גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"פירמת עוה"ד ארדינסט-בן-נתן-טולידאנו סייעה לאורן קובי להציג מצגי שווא, ולכן אחראית לנזק"

כך טוענים 16 רוכשי קרקעות מחברת "אדמה" שקרסה, בתביעה שהגישו בהיקף כ–5.5 מיליון שקל נגד משרד עוה”ד שליווה את העסקאות: "הפירמה פרסה חסותה על מצגי השווא של קובי והחברה, בהתנהגות, בשתיקה, ובניסוח מסמכים" • המשרד בתגובה: "חיפוש נואש אחר כיס עמוק"

גיורא ארדינסט / צילום: איל יצהר
גיורא ארדינסט / צילום: איל יצהר

פירמת עורכי-הדין ארדינסט-בן-נתן-טולידאנו סייעה לבעלי חברת "אדמה" שקרסה להציג מצגי שווא בפני רוכשים פוטנציאלים, ועל כן אחראית לנזקים שנגרמו להם עקב מעשיו של הבעלים אורן קובי במסגרת חוזי הרכישה ומימושם - כך נטען בתביעה נוספת, בהיקף כ-5.5 מיליון שקל שהגישו הבוקר (ב') 16 רוכשי קרקעות מ"אדמה" נגד המשרד שליווה את עסקאות הרכישה עבור "אדמה".

פרשת "אדמה", שזעזעה את שוק הנדל"ן במאי 2016 - עם קריסתה של חברת "אדמה", פרסום החשדות למעילה של בעליה, אורן קובי, והטענות נגד שומרי הסף (עורכי-הדין ורואי החשבון שליוו את החברה) - כמעט שירדה מהכותרות בעת האחרונה; אולם, מאחורי הקלעים הפרשה עוד מבעבעת ומאיימת להתפרץ בכל רגע. ההתפרצות הנוכחית הגיעה בדמות תביעה חדשה של רוכשי קרקעות מ"אדמה", שטוענים כי פירמת עוה"ד הנתבעת אפשרה לקובי להציג להם את מצגי השווא שהובילו לרכישת הקרקעות על ידם ולנזקים שנלוו לעסקאות הללו.

בתביעה - שהוגשה באמצעות עוה"ד אבי סלומון, נוי יוספזון-בוסני ובנימין לוי -  נטען כי עניינה של התביעה אינו במעילה בכספים ששילמו התובעים לרכישת המקרקעין, אלא "בנזקים שנגרמו לתובעים עקב מצגים לא נכונים שהוצגו להם ע"י החברה, תוך שפירמת ארדינסט-בן-נתן-טולידאנו פרסה חסותה על מצגים אלו, בהתנהגות, בשתיקה, ובניסוח מסמכים התומכים במצגים אלו".

התובעים מציינים כי למזלם כספי הרכישה שלהם הועברו למוכרי הקרקעות ולא נלקחו ע"י קובי לצרכיו האישיים - כפי שקרה לכאורה לחלק מלקוחותיו - כך שלכאורה העסקאות הושלמו. אולם בלב התביעה עומדת טענת התובעים, כי עקב מעשים או מחדלים רשלניים מצד פירמת ארדינסט-בן נתן-טולדאנו והפרת חובת הזהירות והנאמנות שהפירמה חבה כלפי התובעים - התאפשר לחברה ולקובי להוציא אל הפועל מצג שווא או תרמית כלפי כל אחד מהם. 

"המשרד אישר מצגי שווא"

חברת אדמה עסקה בשיווק קרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה לציבור הרחב, תוך הצגתן כ"זכות לדירה" בעתיד. החברה נקלעה להליכי פירוק על רקע מעילה לכאורה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, שביצע לפי החשד בעל השליטה, קובי, בכספי הלקוחות. עשרות מלקוחות החברה שילמו מאות אלפי שקלים ואף מעל מיליון שקל לעתים (כל אחד) עבור קרקעות ("זכות לדירה"). אולם לפי החשד, במקום שהכספים יופקדו בחשבונות הנאמנות לצורך השלמת העסקאות - כספם של הלקוחות נמשך על-ידי קובי ושימש למימון צרכיו הפרטיים (לרבות רכישת הדירות). זאת, מבלי שנמסרה ללקוחות קרקע לבסוף. מאות לקוחות נוספים שילמו עבור עסקאות שאכן הסתיימו במסירת קרקע חקלאית, אך יש מתוכם כאלה שטענו טענות במישור החוזי-צרכני. זאת, בין היתר לגבי הטעיה הנוגעת למצב התכנוני של הקרקע.

לפני כשנה וחצי ניתן צו פירוק זמני לחברות וצו כינוס נכסים אישי נגד קובי, שבמסגרתו מונה עו"ד חגי אולמן למנהל מיוחד, והוקנו לו הסמכויות לתפוס את נכסיו של קובי ושל החברות בבעלותו. קובי עצמו טען לכל אורך הדרך, כי מעולם לא מעל בכספי הלקוחות וכי החקירה נגדו (כך לטענתו) תסתיים בלא כלום. הוא אף הצליח להציל את עצמו מפשיטת רגל לאחרונה, באמצעות הצעה להסדר נושים שאישר ביהמ"ש. אולם ברקע, כך נראה, התביעות נגד עורכי-הדין שליוו אותו ממשיכות להצטבר (ראו מסגרת) .

בתביעה שהוגשה היום נטען, כי העסקה שהוצגה לתובעים היא לרכישת חלקים במקרקעין בתוכנית 3700, שמקנים זכות לדירה לכל אחד מהתובעים. "תוכנית 3700 הוצגה כתכנית אשר תאושר ותקבל תוקף תוך שנים ספורות בלבד, וכי עקב כך יאמיר שווי הקרקעות עשרות מונים בשל הפיכתן לקרקעות זמינות לבנייה", נכתב בתביעה.

אולם בפועל, נטען, בניגוד למצגים שהוצגו, התברר כי תוכנית 3700 אושרה סופית ופורסמה למתן תוקף לפני החתימה על ההסכמים מול התובעים, וכי החלקים שנרכשו אינם מקנים זכות ליחידת דיור (13 במספר) כפי שהוצג לרוכשים אלא זכויות ל-0.935 יחידות דיור. לטענת התובעים, "ארדינסט-בן נתן-טולידאנו אישר את המצגים הללו מעמד החתמת כל אחד מיחידי התובעים על המסמכים שניסח המשרד לצורך הוצאתה אל הפועל של עסקת הרכישה".

התובעים מבהירים כי הם אינם יכולים לפרוע את נזקיהם מהחברה או מקובי, אך לא רק בשל כך הם תובעים את משרד עוה"ד. לטענתם, "מסכת המעשים ו/או המחדלים הרשלניים מצד המשרד היוותה חלק ממערך כולל של טיפול רשלני מאין כמותו מצדו בעסקאות הקשורות בחברה - טיפול במסגרתו אף לא דאג משרד עוה"ד לקיים את חובותיו כנאמן על כספי הרכישה של קבוצות הרוכשים השונות - ובאופן שאפשר מצב בו הכספים שולמו ישירות לחברה, וכפועל יוצא מכך ירדו לטמיון במקרים רבים".

חתימה ותשלום מיידיים 

עוד לטענת התובעים, לכל אחד מהם, הוצג מצג לפני רכישת חלקיו במקרקעין, כי בעת הרכישה לא קיים חיוב בהיטל השבחה, משום שהתוכנית טרם אושרה סופית; כי התובעים רוכשים קרקע לפני שינוי ייעודה; וכי שינוי הייעוד יהיה תוך שנים ספורות, וכאשר בכל מקרה היטל ההשבחה ככל ויחול לאחר אישור התוכנית - אינו חל כלל על התובעים.

"לפני חתימת ההסכם בנוגע לרכישת חלקם במקרקעין, הוצג והוסבר לכל אחד מהתובעים, ע"י המשרד הנתבע וקובי והחברה, כי הם רוכשים קרקע במחיר 'מציאה', אשר אינו מגלם את עליית השווי הצפויה להתרחש לגבי המקרקעין לאחר שתאושר התוכנית שנמצאת בהפקדה", נכתב בתביעה. עוד נטען, כי הוסבר לתובעים כי פרט לתשלום התמורה, לא יחויבו התובעים במסים כלשהם, למעט מס רכישה, או היטל השבחה ככל ויחול לגבי תוכניות קודמות לתוכנית - תוכניות שאושרו זה מכבד.

כל המצגים הללו, נטען, הועלו על הכתב על-ידי המשרד הנתבע, קובי והחברה, וזאת במסגרת הסכמי השיווק והנאמנות שניסח משרד ארדינסט-בן נתן-טולידאנו עבור הצדדים כולם.

בקשר לנסיבות החתימה של כל אחד מהתובעים על הסכמי השיווק והנאמנות, התובעים טוענים, כי "החברה וקובי ומשרד ארדינסט יצרו מנגנון משומן שתכליתו להביא את התובעים לכדי חתימה מהירה כבזק על ההסכמים בו ביום שנפגשו לראשונה עם נציגי החברה". זאת, מבלי שהם יספיקו להתייעץ, לבחון את טיבם של הדברים.

לדבריהם, החברה וקובי "יצרו מערך כוח אדם שבאמצעותו הם איתרו את הקורבנות, קבעו עמם פגישה מידית במשרדי החברה, לחצו עליהם כי מדובר בהזדמנות חד-פעמית שיש לנצלה לאלתר, וגרמו להם לעלות מיידית ובאותו יום למשרדי ארדינסט המצויים באותו בניין, שם דאגו העובדים מטעם הנתבעת לגרום לכך שייחתם בו במקום הסכם השיווק והנאמנות יחד עם יתר המסמכים". התובעים מציינים כי גם התשלומים בוצעו בו במקום במשרדי ארדינסט.

לטענת התובעים, המערך המתואר יצר מסגרת ומצג כלפי התובעים, שלפיו משרד ארדינסט-בן נתן-טולידאנו שהוא בעל מוניטין רב פורס את חסותו תחת ההתקשרות בין הצדדים ודואג לאינטרסים של כל אחד מ התובעים ואף מייצגת אותם בפועל.

תגובה: "תביעה מופרכת"

ממשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו נמסר: "מדובר בתביעה מופרכת שהוגשה על ידי תובעים אשר מעולם לא היו לקוחות המשרד או יוצגו על ידו. טענות התובעים, שעל שמם נרשמו הערות אזהרה בקרקע שנרכשה על ידם, מופרכות על פניהן ונסתרות מתוכן ומעצמן. התביעה שהוגשה היא מבישה ושרבוב המשרד אליה הינו חיפוש נואש וחסר לב אחר כיס עמוק. בכוונת המשרד להגיש בקשה לסילוק התובענה על הסף ולחיוב התובעים בהוצאות לדוגמה". 

שלל הליכים משפטיים וטענות נגד שומרי הסף

התביעה שהוגשה היום מצטרפת לשלל הליכים משפטיים וטענות שעלו כנגד שומרי הסף - עורכי הדין ורואי החשבון - מאז התפוצצה פרשת "אדמה". בתקופות שונות היו אלה משרדים מהמוכרים בישראל, ובהם משרדי עורכי הדין שרקון-בן-עמי-אשר, ארדינסט-בן-נתן, גולדפרב-זליגמן, ועמר-רייטר-ז'אן. נגד משרד עורכי הדין ארדינסט-בן נתן-טולידאנו ומשרד עורכי הדין גולדפרב-זליגמן הוגשה לפני כשנה תביעה דומה לזו שהוגשה היום, אשר גם במסגרתה נטען כי עורכי הדין התרשלו בשמירה על כספם של לקוחות חברת "אדמה" שקרסה, ואפשרו למעשה את גזילת הכספים על-ידי הבעלים אורן קובי . כן, הוגשו בעבר תביעות נגד משרד עורכי הדין עמר-רייטר-ז'אן, ועלו טענות כנגד משרד רואי החשבון שליווה את החברה - משרד רואי החשבון שטיינמץ עימנח (שהיה גם המשרד שליווה את חברת אור סיטי נדל"ן, של ענבל אור).

השאלה שעומדת במרכז כל התביעות והטענות הנה מה הייתה מידת מודעותם של עורכי הדין ורואי החשבון - אם בכלל הייתה - למעשיו של אורן קובי, למצגי השווא שהציג לכאורה בפני הלקוחות ובשורה התחתונה: למעילה בכספי הלקוחות, אשר נחקרת בפרשה.

ל"גלובס" נודע כי חלק מהמשרדים מציעים פיצוי לרוכשים התובעים אותם וגם כאלה שאינם תובעים, ובין היתר מנסה משרד עמר-רייטר-ז'אן לסגור הסדרים מול רוכשים בלי שיוגשו נגדו תביעות נוספות. אחד הרוכשים מסר ל"גלובס" כי המשרד הציע לו פחות מ-25% מהחוב הנטען על ידו - מתוך נזקים נטענים על ידו של מעל מיליון שקלים הוצע לו פיצוי בהיקף של פחות מ-300 אלף שקל.

משרד עמר רייטר ז'אן בחר שלא להגיב לידיעה.

חזקת החפות:

אורן קובי לא הורשע בכל עבירה, ועל כן הוא חף מפשע. החקירה בעניינו הסתיימה לאחרונה, אך הפרקליטות טרם הכריעה בשאלה האם יש להגיש כתב אישום בפרשה. חשוד הנו חף מפשע כל עוד לא הורשע בדין.

עוד כתבות

היועץ לביטחון לאומי לשעבר של ארה"ב, ג'ון בולטון ורה"מ נתניהו בבקעת הירדן / צילום: קובי גדעון לע"מ

דעה: סיפוח? בקעת הירדן תחילה

המחלוקת בישראל ביחס לגורלם העתידי של השטחים הפכה במשך שנים למחלוקת ביחס לזכויותיהם בהווה של המתיישבים בשטחים אלה ● עד כמה מוצדק הפער המשפטי שקיים בין ערי הקו הירוק ליישובים שמחוצה לו, ומה משמעותו האמיתית של רעיון סיפוח? ● דעה

בית הדין הרבני בתל אביב. / צילום: תמר מצפי

ביהמ"ש למשפחה: בגידה ממושכת של האישה אינה עילה לחלוקת רכוש לא שוויונית

בזמן שמערכת המשפט מחכה לדיון הנוסף של העליון בהלכת "פס"ד הבוגדת", צדדים לסכסוכי גירושים מנסים לזכות בנתח גדול יותר מהרכוש בטענה לבגידה ● והפעם: שופטת ביהמ"ש למשפחה מירב אליהו דחתה בקשת בעל לשנות את חלוקת הרכוש מאחר שאשתו בגדה בו במשך 20 שנה

צילום האלבום / צילום: צחי אלגיא

זמנך גָּבַר: איך נשמע האלבום החדש של אהוד בנאי?

באלבום "הולך ומתקרב" אהוד בנאי מלכד את זהויותיו המוזיקליות, מתכתב עם יצירתו וממשיך להתפתח ולהשתבח

נתניהו וריבלין בעת הצילום המשותף של המנהיגים שהשתתפו בארוחת הערב בבית הנשיא / צילום: רויטרס, POOL

פרשנות: החמימות שגילו מנהיגי העולם לא הפשירה את יחסי נתניהו-ריבלין

בערב קר רשמה ישראל הישג דיפלומטי כשהצליחה לכנס בבית הנשיא רשימה נכבדה של מנהיגים בינלאומיים ● בערב כזה אי אפשר להכחיש את כישרונו המוכח של נתניהו לדיפלומטיה בינלאומית ● למרות ההצלחה, הנוכחים בארוחה היו צריכים לגלות דיפלומטיה ביחסים עם הנשיא ורה"מ ● פרשנות

נוא ג'השאן / צילום: איל יצהר

"בישראל העסקת מיעוטים מכוונת רק לבעלי מוגבלויות, וחבל"

פורטפוליו עם נוא ג'השאן בטשון, מנכ"לית קו אימפקט, ארגון המתמקד בתעסוקת עובדים ערבים במגזר העסקי הפרטי ● על הילדות בבית שוויוני, על השאיפות ועל הקושי למצוא עבודה או אפילו התמחות רק בגלל ההשתייכות המגזרית

בני גנץ, פודקאסט לשבת / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

פרוזן פודקאסט: המלצות האזנה לסוף שבוע קר במיוחד

גם את הסופ"ש הקרוב נבלה בין שמיכת הפוך לתנור הסלילים • בכדי לחמם את הנשמה והגוף שימו אזניות ותהנו מהפודקאסטים של "גלובס" שעשו את השבוע ● האזינו

איציק ברוך, בעלים של קבוצת יובלים / צילום: כפיר זיו

קולנוע אורות ברעננה ימכר ב-165 מיליון שקל; במקומו: פרויקט מגורים ומשרדים

חברת "רמות בעיר", בשליטת איציק ברוך וישראל לוי, חתמה על אופציה לרכישת המתחם ● התב"ע הקיימת על הקרקע, בשטח של 5.6 דונם, מיועדת למגורים, מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ-21 אלף מ"ר

ניתוח פלסטי הוא לא סוף הסיפור /  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פלסטיקאי אמריקאי שביצע הונאת ביטוח ומס בהיקף כ-4 מיליון דולר - הוסגר לארה"ב

הרופא, דיוויד מורו, שנעצר בישראל בחודש יוני 2019, ירצה בארה"ב 20 שנות מאסר, לאחר שהורשע בבית משפט פדראלי בקשירת קשר לביצוע הונאה ובדיווח כוזב בדוח מס הכנסה

יעל טרויכין / צילום: יונתן בלום

"חייבים למצוא דרכים חדשות להתגונן מפני האקרים. אין פתרון קסם שיכול להרוג מכשפות ומפלצות בבת אחת"

יעל טרויכין, שמכהנת כמנכ"לית חברת סייבר כבר בגיל 26, מספרת ל"ליידי גלובס" איך היא מתאמנת 30 פעם לפני פיטורי עובד, מתי שווה לצאת עם כפיף לדרינק כדי לבנות אמון, וכן, גם על הפחד לאכזב וליפול

צילום: יונתן בלום

דעה: כריך של רִיק

מה בין יום השואה ליום הפרטיות מלבד סמיכות מקרית על לוח השנה? ● דעה

אניסטון וקארל ב"תוכנית הבוקר"./ AppleTV : צילום

דעה: גם באפל מתמודדים עם קשר השתיקה

המסר ברור: אמנם יש לנו עוד הרבה לאן להתקדם כחברה, אבל התהליך הזה כבר כאן ● מי שיתנהל לפי נורמות פסולות, וזה לא משנה כמה הוא פופולרי, עשיר וחזק - ישלם את המחיר החברתי ● דעה

 אמרה סטודמאייר/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

היצירתיות מאחורי התרגילים לעקוף את הרגולציה בספורט

בספורט קיימים מנגנונים מורכבים של אסדרה, שאמורים לטפל בכמעט כל תרחיש אפשרי ● אבל עם ההשקעה במועדונים ושחקנים שהולכת וגדלה - מגיעים גם גדודי רואי החשבון ועורכי הדין, שמוצאים דרך לעשות צחוק מהתקנונים 

בייג'ינג, סין / צילום: Jason Lee, רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט בעקבות דיווח על מקרה שני בארה"ב של הידבקות בווירוס קורונה הקטלני

ארגון הבריאות העולמי מסר היום שהתפשטות וירוס הקורונה עדיין לא מהווה "מצב חירום עולמי" ● למרות זאת נגיף הקורונה מתפשט בסין במהירות, ועל פי דיווחים רשמיים במדינה מניין המתים עומד כבר על 26 ● אינטל היכתה את התחזיות והמניה זינקה בכ-8.3%

שלמה פילבר / צילום: תמר מצפי

הפרקליטות: לאפשר חדירה לטלפונים של אוריך, שלום ואיינהורן

השלושה נחקרו בחשד למעורבות באירוע הטרדת עד המדינה בתיק "4000", שלמה פילבר ● בית המשפט העליון הנחה את בימ"ש השלום לשוב ולערוך בחינה של השפעת תוצרי החיפושים המוקדמים, אשר נפסק לגביהם כי הם פסולים

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 22 בינואר

אתמול באיכילוב: 7 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ארז נץ / צילום: כפיר זיו

ארז נץ עזב נוחות וכסף בשביל הרוקנרול

ארז נץ, כבר בן 62 ובלי קוקו, סוגר מעגל עם שלום חנוך כגיטריסט שלו, מופיע בעולם עם "אינפקטד משרום", ובארץ במופע שורשים, וגם מספיק להיות מורה לגיטרה נחשק

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הגיע הזמן לחשוף את שמות החברות שבוצעו בהן הטרדות מיניות

37 אלף נשים בישראל דיווחו על הטרדה במקום העבודה בתוך שנה ● החברות מצידן מצליחות בחסות בית המשפט למנוע את חשיפתן לאורך ההליכים המשפטיים, בטענה לפגיעה במוניטין - ומשמרות תדמית נקייה ●  "גלובס" מוביל את המאבק לחשיפת החברות המטרידות וליצירת מקומות עבודה נקיים ובטוחים יותר

הטרדה מינית. / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אחריות המעסיק: המעסיק מחויב לטפל תוך שבעה ימים בתלונה על הטרדה מינית

מעסיק שתחתיו יותר מ-25 עובדים מחויב לקבוע תקנון שבו יובאו עיקרי הוראות החוק בדבר הטרדה מינית ויפורטו בו דרכי הגשת תלונות

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

וירוס הקורונה לא עוצר: בסין בונים בי"ח חדש, משרד הבריאות קורא לא לנסוע לאזור

מניין ההרוגים הרשמי בסין מווירוס הקורונה מטפס ומגיע כבר ל-26 ● בעיר ווהאן מקימים בית חולים עם אלף מיטות בשל ריבוי החולים  מקרה שני התגלה בארה"ב

המלכה אליזבט ובנה הנסיך צ'ארלס/  צילום: רויטרס  Agustin Marcarian

זה לא הכס, זה הכסף: הארי ומייגן לא לבד - כמה שווים בתי המלוכה באירופה ואיפה נרשמו הסקנדלים הגדולים

פרישתם של הנסיך הארי ומייגן מרקל מחובותיהם המלכותיות והדיון על הכספים שהם צריכים לקבל (ולהחזיר) הסיטו את הווילון מעל התחום המוצנע של שוויים הכלכלי של בתי המלוכה האירופיים. איזה מלך משלם מיסים ולמי יש פטור, מי מתנהל בשקיפות ומיהם שיאני השכר?