גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שפל ברכישות המשקיעים וקושי של משפרי הדיור במכירת דירה

סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום מעידה על שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי ● איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

מחיר למשתכן בעפולה/  צילום: עופר גולן
מחיר למשתכן בעפולה/ צילום: עופר גולן

שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום (א').

במקביל, מהסקירה עולה כי למשפרי הדיור לוקח יותר זמן למכור את הדירה, ועל-פי נתוני האוצר, נראה כי הדירות הללו נמכרות בסופו של דבר במחיר נמוך יותר. מכיוון שמשפרי הדיור הם חלק משמעותי מהשוק כולו, נתון זה הוא נתון משמעותי שעשוי להעיד על ירידה במחירי הדירות, אולם גם באוצר מסייגים וכותבים כי מדובר בנתונים שאינם מלאים.

על-פי הסקירה, בחודש יולי נרכשו 8,500 דירות, 766 מהן דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות. עם זאת, באוצר מציינים כי יולי אשתקד התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות. בהשוואה לחודש יוני האחרון נרשמה עלייה מתונה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן". סך העסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון על 7.5 אלף דירות, נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון.

בכל הנוגע לדירות החדשות שנמכרו על-ידי הקבלנים, על-פי הסקירה בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, שעל-פי האוצר מתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי עסקאות אלה נרשמה ירידה בשיעור 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.

"יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), כאשר שיעורי הירידה הם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה)", כך בסקירה.

שיעור המשקיעים ירד ל-13% בלבד

עוד על-פי הסקירה, בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר סך הדירות שנרכשו על-ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד, נמוך בחמש נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד.

"בפילוח גאוגרפי בולט אזור ירושלים עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים", נכתב בסקירה. "כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה ליולי אשתקד ושיעור של עשירית בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים חמישית מסך הדירות שנרכשו באזור זה".

במקביל, מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה בשיעור 4% לעומת יולי אשתקד. על-פי הנתונים, נתוני יולי משקפים התמתנות בירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7%). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים.

על-פי הסקירה, "בפילוח גאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ותל-אביב עם המשך הירידות במכירות המשקיעים, ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז. על רקע ממצאים אלה יש לציין כי אזור חיפה ואזור תל-אביב הם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלה שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים - בתל-אביב גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על-ידי משפרי הדיור, ואילו בחיפה הדירות הנמכרות על-ידי משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות על-ידי משפרי דיור".

עוד עולה מהסקירה כי המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי (בהשוואה ליולי אשתקד) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודש יולי נגרעו כ-700 דירות ממלאי זה, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד. עוד מציינים באוצר כי מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד יולי האחרון 12.5 אלף דירות.

766 דירות מוזלות נמכרו בחודש יולי

רכישות מחוסרי הדיור (רוכשי דירה ראשונה) הסתכמו בחודש יולי ב-4,200 דירות, כאשר כ-3,500 מהן נמכרו ב"מחירי שוק" (בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן"). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות על-ידי רוכשי דירה ראשונה "במחירי שוק", כאשר בסך העסקאות, כולל "מחיר למשתכן" נרשם גידול של 6%, על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך, הנתונים מעידים כי בחודש יולי האחרון נרכשו 766 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", גידול של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם.

משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-3,200 דירות, עלייה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, באוצר מציינים כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירידה בשיעור 21% לעומת יולי 2016 וירידה בשיעור 14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. "רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת 'מחיר למשתכן'", כך בסקירה. "קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת 'על המדף' דירתם הישנה של משפרי הדיור. מאחר שאין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי 'דירה בהמתנה'. דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת. לרוכשים אלה ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שייחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה ניכרת באופן ברור העלייה במשך זמן זה. כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון". 

משפרי דיור

כאמור, באוצר גם בחנו את המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור ומצאו כי ככל שהדירה עמדה זמן יותר על המדף, המחיר בו היא נמכרה בסופו של דבר היה נמוך יותר. "ממצא מעניין נוסף העולה מניתוח פרק הזמן שנדרש לרוכשי 'דירה בהמתנה' למכור את דירתם הקודמת, הוא מחיר הדירה בהינתן אותו פרק זמן זה. דהיינו, האם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הוא בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. נמצא כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלה שעמדו על המדף לא יותר מתשעה חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר (מבלי שימוסו כמשקיעים)".

עם זאת, באוצר גם מסייגים את הדברים ומוסיפים כי "מאחר שאין בידינו נתונים לגבי 'איכות' הדירות, קיים קושי לקבוע את הסיבה לכך שדירות אלה נמכרות במחירים נמוכים יותר. אולם לא מן הנמנע כי פרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס מביא לכך שמשפרי דיור אלה נאלצים להתפשר יותר במחיר". 

משפרי דיור פרק הזמן

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

עוד כתבות

עידן עופר / צילום: יוסי כהן

הבנקים הלכו לקראת עידן עופר: הפחיתו את מחיר מניית כיל המהווה תנאי לפירעון 250 מיליון דולר ע"י החברה לישראל

לאחר הפחתה של 20% במחיר שנקבע, צריכה כעת מניית כיל לאבד שליש מערכה כדי להגיע למחיר המעודכן

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

האוכל יגיע אחרי החגים? מה עומד מאחורי תורי הענק למשלוחים מהסופר, ולמה אין לזה פתרון

שילוח ההזמנות לבתים הוא דווקא החלק הפשוט בתהליך, צוואר הבקבוק הוא באיסוף רשימת הקניות - הליקוט ● רק תחשבו כמה זמן לוקח לכם למצוא את המוצרים

דירת 5 חדרים בשכונת כוכב הצפון, תל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

הלמ"ס: רגע לפני הקורונה, הציבור המשיך לרכוש דירות חדשות בקצב מהיר

בחודש ינואר נקבע שיא של עשור לפחות ברכישת דירות, ואילו בפברואר מספרן ירד אך הוסיף להיות גבוה מהממוצע השנתי של 2019

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

דעה: רינה מצליח הפכה לאויבת העם, חדשות 12 לא יוכלו להוריד את הראש ולקוות שהגל יעבור

רינה מצליח התייחסה ב"אולפן שישי" ל"רוב החרדים", ודבריה גררו גל שיימינג שהפך לצונאמי ● מצליח קוממה נגדה קהל מגויס, יצירתי ונקמן שהתעלם מכמה עובדות בסיסיות ● מצד שני, הגיע הזמן שגם הפריים-טיים יכיר את המורכבות של החברה החרדית

דניאל שליט, שף  / צילום: דניאל לילה

"הלכתי לאתר וראיתי שאני לא זכאי לסיוע. כל החיים עבדתי, עשיתי מילואים. זה אגרוף בבטן"

דניאל שליט כבר 20 שנים בענף המסעדנות ● לפני כשנתיים הפך עצמאי בתחום, וכעת הוא חושש שהעסק שהקים לא ישרוד את מכת הקורונה ● עסקים במשבר

פריקה של ציוד רפואי חיוני ממטוס של אל על  / צילום: דוברות אל על, יח"צ

11 מטוסים של אל על יצאו לסין לביצוע רכש במבצע משותף עם משרדי החוץ והביטחון וכיל

מנהל הרכש (מנה"ר) ויחידת השינוע הבינלאומי במשרד הביטחון הובילו את מבצע הרכש בסיוע חברת כיל ונציגיה בסין ● משרד החוץ ושגרירות ישראל בבייג'ינג סייעו במאמץ הרכש ובנוסף גייסו ציוד רב מתורמים

דדי סגל, מנכ"ל פנאקסיה / צילום: ענבל מרמרי

ותודה לביקושים: עסקי הקנאביס פורחים גם בעיצומו של המשבר

מניות הקנאביס צנחו עם יתר השוק בעקבות התפרצות משבר הקורונה, אבל מאז הן חוות עדנה, על רקע האישור הקרב ליצוא

רכבים נכנסים לשטחה של דנמרק בצל בהלת הקורונה / צילום: Carsten Rehder/dpa, Associated Press

בדנמרק מתכננים "לפתוח מחדש" את הכלכלה בשבוע הבא

ראש ממשלת דנמרק, מטה פרדריקסן, אמרה אתמול בראיון טלוויזיוני כי התהליך יתחיל ככל הנראה אחרי חג הפסחא (המסתיים ב-14 באפריל), אך הזהירה שוב ושוב כי הדבר תלוי בכך שהדנים ימשיכו להישמע עד אז להנחיות צמצום המגעים החברתיים ושמספר ההדבקות במדינה ימשיך לרדת

בתי ההשקעות: גילעד אלטשולר וקלמן שחם / דב ילין ויאיר לפידות / צילומים: איל יצהר

שינויים בצמרת בתי ההשקעות: מי טיפס לראש הרשימה רגע לפני שהיכתה הקורונה

בית ההשקעות של גילעד אלטשולר ורן שחם רשם בשנה שעברה הכנסות של כמעט מיליארד שקל, והקדים את מיטב דש עם הכנסות של 925 מיליון שקל ● בית ההשקעות הרווחי ביותר מפעילותו השוטפת ב-2019 - ילין לפידות

הנשיא טראמפ  / צילום: Associated Press

פרשנות: "אור בקצה המנהרה" - או "השבוע העצוב ביותר בחייכם"

את האור רואה הנשיא טראמפ, את העצב רואה הממונה על שירותי הרפואה בממשלו; הנשיא מחפש אופטימיות ושליטה; הרופאים מנסים להגיד את האמת ● אתמול הנשיא כתב לרופאים מרשם: קחו גלולות נגד מלריה, אמר – והשתיק את הרופא הבכיר ביותר סביבו

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

גנץ מבקש מהנשיא להאריך את המנדט להקמת ממשלה ב-14 יום

גנץ ונתניהו נמצאים במו"מ פוליטי מאז יום ה' 19 במרץ ● שאלת החלת הריבונות היא סלע המחלוקת העיקרי במשא ומתן בין כחול לבן והליכוד ● הסכמות לגבי חוק הגיוס

המלכה אליזבת' / צילום: Yui Mok, רויטרס

מלכת בריטניה בנאום לאומה: "ימים טובים עוד מצפים לנו"

מלכת בריטניה אליזבת השנייה נשאה הערב נאום מיוחד לאומה הבריטית, בו שיבחה את הנחישות של תושבי הממלכה המאוחדת במאבק בהתפרצות נגיף הקורונה ● 674 בני אדם מתו ביממה האחרונה מקורונה בספרד ● היקף המתים בגרמניה נכון לעכשיו עומד על כ-1,400 בני אדם

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

התחלתם להתרגל? האם שיחות הווידאו ישנו לנצח את שוק העבודה

נגיף הקורונה העביר את עולם העבודה לפלטפורמת וידיאו, ואנשי מקצוע - ממאמני כושר ועד אנשי עסקים ומרצים באוניברסיטה - צריכים לגלות דרכים חדשות לתקשורת ● מה יישאר מהניסיון הזה אחרי המשבר והאם פגישת מסך יכולה להחליף לחיצת ידיים עסקית

רכבי יבוא בנמל אשדוד/ צילום: תמר מצפי

ענף הרכב נדבק בנגיף: ירידה במכירות לחודש מרץ

השפעות ראשונות של משבר הקורונה וסגר התחבורה: קריסה של 36% במכירות הרכב במרץ, צניחה דו ספרתית בצריכת הדלקים

קניות אונליין / צילום: יח"צ

גל הונאות ברשת, גניבת פרטי אשראי, הלבנת הון ואיומי סייבר: כך תמזערו את הסיכוי ליפול בצד האפל של קניות ברשת

הרשות לאיסור הלבנת הון ממליצה לגופים הפיננסיים לגלות ערנות כלפי עלייה אפשרית בהונאות רשת, והיא לא היחידה ● בתקופה של ריבוי קניות אונליין יש כמה דברים פשוטים שכדאי לשים אליהם לב כדי למזער את הסיכון ליפול קורבן לתקיפות סייבר

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

חדשות 12: "דעתה של רינה מצליח הייתה אחת מיני רבות"

בעקבות הסערה התקשורתית שעוררו דבריה של רינה מצליח על התנהלות המגזר החרדי מול סמכות המדינה, מוציאה היום חדשות 12 תגובת הבהרה, המגבה מצד אחד את הפרשנית ומבהירה כי זכותה להביע את דעתה - ומנגד מדגישה את מגוון הקולות שנשמעים בחברה

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: אזרחי ישראל מקריבים הכל כדי להגן על הקשישים והמדינה מזניחה אותם

בישראל התרבות השלטת רואה בחיי הקשישים שווי ערך וראויים להארכה כמו של הצעירים, וממילא יש היום את המשאבים במדינה לטפל במבוגרים ● אז מדוע הם בסוף התור? ● דעה

שר התחבורה בצלאל סמוטריץ' / צילום: איתמר סיידא

חוק התעופה צפוי להשתנות בעקבות משבר קורונה - מה זה אומר לגבי הצרכנים?

הנימוק לבקשה לשנות את החוק בצו השעה נסב סביב מצבן הכלכלי הקשה של חברות התעופה שפעילותן נפסקה כמעט לחלוטין ● אחרי שהתזכיר הועבר להערות ציבור ואחרי הערות שהעבירה הרשות להגנת הצרכן, נוסחה הצעת חוק שמשקפת מעין פשרה בין האינטרסים של הצדדים

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הירידות בת"א התחזקו לקראת הסיום; המדדים המובילים איבדו 2%, מדד הבנקים נחתך 4%

מדד הנפט והגז התחזק ב-3.5%; דלק זינקה יותר מ-14% אך עדיין רחוקה כ-75% מהשיא ● מניית מבנה איבדה קרוב ל-10% ● מניות חברות הבדים הלא-ארוגים המשיכו לבלוט לחיוב: אבגול קפצה ב-14%, ומניות עלבד וספאנטק טיפסו בכ-9% וב-6%, בהתאמה