גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עוד לא שמעתם יזם נדל"ן מדבר ככה על שר האוצר

עידו חג'ג' מאמין שהמלחמה של השר כחלון בקבלנים פגעה בשוק הנדל"ן, וגלי ההדף שלה יפגעו בכל המשק הישראלי

שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר
שר האוצר משה כחלון / צילום: איל יצהר

הכול התחיל במצע הבחירות של שר האוצר משה כחלון, שבמרכזה עמדה הבטחה מרכזית אחת - להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה הנקודה הארכימדית הפוליטית שלו. די מהר הבין השר, שזה לא קורה ובאלגנטיות ניסה לתאר את הפחתת הביקושים לדיור והורדת המכירות שהניע כהישג. הורדת הביקושים אומנם גרמה בטווח הקצר לירידת מחירים קלה, אך בעתיד הקרוב מאוד תוביל לעליית מחירים משמעותית ולהרעת מצבו של הצרכן הישראלי.

כיצד עשה זאת כחלון? בשורה של צעדים אגרסיביים הרחיק השר את המשקיעים מהשוק. הוא העלה את מס הרכישה, הגדיל את ההון העצמי הנדרש למשקיע ל-50%, ניסה ונכשל להשית מס על דירה שלישית ואם לא די בכך, הפך כל יחיד שיש לו שש או שבע דירות ומעלה לגורם שיש לחוקרו בידי רשויות במס. מכות מצרים בזו אחר זו. כדי לסתום סופית את הגולל על הנושא הכריז כחלון שוב ושוב שמחירי הדירות יירדו, ייצנחו ויתגמדו. האם אתם מכירים משקיע שירצה לשים את כספו בשוק הנדל"ן אחרי שורת מהלכים כזו? ספק.

גאוותו של השר כחלון לגבי ירידת המכירות בלתי מובנת לי כשבפועל ההשלכות למהלך הזה תהיינה קשות, כפי שנראה להלן.

ההיצע - פרויקט נדל"ני בתחילת דרכו חייב למכור כמות מסוימת של דירות, כדי להפחית את הסיכון הפיננסי ועל מנת לקבל מימון בנקאי. המכירות המוקדמות הן בדרך כלל של משקיעים, שמוכנים לקנות דירה מראש, אך במחיר מוזל. להבדיל, רוכשי דירות למגורים מגיעים בשלבים האחרונים של הפרויקט ולקראת המסירה. יזמי הנדל"ן, שהפנימו את המצב החדש בשוק הנדל"ן ואת העובדה שביקושי המשקיעים התמעטו בגלל מהלכי השר, מעדיפים להמתין עם הקרקע שרכשו לימים טובים יותר ומסוכנים פחות.

הביקושים - הביקוש לדירות בארץ ימשיך לגדול מהסיבות הרגילות: הריבוי הטבעי בישראל גבוה ביחס לרוב מדינות המערב; אחוז גירושים שהולך וגדל, עליית יהודים לישראל וכיוצא בזה. העיקרון הבסיסי והפשוט ביותר בכלכלה קובע שכשההיצע קטן והביקושים גדלים התוצאה אחת היא - עלייה במחיר.

אם כן מדוע המחיר ירד בטווח הקצר? הפרויקטים הקיימים שספגו את מה שנכנה כאן ״מתקפת כחלון״, סובלים מעצירה במכירות, מה שגורם להפרה מול המערכת הבנקאית של התחייבות לעמוד בקצב מכירות נדרש. כדי לעמוד בתנאי הליווי וכדי לא להיות בהפרה, היזם חייב להוריד מחירים עד לרמת הפסד, רק כדי לא לאבד את הפרויקט. מכאן שהמחירים לטווח הקצר ירדו. עם זאת, מדובר בטווח הקצר בלבד -עד לסיום המלאי הקיים. בטווח הארוך, בשל חוסר היצע וביקוש הולך וגדל, המחירים יעלו.

המשק הישראלי שרד משברים קשים בעבר לא מעט בזכות שוק הנדל"ן המקומי ופריחתו. כשדירה נמכרת יש תשלומים כבדי משקל שמועברים למדינה: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס הכנסה, היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח וכדומה. מעבר להעשרה הזו של הקופה הציבורית, ענף הנדל"ן מפרנס מאות אלפי בעלי מקצוע שונים ומגוונים. כשהשוק נבלם, בעלי המקצוע הללו נפגעים עד לרמה של פיטורים וסגירת עסקיהם. המפוטרים יחתמו בלשכה ויידרשו דמי אבטלה. ההכנסה ממיסים תרד ובמקביל ההוצאה שכנגד תעלה.

נזקי מחיר למשתכן

כחלון מעלה על נס את תוכנית "מחיר למשתכן". בפועל שיטת המכרזים במחיר דירה סגור מראש ומוזל גוררת כמה חסרונות, שיש לתת עליהם את הדעת. 

מכירת הקרקעות במחיר נמוך מערכה במכרז היא למעשה מכירת נכסי המדינה, הנכסים שלנו, בחסר. כלומר הפסדנו כסף. במקום זאת, ניתן היה לתת מענק לכל דייר שקונה דירה. גם במקרה הזה המדינה הייתה מוציאה כסף - "מפסידה", אבל לפחות זה היה מעלה את הביקושים בשוק הנדל"ן ונותן עבודה לכל אותם בעלי מקצוע שצוינו לעיל.

המחיר הזול שחלק מקבלנים התחייבו לעמוד בו במסגרת "מחיר למשתכן" מביא אותם לרמת רווחיות שהיא על גבול ההפסד. כדי למזער נזקים הם חייבים לצמצם במפרט, לבנות ברמה נמוכה ובאיכות דלה. אלו לא סיסמאות, זו המציאות. בחלק מהמקומות בהם מיושמת התוכנית אנחנו נראה רעועים, קירות סדוקים שיהפכו בסוף לשכונות עוני.

האם הייתה אופציה אחרת?

אילו כחלון היה מוציא חוק, לדוגמה, שזוג נשוי בשנותיו הראשונות יקבל הטבה ברכישת דירה בכמה מאות אלפי שקלים, הוא היה משכיל גם להפחית מחיר ולעזור לצעירים וגם לשמר את הביקושים ואולי אפילו להגביר אותם וסכך היה מונע עצירה של השוק, היה מגביר הכנסות ממיסוי והיה מונע האבטלה הקרבה ובאה.

בטווח הקרוב מחירי הדיור יירדו בעיקר אצל קבלנים שנמצאים בלחץ כלכלי. בעתיד הלא רחוק המחירים יעלו ואולי אפילו יזנקו בשל היצע דל וביקושים שילכו ויגברו. במישור התעסוקתי האבטלה תגדל ואיתנות הכלכלה הישראלית תתערער. כל אלה אינם הבעיה של השר כחלון. עוד רגע הוא יירד מהרכבת ששמה משרד האוצר, יעבור לתפקיד אחר, ישכח מענייני הדיור ואנחנו נישאר להדביק את הרסיסים ולאכול מרורים לעוד שנים רבות.

■ הכותב הוא מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת חג'ג'. 

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

מגמה חיובית בתל אביב; דלק בולטת, טאואר מתקנת

יחידות ההשתתפות של דלק קידוחים מטפסות בכ-6% ומניית בעלת השליטה קבוצת דלק עולה בכ-4.5% ● טאואר מתחזקת אחרי ירידה של כ-4% שרשמה אתמול על רקע פרסום דוחותיה ● דלתא, גלוברנדס וקבוצת גאון מזנקות בעקבות דוחות

נופר עמיקם / צילום: אופיר אייב

נופר עמיקם מונתה לשותפה בקרן ההון סיכון גלילות קפיטל

עמיקם (34) עומדת בראש מחלקת יצירת הערך תצטרף לשני המייסדים קובי סמבורסקי ואריק קלינשטיין

רון פאינרו, מנכ``ל לאומי קארד/ צילום: יחצ בני גמזו לטובה

הפרידה מלאומי מכבידה על תוצאות מקס: ההכנסות עומדות במקום והרווח נשחק ברבעון השלישי ל-27 מיליון שקל

שינויים רגולטוריים, והשלכות הפיכתה של לאומי קארד לחברה עצמאית שנקראת "מקס," ממשיכים להכביד על תוצאות חברת כרטיסי האשראי, שנמכרה מוקדם יותר השנה על-ידי בנק לאומי וקבוצת עזריאלי לידי קרן ההשקעות האמריקאית ורבורג פינקוס

איזה נכס אפשר לקנות ב-2.1 מיליון שקל באזור חוף הכרמל? / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

איזה נכס אפשר לקנות ב-2.1 מיליון שקל באזור חוף הכרמל?

מגרש לבנייה בבנימינה, דירת 6 חדרים חדשה בטירת הכרמל, דירת בת 4 חדרים בזכרון יעקב או קוטג' בחדרה

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

הקרב על האימפיצ'מנט: לא רק טראמפ על הכוונת אלא גם הטראמפיזם

הרפובליקאים הודפים ההאשמות נגד טראמפ ● השגריר בפועל של ארה"ב באוקראינה: טראמפ ייחס חשיבות רבה יותר לחקירה נגד ג'ו ביידן ובנו מאשר לאוקראינה כולה ● טראמפ מצייץ: "הדמוקרטים מנסים לבלום אותי; אני לא אתן להם" ● פרשנות

מרתף חניה / צילום: איל יצהר, גלובס

תמ"א 38: גם מרתף חניה אינו זכאי לפטור מהיטל השבחה

ועדת ערר החליטה כי מרתף חניה בר"ג לא יזכה לפטור מהיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38

יוסי ורשבסקי, אבי צבי וגולן יוכפז / צילום: איל יצהר, גלובס

מסמכי המיזוג של רשת ועשר נחשפים: "יש את חדשות 2 וזהו. מי שלא אוהב את 2 הולך לחדשות עשר"

המעמד של חדשות עשר והפורמט בו תפעל בערוץ הממוזג היוו חלק משמעותי מהדיונים שערכו הרגולטורים לפני אישור המיזוג ● "גלובס" חושף את התחייבויות שהציגו מנהלי רשת וערוץ עשר בשימוע ● בין הבטחות בעלי המניות: "לחברת החדשות יהיה מנכ"ל שהוא גולן יוכפז"

בדיקה גנטית / אילוסטרציה: Shutterstock

קליר ג'נטיקס נרכשה ע"י Invitea ב-50 מיליון דולר

קליר ג'נטיקס הוקמה בארה"ב על ידי מורן שניר, בעלה גיא שניר ואביה פרופ' מוטי שוחט, שנחשב לאחד המומחים הבולטים בישראל בתחום הייעוץ הגנטי ● בחברה הושקעו עד היום 2.5 מיליון דולר בלבד, כך שהאקזיט הוא אולי לא ענק, אך ההחזר מרשים

סוחר בבורסת פרנקפורט / צילום: רויטרס

נטייה שלילית באירופה על רקע מחסום נוסף בשיחות ארה"ב-סין

גרמניה הצליחה להימנע ממיתון טכני ● מגמה מעורבת באסיה על רקע נתונים מאכזבים של הייצור התעשייתי בסין ● הונג קונג מאבדת 0.8% ● ארה"ב דורשת ויתורים גדולים יותר מצד סין בתמורה להסרת מכסים ● ירידה חדה במספר המשרות החדשות באוסטרליה באוקטובר

קורנפלקס של אלופים / צילום: תמר מצפי

ארבע שנים לרפורמת הקורנפלקס: איך קרה ששינויי המחירים לא התגלגלו לכיס של הצרכנים

דוח של משרד הכלכלה שהגיע לידי "גלובס" בוחן מהן תוצאות הרפורמה להוזלת יבוא מוצרי מזון לישראל ● העלויות של מוצרים כמו קורנפלקס אכן הוזלו, אך ביד השנייה מוצרי חלב ובשר התייקרו ● "הרגולציה על המזון הרגיש נותרה בעינה, באופן המוסיף להכביד על העסקים בתחום"

אביגדור ליברמן ובני גנץ / צילום: אלעד מלכה, יח"צ

גנץ וליברמן בסיום הפגישה: אין תשובה מדויקת על מתווה הנשיא

עדיין לא חלה התקדמות כלשהי לכיוון הקמת ממשלה ● ביום רביעי הקרוב יפקע המנדט של גנץ להרכבת הממשלה

תותח של צהל בגבול הרצועה / צילום:  רויטרס

מלחמה או פעולת איבה: כמה פיצויים יקבלו הנפגעים מהאירועים הביטחוניים

שנים של עימותים ברצועת עזה יצרו מנגנון מורכב לפיצוי בעלי עסקים בישראל ● לא משנה אם נקרא לזה "מלחמה" או "מבצע", מילת המפתח היא "פעולת איבה" ● ככל שהעסק קרוב יותר לגבול, כך גדלים הסיכויים שיקבל פיצוי על נזק עקיף, כמו אובדן מחזור, וגם זה לאחר תלאות רבות

יניב אלפי/ צילום: אלירן אביטל

"הצלחנו לשנות דפוסי התנהגות אצל נהגי מוניות. שכל נהג יעשה לעצמו את החשבון איפה משתלם לו לעבוד"

מנכ"ל יאנגו יניב אלפי מכיר היטב את הסיטואציה שבה בשעות השיא נהגי מוניות מכבים את האפליקציות, וגם את החאפרים שמנסים לנגוס לו ברווחים ●  זה לא מונע ממנו להתגאות במודל העסקי שבזכותו החברה מרחיבה את פעילותה בישראל ● "כשהשירות טוב, אנשים מוכנים לשלם עליו"

בורחים למקלט,/ צילום:רויטרס

על החרדה: המחיר הסמוי של החיים במלחמה מתמדת בדרום

תושבי הדרום מתמודדים כבר שנים ארוכות עם חרדה שעלולה להופיע גם בזמני חירום וגם בזמני רגיעה, ולשבש באופן מוחלט את חייהם של הסובלים ממנה • מה ההשלכות על הנפש של מבוגרים וילדים שאינם מכירים חיים במציאות נורמלית

אופירה ביננפלד / צילום: תמונה פרטית

"אין לי פנסיה מסודרת, והמדינה רק מפריעה לעבוד ולהתפרנס"

אופירה ביננפלד (61), בעלת סטודיו לפילאטיס בקיבוץ מפלסים, מוטרדת מכך שאין לה פנסיה מסודרת • עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם • צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

אורי גייגר / צילום: יחצ

אקסלמד שואפת לשבור שיא לקרן מכשור רפואי: גיוס 400 מיליון דולר

הקבוצה, המשקיעה בחברות מכשור רפואי, מקימה קרן רביעית שתפעל לפי המודל הייחודי שפיתחה: צירוף טכנולוגיות חדשניות למערכי שיווק של חברות מדשדשות • המייסד והשותף המנהל, ד”ר אורי גייגר, מסביר אילו חברות הוא מחפש, מה היתרון של ניו יורק על עמק הסיליקון ומדוע המוסדיים צודקים בכך שלא השקיעו עד כה בקרנות רפואיות שיצאו מישראל

הפגנת BDS / צילום: SHUTTERSTOCK

הארגון שהפסיד בעתירה על סימון מוצרים מיו"ש: "החלטה מבישה שנבעה מסיבות פוליטיות"

ביה"ד של האיחוד האירופי הנחית השבוע מכה על היצוא הישראלי, כשקבע כי חובה לסמן מוצרים מיהודה ושומרון, ממזרח ירושלים ומרמת הגולן, בשל היותם "שטחים כבושים" ● באירופה הנזק לישראל יהיה יותר תדמיתי מאשר כלכלי

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

עסק חי או לא? אי.די.בי הפסידה 407 מיליון שקל מתחילת השנה ומציגה גירעון דומה בהון העצמי

השווי הנכסי הנקי (NAV) השלילי הצטמצם בחודשים האחרונים ל-311 מיליון שקל, וכך גם המינוף ל-118%, בין היתר בשל מכירת מניות כלל ביטוח תמורת אג"ח אי.די.בי ● למרות שאלשטיין הזרים לאי.די.בי כ-2.8 מיליארד בשקל מאז רכש את השליטה ב-2014, בשנה האחרונה עלה משמעותית הסיכון לחדלות פירעון והסדר חוב נוסף

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הפסדי WeWork תפחו ל-1.25 מיליארד דולר ברבעון בעקבות פתיחת משרדים חדשים

ההפסדים של We, הבעלים של חברת חללי העבודה המשותפים, גדלו יותר מפי שניים ברבעון השלישי ● ההסבר העיקרי לגידול בהפסדים הוא שמספר המשרדים ברשת צמח לשיא, והחברה לא הצליחה לשלוט בעלויות

חיילי צה"ל על גבול רצועת עזה,/ צילום: רויטרס

חזרה לשגרה במעברים ארז וכרם שלום

(עדכונים שוטפים) - לפי דיווחים פלסטינים, הפסקת האש, שהושגה בתיווך מצרי, נכנסה לתוקפה החל מהשעה 05:30 בבוקר; מעט לאחר השעה 06:00 נשמעה התרעת צבע אדום בעוטף עזה ● כל מוסדות החינוך חוזרים מחר לשגרה.