אנשי הנדל"ן ממליצים: מה צריך לעשות עם התשתיות בישראל

לקראת הבחירות הקרובות, ראשי ענף הנדל"ן מייעצים לממשלה הבאה איך לא לחזור על הטעויות שנעשו, ומה כדאי לה לעשות בנושאי תכנון ורישוי • כולם מסכימים: תשתיות לפני הכול

על השולחן של הממשלה הבאה: המלצות לתכנון נכון / איור: shutterstock
על השולחן של הממשלה הבאה: המלצות לתכנון נכון / איור: shutterstock

אנשי הנדל"ן ממליצים: מה צריך לעשות עם ענף הבנייה בישראל

אנשי הנדל"ן ממליצים: מה צריך לעשות עם ההתחדשות העירונית בישראל

"לדור העתיד לא יהיה איפה לגור"

ההמלצה של עו"ד ענת בירן: 

להקים משרד לתכנון ובנייה

הבעיה: אחד החסמים של הענף כיום הוא חוסר סנכרון בנושא התכנון בין המשרדים השונים. אמנם מינהל התכנון עבר לאחריות משרד האוצר אולם עדיין גם בקדנציה הנוכחית ראינו כיצד אין הלימה בין התכנון המגורים לתכנון התחבורתי, לתכנון משק האנרגיה וכיוצ"ב.

ענת בירן / צילום: יחצ
 ענת בירן / צילום: יחצ

ההמלצה: להקים את משרד התכנון והבנייה. רק באמצעות משרד תכנון ובנייה שבראשו יעמוד שר שיהיה אחראי לכל נושא התכנון והבנייה בישראל ניתן יהיה לייצר תוכניות כוללות להקמת שכונות וערים בהתאם לסדרי העדיפויות במדינה ותוך הקצאת משאבים מלאים לכל מה שנכלל בתוכנית כך ששכונה לא תמתין למחלף או לכביש.

ענת בירן היא בעלת משרד עורכי דין בתחומי המקרקעין והתכנון והבנייה 

ההמלצה של חיים פייגלין: 

לתכנן שלוש ערים מטרופוליניות חדשות

הבעיה: בדור הבא צפויה אוכלוסיית ישראל לגדול בכ-9 מיליון תושבים נוספים. הערים הקיימות לא יוכלו לקלוט את כל האוכלוסייה העתידית, גם במסגרת התחדשות עירונית מואצת ככל שתהיה.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן/ צילום: איל יצהר
 חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן/ צילום: איל יצהר

ההמלצה: יש לתכנן מיד שלוש ערים מטרופוליניות חדשות בגליל, בהר הנגב ובשפלת יהודה, שיאפשרו לאכלס 6 מיליון תושבים לפחות. לכל עיר מטרופולינית חדשה, יש להקצות חטיבת קרקע של 50,000 עד 100,00 דונם, כדי לתכנן בה 500,000 עד 700,000 יחידות דיור ובהתאם מבנים לתעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטחי נופש ופנאי פתוחים, על מנת לאפשר איכות חיים גבוהה בסביבה עירונית תוססת מודרנית וחכמה.

חיים פייגלין הוא מנכ"ל חברת צמח המרמן 

ההמלצה של עו"ד מירה בורנשטיין:

לבטל את הוד"ל, ותמ"ל והמצאות היסטריות דומות

הבעיה: תוכניות חירום היסטריות שקושרות כתרים למי שהמציא אותן, ורק מכבות שריפות.

עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון/ צילום: איל יצהר
 עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון/ צילום: איל יצהר

ההמלצה: להפסיק עם ההמצאות בסגנון וד"ל / ותמ"ל ולעשות תוכניות ארוכות טווח. לבנות לגובה כמו בערים אחרות בעולם שאין להן קרקע; לפתוח את תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית) ולהתאימה למציאות של ישראל בעוד 30 שנה תוך ניצול מיטבי של הקרקע לא רק במרכזי הערים אלא גם בפריפריה ושימת דגש על תחבורה ציבורית טובה.

עו"ד מירה בורנשטיין היא שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון 

ההמלצה של מיקי זיסמן:

להתמקד בתכנון תב"עות

הבעיה: בזכות תוכנית מחיר למשתכן שווקו קרקעות רבות בכל הארץ ובייחוד בפריפריה, שרבות מהן שווקו כשהן לא בשלות לבנייה מידית ו/או לא מותאמות לצרכים ולאופי הביקוש. יש רוויה בערים רבות, ורק בעוד שנתיים-שלוש יהיה צורך אמיתי לחזור ולשווק בהן קרקעות חדשות.

מיקי זיסמן / צילום: איל יצהר
 מיקי זיסמן / צילום: איל יצהר

ההמלצה: לעצור את שיווק הקרקעות הלא מבוקר - שנעשה רק כדי לעמוד ביעד השיווק - ולהתמקד במקום זאת בתכנון תב"עות שתהיינה תואמות את צרכינו בעשרות השנים הבאות. את התב"עות האלו יהיה ניתן לממש במהירות, כך שלאחר שיווק הקרקע לא ייאלצו היזמים לחכות שנים לפיתוח התשתיות לפני שיוכלו להתחיל בבנייה.

מיקי זיסמן הוא מנכ"ל קרדן נדל"ן

ההמלצה של עו"ד נעמה שיף:

לייעל את עבודת ועדות התכנון

הבעיה: המתנה של שנים לאישור תב"ע, ואז עוד שנתיים להוצאת היתר מתוכנית מאושרת. כל העיכובים בוועדות התכנון מתגלגלים לבסוף למחיר הדירה הסופי לאור עלויות המימון והתכנון שסופגים בעלי הקרקעות לאורך כל התהליך.

נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות'/ צילום: סטודיו תומס
 נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות'/ צילום: סטודיו תומס

ההמלצה: לשפר ולייעל את עבודת ועדות התכנון באישור תוכנית בניין עיר ובקיצור הזמן לקבלת היתר.

עו"ד נעמה שיף היא שותפה במשרד שוב ושות'

ההמלצה של דוד קנפו: 

לאפשר לאדריכלים לקחת אחריות על תהליך הרישוי

הבעיה: הרישוי בישראל הפך עם השנים לגורם מעכב ומייקר את כל פרויקטי הבנייה בישראל. זוהי תוצאה של חוק תכנון ובנייה מיושן, עמוס תוספות ושינויים, וגם מחישוקים ביורוקרטיים של רשויות התכנון.

דוד קנפו, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל/ צילום: איל יצהר
 דוד קנפו, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל/ צילום: איל יצהר

ההמלצה: לפשט את הליך הרישוי ולאפשר לאדריכלים, עורכי בקשות ההיתרים, לקחת אחריות על התהליך, ובהמשך לפעול לניסוח חוק תכנון ובנייה עדכני, בהיר וזמין.

דוד קנפו הוא יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל

ההמלצה של עו"ד זיו כספי:

לחזק את הוותמ"ל

הבעיה: ענף הנדל"ן צמא ליציבות שבצידה פשטות, רעננות ויצירתיות.

זיו כספי / צילום: יחצ
 זיו כספי / צילום: יחצ

ההמלצה: בתחום המגורים יש להגדיל את ההיצע וזאת על ידי שלושה עקרונות בסיסיים: המשך חיזוק כוחה של הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), שימת דגש על תחום ההתחדשות העירונית ושיפור מנגנוני היישום, ושיפור כל נושא שינוי ייעוד באדמות המדינה בהן המלאי עצום וזאת גם על ידי מתן פיצוי סביר למגזר החקלאי אשר משיב את הקרקע המופשרת.

עו"ד זיו כספי הוא שותף מייסד במשרד גינדי כספי

ההמלצה של עו"ד עפר טויסטר:

לפשט ביורוקרטיה

הבעיה: היזמים צריכים לעמוד ברגולציה בלתי אפשרית או בלתי נסבלת שתמצא ביטויה בתוכניות בניין ערים, במסמכי מדיניות המשתנים חדשות לבקרים ובהנחיות מרחביות אינסופיות.

עו"ד עפר טויסטר / צילום: איל יצהר
 עו"ד עפר טויסטר / צילום: איל יצהר

ההמלצה: לייעל את מוסדות התכנון, בין השאר על ידי משיכת "הטובים לתכנון" - מתן תנאים טובים, לפשט את הביורוקרטיה. ככל שליזם יהיה יותר פשוט, הוא ייתן עדיפות יתר לנסות ולבנות באותה עיר. וככל שמספר יזמים המתחרים על פרויקטים באותה עיר יגדל הרי שהתנאים לדיירים ישתפרו בהתאמה.

עו"ד עפר טויסטר הוא בעל משרד העוסק בתכנון ובנייה

ההמלצה של חיים מסילתי:

קודם ללמוד, ואז לעשות

הבעיה: היו ממשלות שבהן השרים החדשים הגיעו, ביטלו רפורמות קודמות ויצאו ברפורמות חדשות משלהם. זה לא תמיד נכון ולא פעם מדובר בהפסד זמן יקר.

חיים מסילתי / צילום: איל יצהר
 חיים מסילתי / צילום: איל יצהר

ההמלצה: אני מציע לשרים החדשים ללמוד את הנושאים העומדים על הפרק לעומק - בייחוד כאלה שבהם הושקעו אנרגיות וכספים רבים על ידי ממשלות קודמות, להתייעץ עם אנשי המקצוע ורק אז לשנות אם צריך.

חיים מסילתי הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין  

ההמלצה של אברהם קוזניצקי:

לקבוע סדר עדיפויות לתשתיות

הבעיה: כיום כל שר קובע בנפרד אילו תשתיות שקשורות למשרדו יוקמו ומתי. כתוצאה מכך, אין תיאום ואין היררכיה בפרויקטי התשתיות שמקימה המדינה.

אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי
 אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי

ההמלצה: להקים צוות מומחים שיערוך תוכנית אב לכל התשתיות העיקריות במדינה. הצוות יקבע סדרי עדיפויות גם לביצוע תשתיות הנדל"ן, מתוך הבנה ושאי אפשר להקים הכול ביחד. סדרי העדיפויות צריכים להיות כך שתשתית משרתת תשתית קודמת ולא מקימים פילים לבנים כמו למשל גשר לטרון שעומד כבר חמש שנים ללא שימוש כי בנו אותו בטרם עת, עוד לפני שבנו את מסילת הרכבת.

אברהם קוזניצקי הוא יו"ר קבוצת מנרב

ההמלצה של לוי יצחק:

שיפור התשתיות בכל אזורי הביקוש

הבעיה: תוך שלושה עשורים אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה, וכל הפרויקטים והתמ"א שבונים היום יהיו הפינוי בינוי הבא.

לוי יצחק / צלם: איל יצהר
 לוי יצחק / צלם: איל יצהר

ההמלצה: לעבוד על שיפור התשתיות בכל אזורי הביקוש והערים הגדולות: חשמל, מים, תקשורת, כבישים, הרחבת רחובות, תחבורה ציבורית ונגישות מושלמת. ורק אחרי הטיפול המלא בתשתיות, יש להעלות את אחוזי הבנייה במאות אחוזים. להפסיק לחלוטין בניית צמודי קרקע ובניינים נמוכים.

משרד ממשלתי, שעליו יהיה מופקד שר בינוי שלא יתחלף כל כמה שנים או דקות, יהיה אחראי לתוכניות בינוי פינוי שבמהלכן יהרסו כל הבניינים הישנים וייבנו מגדלים גבוהים בני 30 קומות ומעלה, בעירוב שימושים בתכנון מתקדם. 25% מהדירות בכל מגדל יוקצו בהנחה של אחוזים מוסכמים לזכאים, חסרי דיור .

לוי יצחק הוא עורך מחירון הדירות

ההמלצה של יוסי סעידוב: / ממייסדי 15 דקות - ארגון צרכני תחבורה ציבורית בישראל
לשחרר את הפקק במשרד התחבורה

הבעיה: משרד התחבורה הוא אחד ממשרדי הממשלה מהיותר ריכוזיים ומהפחות נגישים ושקופים. ראשי עיר בישראל יכולים לתכנן גורדי שחקים ולבנות אצטדיוני ענק אבל כדי להביא לשם קו אוטובוס הם צריכים להתדפק על דלתות משרד התחבורה. הריכוזיות הזו מביאה הרבה כוח פוליטי לשר התחבורה - אבל יוצרת ריחוק גדול מהשטח, מצרכי הנוסעים ומונעת התפתחות אורבנית חיונית בידי כוחות מקומיים. את התוצאה כולנו מרגישים מדי בוקר על הכבישים.

יוסי סעידוב / צילום: מתן פורטנוי
 יוסי סעידוב / צילום: מתן פורטנוי

ההמלצה: להקים רשויות תחבורה מטרופוליניות; לאפשר לכוחות מקצועיים ומקומיים לתכנן את התחבורה בתוך הערים ומסביבן. לתת להם את הכלים, הסמכויות והתקציבים, לתכנן ולעצב את התחבורה הציבורית בתוך המטרופולינים בהתאם לצרכיהם. רק כך תוכל התחבורה הציבורית להיות רלוונטית יותר לנוסעים, רק כך זמני הנסיעה בה יתקצרו, רק כך נהגי הרכב הפרטי יעדיפו את כרטיס הרב קו במקום המפתחות של הרכב.

יוסי סעידוב הוא ממייסדי 15 דקות - ארגון צרכני תחבורה ציבורית בישראל

ההמלצה של הילה ביניש:

להתייחס לאיכות ולא רק לכמות

הבעיה: תכנון שמתייחס רק לכמות, ולא לאיכות.

הילה ביניש / צילום: עדי כהן
 הילה ביניש / צילום: עדי כהן

ההמלצה: לקדם מדיניות תכנונית שמבוססת על ראייה הוליסטית ומתמקדת באיכות המרחב הבנוי, בתכנון שאינו מתייחס רק למלאי הדירות אלא גם לתחבורה ציבורית מפותחת ויעילה, לנגישות לשירותים, ליצירת מרקמי חיים מעניינים ומשגשגים המקדמים תרבות וכלכלה מקומית. אנו נרצה לראות מדיניות המקדמת להטמעת בנייה ירוקה בכל הארץ, גגות סולאריים בכל הארץ נרצה לראות את התחדשות העירונית כמנוף לפיתוח הערים בישראל וכהזדמנות לייצר מרחבים ציבוריים שוקקי חיים. אנו נרצה לראות טיפול שורשי ורחב בכל סוגיית פסולת הבנייה בישראל כמדיניות. ולבסוף נרצה לראות את נושאי האיכות והבטיחות בבנייה כמרכיב בסיסי בכל המכרזים של בנייה ותשתיות בישראל.

הילה ביניש היא מנכ"לית המועצה הישראלית לבנייה ירוקה

ההמלצה של עו"ד עמית ברכה:

לעבור לתכנון מוטה תחבורה ציבורית

הבעיה: בהליך התכנון כיום, הזכות לתחבורה ציבורית אינה עומדת לציבור כמו הזכות למוסדות חינוך או לדיור ואין כל חובה לקבוע יעד של נוסעים בתחבורה ציבורית ולתכנן לפי יעד זה את מערך התחבורה הציבורית בתכנית. עדיין בודקים רק את הדרישה לרכב פרטי ומתכננים לפיה את מערכת התנועה.

עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין / צלם : יח"צ / צלם: יח"צ
 עו"ד עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין / צלם : יח"צ / צלם: יח"צ

ההמלצה: השינוי הגדול ביותר הנדרש במערכת התכנון ובמערכות התנועה המשולבות, הוא מעבר ל"תכנון משולב תחבורה ציבורית " (Transit Oriented Development). במדינה כה קטנה, עם מרחקים קצרים בין היעדים, יש אפשרות לפיתוח מערך תחבורה ציבורית יעיל וגמיש, שיכול לשרת את כלל הציבור. מעבר לכך, לתחבורה ציבורית יעילה השפעה אדירה על מבנה החברה והיא יכולה לשנות את מצבם של מגזרים שלמים בחברה הישראלית לטובה - נשים שאינן זוכות לשוויון תעסוקתי, ילדים ונוער שתלויים בהסעות ובעצם כולנו, שסובלים מבזבוז שעות עבודה ופנאי רבות עקב העומס בכבישים.

עו"ד עמית ברכה הוא מנכ"ל עמותת אדם טבע ודין

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988