה אינה מחייבת הסדרת חניות בתת-הקרקע".

עוד כתבות

מגדל אקרו נדל"ן, תל אביב / הדמיה: סטודיו 84

ROOMS תפעיל חללי עבודה בשלוש קומות במגדל "אקרו נדל"ן" בת"א

החברה מבית פתאל תשלם לאקרו כ-4.3 מיליון שקל לשנה עבור השטח שנמצא במגדל "אקרו נדל"ן" ● המגדל שנבנה כיום נמצא בפינת הרחובות המסגר ויצחק שדה ● במתחם כולו מתוכננים 14 מגדלים – מרביתם בייעוד של תעסוקה ● חברת חללי העבודה חתמה על הסכם נוסף מול אקרו ברעננה

אבי חימי, כנס לשכת עוה"ד / צילום: דרור סיתהכל

"שידוך יציב": שיטת הגיוס החדשה למתמחים במשפטים יוצאת לדרך

רפורמת הליכי גיוס המתמחים למשרדי עורכי דין נולדה על רקע הביקורת על שיטת הגיוס הקודמת, שתוארה כהליך "כאוטי", "בלתי ראוי", "רווי שקרים ההדדיים" ו"נטול שקיפות" ● החל מהיום מדובר בהליך חובה, ולא ניתן יהיה לגייס מתמחים אלא באמצעות המערכת החדשנית

סקר הסקרים

סקר הסקרים: שבוע לבחירות, הליכוד עוקפת לראשונה את כחול לבן

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

קורונה / צילום: רויטרס Heo Ran

"לא עוד מהמורה בדרך; הקורונה מגבירה את הסיכוי להפחתת הריבית"

דריכות לקראת החלטת הריבית של בנק ישראל מחר ● כלכלני פועלים מעריכים כי "השווקים הפיננסיים עוברים לגלם בהדרגה תרחיש בו וירוס הקורונה זה לא עוד מהמורה בדרך" ● ומה יקרה לצמיחה בשוק המקומי בעקבות השלכות הקורונה? ● התחזית השבועית של "גלובס"

התפרצות נגיף הקורונה בדרום קוריאה / צילום: Lee Jin-man, AP

העצמאים טוענים: "המדינה שוב מפקירה אותנו"

עו"ד רועי כהן, נשיא לשכת ארגוני העצמאים והעסקים הקטנים: "משרדי הממשלה יוצרים מסך ערפל וחוסר ודאות כלפי מגזר העצמאים"

קובי ויהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף

עורך הדין שהונה את קובי ויהודית ריכטר יושעה מהמקצוע ל-8 שנים

עו"ד יעקב הרכבי, בן דודה של יהודית ריכטר, הורשע ע"י בית הדין המשמעתי לאחר שמשכן נכס ששייך לזוג כבטוחה להלוואה מסוכנת שנטל לעצמו

היועמ"ש אביחי מנדלבליט מטקס הפרידה מפרקליט המדינה היוצא שי ניצן / צילום: רפי קוץ

מנדלבליט: "אני משוכנע כי ממלא מקום פרקליט המדינה לא פעל משיקולים פוליטיים בפרשת המימד החמישי"

היועץ המשפטי לממשלה אמר את הדברים בכנס ירושלים של קבוצת בשבע ● מנדלבליט התייחס גם לקביעתו של שר המשפטים ש"יש מקרים שאין לכבד את פסיקת בג"ץ" ואמר: "ישנו אך ורק מוסד אחד שאת הכרעותיו חובה על הכול לקבל, וזהו בית המשפט העליון"

פעוט בבייג'ין מחזיק בידו במסכת המגן שלו / צילום: Andy Wong, Associated Press

"אם יש סיבה, קחו את הסיכון וטוסו": כל מה שצריך לדעת על נגיף הקורונה

עד כמה חמורה המחלה לה גורם הנגיף, האם קיים טיפול, איך מקטינים את הסיכוי להידבק בנגיף, ומהן ההנחיות המיוחדות לחוזרים מחו"ל ● משרד הבריאות מפרסם הוראות מיוחדות גם לחוזרים מאיטליה ● מספר דברים שחשוב לדעת בנוגע לווירוס הקורונה, המכונה COVID19

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

הבנקים מציגים: חזית אחידה במאבק על הכנסות של עשרות מיליוני שקלים בשנה

שישה בנקים הציגו עמדה משותפת כדי לבלום הכרעה שיפוטית עקרונית ● העילה: בקשה שגרתית של דיירי פרויקט בת"א כי ביהמ"ש יורה לבנק מזרחי-טפחות להאריך את תוקף הערבויות שהוצאו לקבלן, "א. דורי" ● הבנקים חששו כי תתקבל בקשה להשית עליהם את עמלת הארכת תוקף הערבות

איראן היא המדינה עם מקרי המוות הרבים ביותר מלבד סין / AP Vahid-Salemi

"סימנים להתפשטות רב-מוקדית": המדינה עם מקרי המוות הרבים ביותר מקורונה מלבד סין קרובה אלינו בהרבה

ארגון הבריאות העולמי: ההתפרצות המדווחת של הנגיף באיראן "מדאיגה מאוד" ● "יש טענות שהמשטר מסתיר את מספר הקורבנות, כפי שעשה בפרשת המטוס האוקראיני" ● לטענת חמינאי הדיווחים בנושא הקורונה הם מנופחים ומדובר במזימה שנועדה לפגוע באיראן

שחקני הסדרה "ציידים" (אל פאצ'ינו במרכז) / צילום: Willy Sanjuan, AP

סצינה שמעודדת מכחישי שואה? מכון אושוויץ נגד "ציידים" של אמזון

"ציידים", הסדרה החדשה של אמזון, ספגה ביקורת על טעם גרוע ממכון ההנצחה של מחנה המוות אושוויץ בגלל תיאור מעשי זוועה במחנות המוות הנאצים: "המצאת משחק פייק של שחמט אנושי אינה רק טיפשות וקריקטורה מסוכנת"

נחום ביתן / קרדיט: יח"צ

מסתמן: בכלירמרק ידרשו להעלות את הריבית ליינות ביתן לכ-10%

הדד ליין של יינות ביתן להשלמת העסקה עם כלירמרק מתקרב, אך בינתיים שוררת אי ודאות בנוגע למתווה הסופי ● לפי גורמים, מסתמן כי ידרשו בקרן להעלות את הריבית על ההלוואה לכ-10% ● בנוסף, ל"גלובס" נודע כי המנכ"לים הפוטנציאליים התבקשו להכין תוכנית עבודה ואף נפגשו עם עובדים

עיריית תל אביב - יפו / צילום: תמר מצפי

משרד הבריאות לעיריית תל אביב: רק רצים ישראלים יורשו לקחת חלק במרתון שיתקיים השבוע

לאחר דיונים, משרד הבריאות התיר לעירייה לקיים את המרתון כמתוכנן עבור כ-40 אלף רצים ישראלים ● המשרד החליט שלא לאפשר את השתתפותם של 3,000 הרצים הבין-לאומיים שנרשמו למרתון

הפגנת עובדי טבע בקריית שמונה נגד תוכנית ההתייעלות / וישי דוידי מקרן פימי

הדוחות המורחבים של טבע מגלים: בתוך שנתיים נפרדה מיותר משליש מעובדיה בישראל

מספר העובדים של טבע בישראל עמד בסוף 2019 על 3,961 - צמצום דו-שנתי של של 2,284 עובדים ● מצבת כוח-האדם העולמית של החברה צומצמה בתוך כשנתיים ב-22.7% - קרוב ל-12 אלף עובדים

מושל ניו יורק אנדרו קואומו מגיב לתקיפה בבית הכנסת / צילום: USA TODAY NETWORK, רויטרס

18 מרכזים קהילתיים יהודיים בארה"ב אוימו: יש לכם פצצה בבניין

המרכז היהודי באולבני, בירת ניו יורק, פונה ● מושל מדינת ניו יורק, אנדרו קואומו: "אנו רואים יותר ויותר תופעות מכוערות כאלה"

דוחות כספיים בדקה ה-90 / אילוסטרציה: SHUTTERSTOCK

כשיש בעיה בתחזית, כדאי להתכונן גם ליום סגריר

המתכונת של דוח התזרים החזוי שמתפרסם ע"י חברות שמתגלים אצלן סימני אזהרה ספוגה בבעיות מובנות ● המנעד שבין תחזית שמרנית למופרכת תלוי בהנהלת החברה, וטובל בניגודי אינטרסים ● מה ניתן לעשות כדי להפחית את הסיכון שמשקיעי האג"ח יופתעו לרעה? ● כתבה אחרונה בסדרה

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

ישראל הוציאה כבר יותר מ-100 מיליון שקל על היערכות לנגיף הקורונה

הסכומים שהופנו להיערכות הועברו מתוך המכסה התקציבית החודשית שקיבל משרד הבריאות מהחשב הכללי באוצר רוני חזקיהו ● עד כה לא היה צורך להקצות תקציבים על חשבון משרדים אחרים

עלא הינו / צילום : קרן הרמן

"אני מהראשונים בכפר שהיה להם מחשב"

עלא הינו, בן 43, מהנדס תוכנה בכיר בחברת Gong.io ● טווח שכר: 35-40 אלף שקל

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

התחדש ירי הרקטות מרצועת עזה לעבר ישראל

(עדכון): כ-15 רקטות נורו אל אשקלון והיישובים בסביבתה. לא היו נפגעים ● ככל הנראה מדובר בירי של מחבלי הג'יהאד האיסלמי, בתגובה לאירוע הבוקר בגבול הרצועה שבו נהרגו שניים מאנשי הארגון

מדידת חום לנוסעת על טיסה יוצאת מסין  / צילום: Associated Press

משרד הבריאות: נוסע נוסף מספינת הקורונה נמצא חיובי

(עדכונים): לדברי המשרד "החולה בבידוד והשגחה ולא מדובר בהדבקה שהתרחשה בישראל" ● בישראל שוהים כעת כ-1,800 תיירים מדרום קוריאה שנמצאים בבידוד בבתי מלון ● שגריר ישראל בסין צבי חפץ, חזר לסין מישראל והחליט באופן וולנטרי לשים עצמו בבידוד