גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

5 עצות הזהב שיעזרו לכם במקרה של פירוק שיתוף

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפרוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל

מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר
מתחם חסן עראפה בתל אביב./ צילום: איל יצהר

שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו למספר בעלים יש בעלות משותפת בקרקע. שותפות כזו יכולה להיווצר בדרך מכוונת, למשל כשמספר אנשים קונים יחד קרקע, אך היא יכולה להיווצר גם בדרך לא מכוונת, למשל בדרך של ירושה.

אם התעוררתם בוקר אחד וגיליתם ששותפכם בקרקע הגיש נגדכם תביעה לפירוק שיתוף, או שמישהו קנה חלק מהקרקע והגיש נגדכם תביעה לפרוק השיתוף בקרקע - לא צריך להיבהל. התנהלות נכונה שלכם יכולה להביא לכך שמעז ייצא מתוק. אם ברצונכם להימנע ממכירת חלקכם בקרקע ולראות את הפירות ממנה בצורה של הקמת פרויקט, ישנם מספר צעדים שתוכלו לנקוט כדי להבטיח את הישארותכם בעלים בקרקע, או כדי להבטיח שבמקרה של מכירה כפויה, שלפחות המחיר שתקבלו עבור חלקכם יהיה מחיר ראוי.

1. חיברו לכמה שיותר שותפים

זה הזמן לשכוח מכעסים ישנים ולחדש קשרים עם שותפים בקרקע, הנתבעים האחרים, שכבר מזמן לא דיברתם איתם. חבירה ותיאום יוצרים כוח שכנגד לתביעת הפירוק. חוק המקרקעין מציין מפורשות כי במקרה של תביעת פירוק, על בית המשפט להתחשב ברצונם של רוב השותפים. רצון השותפים יכול להיות מכירה בדרך מסוימת כמו למשל: עריכת עיסקת קומבינציה (כפי שנעשה במתחם חסן עראפה בתל-אביב).

בתי המשפט מקשיבים לבעלי הקרקע, וככל שקולם מתואם יותר ורב יותר, בית המשפט יביא זאת בחשבון. כך למשל, בתביעה לפרוק שיתוף שהוגשה בקרקע ברחוב איינשטיין בתל-אביב, נתן בית המשפט משקל רב למתווה הפרוק שהוצע בשם מרבית הבעלים בקרקע ואיפשר להם להתאחד ולמכור את היתרה למרבה במחיר.

יצירת קבוצה של בעלים יוצרת גם ערך מול יזמים וכוח הרתעתי, כיוון שכשיזם יודע שבעלי הקרקע באים כיחידה אחת מגובשת, כדאי לו לחבור אליהם לקראת ההתמחרות על רכישת הקרקע. בהתמחרות, ככל שמחיר הקרקע עולה, היזם שחבר לחלק מבעלי הקרקע קונה רק את יתרת הקרקע וצריך להוסיף פחות כסף לעומת המתחרים האחרים, שצריכים לקנות את הקרקע בשלמותה.

2. ייצרו תחרות על רכישת הקרקע

פנו ליזמים מתאימים כדי שיחברו אליכם ויתחרו יחד אתכם על הקרקע. זאת, בתקווה שתזכו בהתמחרות שתערך בבית המשפט לגבי הנכס, או לכל הפחות - גם אם הקרקע תימכר בסופו של דבר לאחרים - תהיה תחרות ראויה עליה, והמחיר יעלה בהתאם.

שימו לב: פניות כאלה יש לעשות במידה ובזהירות, ויש לפנות רק לחברות או ליזמים שאתם מאמינים שירצו לשתף פעולה אתכם ולא לרכוש את הקרקע בלעדיכם. ודאו גם יש להם ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים בכלל ובאזור בו הקרקע נמצאת בפרט.

3. ייצרו ערך ליזם

לא כל היזמים מעוניינים לחבור לבעלי הקרקע, ויש מהם שמעדיפים לשלם יותר ולהיות בעלים יחידים בקרקע. כדי לשכנע יזמים לחבור אליכם, יש להראות להם כיצד החבירה אליכם מייצרת להם ערך נוסף. למשל: להסכים עם היזם שאם הקרקע תגיע למחיר מסוים בהתמחרות, אז הבעלים ישלימו את התמורה עד לסכום מסוים, או אם יש לכם קרקע סמוכה- תצרפו אותה, במקרה של זכיה, כדי לייצר פרויקט גדול יותר. עוד אפשרות היא הסכמה של הבעלים לקבל בפרויקט העתידי יחידות מסוג מסוים כמו חנויות או משרדים.

4. ודאו שהמכרז יהיה כזה שיאפשר לכם להישאר כבעלים בקרקע

כבעלים המבקשים להישאר בקרקע, ודאו שבית המשפט מאפשר זאת, ושתנאי המכר הם כאלה שיאפשרו להגיש הצעה לרכישת יתרת הקרקע (כלומר את הקרקע של השותפים שלא חברו אליכם) לעשות עיסקת קומבינציה וכיוצ"ב. הדבר כלל אינו מובן מאליו, ויש לוודא אפשרות זאת.

אם בית המשפט לא אפשר זאת מפורשות, עלולה להיווצר "תקלת מס", ורשויות המסים עלולות לראות בכם כמוכרים וקונים. כבר הגיעו אלינו לייעוץ בעלים שמצאו את עצמם נדרשים לתשלום מס שלא לקחו בחשבון, בגלל שלא נתנו את דעתם מראש לנושא זה.

5. בדקו איזה חוק חל. אולי יש לכם זכות קדימה ברכישת הקרקע?

חוק המקרקעין אינו נותן לשותפים זכות קדימה במקרה של מכירה. אל תראו בתחולת חוק המקרקעין מובן מאליו. אולי מקרה שלכם לא חל חוק המקרקעין? אולי חל דווקא חוק הירושה, הנותן, בסיטואציות מסוימות, זכות קדימה לבני משפחה ברכישת הקרקע?

הכותבים הם ממשרד ברגרזון ושות', מתמחים בשיתופים במקרקעין. 

עוד כתבות

הייטק גלובלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

הקטר שעדיין מושך את המשק: יצוא ההייטק עלה ב-12%

יצוא השירותים של ענפי ההייטק ברבעון השלישי של 2019 הסתכם ב-7.2 מיליארד דולר ● התחדשה העלייה במספר המשרות הפנויות במשק

עופר נמרודי / צילום: פרטי

הכשרת הישוב הנפיקה מניות לראשונה אחרי 30 שנה - והתחילה להרוס את בית מעריב, שיהפוך למגדל יעקב נמרודי

לאחר שהשלימה את השינוי במבנה ההון שלה, גייסה החברה של משפחת נמרודי 162 מיליון שקל באמצעות הנפקה פרטית של מניות למוסדיים ● לאחר ההנפקה מחזיקה המשפחה בכ-60% מהון המניות של הכשרת הישוב

ילדים בטהראן עוטים מסיכות נגד זיהום אוויר / צילום: STR New, רויטרס

זיהום אוויר כבד הביא לסגירת בתי הספר בטהראן

מדובר בזיהום גבוה פי 6 מהמותר עפ"י ארגון הבריאות הבינלאומי

ג'ודי ניר מוזס / צילום: לם וליץ

הפוגה במאבק השליטה ב"ידיעות": ג'ודי שלום ניר מוזס מיישרת קו עם אחיה על רקע כתב האישום

אחותו של המו"ל הודיעה לעליון כי היא מושכת את הערעור שהגישה על ההחלטה שלא להתיר לה לעיין במסמכי עסקת "ידיעות אחרונות", בעקבות כתב האישום שהוחלט להגיש נגד אחיה ● עורך דינה: "ג'ודי היא אשת משפחה, ובשעת צערו של אחיה היא לא תצטרף לצרים עליו"

יהלום בצורתו הגולמית מוצג למכירה במרכז אפריקה / צילום: Emmanuel Braun, רויטרס

רוסיה מציעה להפסיק את החרם על "יהלומי הדמים" של אפריקה

רוסיה מציעה לעצור את החרם על יהלומי הדמים שמגיעים מהרפובליקה המרכז אפריקאית ● "יהלומי דמים" הוא הכינוי שניתן ליהלומים שתהליך הייצור שלהם נעשה באמצעות פגיעה והרג של בני אדם

ג'אק סבג, מנכ"ל שותפות רא"מ / צילום: אסף לב

המחשבה להפיק נפט בישראל פרנסה לא מעט סאטיריקנים: ראיון עם האיש שרוצה להחזיר אותה לאופנה

המחשבה להפיק נפט מאדמת הארץ ישראל פרנסה לא מעט סאטיריקנים, אבל לאחרונה נראה כי המשקיעים מאמינים מעט יותר להבטחות של השותפות רא"מ ● בראיון ל"גלובס", המנכ"ל ג'אק סבג מדבר על אתגרי המימון שבדרך ועל התקוות להכנסות גבוהות בעתיד

פרופ' אביעד הכהן, פרופ' איילת בלכר־פריגת והשופטת אסתר חיות / צילום: כפיר קרן

נשיאת ביהמ"ש העליון אסתר חיות מסבירה מה השלכות המחסור בעובדות ועובדים סוציאליים

לרגל ציון 30 שנה לחתימת ישראל על האמנה הבינלאומית לזכויות הילד, נערך בשבוע שעבר במרכז האקדמי "שערי מדע ומשפט" כנס בינלאומי בנושא

בוריס ג'ונסון חוגג את ניצחונו / צילום:  Hannah McKay, רויטרס

ניצחון השמרנים הרגיע את עשירי בריטניה והקפיץ את הליש"ט

המיליארדרים שהפכו את לונדון לביתם מרוצים מהוודאות שחזרה בעקבות הניצחון המוחץ של השמרנים וגם מהסרת האיום של קורבין, שרצה להגדיל את המיסוי על העשירים ● הליש"ט זינקה ב-2.5% בדקות לאחר פרסום המדגם ביום חמישי

אלון חסן / צילום: אמיר מאירי

דעה: למה אלון חסן לא יחזיר את השכר שקיבל כשהושעה, למרות שהורשע בפלילים

עמדת ההסתדרות בנוגע לפיטורי אלון חסן, ובפרט בכל הקשור להשבת השכר, היא עניין שכדאי לשים אליו לב ● דעה

רון קובי ראש עיריית טבריה/  / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ דחה את עתירת רון קובי: השימוע יתקיים היום אחה"צ

ראש עיריית טבריה טען כי מכיוון שאנו בתקופת בחירות ובממשלת מעבר, יש להורות על ביטול השימוע שאמור להיערך היום במשרד הפנים עקב אי-הצלחתו להעביר את תקציב העירייה לשנת 2019 ● השופט נעם סולברג דחה את בקשתו על הסף

דוד מחלב, מנכ"ל פוינטר. מחפש הזדמנויות / צילום: רוני שיצר

מה שכח לספר לנו דוד מחלב, מנכ"ל פוינטר לשעבר

מנכ"ל הפעילות הבינלאומית של פוורפליט, דוד מחלב, יעזוב את התפקיד בסוף חודש ינואר ● מחלב יישאר "על הפיירול" של החברה עד יוני 2021 וימשיך ויקבל עד אז שכר והטבות

דב קוטלר / צילום: גדי דגון, יח"צ

מבוי סתום במו"מ: ההסתדרות הכריזה סכסוך עבודה בבנק הפועלים

לטענת ההסתדרות, הרקע לסכסוך הוא מבוי סתום במו"מ על הסכם שכר; חלוקת דיבידנדים בסך מיליארד שקל לבעלי המניות על רקע מכירת המניות בישראכרט, ללא תגמול לעובדים; והליכי התייעלות של ההנהלה, שהרעו את תנאי העובדים ● פועלים: "שלב הדיונים טרם מוצה"

אבי ניר, מנכ"ל קשת ויוסי ורשבסקי, מנכ"ל רשת / צילומים: רפי דלויה, תמר מצפי, יח"צ, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

משבר חריף בין קשת לרשת על רקע הדרך לחישוב הרייטינג

המשבר, ששיאו בפיצוץ פגישה שהתקיימה בין שתי בעלות הרישיון, עלול להשפיע על מכירת הפרסום בטלוויזיה החל מינואר 2020

בוריס ג’ונסון/  צילום: רויטרס

לקחי בריטניה: איך נפלו החומה האדומה והחומה הכחולה

בדומה למה שהוא עשה במשאל העם על ברקזיט, בבריטניה חזר המעמד העובד והעדיף ימין קשוח על פני שמאל קיצוני ● זה מה שעשו האמריקאים בבחירות 2016, האם זה מה שהם יעשו ב-2020? ● ומה ישראלים יכולים ללמוד משיטת בחירות ש"מזייפת" את התוצאות לטובת הגדולים?

מלון פאבליקה / צילום: עודד סמדר, יח"צ

טוכמאייר ורוזן רוכשים מאיסתא את חלקה בבית המלון פאבליקה בהרצליה תמורת 142 מיליון שקל

העסקה, הכוללת מכירת 66.6% מהזכויות במלון, תניב לאיסתא רווח של 38 מיליון שקל ● פאבליקה הוא מלון חדש, הכולל כ-160 חדרים, ושותף בו הקבלן ראובן אלה

משה כחלון / צילום: איל יצהר

דווקא בשלהי כהונתו של כחלון "מחיר למשתכן" מציגה שיא במכירת דירות

בליל נתונים ממשלתיים שפורסמו היום מציג שיאי מכירות בתוכנית, קיצור משך הזמן לרכישת דירה ואת ממוצע ההנחות מול דירות "רגילות" • "גלובס" עושה סדר במספרים

שלומי טחן שמעון מירון ניר ויצמן ליאון אביגד  / צילום: אבישי פינקלשטיין

מימשה אופציה: הכשרה ביטוח תהיה בעלת 16.5% ממניות מלונות בראון

ביוני האחרון הלוותה הכשרה לבראון 80 מיליון שקלים בדרך של אשראי שיוכל להיות מומר למניות כחלק ממערך העסקאות הלא סחירות - כעת היא ממירה אותה להון מניות

יובל שטייניץ / צילום: שלומי יוסף

צינור הגז השאפתני של שטייניץ לאירופה עוד עלול לגרור את ישראל לעימות אזורי

ההחלטה של טורקיה להרחיב את שטח המים הכלכליים מסכנת את "פרויקט EastMed" • עם זאת, בישראל מבינים כי ייתכן שהתסבוכת המדינית שבדרך לא מצדיקה פרויקט שהוצאתו לפועל תהיה יקרה וכמעט בלתי אפשרית לביצוע

שר האוצר משה כחלון, ד"ר יפעת שאשא־ביטון, ראש עיריית שדרות, אלון דוידי בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן  / צילום: דביר מלכה

הצעירים נהרו בחגים לחתום על רכישת דירות במחיר למשתכן

אוקטובר 2019 ייחשב לחודש שיא מבחינת היקפי מכירת דירות חדשות, על אף חגי תשרי שנחגגו בו ● זאת, עקב כמות גדולה של דירות במחיר למשתכן שנמכרו בחודש זה

נתן חץ / צילום: איל יצהר

אלוני חץ ממשיכה להתרחב בבריטניה: רכשה פארק עסקים סמוך לאוקספורד תמורת כ-370 מיליון שקל

מתחילת השנה ועד היום רכשה אלוני חץ חמישה נכסים בבריטניה, בהיקף השקעה כולל של כ-2.8 מיליארד שקל ● חמשת הנכסים מניבים כיום הכנסה תפעולית נקייה (NOI) של כ-28 מיליון ליש"ט