גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שפל ברכישות המשקיעים וקושי של משפרי הדיור במכירת דירה

סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום מעידה על שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי ● איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

מחיר למשתכן בעפולה/  צילום: עופר גולן
מחיר למשתכן בעפולה/ צילום: עופר גולן

שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום (א').

במקביל, מהסקירה עולה כי למשפרי הדיור לוקח יותר זמן למכור את הדירה, ועל-פי נתוני האוצר, נראה כי הדירות הללו נמכרות בסופו של דבר במחיר נמוך יותר. מכיוון שמשפרי הדיור הם חלק משמעותי מהשוק כולו, נתון זה הוא נתון משמעותי שעשוי להעיד על ירידה במחירי הדירות, אולם גם באוצר מסייגים וכותבים כי מדובר בנתונים שאינם מלאים.

על-פי הסקירה, בחודש יולי נרכשו 8,500 דירות, 766 מהן דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות. עם זאת, באוצר מציינים כי יולי אשתקד התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות. בהשוואה לחודש יוני האחרון נרשמה עלייה מתונה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן". סך העסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון על 7.5 אלף דירות, נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון.

בכל הנוגע לדירות החדשות שנמכרו על-ידי הקבלנים, על-פי הסקירה בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, שעל-פי האוצר מתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי עסקאות אלה נרשמה ירידה בשיעור 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.

"יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), כאשר שיעורי הירידה הם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה)", כך בסקירה.

שיעור המשקיעים ירד ל-13% בלבד

עוד על-פי הסקירה, בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר סך הדירות שנרכשו על-ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד, נמוך בחמש נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד.

"בפילוח גאוגרפי בולט אזור ירושלים עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים", נכתב בסקירה. "כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה ליולי אשתקד ושיעור של עשירית בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים חמישית מסך הדירות שנרכשו באזור זה".

במקביל, מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה בשיעור 4% לעומת יולי אשתקד. על-פי הנתונים, נתוני יולי משקפים התמתנות בירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7%). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים.

על-פי הסקירה, "בפילוח גאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ותל-אביב עם המשך הירידות במכירות המשקיעים, ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז. על רקע ממצאים אלה יש לציין כי אזור חיפה ואזור תל-אביב הם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלה שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים - בתל-אביב גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על-ידי משפרי הדיור, ואילו בחיפה הדירות הנמכרות על-ידי משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות על-ידי משפרי דיור".

עוד עולה מהסקירה כי המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי (בהשוואה ליולי אשתקד) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודש יולי נגרעו כ-700 דירות ממלאי זה, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד. עוד מציינים באוצר כי מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד יולי האחרון 12.5 אלף דירות.

766 דירות מוזלות נמכרו בחודש יולי

רכישות מחוסרי הדיור (רוכשי דירה ראשונה) הסתכמו בחודש יולי ב-4,200 דירות, כאשר כ-3,500 מהן נמכרו ב"מחירי שוק" (בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן"). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות על-ידי רוכשי דירה ראשונה "במחירי שוק", כאשר בסך העסקאות, כולל "מחיר למשתכן" נרשם גידול של 6%, על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך, הנתונים מעידים כי בחודש יולי האחרון נרכשו 766 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", גידול של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם.

משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-3,200 דירות, עלייה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, באוצר מציינים כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירידה בשיעור 21% לעומת יולי 2016 וירידה בשיעור 14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. "רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת 'מחיר למשתכן'", כך בסקירה. "קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת 'על המדף' דירתם הישנה של משפרי הדיור. מאחר שאין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי 'דירה בהמתנה'. דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת. לרוכשים אלה ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שייחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה ניכרת באופן ברור העלייה במשך זמן זה. כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון". 

משפרי דיור

כאמור, באוצר גם בחנו את המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור ומצאו כי ככל שהדירה עמדה זמן יותר על המדף, המחיר בו היא נמכרה בסופו של דבר היה נמוך יותר. "ממצא מעניין נוסף העולה מניתוח פרק הזמן שנדרש לרוכשי 'דירה בהמתנה' למכור את דירתם הקודמת, הוא מחיר הדירה בהינתן אותו פרק זמן זה. דהיינו, האם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הוא בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. נמצא כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלה שעמדו על המדף לא יותר מתשעה חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר (מבלי שימוסו כמשקיעים)".

עם זאת, באוצר גם מסייגים את הדברים ומוסיפים כי "מאחר שאין בידינו נתונים לגבי 'איכות' הדירות, קיים קושי לקבוע את הסיבה לכך שדירות אלה נמכרות במחירים נמוכים יותר. אולם לא מן הנמנע כי פרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס מביא לכך שמשפרי דיור אלה נאלצים להתפשר יותר במחיר". 

משפרי דיור פרק הזמן

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

עוד כתבות

התחדשות נהריה  / הדמיה: עוזי גורדון אדריכלים

הוועדה המחוזית צפון אישרה היום תוכנית לפיתוח העיר נהריה ב-20 השנים הקרובות

מסמך מדיניות פיתוח העיר שאומץ על ידי הוועדה המחוזית גילה שלמרקם הקיים בעיר נהריה יש כושר נשיאה מפתיע ● על פיו, ניתן להגיע בנהריה ליעד של 200,000 תושבים במסגרת התחדשות עירונית ואינפילים

מימין: מטוס של אל על, אוריין ומלון הרודס של פתאל / צילומים: סיון פרג' ומצגות חברות. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

גם פתאל בפנים: יותר מ-20 חברות בבורסת ת"א כבר "נדבקו" בווירוס הקורונה וספגו ירידות חדות

בין הנפגעות הבולטות: אוריין, אל על וכנפיים ● היום הצטרפה אליהן פתאל החזקות, לאחר שדיווחה על צפי לביטול הזמנות

אסדת תמר / צילום: אלבטרוס, יח"צ

כמה תמלוגים הרוויחה המדינה ממאגר תמר עד היום?

משרד האנרגיה דיווח כי התמלוגים מגז טבעי עמדו על 842 מיליון שקל ב-2019 - הרוב ממאגר תמר ● השנה התמורה הנמוכה ביותר הגיעה מלוויתן, אך בשנה הבאה המאגר צפוי להכפיל את היקף התמלוגים

שכונת "דניה הירוקה" / הדמיה: אנדו סטודיו

חיפה: התנגדויות תושבי דניה נדחו - ואושר הפרויקט להקמת 226 יח"ד בדרום השכונה

הוועדה המחוזית חיפה הטילה את האחריות על שיפור דרכי התחבורה בשכונה בעת חירום על העירייה, ותוכנית הבינוי תחויב בקבלת אישור ע"י רשות הכבאות ● עמותת המתנגדים הודיעה על כוונתה לערער על ההחלטה

מנכ"ל משרד האוצר שי באב"ד ושר האוצר משה כחלון / צילום: ליאור מזרחי

דעה - באמת שיגעון של גירעון: הבור בתקציב הוא חמור ביותר והצמיחה כלל לא מרשימה

בניגוד לטענותיו של מנכ"ל משרד האוצר שי באב"ד, צמיחת המשק אינה סיבה לגאווה, הגירעון התקציבי בוזבז על חלוקת "מתנות" לקבוצות לחץ וההשקעה בתשתיות בהזנחה חמורה • בנימין נתניהו, משה כחלון והממשלה כולה פשוט מוליכים את הציבור שולל

הפגנה של פעילים לאומניים במדינת ג'ורגיה שבארה"ב / צילום: רויטרס

בשנה החולפת: הוכפלה התעמולה נגד מיעוטים בארה"ב

לפי דו"ח חדש של הליגה למניעת השמצה, תועדו 2,713 מקרי תעמולה גזענית של תומכי "העליונות הלבנה" באמריקה בצורה של עלונים ומדבקות ב־2019 – יותר מפי 2 מאשר ב-2018

בני גנץ / צילום: דנה בר-און, יח"צ

ח"כ גנץ: דיון החסינות של כץ יהיה האחרון, אקים ועדה חיצונית

יו"ר כחול לבן הודיע כי יפעל להוציא את הדיונים על החסינות מהכנסת ולהעביר אותם לוועדה שתוכל לקבל "החלטה עניינית ומקצועית" ● "עצם הדיון של חברי הכנסת בחסינות חבריהם הוא פתח לשחיתות"

ריאן מואנד / צילום: איל יצהר, גלובס

לאחר ההנפקה מגיעה התביעה: יזם שחיבר בין גולדמן זאקס לחברת המימון החוץ בנקאי מלרן טוען כי הוא זכאי ל-50% ממניותיה תמורת 15 מיליון שקל

עו"ד ירון ברנהולץ טוען כי יזם את העסקה בה אמור בנק ההשקעות האמריקאי להעמיד למלרן מסגרת אשראי של 350 מיליון שקל ● טוען כי "בעל השליטה ריאן מואנד החליט לקטוף את פירות העסקה שיזם בחוסר תום לב קיצוני" ● מלרן: "אין בסיס לתביעה"

ניר ברקת / צילום: איל יצהר

פרשנות: על הרומן של ניר ברקת עם העובדים וההסתדרות, ומה קרה לפיל שבחדר

מאז אתמול ברקת מוביל בגאון את הקמפיין הכלכלי של הליכוד ● והסיסמאות שלו אולי לא חדשות, אבל נשמעות מצוין גם בפעם השלישית, הרביעית והחמישית שמשמיעים אותן

שאול אלוביץ’, סטלה הנדלר, עמיקם שורר / צילום: שלומי יוסף

החלו הליכי השימוע לנאשמים בפרשת בזק

ל"גלובס" נודע כי השימוע למנכ"לית הנדלר התקיים ביום ראשון והשבוע צפוי השימוע לעמיקם שורר ● גם אלוביץ' צפוי לעבור שימוע, ואם יואשם גם בתיק בזק, בנוסף לתיק 4000, ינוהלו נגדו שני משפטים פליליים במקביל ● בימים ובשבועות הקרובים יתקיימו הליכי השימוע גם של יתר החשודים: אור אלוביץ', אלי קמיר, רון איילון ולינור יוכלמן

איציק אברכהן, מנכ”ל שופרסל, יוני שסטוביץ, בעלי חברת שסטוביץ / צילומים: שלומי יוסף, רפי דלויה

הסיפור המוזר סביב היבוא המקביל של מותגי בישום ששסטוביץ משווקת

רשת הפארם Be החלה לייבא בשמים ביבוא מקביל, כדי להוריד מחירים ולשפר רווחיות • אלא שאז, בעיתוי ובדרך שמעוררים תהייה, משרד הבריאות נכנס לתמונה

רפת / צלם: תמר מצפי

משבר העגלים עם הרשות הפלסטינית מחכה להכרעת הבוחר

הפסקת יבוא העגלים מישראל לרשות הפלסטינית הוא אחד משורת צעדי המחאה הכלכליים שנוקטת הרשות, אך הוא מאיים להידרדר למלחמת סחר של ממש ● הסכמות חלקיות כבר יש ועתה ממתינים לדרג המדיני

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה מעורבת בבורסה: אלקטריאון זינקה ב-16%, מניות הביטוח קפצו

מניות הביטוח זינקו על רקע דחייה של יישום תקן חשבונאי בהוראת רשות שוק ההון ● סאמיט התחזקה בכ-6% על רקע מחיקת החברה הבת בלונדון ● בזן הודיעה על החלטת עיריית חיפה שלא לחדש היתר זמני לצנרת שבה היא משתמשת ● בי.ג'י.איי נסקה בכ-40% על רקע כניסה למלונאות ודיור מוגן

יוסי פתאל / צילום: יחצ

פתאל נגד מנכ"ל משרד הבריאות: "אמירות חסרות אחריות ולא מקצועיות"

מנכ"ל לשכת מארגני התיירות הנכנסת עונה למשה בר סימן טוב: "אמירות חסרות אחריות ולא מקצועיות" ● ושר החקלאות מבקש לא לאשר כניסת עובדים חדשים מתאילנד

רכבת המימן של אלסטום בגרמניה / צילום: Serene Stache, AP

הסכם ראשוני: אלסטום הצרפתית תקנה את בומברדייה הקנדית ב-7 מיליארד דולר

זהו ניסיון נוסף של אלסטום להתמזג עם חברה ובכך להגדיל את התחרות מול חברת CRRC הממשלתית הסינית - ספקית הרכבות הגדולה ביותר בעולם

ניר שוויקי ומישל קרמרמן / צילומים: ענבל מרמרי, רונן אקרמ

הצלחה לא מחכה לממשלה: מבקשת לאשר מינוי מנכ"לים לרשות השנייה ולמועצת הכבלים והלווין

וגם: עינת וינוגרד מונתה לתפקיד סמנכ"לית הכספים של בזק אונליין ● השיחה 

עומס תנועה בניו יורק./  צילום: Mary Altaffer AP

קץ האוטופיה של אובר וליפט: כך התנפצו ההבטחות להפחתת העומס בכבישים

עוד ועוד ערים בארה"ב, בהן ניו יורק, סן פרנסיסקו ושיקגו, מטילות מסים חדשים על נסיעות במסגרת חברות ההיסעים המקוונות, לאחר שמחקרים חדשים הראו כיצד הן מקפיצות את העומס על הכבישים לעתים אפילו בעשרות אחוזים

תצפית מלמעלה - נווה אילן ירושלים / יח"צ

לקראת המעבר לאולפנים החדשים: חשש בחדשות 13 מפני גל פיטורים

בהנהלת החברה מסרבים להתחייב שלא ייצאו בחודשים הקרובים למהלך של פיטורי צמצום - "והדבר", כך טוען הוועד, "מדליק נורה אדומה של ממש"

ספינת קרוז מול יפן עליה נמצאו נוסע חולה והרשויות לא מאשרות להוריד את הנוסעים / צילום: 	STF, AP

בגלל בהלת הקורונה מנו ספנות תידחה את הפלגותיה במספר שבועות

"מאחר ועונת ההפלגות טרם החלה ולאור הרגישות הציבורית, הוחלט לדחות במספר שבועות את פתיחת העונה לסוף חודש אפריל במקום לתחילתו" ● עוד נמסר כי החברה תאפשר לקבל החזר כספי על ביטולים

תל אביב./  צילום: גיא ליברמן

מחירי השכירות בישראל נחשפים לראשונה: איפה הם זינקו ואיפה תמצאו 3 חדרים ב-4,000 שקל לחודש

לפי מדד של הלמ"ס המתפרסם לראשונה, אשקלון היא העיר שבה עלו מחירי השכירות בצורה החדה ביותר, למרות המצב הביטחוני • בת"א תשלמו על דירת שני חדרים כמו על דירת חמישה חדרים בב"ש • לפי הנתונים, מחירי השכירות לא מפסיקים לטפס וחצו את רף ה-4,000 שקל בממוצע