גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עוד לא שמעתם יזם נדל"ן מדבר ככה על שר האוצר

עידו חג'ג' מאמין שהמלחמה של השר כחלון בקבלנים פגעה בשוק הנדל"ן, וגלי ההדף שלה יפגעו בכל המשק הישראלי

שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר
שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר

הכול התחיל במצע הבחירות של שר האוצר משה כחלון, שבמרכזה עמדה הבטחה מרכזית אחת - להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה הנקודה הארכימדית הפוליטית שלו. די מהר הבין השר, שזה לא קורה ובאלגנטיות ניסה לתאר את הפחתת הביקושים לדיור והורדת המכירות שהניע כהישג. הורדת הביקושים אומנם גרמה בטווח הקצר לירידת מחירים קלה, אך בעתיד הקרוב מאוד תוביל לעליית מחירים משמעותית ולהרעת מצבו של הצרכן הישראלי.

כיצד עשה זאת כחלון? בשורה של צעדים אגרסיביים הרחיק השר את המשקיעים מהשוק. הוא העלה את מס הרכישה, הגדיל את ההון העצמי הנדרש למשקיע ל-50%, ניסה ונכשל להשית מס על דירה שלישית ואם לא די בכך, הפך כל יחיד שיש לו שש או שבע דירות ומעלה לגורם שיש לחוקרו בידי רשויות במס. מכות מצרים בזו אחר זו. כדי לסתום סופית את הגולל על הנושא הכריז כחלון שוב ושוב שמחירי הדירות יירדו, ייצנחו ויתגמדו. האם אתם מכירים משקיע שירצה לשים את כספו בשוק הנדל"ן אחרי שורת מהלכים כזו? ספק.

גאוותו של השר כחלון לגבי ירידת המכירות בלתי מובנת לי כשבפועל ההשלכות למהלך הזה תהיינה קשות, כפי שנראה להלן.

ההיצע - פרויקט נדל"ני בתחילת דרכו חייב למכור כמות מסוימת של דירות, כדי להפחית את הסיכון הפיננסי ועל מנת לקבל מימון בנקאי. המכירות המוקדמות הן בדרך כלל של משקיעים, שמוכנים לקנות דירה מראש, אך במחיר מוזל. להבדיל, רוכשי דירות למגורים מגיעים בשלבים האחרונים של הפרויקט ולקראת המסירה. יזמי הנדל"ן, שהפנימו את המצב החדש בשוק הנדל"ן ואת העובדה שביקושי המשקיעים התמעטו בגלל מהלכי השר, מעדיפים להמתין עם הקרקע שרכשו לימים טובים יותר ומסוכנים פחות.

הביקושים - הביקוש לדירות בארץ ימשיך לגדול מהסיבות הרגילות: הריבוי הטבעי בישראל גבוה ביחס לרוב מדינות המערב; אחוז גירושים שהולך וגדל, עליית יהודים לישראל וכיוצא בזה. העיקרון הבסיסי והפשוט ביותר בכלכלה קובע שכשההיצע קטן והביקושים גדלים התוצאה אחת היא - עלייה במחיר.

אם כן מדוע המחיר ירד בטווח הקצר? הפרויקטים הקיימים שספגו את מה שנכנה כאן ״מתקפת כחלון״, סובלים מעצירה במכירות, מה שגורם להפרה מול המערכת הבנקאית של התחייבות לעמוד בקצב מכירות נדרש. כדי לעמוד בתנאי הליווי וכדי לא להיות בהפרה, היזם חייב להוריד מחירים עד לרמת הפסד, רק כדי לא לאבד את הפרויקט. מכאן שהמחירים לטווח הקצר ירדו. עם זאת, מדובר בטווח הקצר בלבד -עד לסיום המלאי הקיים. בטווח הארוך, בשל חוסר היצע וביקוש הולך וגדל, המחירים יעלו.

המשק הישראלי שרד משברים קשים בעבר לא מעט בזכות שוק הנדל"ן המקומי ופריחתו. כשדירה נמכרת יש תשלומים כבדי משקל שמועברים למדינה: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס הכנסה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח וכדומה. מעבר להעשרה הזו של הקופה הציבורית, ענף הנדל"ן מפרנס מאות אלפי בעלי מקצוע שונים ומגוונים. כשהשוק נבלם, בעלי המקצוע הללו נפגעים עד לרמה של פיטורים וסגירת עסקיהם. המפוטרים יחתמו בלשכה ויידרשו דמי אבטלה. ההכנסה ממיסים תרד ובמקביל ההוצאה שכנגד תעלה.

נזקי מחיר למשתכן

כחלון מעלה על נס את תוכנית "מחיר למשתכן". בפועל שיטת המכרזים במחיר דירה סגור מראש ומוזל גוררת כמה חסרונות, שיש לתת עליהם את הדעת. 

מכירת הקרקעות במחיר נמוך מערכה במכרז היא למעשה מכירת נכסי המדינה, הנכסים שלנו, בחסר. כלומר הפסדנו כסף. במקום זאת, ניתן היה לתת מענק לכל דייר שקונה דירה. גם במקרה הזה המדינה הייתה מוציאה כסף - "מפסידה", אבל לפחות זה היה מעלה את הביקושים בשוק הנדל"ן ונותן עבודה לכל אותם בעלי מקצוע שצוינו לעיל.

המחיר הזול שחלק מקבלנים התחייבו לעמוד בו במסגרת "מחיר למשתכן" מביא אותם לרמת רווחיות שהיא על גבול ההפסד. כדי למזער נזקים הם חייבים לצמצם במפרט, לבנות ברמה נמוכה ובאיכות דלה. אלו לא סיסמאות, זו המציאות. בחלק מהמקומות בהם מיושמת התוכנית אנחנו נראה רעועים, קירות סדוקים שיהפכו בסוף לשכונות עוני.

האם הייתה אופציה אחרת?

אילו כחלון היה מוציא חוק, לדוגמה, שזוג נשוי בשנותיו הראשונות יקבל הטבה ברכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים, הוא היה משכיל גם להפחית מחיר ולעזור לצעירים וגם לשמר את הביקושים ואולי אפילו להגביר אותם וסכך היה מונע עצירה של השוק, היה מגביר הכנסות ממיסוי והיה מונע האבטלה הקרבה ובאה.

בטווח הקרוב מחירי הדיור יירדו בעיקר אצל קבלנים שנמצאים בלחץ כלכלי. בעתיד הלא רחוק המחירים יעלו ואולי אפילו יזנקו בשל היצע דל וביקושים שילכו ויגברו. במישור התעסוקתי האבטלה תגדל ואיתנות הכלכלה הישראלית תתערער. כל אלה אינם הבעיה של השר כחלון. עוד רגע הוא יירד מהרכבת ששמה משרד האוצר, יעבור לתפקיד אחר, ישכח מענייני הדיור ואנחנו נישאר להדביק את הרסיסים ולאכול מרורים לעוד שנים רבות.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'. 

עוד כתבות

הנשיא טראמפ  / צילום: Associated Press

פרשנות: "אור בקצה המנהרה" - או "השבוע העצוב ביותר בחייכם"

את האור רואה הנשיא טראמפ, את העצב רואה הממונה על שירותי הרפואה בממשלו; הנשיא מחפש אופטימיות ושליטה; הרופאים מנסים להגיד את האמת ● אתמול הנשיא כתב לרופאים מרשם: קחו גלולות נגד מלריה, אמר – והשתיק את הרופא הבכיר ביותר סביבו

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: אזרחי ישראל מקריבים הכל כדי להגן על הקשישים והמדינה מזניחה אותם

בישראל התרבות השלטת רואה בחיי הקשישים שווי ערך וראויים להארכה כמו של הצעירים, וממילא יש היום את המשאבים במדינה לטפל במבוגרים ● אז מדוע הם בסוף התור? ● דעה

ארנון בר דוד / צילום: כדיה לוי

ההסתדרות והמגזר העסקי בפנייה משותפת לנתניהו: "תקן את התוכנית הכלכלית"

במכתב דחוף שנשלח לראש הממשלה בניימין נתניהו הוסיפו יו"ר ההסתדרות ויו"ר נשיאות המגזר העסקי כי יש "להנחות על חזרה אחראית והדרגתית של המשק לפעילות, מיד בתום חופשת חג הפסח"

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

חדשות 12: "דעתה של רינה מצליח הייתה אחת מיני רבות"

בעקבות הסערה התקשורתית שעוררו דבריה של רינה מצליח על התנהלות המגזר החרדי מול סמכות המדינה, מוציאה היום חדשות 12 תגובת הבהרה, המגבה מצד אחד את הפרשנית ומבהירה כי זכותה להביע את דעתה - ומנגד מדגישה את מגוון הקולות שנשמעים בחברה

חולה קורונה שמצבו הוחמר מובהל לבית חולים בגרמניה השכנה / צילום: Robert Michael, Associated Press

הגרף היומי: הקורונה קטלנית יותר לגברים. מדוע?

המחקר בנושא הקורונה עדיין בראשיתו אך ניתוח נתונים ממספר מדינות מראה כי גברים עשויים להימצא בסיכון גבוה משמעותית ללקות בתסמינים חמורים של קורונה ולהיות בסיכון חיים גבוה יותר מאשר נשים

טיהור בית משפט השלום בבאר שבע מקורונה / צילום: יח"צ

דעה: האם קורונה היא כוח עליון המבטל חוזה או דוחה את ביצועו?

חלק נכבד מהמשק הישראלי אינו עומד בחיוביו החוזיים בשל המגפה ומצפה כי יוכל לבטלם או לדחותם בטענה ל"כוח עליון". אלא שלפי הדין הקיים, הקורונה אינה כוח עליון ● נדרש תיקון חקיקה

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

מחכים לפתיחה בת"א: דריכות לקראת הודעת הריבית של בנק ישראל

במסגרת המשבר הנוכחי עם התפשטות הקורונה והנפילות בשווקים, בנק ישראל התערב בנעשה וסיפק נזילות לבנקים נוכח מצוקת הדולרים, השוק לא צופה שינוי בריבית

דדי סגל, מנכ"ל פנאקסיה / צילום: ענבל מרמרי

ותודה לביקושים: עסקי הקנאביס פורחים גם בעיצומו של המשבר

מניות הקנאביס צנחו עם יתר השוק בעקבות התפרצות משבר הקורונה, אבל מאז הן חוות עדנה, על רקע האישור הקרב ליצוא

פקחים מאתרים מבודדים על מנת לוודא שאכן פועלים על פי ההנחיות של משרד הבריאות והממשלה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

התוכנית של חוקרי בר אילן: שבוע שבוע - סגר במשמרות

חוקרים מבר אילן מציעים אסטרטגיה של "סגר במשמרות", בהתבסס על מודלים מתמטיים ● האתגר המרכזי מבחינת החוקרים הוא לבודד באופן סלקטיבי את החולים, שכן חלק ניכר מנשאי הווירוס לא מפתחים סימפטומים בתקופה שבה הם מדבקים ● קורונה - אסטרטגיית יציאה

דניאל שליט, שף  / צילום: דניאל לילה

"הלכתי לאתר וראיתי שאני לא זכאי לסיוע. כל החיים עבדתי, עשיתי מילואים. זה אגרוף בבטן"

דניאל שליט כבר 20 שנים בענף המסעדנות ● לפני כשנתיים הפך עצמאי בתחום, וכעת הוא חושש שהעסק שהקים לא ישרוד את מכת הקורונה ● עסקים במשבר

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

עושים זום על העובדים: האם הבוס עלול לפגוע בפרטיותכם?

האם אפליקציית שיחות הווידיאו מאפשרת למעסיקים לפגוע בזכותם של העובדים לפרטיות במקומות העבודה?

עמנואלה ז'ופרה / צילום: אריאל זנדברג

שגריר האיחוד האירופי: "למדנו מישראל, שהייתה הראשונה להגביל את הכניסה מאזורים חשודים"

לראשונה בתולדות האיחוד האירופי, גבולות נסגרו, והמדינות שוחררו למדיניות פיסקאלית עצמאית ● בראיון ל"גלובס" מספר השגריר לישראל עמנואלה ז'ופרה כי למרות המחלוקות, לאיחוד דווקא יש יתרונות בהתמודדות עם המשבר, ומאמין שהוא ייצא ממנו מחוזק ● וגם: מה יש לאירופה ללמוד מישראל?

איתי הראל, שותף מנהל בקרן פיטנגו / צילום: תמר מצפי, גלובס

גיוס של 70 מיליון דולר לחברה המוציאה את הבדיקות מן המעבדה

בגיוס החברה האמריקאית השתתפה קרן פיטנגו הישראלית

 

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

מה צפוי להיות השווי של מיליון שקל בעוד 10 שנים ב-3 ניירות שונים?

האם השווקים הפיננסיים בישראל יצאו משיווי משקל? ● מה כדאי לרכוש כיום לטווח ארוך: אג"ח ממשלת ישראל, אג"ח בנקאיות או מניות בנקאיות? מה תעשה השקעה בת מיליון שקל בעוד 10 שנים?

מעבדה של כללית ברמת החייל שבודקת דגימות קורונה  / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

האם ההצהרה על 10,000 בדיקות קורונה ביום הייתה בכלל ריאלית

אחרי שתלו את הקושי בעלייה במספר בדיקות הקורונה בחוסר במטושים, התברר כי קיים חוסר כלל-עולמי בריאגנטים והמרוץ הופנה לגזרה הזו • במשרד הבריאות עובדים במתכונת של כיבוי שריפות, שעשוי להקשות על בניית אסטרטגיית יציאה מהמשבר

טיגריס מלאי / צילום: HASAN SABRAN

המגפה הגיעה לגן החיות בניו יורק: נקבת טיגריס חולה בקורונה

נדיה, נקבת טיגריס מלאי בת 4, היא החיה המאובחנת הראשונה בארה"ב שנמצאה נשאית של הנגיף ● עפ"י המרכז לבקרת מחלות ומניעתן, בעלי חיים יכולים להידבק בנגיף הקורונה מבני אדם, אך המדענים אינם מאמינים שאלה יכולים להפיץ את החיידק הלאה לבני אדם אחרים

החשכ"ל חזקיהו / צילום: איל יצהר, גלובס

תקועים בסבך הסיוע: גם קרן ההלוואות החדשה מתקשה לעמוד בעומס

באוצר מעריכים שהלוואות ב–2 מיליארד שקל יועברו בשבועיים הקרובים, אולם בעלי עסקים מדווחים על דרישות בלתי נגמרות למסמכים ואישורים, שמקשות לקבל כספים

עובדי חברת החשמל ממשיכים לבצע עבודות חיוניות בצל הקורונה / צילום: חברת החשמל ויוסי וייס

הלמ"ס: כמחצית מהעסקים אומרים שיוכלו להמשיך רק עד סוף אפריל

כך עולה משני סקרי בזק שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בקרב מעסיקים שלהם מעל חמישה עובדים ● אחוז העובדים שהוצאו לחל"ת עמד על 24.3% בממוצע ● נכון ליום האחרון של החודש, רק כ-1.6% מהעובדים פוטרו ממקום העבודה

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון יחד עם בת זוגו קארי סימונדס / צילום: Stefan Rousseau, Associated Press

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון פונה לבית חולים כ"אמצעי זהירות"

מספרי מקרי הקורונה המאומתים מסביב לעולם עומד על 1,274,022 בני אדם והנגיף גבה את חייהם של 69,468 אנשים ● בצידה החיובי של המגפה - 264,833 בני אדם כבר החלימו ● ראש ממשלת בריטניה ג'ונסון הפגין תסמיני קורונה

שוקולד השחר אגוזי לוז / צילום: יח"צ

ריקול לשוקולד "השחר העולה" בשל "עקבות של בוטנים שאינם מסומנים ברשימת האלרגנים"

החברה הודיעה על איסוף המוצר "ממרח פרווה אגוזי לוז עם קקאו" 350 גרם המיוצר על-ידה ● לצרכנים שאינם אלרגיים המוצר בטוח לצריכה