גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לכל הפקעה יש שני שלבים; ומה עם המע"מ?

פס"ד כפריס הכיר בשני שלבי ההפקעה המתקיימים לפי חוק התכנון והבנייה גם לצורך קביעת המס, וקבע כי מע"מ יחול רק על פיצויים שמקורם בהפקעה בפועל, ולא בשלב של ירידת ערך הקרקע ● אנו בדעה שההלכה הזו תוכל לחול גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה

לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בשוק נדל"ן שבו המחירים מאמירים חדשות לבקרים, ועל רקע הריביות הנמוכות המוצעות בבנקים על השקעות, בוחרים משקיעים רבים באפיק השקעה ספקולטיבי: רכישת קרקעות הנמצאות בהליכי תכנון בוועדות השונות, שמעמדן אינו מוסדר סופית. זאת, מתוך ציפייה כי בעתיד ישונה ייעוד המקרקעין, והם יוכלו ליהנות מעליית ערך השקעתם.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בין הסיכונים הקיימים ברכישת קרקעות אלה, נמצאת זכות חוקית הקיימת למדינה ולגופים הפועלים מטעמה, להפקיע את הקרקע לצורכי ציבור, למשל דרך חוק התכנון והבנייה או פקודת הקרקעות. הפקעה שכזו מעלה גם סוגיות מס, שיש להביאן בחשבון.

הפקעה היא העברה בלתי רצונית של הבעלות על נכס מקרקעין מידיו של גורם פרטי לידי המדינה, או רשויותיה, וזאת לטובת קיומו של צורך ציבורי. הפקעות מקרקעין נעשות בעיקרן בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.

המסלול העיקרי שבו מופקעות קרקעות הוא לפי חוק התכנון והבנייה, שלפיו הליך הפקעת נכס מקרקעין מהפרט לטובת צורכי הציבור מוצא את ביטויו בשני שלבים.

בשלב הראשון משתנה ייעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית חדשה, לפי החלטת הוועדה המקומית. בעל המקרקעין מקבל הודעה בדבר שינוי ייעוד המקרקעין בבעלותו, ובהתאם לייעוד החדש נבחנת השאלה האם שינוי הייעוד מביא עימו ירידת ערך. במרבית המקרים שינוי ייעוד המקרקעין עלול לגרור ירידת ערך משמעותית בשווי המקרקעין.

בשלב השני, מופקעת הקרקע לאור ייעודה החדש, וככל שמדובר בהפקעה של יותר מ-40% משטח המקרקעין, חוק התכנון והבנייה קובע כי יינתן פיצוי בגין ההפקעה.

יחד עם זאת, לאחרונה קבע בית המשפט העליון בפסק הדין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נגד אחמד מסרי, באופן תקדימי, כי ייתכנו מקרים שבהם יינתנו "פיצויי סבל" בגין הפקעה חלקית של מקרקעין, ולמעשה פתח צוהר למתן פיצוי בגין הפקעה של פחות מ-40% משטח המקרקעין.

שתיקתו של חוק מע"מ

למרות הכשל הלוגי בניסיון לראות הפקעה כמכירה, שהרי מדובר בהליך בלתי רצוני, בדיני המס הפקעה נחשבת לעסקה לכל דבר ועניין, המחייבת במס את בעליה של הקרקע שהופקעה. בעוד שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על הפקעה תשולם מחצית המס שחייבים בו (ובלשון החוק - "זיכוי מן המס"), חוק מע"מ שותק לגבי המס שיש לשלם בעת הפקעה.

חוק מע"מ, תחת ההגדרה של "מכר", מהווה מטרייה רחבה לאירוע של "מכירה", ותחתיה ייכנסו חילוט, החרמה וגם הפקעה. חוק מע"מ מגדיל וקובע תנאים, שבהתקיימם רואים בעסקאות שכאלה כחייבות במס, ונקראות "עסקאות אקראי".

עסקת אקראי במע"מ כוללת, בין היתר, כל מכירה של מקרקעין על-ידי מי שלא רשום כעוסק, או מי שאין לו עסק במכירת מקרקעין, למי מרשויות המדינה. ולכן, בהתאם, גם פיצויים הניתנים בגין הפקעת מקרקעין מקימים חבות במס עסקאות, וזאת בין אם בעל הקרקע הוא עוסק, או יחיד, שמכירת המקרקעין אינה מתחום עיסוקו, ולכן ביקשו נישומים ליישם חלוקת שלבי ההפקעה גם בחיובם במס ערך מוסף.

חלוקה זו מצאה ביטויה בפסיקת בית המשפט העליון בעניין ב.מ כפריס דדו בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה. בפסק דין כפריס הבחין בית המשפט העליון בין שני השלבים המתעוררים במסגרת הפקעת מקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה. בית המשפט פסק כי פיצוי הניתן בגין שינוי ייעוד המקרקעין הוא פיצוי הניתן כנגד ירידת ערכם של המקרקעין, ירידת ערך אשר מקורה בתוכנית החדשה. לפיכך, פיצויים אשר מקורם בשלב הראשון, ירידת הערך, אינם מהווים עסקה לצורכי חוק מע"מ, ועל כן אינם מקימים חבות במע"מ. לעומתם, פיצויים הניתנים בגין פעולת ההפקעה האקטיבית עונים להגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ, ובהתאם הם חייבים במס עסקאות.

כפי שציינו, תיתכן גם הפקעה מכוח חוקים אחרים המעניקים סמכות הפקעה, כך למשל פקודת הקרקעות וחוק העתיקות; אנו בדעה שההלכה שנקבעה בעניין כפריס, שהזכרנו לעיל, חלה גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה. שאלה זו טרם נבחנה על-ידי בית המשפט, אולם נראה כי לא ירחק היום עד שהנושא יגיע לפתחה של ערכאה משפטית.

■ עו"ד רני שורץ הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות'; דביר סעדיה הוא משפטן ובוגר החוג לחשבונאות, המתמחה במשרד. 

עוד כתבות

חנן מלצר / צילום: שלומי יוסף

העליון דחה את בקשת "גלובס": הדיון בעניין חקירת מח״ש לא יצולם ולא יוקלט

חוק בתי המשפט אוסר על צילום והקלטת דיונים בבית המשפט, ללא אישור של השופט הדן בתיק ● השופט מלצר דחה את הבקשה וציין כי השופטים "שוקדים מזה זמן על הכנת תכנית מובנית לצילום והקלטה של דיונים נבחרים בבית המשפט העליון"

עוברים ושבים ברחובות בייג'ינג / צילום: רויטרס

9 דרום קוריאנים שחזרו מישראל חלו בקורונה; אלה האתרים שבהם ביקרו

הקבוצה שהתה בישראל בין התאריכים 8.2-15.12 ותשעה מחבריה אובחנו כחולים בקורונה. כך עדכן משרד הבריאות ● אלו האתרים והמסלולים בהם ביקרה הקבוצה, ומהן הנחיות משרד הבריאות למי שבא עמם במגע?

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

מפלגת ימינה ניסתה לעשות צחוק ממשבר האקלים וחטפה מהגולשים

מפלגת ימינה העלתה סרטון הלועג למשבר האקלים, וחטפה ביקורת מהגולשים, וגם מפעילי המפלגה ופעילי סביבה בציונות הדתית ● עידו בוכמן, מנהל הפורום הסביבתי בבית היהודי: "אילו זה היה תלוי בי הייתי גונז אותו כבר היום. מישהו במחלקת ה"קופירייט" עשה טעות חמורה"

וול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; טבע ירדה בכ-1.6%

ממשרד הבריאות בסין נמסר כי 889 מקרים נוספים של הידבקות בנגיף אושרו ביבשת, ומניין ההרוגים עלה ל-2,236 איש ● מהדוח המורחב של טבע לשנת 2019 שפורסם היום עולה כי מספר עובדי חברת התרופות המשיך להתכווץ

כלב ברחבת הוותיקן / צילום: Andrew Medichini, AP

מהקורונה ועד הודו: 10 תמונות מהעולם שעשו לנו את השבוע

סוף השבוע הגיע וזה זמן טוב להעיף מבט אחורה על אירועי העולם ● התמונות שאספנו עבורכם פותחות צוהר לאירועים גדולים וקטנים מסביב לגלובוס ● הם לאו דווקא האירועים הכי חשובים בעולם, אלא רגעים מיוחדים שנלכדו בעדשת המצלמה ● שבוע טוב

פרנץ ליבנספצר, מנהל תחום אריזות ואיכות הסביבה של קבוצת נסטלה העולמית / צילום: איל יצהר, גלובס

האחראי על איכות הסביבה בנסטלה העולמית בטוח: "אנחנו בדרך לשינוי היסטורי"

פרנץ ליבנספצר, מנהל אריזות ואיכות הסביבה של ענקית המזון נסטלה, הגיע לבקר בחברת אסם שבבעלות הקבוצה, ויש לו הרבה מה לומר על אריזות המזון המזהמות • לדבריו, בחברה עדיין מחפשים תחליף מזהם פחות לשקיות החטיפים ומעדיפים למכור מוצרים בתפזורת וללא עטיפה

המאבק של קנזו / צילום :  באדיבות נטפליקס

בינג' אין ג'פאן - על הסדרה "המאבק של קנזו" ("גירי/האג'י")

"המאבק של קנזו"- קופרודוקציה של "נטפליקס", ה-BBC והטלוויזיה היפנית - היא סדרה ראויה ומותחת, אך מוחמצת

ברוק אלפרט / צילום: יח"צ

דיאטה היא (כן) מילה גסה: גורו התזונה האמריקאית שעושה דיטוקס לדיאטות המקובלות

אל תספרו קלוריות, אל תימנעו משומן, ותשאירו מקום גם לפחמימות ● גורו התזונה האמריקאית ברוק אלפרט מנסחת 10 כללים לאלו שאיבדו את מצפן האכילה, כי אין מנה משמינה יותר מצלחת מלאה בתחושת כישלון

שי ג'ינפינג - נשיא סין / צילום: רויטרס

בפעם הראשונה מאז מותו של מאו צה טונג: סין מגרשת עיתונאים

סין החליטה על גירוש שלושה עיתונאי "וול סטריט ג'ורנל", כעונש על פרסום מאמר דעה בעיתון ● השלושה נדרשים לעזוב את סין בתוך חמישה ימים ● מועדון הכתבים הזרים במדינה: "תגובה חסרת תקדים נגד עיתונאים זרים בסין"

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ממלא מקום פרקליט המדינה: חקירה פלילית בפרשת המימד החמישי

המימד החמישי היא חברה שפורקה לאחרונה ואשר בני גנץ כיהן כיו"ר שלה ● בשלב זה, לפי ההודעה, אין חשד לגבי גנץ עצמו

ריאן מואנד / צילום: יונתן בלום

מכפר ברא לכפר שמריהו: הכירו את האיש שעומד מאחורי החברה הערבית היחידה בבורסה של תל אביב

בגיל 42 הפך ריאן מואנד לבעלים של חברת אשראי חוץ בנקאי שהנפיקה לאחרונה אג"ח בבורסה בת"א ● עכשיו הוא מספר על הפוטנציאל הלא ממומש של בעלי העסקים והצרכנים במגזר, ועל הדרך שעשה מכפר ברא לכפר שמריהו

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

רגע לפני הבחירות: שר התקשורת רוצה לבטל את ההפרדה בין מכירת ספק אינטרנט ותשתית

ל"גלובס" נודע כי שר התקשורת זימן ליום רביעי הקרוב ישיבה עם כל גורמי המקצוע ומתכוון להוציא שימוע ציבורי לקראת ביטול ההפרדה ● אם הדבר אכן ייצא לפועל מדובר ברעידת אדמה בשוק התקשורת אולם חשוב להדגיש שהחלטה סופית בעניין תתקבל רק לאחר הבחירות

בניין סולאראדג' / צילום: איל יצהר

צמיחה של 60%: סולאראדג' הישראלית נסקה לשיא לאחר הדוחות הרבעוניים

ההכנסות מתחום הסולאר צמחו בכ-60%, לעומת הרבעון המקביל ל-389 מיליון דולר ● שיעור הרווח הגולמי (Non-GAAP) עמד על 34.3% ובתחום הסולארי על 37.8%

שחקן מנצ'סטר סיטי, קון אגוארו/ צילום : רויטרס

עונש ההשעיה של מנצ'סטר סיטי עוד רחוק מלהתממש

אלופת הפרמייר ליג מבטיחה להילחם באופ"א בכל כוחה וכספה - ויש לה הרבה מזה ● גם אופ"א מבינים שהם לא יכולים לוותר וכל תקנות ה"פייר פליי" עומדות למשפט ● אנחנו רק בצעד הראשון של מלחמה משפטית שעשויה לשנות את עולם הכדורגל

טראמפ ופוטין / צילום: רויטרס - Kevin Lamarque

המודיעין בארה"ב: רוסיה שוב מתערבת בבחירות 2020 לטובת טראמפ

ההערכה הושמעה בתדרוך מודיעיני לצירי בית-הנבחרים ● טראמפ זועם על החשיפה: "מספקת תחמושת לדמוקרטים" ● פיטר את ראש המערך המודיעין הלאומי והחליפו באחד מנאמניו, שאין לו שום ניסיון בעבודה מודיעינית

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

התו הירוק: הדרך החדשה של חברות הייטק למשוך עובדים - תמיכה בטבעונות

הטרנד החדש במסגרת המלחמה הלא נגמרת על העובדים בהייטק: קבלת תו תקן שמאשר - מדובר במעסיק ידידותי לטבעונים

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: כשאדוורד מונק ותופרת איראנית אלמונית נפגשים

יש צעקה אינסופית שעוברת בטבע ● ואנחנו כל הזמן לומדים לשמוע אותה

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 19 בפברואר

אתמול באיכילוב: 5 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

הפודקאסט Gilmore Guys / צילום: באדיבות Gilmore Guys

סדרת הבנות הנוסטלגית שקמה לתחייה בדרך לא שגרתית

סדרת הבנות "בנות גילמור" ירדה מהמסך לפני כבר כמעט יותר מעשור ● תחביב של מעריץ אדוק וחברו הטוב הפך לפודקאסט "Gilmore Guys", והחזיר לחיים את רורי גילמור ● המלצת פודקאסט ● האזינו

סרטון התעמולה של שקד, שבו היא מציעה לפגוע בזכויותיהם של עובדים זרים / צילום: פייסבוק

דעה: הרעיון של שקד למנוע תשלומי פנסיה מעובדים זרים - לא מוסרי ולא יהודי ומקומם

שרת המשפטים לשעבר שקד ממשיכה לצבוע מאבקים לטובת זכויות אדם כ"שמאלנות" ואת מי שמגן על זכויות עובדים כ"אויבי המעסיקים" • המציאות הקשה של העובדים הזרים עלולה להפוך ליותר קשה • וגם: התפיסה התביעתית פוגעת בפרקליטות. טוב יעשה הארגון אם יגייס סנגורים