גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשנדל"ן יזמי ומניב נפגשים: כיצד ניתן לשלב בין מודלים שונים להשקעה?

בשוק קיימות אפשרויות מגוונות להשקעה בנדל"ן, בין הנפוצות שבהן: נכסים מניבים ופרויקטים יזמיים ● יש מי שמציעים סינרגיה בין שני המודלים הללו, באמצעות השקעה במיזמים המתאימים לכך, כגון בתי מלון ביעדים תיירותיים

זנזיבר. "הביקוש לתיירות אדיר, אבל אין מספיק מלונות"/הדמיה: Liat Marom Studio
זנזיבר. "הביקוש לתיירות אדיר, אבל אין מספיק מלונות"/הדמיה: Liat Marom Studio

הכתבה בשיתוף RM Group

השקעות בנדל"ן הן לרוב שאלה של איתור הזדמנויות להשקעה ובחירה של המודל הנכון שישיג את התשואה הנאה ביותר. בשוק תמצאו מספר מודלים להשקעות שכאלה, אשר משפיעים על הרווח של המשקיע. מהם המודלים המובילים וכיצד ניתן לשלב ביניהם?

אחד המודלים הנפוצים בהשקעות נדל"ן הוא היזמי. במסגרת המודל הזה, המשקיע רוכש קרקע (או שותף לחלק מקבוצה שרוכשת אותה), מקים עליה מבנה קיים או משפץ אותו - משביח את הנכס - ולאחר מכן מוכר אותו ברווח גדול. זהו גם אחד היתרונות הגדולים של השקעה במודל הזה. יזם שמשכיל לנצל את מלוא אחוזי הבנייה, יוכל בטווח קצר של שנתיים-שלוש להגיע לרווח גדול מאוד על ההשקעה הראשונית. עם זאת, מאחר שבהשקעה יזמית הרווח נגזר ממכירת הנכס, אין כאן תשואה לטווח ארוך. כך שהמודל פחות נכון למי שמחפש הכנסה קבועה לאורך זמן. לאלו מתאימה יותר השקעה במודל המניב - רכישה של נכס קיים וקבלת תשואה על השכרתו.

קיימים גם מסלולי השקעה אשר משלבים בין תשואה לבין השבחת הנכס. "כשלוקחים פרויקט הכולל רכישת קרקע, הקמה של מבנה, השבחה שלו והשכרה, מדובר בשילוב היתרונות של המודל היזמי ושל המודל המניב", מסביר מתן פרטמן, מנכ"ל משותף ובעלים של RM Group, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. "במקרה כזה ההשקעה מחולקת לשני שלבים. בשלב הראשון מדובר בפרויקט יזמי רק שבמקום למכור את הנכס בסוף התהליך, קיים שלב נוסף של מעבר מהמודל היזמי למודל המניב בדמות השכרה של הנכס לטווח ארוך", הוא מסביר ומדגיש כי אמנם בחיבור בין המודלים, הרווח על השבחת הנכס נשאר על הנייר מאחר שלא מוכרים אותו. אולם בכל שלב שיחליט המשקיע למכור את הנכס בעתיד הרחוק - הוא יוכל לממש את הרווח הזה.

פרטמן מביא כדוגמה למודל המשולב השקעה בנכס במסגרתה "המשקיע רוכש קרקע ולאחר תום הבנייה, הרווח היזמי שלו עולה בצורה נאה. הוא יכול להגיע גם ל-120-130 אחוז מהשקעה המקורית, גם אם בשלב הראשוני מדובר ברווח על הנייר. ברגע שמסתיים שלב ההשבחה, עוברים לשלב המניב של קבלת דמי שכירות על הנכס. אם מזהים את הנכס הנכון במיקום הנכון, החיבור בין המודל היזמי למודל המניב יכול לייצר רווח גדול יותר מהשקעה במקומות אחרים", הוא מוסיף.

רן הראל ומתן פרטמן, בעלים ומנכ"לים משותפים של חברת RM Group/צילום: אייל טואג

ארבעה שלבים בדרך להשקעה

כדי לבצע נכון השקעה במודל המשולב - היזמי והמניב, פרטמן מציג ארבעה שלבים המסייעים בכך. לדבריו, "מדובר במודל שמלווה אותנו כבר שנים והוא נכון לכל השקעה, בין אם בישראל, ארה"ב או מקומות אחרים", הוא אומר.

בשלב הראשון, חשוב להבין את כללי המשחק באותה המדינה. יש להיות בקיא בהיבטים משפטיים שונים וכן בכללי מיסוי שיכולים להיות שונים מאוד מאלה בישראל, כמו הצורך ברכישת ביטוח לבנייה, שכירת אנשי מקצוע מסוימים לעבודה, מועד תשלום המס וגובהו. "יכול להיות שבמדינה מסוימת אפשר לבנות רק מלונות נמוכי קומה בעוד שאנחנו תיכננו מלון של 20 קומות ואז נמצא את עצמנו בבעיה", הוא מסביר.

לאחר מכן, בשלב השני, יש לערוך חקר שוק ולבחון את כדאיות העסקה. במסגרת השלב הזה, חשוב להבין את נתוני המאקרו של מדינת היעד - עד כמה חזקה הכלכלה שלה, כמה כסף זר מושקע בה (דבר שיכול להעיד על פתיחות השוק וקבלה של משקיעים זרים), מהי כמות התיירים שנכנסים מדי שנה וגם אילו חודשים נחשבים לחמים ביעד. גם לנתוני המיקרו צריך להתייחס כמו קווי תעופה שמגיעים למדינה, ההעדפות של התיירים, היכן הם אוהבים להתאכלס, מה לאכול ועוד.

תשכחו מברלין, זנזיבר מחכה לכם - משקיעים במלון בוטיק באי. לפרטים הקליקו כאן>>

השלב השלישי נוגע למיקסום הרווח. ראשית נרצה להבין מהם מרכיבי הרווח בפרויקט: הרווחים מגיעים ממקורות שונים במהלך פרויקט. חלקם קשורים לשלב היזמי וחלק לשלב המניב. כך למשל, ההבנה של כללי המינוף במדינה והרחבת ההשקעה באמצעותם. "יש מדינות שמאפשרות מימון למשקיעים זרים ואחרות שלא. הדבר משפיע על הרווח מהשבחת הנכס, כי עם מימון גדול יותר אפשר להשקיע יותר ולהשביח יותר את הנכס", מסביר פרטמן.

בהמשך, מיקסום הרווחים משפיע גם על השלב המניב - על התשואה השוטפת שמקבל המשקיע מהשכירות החודשית. "צריך לבחון את ההכנסות של המלון מול ההוצאות, מאחר ויש להן השפעה על אחוז הרווח החודשי של המלון, שמשולם למשקיע. גם נתונים כמו גידול או קיטון בתיירות במדינה או תנודתיות של מטבעות, במקרה שההשקעה נעשית במטבע זר, משפיעים על מיקסום הרווחים", הוא מדגיש.

לבסוף, בשלב הרביעי, יש לנהל את הסיכונים, שכן בכל השקעה יש סיכון. גם אם היא נראית בהתחלה ורודה ומבטיחה. "זאת הסיבה שאנחנו מגייסים משקיעים רק אחרי שקיבלנו היתרי בנייה, וכן עובדים עם מפקח בנייה ישראלי שאנחנו יכולים לסמוך עליו ולתקשר איתו הכי טוב גם בחו"ל", מספר פרטמן.

מלון בזנזיבר. עלויות תפעול נמוכות לעומת מחיר שהייה גבוה/הדמיה: Liat Marom Studio

זנזיבר: מיעד לתרמילאים לאי של ירח דבש וריזורטים מפנקים

RM Group מנהלת כיום למעלה מ-800 נכסים בעולם, בישראל וארה"ב. לאחרונה, השיקה החברה מסלול השקעה ראשוני וייחודי במלון בזנזיבר, אחד מיעדי התיירות הצומחים ביותר בעולם, עם גידול של כ-28% בתיירות בממוצע מדי שנה. "מדובר בפרויקט שמשלב את המודל היזמי והמניב בהשקעה במלון בוטיק", מסביר פרטמן. "בשונה מחברות אחרות אנחנו לא מגבילים את המשקיעים שלנו לפרויקט יזמי מותנה בזמן, שבסיומו הם חייבים להשתתף במכירה שלו. כאן הם נרשמים בטאבו כבעלים של הנכס והם יכולים להחליט - האם למכור אותו או להמשיך להחזיק בו וליהנות מתשואה גבוהה הטמונה בהשקעה בתיירות וזה מה שמייחד את העסקה".

כחברה יזמית, מנהלת RM Group את כל תהליך ההשקעה עבור לקוחותיה ובשותפות עימם ועם אנשי המקצוע המתאימים. "אנחנו והלקוחות יזמים משותפים של הפרויקט. אנחנו מושקעים ב-25% לפחות מהפרויקט שנרשמים בבעלותנו. אנחנו לא משמשים מתווכים, או רק מגייסים את הכסף מהמשקיעים, אלא, כאמור, מושקעים יחד איתם בפרויקט", מציין פרטמן.

במסגרת הקמת המלון בזנזיבר נכנסים המשקיעים לשותפות ב-52 יחידות נופש במלון בוטיק במתחם אחד, כאשר הם יזכו גם לרווח היזמי וגם להכנסה שוטפת לאחר שתסתיים תקופת ההרצה של המלון, שמוערכת כיום בחצי שנה בלבד. פרטמן אומר כי מנתוני השוק הטנזני עולה כי מדובר ביעד צומח, לא רק מבחינת מספר התיירים שנמצא במגמת עלייה אלא גם מבחינה כלכלית - גידול של 33% מדי שנה בכמות הכסף הזר שנכנסת למדינה ו-6.8% בתל"ג (כך לפי חקר שוק שערכו ב-RM Group). הדבר מרמז על עליית ערך צפויה לנכסים ולענף המלונות בפרט במדינה. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא הקמתם של מלונות נוספים על ידי כמה מהרשתות הגדולות בעולם, הילטון מחזיקה כבר שני בתי מלון באי וריץ' קרלטון בונה שם בימים אלו.

"עד שנת 2010 זנזיבר היה יעד שהגיעו אליו כל מיני תרמילאים על הדרך בטיול באפריקה, ולנו בהוסטלים או במלונות של כוכב אחד. אולם מאז חל שינוי בתפיסה התיירותית המקומית והוחלט להפוך את טנזניה, ששם כאמור נמצאת זנזיבר, ליעד יוקרתי בעיקר לחופשות ירח דבש, בדומה לתהליך שעברו יעדים כמו תאילנד. מה שאומר שיש כרגע ביקוש אדיר לתיירות, אבל עדיין אין מספיק מלונות וכאן טמון פוטנציאל הרווח הגדול", מסביר פרטמן. "כדי לענות על הביקושים, אף נוסד גוף ממשלתי שמסייע בביצוע השקעות זרות במקום", הוא מוסיף. "כמו כן, בשל מזג האוויר זנזיבר הוא יעד פופולרי לתיירות במשך לפחות 10 חודשים מתוך 12 בשנה". לבסוף, הוא מדגיש כי יש פער מאוד גדול בין העלויות הנמוכות יחסית של השקעה בתיירות במדינה לבין ההכנסות. "מדובר במחירים אירופאיים לכל דבר, עם עלויות של 250 דולר ואפילו 700 דולר ללילה במלון, כשמנגד הוצאות כוח האדם מוערכות ב-100-200 דולר לחודש לעובד מקומי. "זהו פער רווחיות שלא ניתן לייצר כמעט באף מקום אחר".

אז בין אם מדובר בהשקעה בזנזיבר, או יעד תיירותי אחר ואפילו ביעד שאינו תיירותי, ניכרת חשיבות ההשקעה במודל הנכון. לעיתים, שילוב של מודל יזמי ומודל מניב, עשוי להתאים טוב יותר למשקיע. זאת, כמובן, כל עוד הוא פועל לפי השלבים הנכונים ועם אנשי המקצוע המתאימים.

לא רק נופש - אולי השקעת הנדל"ן הבאה שלכם היא מלון בוטיק בזנזיבר. לפרטים הקליקו כאן>>

פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

עוד כתבות

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

סוכה / צילום: שאטרסטוק

סוכת שלום כל השנה: אפשר לפתור את המתח בין החילונים לחרדים

רוב הישראלים מסורתיים וחובבים את היהדות אך מודאגים מאוד מהקונפליקט החילוני-חרדי ● מסתבר שניתן לפתור אותו, אך הוא דורש מאמץ משני הצדדים ● דעה

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

רנו / צילום: רג'י דוביגנאו, רויטרס

ב-3% עד 4%: ההכרזה שגרמה למניית רנו לצנוח

לאור ביצועים חלשים, רנו קוצצת בתחזית הרווחים שלה ● רנו גם חתכה את התחזית שלה למרווח התפעולי לאזור ה-5%, לעומת התחזית הקודמת ששמה את המרווח התפעולי ב-6%

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

גמר גביע העולם בכדורגל.  beoutQ הערוץ הפיראטי beoutQ / צילום:HANDOUT  רויטרס

כך מאיים ערוץ טלוויזיה פיראטי ואלמוני על הכסף הגדול של קטאר

ערוץ טלוויזיה לא חוקי שפועל מסעודיה ומעביר לכל העולם שידורי ספורט מקטאר, מסעיר את האמירות וגורם לה להרהר אם להמשיך לשלם מיליארדי דולרים בשנה עבור שידורי התחרויות • החשש: הקטארים ינטשו את שידורי הספורט וענפים שלמים יתמוטטו

הנשיא טראמפ / צילום: רויטרס

ההסכם עם ארדואן: ממשל טראמפ תקע סכין נוספת בגב הכורדים

ההתקפלות של טראמפ לפני ארדואן היא מהלומת קטלנית על שאיפת הכורדים לבית לאומי ומנציחה את דריסת הרגל הטורקית בסוריה ● מיט רומני: "האם ארה"ב כל כך חלשה עד שטורקיה הצליחה לכופף לה את היד?"  ● האם הנדל"ן של טראמפ בטורקיה שימש אמצעי לחץ בידי ארדואן? ● פרשנות

בית מרקחת / צילום: בריאן וולסטון, רויטרס

על מה בעצם משלמת טבע כל כך הרבה כסף

הטענות הן שהחברות התעלמו מהידע הרפואי הנצבר לגבי סכנות המוצרים, והעלימו עין מכמויות התרופות העצומות שזרמו לשוק

לאגר אנד אייל   / צילום: אנטולי מיכאלו

“לאגר אנד אייל", בירות טובות במחיר מצוין. מתברר שאפשר

כשנפתח "לאגר אנד אייל" הייתי בטוח שלא יעברו כמה חודשים והוא ייסגר ● וראה זה פלא, המקום לא רק שורד אלא אף משגשג

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

בנייני מגורים בשכונת שרלוטנבורג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

צעדים חסרי תקדים בברלין: שכר הדירה יוקפא לחמש שנים

מלבד הקפאת שכר הדירה כוללים הצעדים הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שנרשמו ב-2012, ומניעת העלאת שכר דירה באמצעות שיפוצים יקרים ● ביום שלישי צפוי הסנאט של ברלין לאשר את ההצעה

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם צפרא כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

מאיר שמגר – לוחם חירות ישראל כל חייו

ההגדרה שעמה נכנס לעולם המשפט השופט מאיר שמגר , נשיא בית המשפט העליון שהלך הבוקר לעולמו, היא גם זו שמגדירה אותו בצורה המדויקת ביותר: לוחם חירות ישראל ● אכן שמגר היה, לאורך כל חייו, לוחם חירות ישראל ● עם נקודה בין שתי המילים האחרונות ובלעדיה