גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"צריך רגולציה בתחום הניהול, הדיירים מתעניינים בניקיון וגינון"

מהרגע שבניין קיבל טופס אכלוס - אין שום פיקוח על תקינות המערכות שבו ● גיל מעין, מנכ"ל חברת הניהול מיקדן, מזהיר מפני התפקוד של הבניינים בשעת חירום: אני לא מצליח להבין איך ועדי הבתים לוקחים את האחריות הזו"

גיל מעין / צילום: איל יצהר
גיל מעין / צילום: איל יצהר

"ועדי בתים מכוונים לרמה הכי בסיסית של תחזוקה וניהול בבנייני המגורים, בעיקר בגלל המחיר. אבל אנשים לא מבינים שבגלל תחזוקה שוטפת גרועה, גם ערך הדירות יפחת. ברוב המקרים לא עושים בדיקות, לא מוודאים שהמערכות עובדות ולא עושים תרגילי בטיחות.

"המשמעות היא שהדיירים בבניינים האלה וגם הבניינים עצמם לא מוכנים למקרי חירום. הבניינים לא מתוחזקים טוב, וזה אומר שלאורך השנים מערכות מאוד יקרות ומורכבות שזקוקות לתחזוקה לא זוכות לטיפול ובעוד כמה שנים לא יהיה לאף אחד כסף לממן אותן מחדש, וזה גם עשוי להגיע למצב של מלכודות מוות של ממש", כך מזהיר מנכ"ל חברת מיקדן ניהול ואחזקה, גיל מעין, חברה המנהלת כ-100 נכסי משרדים, מסחר ומגורים בישראל בשטח כולל של כ-2 מיליון מ"ר.

"יש בעיות ברגולציה בתחום הניהול והתחזוקה", מזהיר מעין. "קודם כל, אין רגולציה שמסדירה מה היא חברת ניהול ומה הכללים, מי בכלל יכול להיות חברה כזו. אין פרמטרים של גודל, ניסיון, הון עצמי או מוניטין. וזה גורם לכך שיש הרבה מאוד שחקנים לא רלוונטיים שהופכים פתאום לחברות ניהול. חייב להיות סטנדרט אחיד וסביר.

"בשביל מי שפועל בתחום זו בעיה אקוטית, כי אתה מתמודד עם חברות שלא מייצרות את אותו רף שלנו מבחינת השירותים, וכשהשוק מוטה מחיר זה משפיע על הבחירה של ועדי הבתים למרות שמי שבוחן את רמת השירותים או את מכלול השירותים מגלה שיש הבדלים גדולים מאוד. וזה מצטרף לבעיה נוספת שאותה אפשר למצוא בעיקר בבנייני מגורים - היעדר פיקוח.

"במגורים, בעיקר במגדלים החדשים, יש מערכות מורכבות, אבל אין הסדרה של רגולציה. יש טופס 4, הקבלן יוצא ומוסר לדיירים את הדירות, ואחר-כך אין שום גוף מפקח, פשוט לא קיים. היום אין מספיק חברות רציניות שיטפלו במגדלים, וזה אומר שעוד כמה שנים הם יהיו סלאמס, והכתובת הזו נמצא היום על הקיר באותיות שחורות גדולות".

אז המשמעות היא שבבנייני המגורים מסתפקים רק בתחזוקת שבר? משהו נשבר מתקנים וזהו?

"יותר גרוע - בסופו של דבר מתעסקים בעיקר בניקיון וגינון. זהו. זה נשמע אבסורדי אבל ככה זה. אנחנו ניגשים למכרזים ושואלים אותנו למה צריך כל שנה ביקורת, אפשר לעשות את זה גם כל כמה שנים, וזה מגיע מבעלי הדירות. צצות כל מיני התנגדויות ואין עם מי לדבר. ואז בסופו של דבר מגיעה חברת טנדר שמציעה הצעה מאוד נמוכה, הצעה של אב בית ברבע משרה בערך, וזה מה שלוקחים. אני לא מצליח להבין איך ועדי הבתים לוקחים את האחריות הזו. בעלי הדירות וועד הבניין לא תמיד מבינים שלא הכול בר ביטוח. אנשים יכולים להיפגע, ובכל מקרה כזה עלולה להיות גם חשיפה מטורפת לוועד עצמו וגם לדיירים. אנשים פשוט לא מודעים לזה".

מדובר רק על מקרים של פגיעה בגוף?

"לא, המחוקק דאג להטיל חובות שונים. אם אתה מעסיק קבלני משנה, מי שאחראי על פי הפסיקה הוא לא רק הקבלן שמעסיק אלא גם מזמין העבודה - במקרה הזה חברת הניהול או ועד הבית. למשל, אם לא הייתה הפרשה של דמי הבראה, ומגלים את זה בהמשך, יש חבות על ועד הבית עצמו. לנו יש משרדי רואי חשבון ואנחנו עושים ביקורות. חברה שלא מטפלת בזה כמו שצריך מעמידה את ועד הבית בסכנה ממשית".

כאמור, מיקדן מטפלת גם בניהול ובתחזוקה של בנייני משרדים, וגם בתחום זה יש לא מעט בעיות, ובין היתר מדובר בהתפתחות של השנים האחרונות במסגרתה חברות גדולות המחזיקות בשירותים שונים נכנסות גם לתחום הניהול ומכניסות לתהליך גם את האינטרסים שלהן.

"בתחום המשרדים יש בעיות אחרות", כך מעין, "יש הסדרה של חלק מהנושאים שעדיין בעייתיים בתחום המגורים. אבל בתחום המשרדים יש בעיה אחרת שכוללת חברות ניהול שהן חלק מקבוצות גדולות שרוכשות גם חברות אחרות בתחום. חברת הניהול שאמורה להיות נקייה מאינטרסים, מחויבת לשרשרת של יצרני ערך שהם חלק מהקבוצה שלה בפנים. קיימת מגמה של קונסולידציה של גופים מקצועיים בתחום ניהול האחזקה. כך נוצרות קבוצות עוצמתיות שבהן מנוהלת כל שרשרת הערך בתחום - מניהול האחזקה בקצה ועד לתחזוקת מעליות, מיזוג אוויר, גנרטורים, ניקיון ושמירה בתוך אותם גופים.

"זו מגמה מסוכנת שלא הובאה לידי בחינה של הרגולטור. מגמה זו גורמת להפחתת התחרות בענף באופן הפוגע בלקוחות, ומאפשר לקבוצות אלה להציע מחירים טורפניים בתחום הניהול. זה מביא לדחיקת חברות ניהול אחרות מהשוק, מרחיק מתחרים, שליטה בשוק וצמצום התחרות פוגעים לא רק במקצועיות (עמלות הניהול נשחקות ומגיעות לרמות מגוחכות, וזה בא על חשבון פחות פיקוח, פחות כוח-אדם, פחות נהלים וסטנדרטים) ובטווח הרחוק בסופו של דבר עלול להביא לסגירת חברות ניהול קיימות, פיטורי כוח-אדם והידרדרות של הענף".

שכירות ארוכת-טווח: האופציה למכירת הדירות תוריד את רמת התחזוקה

המדינה מנסה לקדם שכירות ארוכת-טווח באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר ומכרזים למקבצי דירות להשכרה. אולם לדברי מעין, העובדה שניתן למכור את הדירות בתום התקופה שנקבעת במכרז, שהיא בדרך-כלל 20 שנה, מהווה דווקא חיסרון בכל הקשור לאחזקה. "אם קיימת ליזם אופציה למכור את הנכסים, הרי שההשקעה בתחזוקה וניהול תהיה מינימלית וקוסמטית בלבד.

"לכן, הרצון של מקבלי ההחלטות לשנות את התפיסה של הציבור הישראלי ובייחוד הצעירים, שניתן לגור בשכירות לאורך שנים ולא להיות בעלים של דירה כפי שנהוג בארה"ב ואירופה, לא יתממש בשל היעדר כללים סדורים לניהול המגדלים לאורך שנים".

עוד כתבות

שלט מכירת נדל"ן של פירמת Redfin / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה: האם באמת כדאי להשקיע בנדל''ן בחו''ל?

זהו טרנד ישראלי פופולרי לחפש השקעות נדל''ן אטרקטיביות מעבר לים, אבל הרבה ישראלים אינם בוחנים את ההשקעות האלה עם הכלים הנכונים ● דעה

בוריס ג'ונסון חוגג את ניצחונו / צילום:  Hannah McKay, רויטרס

ניצחון השמרנים הרגיע את עשירי בריטניה והקפיץ את הליש"ט

המיליארדרים שהפכו את לונדון לביתם מרוצים מהוודאות שחזרה בעקבות הניצחון המוחץ של השמרנים וגם מהסרת האיום של קורבין, שרצה להגדיל את המיסוי על העשירים ● הליש"ט זינקה ב-2.5% בדקות לאחר פרסום המדגם ביום חמישי

יובל שטייניץ / צילום: שלומי יוסף

צינור הגז השאפתני של שטייניץ לאירופה עוד עלול לגרור את ישראל לעימות אזורי

ההחלטה של טורקיה להרחיב את שטח המים הכלכליים מסכנת את "פרויקט EastMed" • עם זאת, בישראל מבינים כי ייתכן שהתסבוכת המדינית שבדרך לא מצדיקה פרויקט שהוצאתו לפועל תהיה יקרה וכמעט בלתי אפשרית לביצוע

יוני שסטוביץ ואיציק אברכהן / צילום: רפי דלויה

הקרב על הבושם: BE של שופרסל תייבא מותגים של המתחרה שסטוביץ

רשת הפארם Be, מקבוצת שופרסל, תחל לשווק את מותגי הבישום CK, נרסיסו, מון בלאן ואברקרומבי • מבחינת שסטוביץ מדובר באובדן מכירות לרשת הפארם השנייה בגודלה

בוריס ג’ונסון/  צילום: רויטרס

לקחי בריטניה: איך נפלו החומה האדומה והחומה הכחולה

בדומה למה שהוא עשה במשאל העם על ברקזיט, בבריטניה חזר המעמד העובד והעדיף ימין קשוח על פני שמאל קיצוני ● זה מה שעשו האמריקאים בבחירות 2016, האם זה מה שהם יעשו ב-2020? ● ומה ישראלים יכולים ללמוד משיטת בחירות ש"מזייפת" את התוצאות לטובת הגדולים?

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון / צילום: איל יצהר

אבי לוי מפנה חלק מתמורת המכירה של מניות מליסרון לרכישת השליטה בחברת להב אל.אר

מנכ"ל מליסרון לשעבר, שמכר את עיקר מניותיו בענקית הנדל"ן המניב תמורת כ-280 מיליון שקל, צפוי להשקיע כ-100 מיליון שקל במניות חברת הנדל"ן והאנרגיה הירוקה, והוא יהפוך לבעל השליטה בה, במקום אלי להב ואיליק רוז'נסקי

 בית חולים הדסה עין כרם / צילום: איל יצהר

הסכסוך בדרך לביהמ"ש? נשות הדסה רוצות לממש את הווטו ולהדיח את רוטשטיין

הארגון, שהוא הבעלים של ביה"ח הדסה בירושלים, מבקש לסלק מתפקידו את מנהל בית החולים בטענה שהוא פועל נגדו • בהדסה דוחים את "הניסיון לגמד את עשייתו" של רוטשטיין • במשרד הבריאות מסכימים שרוטשטיין אינו טיפוס "קל", אבל אומרים שאין לו כרגע תחליף

כלב / צילום: שאטרסטוק

ווף על הבוף: חברת קנזון של יוצאי בבילון תשווק קנאביס לכלבים עצבניים

החברה, שהקימה חנות מקוונת למסחר בקנאביס באירופה, תציע שני מוצרים המכילים CBD בלבד (החומר הפעיל הלא ממסטל בקנאביס): לטיפול בכאבי מפרקים ולהרגעה ● השימוש ב-CBD לטיפול בכלבים הוא שוק קיים, אם כי לא גדול, במדינות בהן ה-CBD הוא חוקי

גינה ציבורית בחריש / צילום: שלומי יוסף

בדיקת "גלובס": העיר חריש צומחת מהר, אז למה לא כל הדירות נחטפות, ומה הם הפרויקטים החלשים?

היצע הדירות הנרחב בעיר החדשה חריש מסייע לחברות הבונות בה להרחיב את פעילותן, אך בחלק מהמקרים שיווק יחידות הדיור הופך למאתגר ● נתוני המכירות של החברות הציבוריות הבונות בעיר לא מצביעים על קשיים רוחביים, אך כוללים כמה פרויקטים עם היקפי מכירות נמוכים למדי

ניר שטרן/ צילום: תמר מצפי

מציאות כמעט בלתי אפשרית: דז'ה-וו למשקיעים בסלקום

למרות המציאות הענפית הקשה, רבים מאמינים כי השקעה סבלנית בפלטפורמה העסקית של סלקום עוד תביא עמה תשואות גבוהות בעתיד ● נראה כי אופוריה מוגזמת ביחס לשינוי כיוון בתנאי השוק עלולה להסתיים בפעם המי יודע כמה במפח-נפש

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

לקראת השבוע בשווקים: סין וארה"ב צפויות לקבוע מועד לחתימה; "הדרך להסכם סחר כולל עדיין רחוקה"

אחרי זינוק של 11% מהשפל באוגוסט, האם הליש"ט תמשיך לזנק על רקע הברקזיט המתקרב? ● הדרמה בשוק הריפו נמשכת ● שלל נתוני מאקרו יפורסמו בעולם, בהם הריבית ביפן והייצור בסין ● בשוק המקומי, בנק ישראל ימשיך להתערב בשוק המט"ח ● התחזית השבועית של "גלובס"

מטוס של חברת התעופה האוסטרלית קוואנטס / צילום: שאטרסטוק

החוויה המפחידה של נוסעי קוואנטס: מה גרם למגלשות החירום של המטוס להיפתח?

נוסעי טיסת 575 פונו הבוקר מהמטוס באמצעות מגלשות החירום אחרי שעשן סמיך מילא את תא הנוסעים

הפגנה באמסטרדם למען המאבק בהתחממות כדור הארץ  / צילום: EVA PLEVIER, רויטרס

ללמוד מהולנד: כך מתכוננות הערים בארץ השפלה למשבר האקלים

הערים הסמוכות לים עלולות להתכסות במים אם מגמת ההתחממות הנוכחית תימשך ● לכן, אין זה מקרי שהן אלה שמקדמות בנייה ירוקה, תחבורה נקייה ופתרונות לניקוז מים

בוריס ג’ונסון / צילום: רויטרס

הבחירות בבריטניה: 4 מסקנות בעקבות הניצחון המוחץ של ג'ונסון

ההפסד הצורב ביותר של מפלגת הלייבור מאז 1935 מראה שהציבור הבריטי דחה את הרפורמות הקיצוניות שקורבין הציע ● במה שונה ג'ונסון מתאצ'ר, והאם הוא יצליח לשמור על סקוטלנד וצפון אירלנד בממלכה? ● ניתוח "גלובס" לתוצאת הבחירות בבריטניה

פרופ' אביעד הכהן, פרופ' איילת בלכר־פריגת והשופטת אסתר חיות / צילום: כפיר קרן

נשיאת ביהמ"ש העליון אסתר חיות מסבירה מה השלכות המחסור בעובדות ועובדים סוציאליים

לרגל ציון 30 שנה לחתימת ישראל על האמנה הבינלאומית לזכויות הילד, נערך בשבוע שעבר במרכז האקדמי "שערי מדע ומשפט" כנס בינלאומי בנושא

ילדים בטהראן עוטים מסיכות נגד זיהום אוויר / צילום: STR New, רויטרס

זיהום אוויר כבד הביא לסגירת בתי הספר בטהראן

מדובר בזיהום גבוה פי 6 מהמותר עפ"י ארגון הבריאות הבינלאומי

דודי אפל / צילום: אמיר מאירי

נדחתה על הסף תביעת דודי אפל נגד מיכאל צ'רנוי וזאב רום

ביהמ"ש קבע כי התביעה על סך 239 מיליון שקל שהגיש דודי אפל התיישנה זה מכבר, שכן מטענות שהעלה אפל בהליכים קודמים עולה כי כל העובדות הנדרשות לצורך הוכחת תביעתו, שנוגעת לעסקה שהתרחשה ב-2001, היו ידועות לו כבר אז

יהלום בצורתו הגולמית מוצג למכירה במרכז אפריקה / צילום: Emmanuel Braun, רויטרס

רוסיה מציעה להפסיק את החרם על "יהלומי הדמים" של אפריקה

רוסיה מציעה לעצור את החרם על יהלומי הדמים שמגיעים מהרפובליקה המרכז אפריקאית ● "יהלומי דמים" הוא הכינוי שניתן ליהלומים שתהליך הייצור שלהם נעשה באמצעות פגיעה והרג של בני אדם

סקר הסקרים

סקר הסקרים: סער בראשות הליכוד מחליש את המפלגה, אבל מכניס את הבית היהודי לכנסת

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

רז קינסטליך, ראש עיריית ראשון לציון / צילום: יוסי כהן

ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך הודיע על תמיכה בגדעון סער

בפוסט בפייסבוק כתב קינסטליך כי "אני סבור שיש לסער את הכישרון, הניסיון, המנהיגות והיכולות להוביל את הליכוד ואת מדינת ישראל" ● סער קורא לנתניהו לבוא לעימות פוליטי טלוויזיוני