גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העברת זכויות בביצוע פרויקט התחדשות עירונית: ללא מס רכישה

רשות המסים צפויה לערער לעליון על ההחלטה שלפיה יזם לא ישלם מס רכישה בעת העברת זכויות מפני שאינו נחשב "איגוד מקרקעין"

תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
תמ"א 38 / צילום: איל יצהר

האם מכירת מניות בחברה בעלת זכויות בפרויקט תמ"א 38 המצוי בתחילת דרכו היא עסקה המחויבת במס רכישה?

באחרונה ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין אייוגה בע"מ. לפי פסק הדין, איגוד שהנכס היחיד בבעלותו הוא הסכם חתום לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (לפני מתן היתר בנייה) וטרם התקיימו התנאים המתלים בהסכם - אינו בגדר "איגוד מקרקעין".

משמעות הקביעה הדרמטית הזו היא שאין חובת תשלום מס רכישה לא בהקצאת מניות או ברכישת מניות של חברה כזו ולא בהעברת זכויות היזם בפרויקט ליזם אחר.

נושא זה מטריד יזמים רבים. מכיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים במיוחד, במקרים רבים מבקש היזם לצרף לביצוע הפרויקט שותף נוסף, בין שותף מממן ובין שותף מבצע. מה שעשוי "להפיל" במקרים רבים את כניסת השותף הוא מס הרכישה בעסקה שבין היזמים, שלעמדת רשות המסים צריך להיות מוטל על מלוא שווי השוק של זכויות הבנייה העתידיות שצפוי היזם לרכוש מהדיירים, אם תתממש העסקה איתם בפועל, וזאת בנוסף למס הרכישה שישולם ממילא עבור רכישת הזכויות מהדיירים.

בעבר: עמדה מקלה, עמדה מחמירה

בעבר הובעה על ידי רשות המסים עמדה מקלה, שראתה בהסכם עם הדיירים בתקופה שטרם התקיימות התנאים המתלים (בד"כ- עד קבלת היתר בנייה) כהסכם שהקנה ליזם כעין "אופציה". במצב כזה, היה מוטל מס הרכישה בעסקה שבין היזמים על שוויה של "האופציה" בלבד ולא על שווי השוק המלא של הקרקע שצפוי היזם לקבל בעסקה, בהלימה לעסקה המבוצעת בשלב זה , שלב שבו הפרויקט עדין מוטל בספק.

אלא שרשות המסים חזרה בה מעמדה זו ושבה ונקטה בעמדה המחמירה ביותר האפשרית - מס רכישה מלא על מלוא שווי השוק של הזכויות שצפוי היזם לרכוש .

עמדה מחמירה זו מתעלמת מהאקלים המסחרי שבו מבוצעות העסקאות - אקלים של חוסר ודאות, שינויי רגולציה תכופים, שיקול הדעת הנרחב הנתון בידי הרשויות המקומיות וועדות התכנון ביחס לאפשרות מימוש הפרויקט, ולוחות הזמנים הארוכים הנדרשים לשם הוצאת הפרויקטים לפועל - כך שמס הרכישה הנתבע על ידי רשות המסים נראה פשוט מנותק מהעסקה ומסיכוניה.

תוצאת פסק הדין הנוכחי, מוכיחה כי גם במיסים "תפסת מרובה לא תפסת". מאחר שוועדת הערר אישרה את עמדת רשות המסים לפיה אין מדובר באופציה, מסקנת פסק הדין היא שאין בידי האיגוד שום זכות במקרקעין שהיא.

פרשנות: יותר אופציה מהסכם

אנו סבורים כי מסקנתה של ועדת הערר כי אין מדובר ב"אופציה" אינה האפשרות הפרשנית היחידה, וכי ניתן בכל זאת לראות בזכות המוענקת ליזם בשלב שטרם התקיימות התנאים המתלים משום "אופציה". ריבוי התנאים הקיימים בהסכמי התחדשות עירונית ועוצמת מעורבותו של היזם בדרך להתממשותם, הופכים את הסכמי ההתחדשות העירונית במהותם קרובים יותר ל"אופציה" מאשר להסכם המעביר ליזם זכויות במקרקעין עם חתימתו.

במרבית המקרים, בעת חתימת ההסכם עם הדיירים עדיין לא באה לעולם ה"זכות במקרקעין", בין מאחר שטרם אושרה תכנית בניין עיר (תב"ע) ובין מאחר שטרם ניתן היתר בנייה.

לפיכך, אנו סבורים שהסכם התחדשות עירונית בשלב שטרם התקיימות כל התנאים המתלים נותן בידי היזם רק נגזרת של זכות הבסיס - זכות לקבל זכות במקרקעין בעתיד, ורק עם התממשות העסקה מול הדיירים יקבל היזם את נכס הבסיס - הוא הזכות במקרקעין גופה.

כפי שנמסר לנו, בכוונת רשות המסים להגיש ערעור על פסק הדין כך שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו. לא נותר לנו אלא לקוות שבית המשפט העליון יאמץ אף הוא עמדה מקלה שתאפשר ליזמים גמישות רבה יותר בדרך למימוש פרויקט התחדשות עירונית.

הכותבת היא שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

"הדתה? אין פה שום הדתה". או שאולי יש? תלוי את מי שואלים

האם ישראל מצויה בעיצומו של תהליך הדתה מפר איזון, שמשתולל במערכת החינוך ובצבא, או אולי בכלל מדובר בהתפתחות חברתית טבעית של מדינה שמספר הדתיים, החרדים והמסורתיים בה מצוי בעלייה מתמדת? ● ובכן: תלוי (מאוד) את מי שואלים

מלון Martinez קאן, צרפת / צילום: שאטרסטוק

10 המלונות היקרים בעולם: מה תקבלו בתמורה ל-150 אלף דולר ללילה?

בניו יורק ובדובאי, בפיג'י או בווגאס: במלונות האלו לא מציעים רק ספא או ארוחת בוקר ● מפל פרטי, ציורים של פיקאסו ומאטיס על הקירות, באטלר צמוד ומרפסת בשטח 250 מ"ר משקיפה הישר לסנטרל פארק ● שם המשחק הוא כסף. והרבה ● צ'ק אין לסופ"ש

מתוך הסרט "רצח כתוב היטב" / צילום: באדיבות פורום פילם

כתוב היטב: כשכבר ברור לנו באיזה סרט אנחנו, הסרט מבצע פנייה חדה

בדיוק כשברור לנו באיזה סרט אנחנו, "רצח כתוב היטב", שגם ככה עשוי מצוין, מתהפך לחלוטין

יולי אדלשטיין / צילום: דוברות הכנסת

ח"כ עמר בר-לב מנסה לגייס 61 חתימות להמלצה על יו"ר הכנסת יולי אדלשטיין

חבר הכנסת מהעבודה-גשר אמר באירוע שבתרבות: צריך הרבה אומץ במפלגות השונות בשביל להבין שאולי זאת האפשרות היחידה שתמנע מאיתנו את הבחירות השלישיות – ולוותר על הרבה אגו" ● במקביל, נודע שמאחורי הקלעים אדלשטיין קיבל פניות להקמת מממשלה בראשותו 

לארי פינק / צילום: דניס בליבוס, רויטרס

הדחה בצמרת בלקרוק עקב רומן במקום העבודה

מארק ווייזמן, שטיפס מניהול כספי פנסיה בקנדה והפך לבן טיפוחיו של מנכ"ל בלקרוק, הודח בשל הפרת מדיניות החברה

רכב של אובר / צילום: / Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

אובר: כ-6,000 איש ואישה הוטרדו מינית בזמן הנסיעה ו-107 נהרגו בשנים 2018-2017

בחברה הדגישו כי מדובר בשברירי אחוז (0.00002%) מכלל הנסיעות שעמדו בשנים אלה על 2.5 מיליארד נסיעות ברחבי העולם

צדיק אליקים/ צילום: צדיק אליקים אדריכלים

"עירוב שימושים נהיה מנטרה, סוג של קלישאה"

האדריכל צדיק אליקים מתקומם נגד התכנון של השכונות החדשות שנראות כולן אותו דבר, וחסרות זהות מקומית • בראיון ל"גלובס" הוא מסביר איך נוצר ההבדל בין השכונות מעוז אביב ונווה עופר ואיך מתכננים סביבת חיים טובה

מייסד עליבאבא ג'ק מא ומנכ"ל סופטבנק מסיושי סאן / צילום: רויטרס

הטיפ של מייסד עליבאבא למשקיע שהימר עליו לפני 2 עשורים

מייסד עליבאבא ג'ק מא השתתף היום בכנס בטוקיו, ובמסגרת פאנל שבו נכח גם מנכ"ל סופטבנק, מסיושי סאן, התייחס מא לשורת התסבוכות שאליו נקלע הקונגלומרט היפני ● על אף זאת, מא הדגיש כי הוא מעריץ של סאן ומצדד בו להמשיך לדבוק בדרכו - אסטרטגיית השקעות המונעות מ"תחושת בטן"

חברי הקונגרס האמריקאי/ צילום :   רויטרס Jim Young

על אף הצהרת התמיכה של הממשל בסיפוח: הקונגרס דחה אותה

בית-הנבחרים בוושינגטון קיבל החלטה שתומכת בפתרון שתי מדינות ● רוב הצירים הדמוקרטים הצביעו בעד ההחלטה – ועימם חמישה רפובליקאים ● קריאה מפורשת נגד סיפוח שטחים בגדה ● שתי הצירות הדמוקרטיות המוסלמיות בקונגרס הצביעו נגד ● השדולה הפרו-ישראלית איפא"ק: לא נוקטים עמדה

דינה זילבר / צילום: דוברות אוניברסיטת חיפה

"הם ישסעו ואנחנו נאחד": המשנה ליועמ"ש דינה זילבר בנאום תקיף כנגד הביקורת על מערכת המשפט

בנאום בכנס העמותה למשפט ציבורי בישראל, זילבר השיבה אש ואמרה כי ההסתה נגדם בנויה על "מיתוסים , מיסקונספציות, פייק ניוז", אותם היא ביקשה להפריך

וולוו T8 S60 / צילום: יח"צ

הנציגה השבדית לא צריכה לייקים: עסקת החבילה של הוולוו החדשה

ביצועים של מכונית ספורט אימתנית, עידון ואיפוק של מכונית מנהלים וזיהום נמוך יחסית ● תמורת 290 אלף שקל, עד לעדכון הצפוי במס, השבדית הנטענת של וולוו מציעה תמורה מרשימה לכסף

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: דני מולושוק, רויטרס

אמזון תפתח משרדים במערב מנהטן; תעסיק למעלה מ-1,500 עובדים

הדיווח מגיע אחרי שבתחילת השנה אמזון ביטלה את פתיחת HQ2 בקווינס, וזאת בעקבות ביקורת ציבורית על הטבות המס שענקית הקמעונאות קיבלה בתמורה לפתיחת המטה בניו יורק ● עוד דווח כי פייסבוק נמצאת גם היא במגעים לשכור שטחי משרדים גדולים במערב מנהטן

בוריס ג'ונסון וג'סטין טרודו / צילום: Yui Mok, רויטרס

ממבחן פיזה עד מימון מפלגות - כמה אתם שולטים בחדשות?

מי צחקו על דונלד טראמפ, ממה הזהיר ה-FBI ובכמה זמן מקצר נתיב הקארפול את הנסיעה? 10 שאלות מסיפורים שהיו השבוע בחדשות

אהרון ברק/ צילום: איל יצהר

דעה: "פרשת אפרופים" - לא מחלוקת פרשנות, מלחמה על הנרטיב

הוויכוח בפרשת אפרופים לא היה מחלוקת על פרשנות חוזים אלא מלחמה על נרטיב פוליטי ושבטי • לא במקרה רוב הימין תמך בניתוח שלי, ולא באורח פלא השמאל התנגד לו

מחאת האקלים / צילום: Cheena Kapoor, רויטרס

האם מדינות יתקשו לממן שירותי בריאות בשל משבר האקלים

ההתחממות הגלובלית, הקרחונים הנמסים, חלקו של המגזר העסקי ומחאת הענק ● כמה נקודות מעניינות מהימים האחרונים של פסגת האקלים

עדר פרות בארה"ב/ צילום: רויטרס, Christinne Muschi

חזון החלבונים המתוכנתים: המהפכה שעשויה לחסל את תעשיית הבשר

חברי צוות החשיבה העצמאי RethinkX, שהקימו יזם ומרצה בסטנפורד ומשקיע מלונדון, משרטטים עולם חדש ומופלא של חלבונים מעובדים, אבל בריאים וזולים ● מתכנון מולקולות במחשב ועד יצירת טעמים חדשים בעזרת שפים, כך טכנולוגיות מעולם התרופות עשויות לחולל מהפיכה

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זהירות, האטה לפניך: אם לא יקרה שינוי גם החגיגה בשווקים תיגמר

קצב הצמיחה בכלכלות החזקות מאט, אך הביצועים של השווקים השנה היו בין הטובים בשנים האחרונות ● אם לא יקרה שינוי, גם החגיגה בשווקים תיגמר ● כדי שיקרה השינוי שיאפשר את המשך הביצועים הטובים, צריך להבין מה היו הסיבות להאטה בצמיחה בשנתיים האחרונות

שרון שפורר / צילום: כדיה לוי, גלובס

חם לה בגיהנום: שרון שפורר ניצחה את אפי נוה ולא מוכנה לשתוק

"חופשת הלידה שלי הלכה על דגמי ואפי נוה", מספרת העיתונאית שרון שפורר ● ב"אוף דה רקורד" היא מסבירה איך זה שהיא מסכימה עם הביביסטים בביקורת על מערכת המשפט, ולמה גיא פלג ואביעד גליקמן מגיעים לשחיתות מאוחר מדי ● ומה הבעיה שלה עם "גלובס"? ●  האזינו

פרשת הצוללות/  צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

"גלובס" מאמ;לק: כל מה שצריך לדעת על פרשת הצוללות ב-5 שלבים

האם שיקולים זרים גברו על שיקולי הביטחון? כיצד מיקי גנור הפך מעד מדינה לנאשם המרכזי? ומה יקרה הלאה? ● "גלובס" מאמ;לק

שי באב"ד / צילום: יונתן בלום, גלובס

"יש לנו אפס ציפיות מהמנהיגים שלנו": שי באב"ד רוצה שתדעו מה הוא עשה באוצר

שי באב"ד, מנכ"ל משרד האוצר, בראיון אישי ● על הילדות בהרצליה בבית דתי, על הסב הדומיננטי, על המינוי למנכ"ל "צים ישראל" בגיל 31, על ההתקדמות המהירה במגזר הציבורי, על ההצטרפות לרשימת כולנו לכנסת, ועל הבוס, השר כחלון: "בתקופתו נעשו דברים שלא נעשו עשרות שנים"