גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עוד לא שמעתם יזם נדל"ן מדבר ככה על שר האוצר

עידו חג'ג' מאמין שהמלחמה של השר כחלון בקבלנים פגעה בשוק הנדל"ן, וגלי ההדף שלה יפגעו בכל המשק הישראלי

שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר
שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר

הכול התחיל במצע הבחירות של שר האוצר משה כחלון, שבמרכזה עמדה הבטחה מרכזית אחת - להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה הנקודה הארכימדית הפוליטית שלו. די מהר הבין השר, שזה לא קורה ובאלגנטיות ניסה לתאר את הפחתת הביקושים לדיור והורדת המכירות שהניע כהישג. הורדת הביקושים אומנם גרמה בטווח הקצר לירידת מחירים קלה, אך בעתיד הקרוב מאוד תוביל לעליית מחירים משמעותית ולהרעת מצבו של הצרכן הישראלי.

כיצד עשה זאת כחלון? בשורה של צעדים אגרסיביים הרחיק השר את המשקיעים מהשוק. הוא העלה את מס הרכישה, הגדיל את ההון העצמי הנדרש למשקיע ל-50%, ניסה ונכשל להשית מס על דירה שלישית ואם לא די בכך, הפך כל יחיד שיש לו שש או שבע דירות ומעלה לגורם שיש לחוקרו בידי רשויות במס. מכות מצרים בזו אחר זו. כדי לסתום סופית את הגולל על הנושא הכריז כחלון שוב ושוב שמחירי הדירות יירדו, ייצנחו ויתגמדו. האם אתם מכירים משקיע שירצה לשים את כספו בשוק הנדל"ן אחרי שורת מהלכים כזו? ספק.

גאוותו של השר כחלון לגבי ירידת המכירות בלתי מובנת לי כשבפועל ההשלכות למהלך הזה תהיינה קשות, כפי שנראה להלן.

ההיצע - פרויקט נדל"ני בתחילת דרכו חייב למכור כמות מסוימת של דירות, כדי להפחית את הסיכון הפיננסי ועל מנת לקבל מימון בנקאי. המכירות המוקדמות הן בדרך כלל של משקיעים, שמוכנים לקנות דירה מראש, אך במחיר מוזל. להבדיל, רוכשי דירות למגורים מגיעים בשלבים האחרונים של הפרויקט ולקראת המסירה. יזמי הנדל"ן, שהפנימו את המצב החדש בשוק הנדל"ן ואת העובדה שביקושי המשקיעים התמעטו בגלל מהלכי השר, מעדיפים להמתין עם הקרקע שרכשו לימים טובים יותר ומסוכנים פחות.

הביקושים - הביקוש לדירות בארץ ימשיך לגדול מהסיבות הרגילות: הריבוי הטבעי בישראל גבוה ביחס לרוב מדינות המערב; אחוז גירושים שהולך וגדל, עליית יהודים לישראל וכיוצא בזה. העיקרון הבסיסי והפשוט ביותר בכלכלה קובע שכשההיצע קטן והביקושים גדלים התוצאה אחת היא - עלייה במחיר.

אם כן מדוע המחיר ירד בטווח הקצר? הפרויקטים הקיימים שספגו את מה שנכנה כאן ״מתקפת כחלון״, סובלים מעצירה במכירות, מה שגורם להפרה מול המערכת הבנקאית של התחייבות לעמוד בקצב מכירות נדרש. כדי לעמוד בתנאי הליווי וכדי לא להיות בהפרה, היזם חייב להוריד מחירים עד לרמת הפסד, רק כדי לא לאבד את הפרויקט. מכאן שהמחירים לטווח הקצר ירדו. עם זאת, מדובר בטווח הקצר בלבד -עד לסיום המלאי הקיים. בטווח הארוך, בשל חוסר היצע וביקוש הולך וגדל, המחירים יעלו.

המשק הישראלי שרד משברים קשים בעבר לא מעט בזכות שוק הנדל"ן המקומי ופריחתו. כשדירה נמכרת יש תשלומים כבדי משקל שמועברים למדינה: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס הכנסה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח וכדומה. מעבר להעשרה הזו של הקופה הציבורית, ענף הנדל"ן מפרנס מאות אלפי בעלי מקצוע שונים ומגוונים. כשהשוק נבלם, בעלי המקצוע הללו נפגעים עד לרמה של פיטורים וסגירת עסקיהם. המפוטרים יחתמו בלשכה ויידרשו דמי אבטלה. ההכנסה ממיסים תרד ובמקביל ההוצאה שכנגד תעלה.

נזקי מחיר למשתכן

כחלון מעלה על נס את תוכנית "מחיר למשתכן". בפועל שיטת המכרזים במחיר דירה סגור מראש ומוזל גוררת כמה חסרונות, שיש לתת עליהם את הדעת. 

מכירת הקרקעות במחיר נמוך מערכה במכרז היא למעשה מכירת נכסי המדינה, הנכסים שלנו, בחסר. כלומר הפסדנו כסף. במקום זאת, ניתן היה לתת מענק לכל דייר שקונה דירה. גם במקרה הזה המדינה הייתה מוציאה כסף - "מפסידה", אבל לפחות זה היה מעלה את הביקושים בשוק הנדל"ן ונותן עבודה לכל אותם בעלי מקצוע שצוינו לעיל.

המחיר הזול שחלק מקבלנים התחייבו לעמוד בו במסגרת "מחיר למשתכן" מביא אותם לרמת רווחיות שהיא על גבול ההפסד. כדי למזער נזקים הם חייבים לצמצם במפרט, לבנות ברמה נמוכה ובאיכות דלה. אלו לא סיסמאות, זו המציאות. בחלק מהמקומות בהם מיושמת התוכנית אנחנו נראה רעועים, קירות סדוקים שיהפכו בסוף לשכונות עוני.

האם הייתה אופציה אחרת?

אילו כחלון היה מוציא חוק, לדוגמה, שזוג נשוי בשנותיו הראשונות יקבל הטבה ברכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים, הוא היה משכיל גם להפחית מחיר ולעזור לצעירים וגם לשמר את הביקושים ואולי אפילו להגביר אותם וסכך היה מונע עצירה של השוק, היה מגביר הכנסות ממיסוי והיה מונע האבטלה הקרבה ובאה.

בטווח הקרוב מחירי הדיור יירדו בעיקר אצל קבלנים שנמצאים בלחץ כלכלי. בעתיד הלא רחוק המחירים יעלו ואולי אפילו יזנקו בשל היצע דל וביקושים שילכו ויגברו. במישור התעסוקתי האבטלה תגדל ואיתנות הכלכלה הישראלית תתערער. כל אלה אינם הבעיה של השר כחלון. עוד רגע הוא יירד מהרכבת ששמה משרד האוצר, יעבור לתפקיד אחר, ישכח מענייני הדיור ואנחנו נישאר להדביק את הרסיסים ולאכול מרורים לעוד שנים רבות.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'. 

עוד כתבות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 16 בפברואר

אתמול באיכילוב: 8 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

זוהר לוי - יו"ר סאמיט / צילום: יחצ

מכונת המזומנים של זוהר לוי: מחיקת החברה הבת מהמסחר בלונדון תניב לסאמיט תזרים של 176 מיליון אירו

סאמיט, הפועלת בשוקי הנדל"ן של ישראל וגרמניה, נסחרת בשווי שיא של 3.9 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה תשואה של 800% בעשור האחרון ● החברה הבת, סאמיט גרמניה, מעוניינת לבצע רכישה עצמית של שליש ממניותיה, בפרמיה של 1.4% על מחיר המניה בבורסה

מתחם לפינוי בשכונת נווה דוד, חיפה / צילום: פאול אורלייב

רוצים עוד 25 מ"ר? יש לכם 45 יום לחתום: בחיפה נכנסים למרוץ נגד הזמן בפרויקטי פינוי בינוי

עיריית חיפה הציבה אולטימטום להחתמה על מיזמי פינוי בינוי בתנאים משופרים - אחר כך תוגבל התמורה לדיירים ל-12.5 מ"ר בלבד

סמי תותח, יו"ר ומנכ"ל זמני של מטומי / צילום: יחצ

אקורד סיום: ויולה מכרה את יתרת המניות שלה במטומי; סמי תותח פרש מהחברה

ויולה החזיקה ב-9.5% ממניות מטומי, ואם מכרה אותן במחיר השוק, הרי שהיקף המכירה עומד על פחות מ-2 מיליון שקל ● למרות הצניחה החדה בשווי מטומי בשנים האחרונות, ויולה כבר החזירה למעשה את ההשקעה הראשונית שלה בחברה

ריאן מואנד / צילום: איל יצהר, גלובס

לאחר ההנפקה מגיעה התביעה: יזם שחיבר בין גולדמן זאקס לחברת המימון החוץ בנקאי מלרן טוען כי הוא זכאי ל-50% ממניותיה תמורת 15 מיליון שקל

עו"ד ירון ברנהולץ טוען כי יזם את העסקה בה אמור בנק ההשקעות האמריקאי להעמיד למלרן מסגרת אשראי של 350 מיליון שקל ● טוען כי "בעל השליטה ריאן מואנד החליט לקטוף את פירות העסקה שיזם בחוסר תום לב קיצוני" ● מלרן: "אין בסיס לתביעה"

רשות המסים תחייב דיווח בזמן אמת על כל עסקה / צילומים: איל יצהר, shutterstock. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חובת הדיווח בזמן אמת על עסקאות של 5,000 שקל: בעלי העסקים ובעלי המקצוע כמרקחה

חשיפת "גלובס" על התוכנית לחייב כל בעל עסק בדיווח בזמן אמת, מסעירה את בעלי העסקים • גם אנשי המקצוע מסכימים כי מדובר בצעד מסורבל שייצור תלות במערכת הממוחשבת של רשות המסים ולא בטוח כי יפתור את בעיית החשבוניות הפיקטיביות • ואיך התוכנית מסתדרת עם הבטחות הפוליטיקאים להקל על עסקים קטנים

הרכבת הקלה בירושלים. משתלבת במרקם העירוני/צילום: נחשון פיליפסון

קו הכסף: כך הרוויחו יזמי הרכבת הקלה בירושלים מיליארד שקל על חשבון המדינה

בעלי המניות של הזכיינית סיטיפס עשו עסקה חלומית בזמן שהמדינה שילמה שכר לימוד אסטרונומי ● בין המרוויחים: קרן המורים והגננות שעשתה סיבוב מדהים עם תשואה של מאות אחוזים תוך פחות מ-4 שנים

רוחאני. מסר פייסני לארה"ב  / צילום: רויטרס

רוחאני: "איראן לעולם לא תנהל מו"מ תחת לחץ"

את הדברים הללו אמר חסאן רוחאני במסיבת עיתונאים לקראת הבחירות לפרלמנט האיראני שיתקיימו בשישי הקרוב

בנו של עופר דקל / צילום: תמונה פרטית

"לפני משבר הקורונה תכננו להעביר את המפעל למקום גדול יותר. מה יהיה אחריו?"

איך ייראה שיקום של מפעל מושבת שהעסיק עד לפני חודש עשרות עובדים וסיפק סחורה לכל העולם? עופר דקל נערך לבקרת נזקים במפעל הטקסטיל שאותו הוא מנהל יחד עם אשתו ננה ● יומן ווהאן, פרק שני

איציק אברכהן, מנכ”ל שופרסל, יוני שסטוביץ, בעלי חברת שסטוביץ / צילומים: שלומי יוסף, רפי דלויה

הסיפור המוזר סביב היבוא המקביל של מותגי בישום ששסטוביץ משווקת

רשת הפארם Be החלה לייבא בשמים ביבוא מקביל, כדי להוריד מחירים ולשפר רווחיות • אלא שאז, בעיתוי ובדרך שמעוררים תהייה, משרד הבריאות נכנס לתמונה

תלונה לוועדת האתיקה אינה לשון הרע / צילום: shutterstock

בית המשפט המחוזי נגד משרד הביטחון: "פעל במגמתיות כדי להסתיר פרטי ההתקשרות עם מכון מנדל"

המחוזי קיבל את בקשת ארגון לביא שטען לחוסר שקיפות מצד משרד הביטחון ● "להתעלמות מבקשות המידע יש מחיר"

סקר הסקרים

סקר הסקרים: שבועיים לבחירות, נראה שגם הפעם ממשלת אחדות היא האפשרות היחידה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

הראל ויזל / צילום: איל יצהר

קבוצת פוקס: אם צריך נעבור לייצר בטורקיה, הודו או בנגלדש

כך מסרה הערב ענקית האופנה הישראלית ● למרות זאת, פוקס ציינה כי אופי פעילות הקבוצה הינו במרביתו עונתי, כאשר הזמנות הקבוצה לעונת הקיץ הקרובה כבר סופקו, ולפיכך החברה אינה רואה פגיעה בטווח הקצר בפעילות הקבוצה

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

ברקת דוחה יישום הוראות תקן חשבונאי לחברות הביטוח; מניותיהן קופצות בבורסה בתל אביב

הממונה על שוק ההון, משה ברקת, דוחה את יישום הוראות תקן חשבונאי 17 לחברות הביטוח ● אייל דבי, לאומי שוקי הון: "ההקלה שניתנה לחברות מהווה גם הקלה למשקיעים"

אריה דרעי / צילום: רפי קוץ

מחשש להתפשטות הקורונה: דרעי הרחיב את צו איסור הכניסה לאזרחים זרים

שר הפנים קבע כי ימנע כניסתם לישראל של זרים ששהו בשבועיים האחרונים בתאילנד, הונג קונג, סינגפור ומקאו ● זאת, בנוסף לצו התקף לגבי סין וברקע החלטת משרד הבריאות על הרחבת בידוד הבית לשבים ממדינות אלה

אלכס שניידר, בעלים משותף של מישורים / צילום: Viktor Korotayev, רויטרס

חברת מישורים מוכרת נכס בפתח תקווה ב-43 מיליון שקל

מדובר ב"בית מישורים" - מבנה בן 6 קומות שממוקם ברחוב השילוח בקריית מטלון עם שיעור תפוסה בהיקף 83% ● המבנה נרכש ע"י מישורים לפני 12 שנה בתמורה ל-19 מיליון שקל

גיל שרון, אבי גבאי, איציק בנבנישתי, רן גוראון וטל גרנות־‏גולדשטיין / צילום: ליאור מזרחי, תמר מצפי, רמי זרנגר ושלומי יוסף. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

בלי תשתיות ובלי טלוויזיה: למה כולם מתעניינים פתאום דווקא בגולן טלקום?

סלקום, פרטנר ופלאפון מנהלות מגעים לרכישת המפעילה הקטנה והרווחית שהנכס העיקרי שלה הוא הלקוחות • המיזוג ההגיוני ביותר, עסקית ורגולטורית, הוא בין סלקום לגולן טלקום - מה שלא מפריע למתחרות לקפוץ לזירה ולהעלות את מחיר העסקה

אולם המבואה של בורסת לונדון / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

סגירה חיובית באירופה; שנחאי זינקה יותר מ-2% לאחר הורדת ריבית בסין

שורת הקלות בסין בניסיון להתמודד עם השפעות הווירוס הקטלני ● סינגפור מנמיכה את תחזית הצמיחה שלה ל-2020 ● כלכלת יפן התכווצה ברבעון הרביעי של 2019 בקצב שנתי של 6.3% ● היום לא יתקיים מסחר בארה"ב לרגל יום הנשיא

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה מעורבת בבורסה: אלקטריאון זינקה ב-16%, מניות הביטוח קפצו

מניות הביטוח זינקו על רקע דחייה של יישום תקן חשבונאי בהוראת רשות שוק ההון ● סאמיט התחזקה בכ-6% על רקע מחיקת החברה הבת בלונדון ● בזן הודיעה על החלטת עיריית חיפה שלא לחדש היתר זמני לצנרת שבה היא משתמשת ● בי.ג'י.איי נסקה בכ-40% על רקע כניסה למלונאות ודיור מוגן

נפתלי בנט / איל יצהר

האם נפתלי בנט באמת הפחית את ירי הרקטות ב-80%

בנט מתפאר שגישתו הנחרצת צמצמה את הירי מעזה פי חמישה ● ספרנו שיגורים ● המשרוקית של גלובס