גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שפל ברכישות המשקיעים וקושי של משפרי הדיור במכירת דירה

סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום מעידה על שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי ● איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

מחיר למשתכן בעפולה/  צילום: עופר גולן
מחיר למשתכן בעפולה/ צילום: עופר גולן

שפל חדש ברכישות המשקיעים שמשקלם מבין כלל הרוכשים ירד בחודש יולי 2018 ל-13% בלבד, המשך ירידה במכירת דירות חדשות על-ידי קבלנים ו-700 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים בחודש יולי - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדיור שפורסמה היום (א').

במקביל, מהסקירה עולה כי למשפרי הדיור לוקח יותר זמן למכור את הדירה, ועל-פי נתוני האוצר, נראה כי הדירות הללו נמכרות בסופו של דבר במחיר נמוך יותר. מכיוון שמשפרי הדיור הם חלק משמעותי מהשוק כולו, נתון זה הוא נתון משמעותי שעשוי להעיד על ירידה במחירי הדירות, אולם גם באוצר מסייגים וכותבים כי מדובר בנתונים שאינם מלאים.

על-פי הסקירה, בחודש יולי נרכשו 8,500 דירות, 766 מהן דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה מתונה של 1% בסך העסקאות. עם זאת, באוצר מציינים כי יולי אשתקד התאפיין ברמה נמוכה של עסקאות. בהשוואה לחודש יוני האחרון נרשמה עלייה מתונה של 4% בסך העסקאות, הנובעת בעיקר מגידול במספר העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן". סך העסקאות "במחירי שוק" (בניכוי "מחיר למשתכן") עמד בחודש יולי האחרון על 7.5 אלף דירות, נמוך ב-5% בהשוואה ליולי אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יולי בעשור האחרון.

בכל הנוגע לדירות החדשות שנמכרו על-ידי הקבלנים, על-פי הסקירה בחודש יולי נמכרו 2,500 דירות, עלייה מתונה של 2% בהשוואה ליולי אשתקד, שעל-פי האוצר מתרכזת כולה בפלח השוק של הדירות המסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי עסקאות אלה נרשמה ירידה בשיעור 12% במספר הדירות שמכרו הקבלנים.

"יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק' (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת), כאשר שיעורי הירידה הם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה)", כך בסקירה.

שיעור המשקיעים ירד ל-13% בלבד

עוד על-פי הסקירה, בחודש יולי נמשך השפל ברכישות המשקיעים, כאשר סך הדירות שנרכשו על-ידי סגמנט זה של השוק עמד על 1,100 דירות בלבד, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך ב-29% בהשוואה ליולי אשתקד. כשיעור מסך הדירות שנרכשו עמד משקל המשקיעים על שפל של 13% בלבד, נמוך בחמש נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד.

"בפילוח גאוגרפי בולט אזור ירושלים עם נפילה חדה עוד יותר בפעילות המשקיעים", נכתב בסקירה. "כך, סך הדירות שנרכשו באזור זה ביולי האחרון עמד על 95 דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה ליולי אשתקד ושיעור של עשירית בלבד מסך הדירות שנרכשו באזור זה בחודש יולי. לשם השוואה, בתקופה המקבילה אשתקד ריכזו המשקיעים חמישית מסך הדירות שנרכשו באזור זה".

במקביל, מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה בשיעור 4% לעומת יולי אשתקד. על-פי הנתונים, נתוני יולי משקפים התמתנות בירידה במכירות המשקיעים, לאחר שרשמה שיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש מאי בו נרשמה ירידה של 7%). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 6% במכירות המשקיעים.

על-פי הסקירה, "בפילוח גאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים, כאשר מצד אחד בולטים אזורי חיפה ותל-אביב עם המשך הירידות במכירות המשקיעים, ומנגד עליות חדות נרשמו באזורי נתניה והמרכז. על רקע ממצאים אלה יש לציין כי אזור חיפה ואזור תל-אביב הם בעלי הפערים המשמעותיים ביותר בין מחירי הדירות שמוכרים המשקיעים לבין אלה שמוכרים משפרי הדיור, בכיוונים מנוגדים - בתל-אביב גבוה בממוצע מחיר דירה שמוכר משקיע ב-40% מדירה יד שנייה שנמכרת על-ידי משפרי הדיור, ואילו בחיפה הדירות הנמכרות על-ידי משקיעים זולות ב-16% בממוצע מדירות הנמכרות על-ידי משפרי דיור".

עוד עולה מהסקירה כי המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יולי (בהשוואה ליולי אשתקד) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודש יולי נגרעו כ-700 דירות ממלאי זה, גבוה כפליים מהירידה במלאי זה ביולי אשתקד. עוד מציינים באוצר כי מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו עד יולי האחרון 12.5 אלף דירות.

766 דירות מוזלות נמכרו בחודש יולי

רכישות מחוסרי הדיור (רוכשי דירה ראשונה) הסתכמו בחודש יולי ב-4,200 דירות, כאשר כ-3,500 מהן נמכרו ב"מחירי שוק" (בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן"). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם, לא חל שינוי במספר הדירות הנרכשות על-ידי רוכשי דירה ראשונה "במחירי שוק", כאשר בסך העסקאות, כולל "מחיר למשתכן" נרשם גידול של 6%, על רקע ההאצה במכירות המסובסדות בחודש יולי. כך, הנתונים מעידים כי בחודש יולי האחרון נרכשו 766 דירות במסגרת "מחיר למשתכן", גידול של 54% לעומת יולי אשתקד וגידול של 43% לעומת החודש הקודם.

משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות

רכישות משפרי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-3,200 דירות, עלייה של 5% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, באוצר מציינים כי ביולי אשתקד נרשמה רמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור (ירידה בשיעור 21% לעומת יולי 2016 וירידה בשיעור 14% לעומת יוני 2017), כך שעדיין מדובר ברמת עסקאות נמוכה לסגמנט זה של השוק. "רמת הרכישות הנמוכה של משפרי הדיור נובעת בין היתר מהקושי למכור את דירתם הקודמת, בפרט על רקע המשך המגמה של יציאת המשקיעים מהשוק, כאשר במקביל הזוגות הצעירים מחפשים חלופות זולות במסגרת 'מחיר למשתכן'", כך בסקירה. "קושי זה בא לידי ביטוי גם כאשר בוחנים את פרק הזמן בו עומדת 'על המדף' דירתם הישנה של משפרי הדיור. מאחר שאין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי 'דירה בהמתנה'. דהיינו, במי שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שנייה) לפני שמכרו אצת דירתם הקודמת. לרוכשים אלה ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שייחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה ניכרת באופן ברור העלייה במשך זמן זה. כך, בעוד שבחודש ינואר נדרשו בממוצע 10 חודשים למשפר הדיור למכור את דירתו הישנה, הלך ועלה פרק זמן זה עד ל-13 חודשים ביולי האחרון". 

משפרי דיור

כאמור, באוצר גם בחנו את המחירים של הדירות שמכרו משפרי הדיור ומצאו כי ככל שהדירה עמדה זמן יותר על המדף, המחיר בו היא נמכרה בסופו של דבר היה נמוך יותר. "ממצא מעניין נוסף העולה מניתוח פרק הזמן שנדרש לרוכשי 'דירה בהמתנה' למכור את דירתם הקודמת, הוא מחיר הדירה בהינתן אותו פרק זמן זה. דהיינו, האם דירות שנמכרות יותר לאט (משך זמן ארוך יחסית על המדף) הוא בעלות רמות מחירים גבוהות יותר או נמוכות יותר. נמצא כי דירות שעמדו על המדף למעלה מ-9 חודשים היו בעלות רמות מחירים נמוכות מאלה שעמדו על המדף לא יותר מתשעה חודשים, כאשר בולטת במיוחד ירידת המחיר בדירות שעמדו קרוב לפרק הזמן המקסימלי המותר (מבלי שימוסו כמשקיעים)".

עם זאת, באוצר גם מסייגים את הדברים ומוסיפים כי "מאחר שאין בידינו נתונים לגבי 'איכות' הדירות, קיים קושי לקבוע את הסיבה לכך שדירות אלה נמכרות במחירים נמוכים יותר. אולם לא מן הנמנע כי פרק הזמן ההולך ומתקצר לניצול הקלת המס מביא לכך שמשפרי דיור אלה נאלצים להתפשר יותר במחיר". 

משפרי דיור פרק הזמן

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

היום מתחיל שלב העדויות הפומביות בתהליך האימפיצ׳מנט נגד נשיא ארה"ב

ועכשיו בטלוויזיה: היום מתחיל שלב העדויות הפומביות בתהליך האימפיצ׳מנט נגד נשיא ארה"ב ● סוף התהליך ידוע מראש: טראמפ יהיה הנשיא השלישי בתולדות ארה״ב שיועמד לדין בסנט ● מסד הטיעון נגד טראמפ: ניסה לסחוט מנשיא אוקראינה הכרזה פומבית שקייב תחקור את יריבו הפוליטי, ג'ו ביידן ובנו, האנטר, שהיה דירקטור בחברת גז אוקראינית ● פרשנות

 

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

תל אביב ננעלה בירידות קלות בצל ההסלמה הביטחונית

ת"א 35 ות"א 125 ירדו בכ-0.1% ● מדד הביומד רשם ירידה של 1.14%, מדד תשתיות אנרגיה איבד כ-1% ומדד הנפט והגז ירד בכ-0.9% ● רשות ניירות ערך פתחה בהליך מנהלי נגד סאני אלקטרוניקה והיו"ר יעקב לוקסנבורג ● חג'ג' נדל"ן דיווחה על אינדיקציה ראשונית "לרווח מהותי לדוחות החברה" לרבעון השלישי

בנימין נתניהו \ צילום: אמיר מאירי

נתניהו: "ישראל לא מעוניינת בהסלמה, אך נעשה כל שיידרש להגן על אזרחינו"

כך אמר היום ראש הממשלה נתניהו על רקע חיסול הבכיר בג'יהאד האיסלמי והמטחים הבוקר על דרום המדינה ● גם הרמטכ"ל אביב כוכבי הדגיש כי צה"ל לא מעוניין בהסלמה ● ראש השב"כ נדב ארגמן ציין כי העיתוי לחיסול היה מקצועי בלבד

חזי כאלו, מנכ"ל בנק ישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

"השקעה של 40 מיליארד ש' בשיפור פריון העבודה תביא תועלת עצומה"

כך אמר מנכ"ל בנק ישראל חזי כאלו בוועידה של הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "אני קורא מעל במה זו למועמדים ערבים לבוא לבנק - אנחנו רוצים משפטנים, כלכנים, רואי חשבון וגם אנשי הייטק"

ניר ברקת, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

האם לשלושת תיקי נתניהו הפתוחים קדמו 16 שנסגרו?

מרוב רצון להוכיח שנטפלים לנתניהו, ניר ברקת תופר לו תיקים חדשים. פרמנו ● המשרוקית של גלובס

תושבים תופסים מחסה בזמן אזעקות באשקלון / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

לא הלכתם לעבודה בגלל ההסלמה? כדאי שתדעו מה הן הזכויות שלכם

מהן שתי הסיבות בגינן יש לנו את הזכות להיעדר מהעבודה היום? והאם המעסיק יכול לפטר עובד שלא הגיע לעבודה? עו"ד נעמה שבתאי בכר, מומחית בייצוג מעסיקים, מסבירה

ח"כ יוסף גבארין, מפלגת חד"ש / צילום: איל יצהר, גלובס

"יש מצב שכל אדם שני בחברה הערבית הוא עני"

הדברים נאמרו בפאנל "אתגרים של עוני, אבטלה, ופשיעה בחברה הערבית" שנערך בוועידה של הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" בהנחיית אחסאן הנו

קניון עזריאלי, ת"א. "תעסוקה שתתאים לצרכי המחר"   / צילום: שלומי יוסף

המצב הביטחוני: דיזנגוף סנטר נפתח, קניונים אחרים פתוחים למחצה

(עדכון) - בשעות הבוקר מתחם דיזנגוף סנטר בת"א היה סגור במלואו, וגם חלק ניכר מהחנויות הסמוכות ברחוב נותרו סגורות - אירוע חריג שלא זכור כמותו בשנים האחרונות ● בקניון עזריאלי ת"א כמחצית מהעסקים היו סגורים הבוקר, בעוד שעסקי המזון ובתי הקפה נפתחו

קמפיין שילוט של כנען על אוטובוס דן / צילום: ענת ביין-לובוביץ'

תחנה אחרונה? דירקטוריון דן צפוי לאשר מכירת עד 50% מהחברה לפי שווי של כ-1.2 מיליארד שקל

בית ההשקעות ווליו בייס וקבוצת מנהלים בכירים, העומדים בראש קבוצת משקיעים שגיבשו לצורך הרכישה, מתכוונים לפעול להשבחתה של דן ולהכנתה להנפקה בבורסת תל אביב ● ערב העסקה תרכוש חברת התחבורה את מניותיו של פנחס רוטנברג תמורת כ-130 מיליון שקל

יעקב לוקסנבורג / צילום:תמר מצפי

הרשות לניירות ערך בודקת: מדוע לוקסי לא דיווח על בעלי זיקה משפחתית בהנפקה של סאני אלקטרוניקה

סאני אלקטרוניקה קיבלה כתב טענות מנהלי מצד רשות ני"ע בקשר לנתונים בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של 2015 ולשנה כולה, ובקשר לתשקיף שפרסמה החברה להנפקה בספטמבר של אותה שנה ● ל"גלובס" נודע כי מדובר באי דיווח על בעלי זיקה לבעל השליטה לוקסי

כסף / צילום: שאטרסטוק

כך נוצרו הזדמנויות חדשות במערכת הפיננסית לאורך ההיסטוריה

בשנים האחרונות נדמה שישנו מרדף אחר מציאת הזדמנויות חדשות ויצירתיות לרווח ● אך הדבר מתחיל לפני מאות שנים, והרבה מאז לא השתנה ● מסע היסטורי בעקבות ההתחדשות הפיננסית ● האזינו לפרק פתיחת העונה של הפודקאסט "דוח פינטק"

אבי דיכטר, ראש השב"כ לשעבר/ צילום: יוסי זמיר

היום הראשון בתפקיד: שר הביטחון בנט מבקש להשאיר את אבי דיכטר כסגנו

דיכטר מונה לתפקיד על ידי ראש הממשלה נתניהו בתפקידו כשר ביטחון ועם מינוי בנט נדרש אישור מחדש

רובי בכר, עו"ד- שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות' / צילום: איל יצהר, גלובס

"הנתונים מעודדים; היום יש כבר 100 סטארט-אפים בנצרת"

עו"ד רובי בכר בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "הציבור הערבי הוכיח שבמקום בו ניתנת לו הזדמנות, הוא מגיע להישגים מעולים" ● סמיר חורי: נדרשת השקעה בהון האנושי שתעזור למגזר הערבי להיכנס למעגל העבודה. זה יתבטא בצמיחה הכלכלית בכל המדינה"

ד"ר אחמד חליחל, סגן מנהל אגף בכיר דמוגרפיה ומפקד / צילום: איל יצהר, גלובס

"היום בחברה הערבית רמת הילודה זהה לזו של היהודים"

את הדברים אמר ד"ר אחמד חליחל בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● מיתוס נוסך ששבר חליחל הוא המוטיבציה לילודה: "המחשבה היא רציונלית, אין כאן סיבות דתיות"

משתמשת בפייסבוק / צילום: שאטרסטוק

צ'ק דרך הוואטסאפ? פייסבוק משיקה שירות תשלומים חדש

השירות "פייסבוק פיי" יאפשר ביצוע תשלומים דרך כל אפליקציות החברה ● השירות יהפוך לזמין בפייסבוק ומסנג'ר בארה"ב במהלך השבוע הקרוב ובהמשך יהיה זמין במדינות נוספות

ירי רקטות לעבר מישראל לאחר חיסולו של בהאא אבו על-עטא / צילום: רויטרס

נערכים ליום נוסף של הסלמה: מטחים בלתי פוסקים לעוטף עזה ולשפלה

(עדכונים שוטפים): ברשויות בדרום הארץ ובשפלה הודיעו כי התלמידים יישארו בבתיהם גם היום, ואילו בגוש דן ובירקון הלימודים יתקיימו כסדרם בהתאם להנחיות פיקוד העורף ● תנועת הרכבות באזור עדיין מושבתת והתושבים נקראו להישאר בקרבת המרחבים המוגנים ● כל הפרטים בפנים

הכפר ג'דיידה־מכר / צילום: פאול אורלייב

המדינה רצתה להוסיף 15 אלף דירות במועצת ג'דיידה–מכר, אך תיאלץ להתפשר על פחות ממחצית

בשבוע שעבר קיימה הוותמ"ל דיון בשתי תוכניות שמבקשות להוסיף אלפי דירות למועצה שבגליל המערבי ● במועצה המקומית מתנגדים וטוענים שהמדינה מנסה להחיות מחדש תוכנית שנדחתה בעבר, שמשמעותה בפועל היא הקמת יישוב חדש

חדווה בר / צילום: תמר מצפי

מדד האג"ח שעשה עלייה מאירופה לישראל

בשנים האחרונות נוצרו איגרות חוב חדשות לבנקים באירופה וגם בישראל, אשר כבר זכו בקרנות שיעקבו אחר ביצועיהן ● השנה הצטרף אל אלה מדד CoCo בנקים ישראלי - מה מאפיין אותו וכיצד הוא נראה בהשוואה מול אג"ח "רגילות" בשוק שלנו?

אריה בלדגרין / צילום: יחצ

תרופה חדשה ליורוג'ן: רכשה זכויות למוצר חדש לטיפול בסרטן בדרכי השתן

המטרה היא לשלב את המוצר של אג'נוס יחד עם תרופה קיימת בצנרת המוצרים של יורוג'ן ● מניית יורוג'ן עלתה אמש ב-3% בנאסד"ק בעקבות ההודעה

ד"ר סאמי מיעארי, הפורום הכלכלי הערבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"בישראל יש שתי כלכלות ויש ביניהן פער עצום: הכלכלה היהודית היא כלכלה מודרנית והכלכלה הערבית נמצאת מאחור"

את הדברים אמר ד"ר סאמי מיעארי בסיכום כנס הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס" ● "תוכנית 922 שנועדה לסגור פערים קיימים בקושי יושמה. מתוך השקעה של 15 מיליארד שקל שכלולה בתוכנית, הביצוע עבר בפועל 2 מיליארד שקל"