תוכן מקודם
נהנים מהכתבה? מצוין.

רק רצינו לומר כי הכתבה שאתם קוראים כעת היא כתבת תוכן שיווקי. נכתבה והופקה על ידי כתבי תוכן מקצועיים בשיתוף גורם מסחרי.

אנחנו, בגלובס, מקפידים לשלב בכתבות התוכן השיווקי מידע ענייני בעל ערך מוסף, לשמור על הסטנדרטים המערכתיים המקובלים בענף ועל שקיפות מרבית.

מקווים שהצלחנו לעניין אתכם, קריאה מהנה!

חברת נדל"ן שמתנהגת כמו סטארט-אפ פרוע: איך תקבל הבורסה את WeWork

WeWork צפויה להצטרף לגל ההנפקות של חברות חד–קרן ששוטף את וול–סטריט • עד כמה תצליח להתקרב לשווי של אובר, והאם המשקיעים יתעלמו מהמודל העסקי הלא ברור, מחוסר הרווחיות ומהנסיגה ברגע האחרון של סופטבנק מהשקעה בחברה

אדם נוימן / צילום: צילום: רויטרס Eduardo Munoz ,
אדם נוימן / צילום: צילום: רויטרס Eduardo Munoz ,

חברת חללי העבודה WeWork חשפה השבוע כי הגישה בדצמבר תשקיף לקראת הנפקת מניות ראשונות (IPO). בהודעה ציינה החברה, כי היא הגישה את טיוטת התשקיף לרשות ניירות הערך האמריקאית (SEC) ב-28 בדצמבר, זמן קצר אחרי שגייסה לפי שווי של 47 מיליארד דולר.

WeWork הגישה את התשקיף הסודי ימים ספורים אחרי שהמשקיע העיקרי שלה - סופטבנק - בחר לצמצם משמעותית חלקו בסבב הגיוסים האחרון. התאגיד היפני, שהשקיע עד כה 10.5 מיליארד דולר בחברה, נסוג מהשקעת ענק מתוכננת של 16 מיליארד דולר, אחרי שמספר משקיעים בסופטבנק נרתעו וחששו מהמודל העסקי של WeWork.

ההודעה של WeWork על הגשת התשקיף החסוי - חמישה חודשים לאחר מעשה - הגיעה כהפתעה. החברה, שחוגגת כל דבר על במות ופסטיבלים וברזי בירה חופשיים, אינה ידועה בגישתה המאופקת לחיים. כך היא הצליחה בתשע השנים שבהן היא קיימת להפוך את עצמה לשם נרדף של צורת העבודה המודרנית. אף שהיא עצמה מציעה רק פתרונות משרדיים, מעוצבים ומרהיבים ככל שיהיו, הם תמיד היו רק משרדים. בעוד שסביבה צמחה תרבות שיתופי חללי עבודה - ה-WeWork של הדברים - מחברות שהתמחו בחללים משותפים למעצבי שיער ורופאי שיניים, ועד לחללים עבור מדענים ומעצבים.

את הבאזז העצום שהיא ריכזה סביבה והמותג החזק שבנתה, תירגמו המייסדים - אדם נוימן ושותפו מיגל מקלבי - לסבבי גיוס ענקיים והתפשטות עולמית. נכון לדצמבר 2018, החברה מחזיקה ב-425 משרדים ב-100 ערים על פני 15 מדינות, שמשרתים כ-400 אלף איש, חלקם סטארט-אפים - מעצמאיים ועד חברות פורצ'ן 500. מאז 2009 גייסה החברה כמעט 13 מיליארד דולר ב-14 סבבים, 702 מיליון דולר מתוכם באמצעות אגרות חוב שנסחרות היום בתשואה לא מחמיאה של 9.3% (והונפקו בריבית לא מחמיאה של 7.8%).

מודל עסקי? למי אכפת כשהכסף זורם

בינתיים, נשרפים ערמות המזומנים שבידיה בזריזות ראויה לסטארט-אפ. את 2018 סיכמה WeWork בהפסד של 1.9 מיליארד דולר והכנסות של 1.8 מיליארד דולר - פי שניים הכנסות ופי שניים הפסדים לעומת 2017. אחת הסיבות להפסדים היא העובדה כי היא רוכשת ושוכרת נכסים לטווח ארוך באזורים יקרים, ומרוויחה לאיטה בהשכרתם לטווח קצר.

סיבה נוספת להפסדים המעמיקים היא גישתה הלא-מאופקת לחיים. "כאחת הרשתות הפיזיות הגדולות בעולם, זוהי אחריותנו להוביל את הדרך ולתת את הדוגמה העולמית לאנשים ולתאגידים על האופן שבו עלינו לטפל זה בזו ובכוכב הלכת שלנו", חתם המייסד והמנכ"ל אדם נוימן את ההודעה על התשקיף, והזכיר כי WeWork לא מנפיקה מניות של חברת חללי עבודה, אלא חברה שמטרתה "העלאת התודעה העולמית" ובשל כך הקימה בית ספר יסודי פרטי (WeGrow), פרויקט מגורים (WeLive) והשקעה בחברת בריכות גלים.

ההפסדים המעמיקים ובחירת הפרויקטים יוצאי הדופן, הביאו על WeWork מבקרים שתהו לגבי המודל העסקי שלה ועל שווי השוק המתומחר שלה. בינואר כלו כל הקיצין, כאשר החברה מיתגה את עצמה כ- We Company, וגייסה עוד 2 מיליארד דולר בלי למצמץ ולפי שווי של 47 מיליארד דולר - שבריר מחברות נדל"ן ותיקות ורווחיות הרבה יותר.

עד כה, הצליח נוימן להדוף את הגדרת WeWork כחברת נדל"ן ולשמר את מעמדה כחברת טכנולוגיה צומחת, שמציעה מגוון רחב של שירותים ובונה קהילה עולמית (דיגיטלית) מדומיינת. אך יייתכן שהיא נמצאת בנקודת הקצה, ונסיגת סופטבנק מההשקעה הייתה רק המבשר לבוא בכל הנוגע לכסף מקרנות הון סיכון, בעוד ששוק ההנפקות הציבוריות גועש היום בכסף זול שנשפך על חברות דומות מאוד ל- WeWork: חברות טכנולוגיה (במובן הרחב של המילה), בוגרות (יחסית), עם הכנסות צומחות והפסדים מעמיקים.

גל ההנפקות: 200 מיליארד דולר לנאסד"ק

אם WeWork תנפיק ב-2019, היא צפויה להיות ההנפקה השנייה בגודלה אחרי אובר. אבל שתי אלו רחוקות מלהיות היחידות. במארס הנפיקה חברת שיתוף ההסעות ליפט לפי שווי של 26.6 מיליארד דולר, Zoom הנפיקה החודש (16.2 מיליארד דולר) וכך גם פינטרסט (12 מיליארד דולר); אובר היריבה של ליפט הגישה תשקיף וצפויה להנפיק לפי שווי של 90 מיליארד דולר בשבוע הבא, ואחריה צפויות Airbnb (היום מוערכת בכ-25 מיליארד דולר), סלאק (7 מיליארד דולר), Palantir (לפי שווי של 20 מיליארד דולר) ו-PagerDuty (הקטנה משמעותית, עם שווי של 1.55 מיליארד דולר).

חדי קרן פלוס - ההנפקות הגדולות האחרונות ואלו שבדרך
 חדי קרן פלוס - ההנפקות הגדולות האחרונות ואלו שבדרך

בסיכום אפשרי של ההנפקות שהיו ויהיו בשנה הנוכחית, תוסיף לכאורה בורסת נאסד"ק 200 מיליארד דולר של חברות טכנולוגיה חדשות. רובן ככולן חדי קרן, סטארט-אפים בשווי של מעל מיליארד דולר. הדהרה המרהיבה של חדי הקרן מפיחה בשוuקים רוח חיים, היא משמחת את המשקיעים כאילו היא איתות צבעוני וסכריני לכל מה שהוא שוק בריא. באותה נשימה, עומס ההנפקות מתקבל בספקנות, שמא הדהרה היא בהלה המונית דורסנית, חסרת הבחנות.

סנטים רבים מתוך אותם 200 מיליארד דולר חדשים שייכים לחברות ללא מודל עסקי, או מודל עסקי שלא הביא עליהן רבעון אחד בחייהן הכולל רווח נקי. זהו בהחלט מצב נתון לגיטימי עבור חברות צמיחה מלהיבות משנות סדרי עולם. אבל בבורסה ציבורית שמעניקה הילה של לגיטימיות, אריכות ימים ובגרות לחברות הנסחרות בה - מדובר בסיפור אחר, או לפחות כך מצופה שיהיה.

המשיכה הגדולה לחברות כמו אובר, ליפט ו-WeWork היא במספרים הגדולים שהם יכולים לספק. אם זה מיליארדים בודדים של נהגים או נסיעות, פריסה בעשרות מדינות, או השכרת שולחנות למאות אלפי הייטקיסטים. הן מצליחות למשוך בעקביות משקיעים פרטיים בעקבות ההבטחה שהגשימו פייסבוק, אמזון וגוגל, ועד שהן מגיעות למשקיעים הציבוריים הן כבר בנו לעצמן פרופיל ציבורי בוהק. המצב היום כה חריג - לפי מחקר מאוניברסיטת פלורידה, ב-1980 רק 25% מהחברות שביצעו הנפקה היו הפסדיות, לעומת 86% בתקופת הדוט קום ו-80% במהלך השנה החולפת.

בקצב ההנפקות הנוכחי ובהנחה שלא יעלו הריביות במשק, צפויים חדי הקרן לגייס השנה 100 מיליארד דולר מהציבור, קצת יותר מ-97 מיליארדי הדולרים הידועים לשמצה שגויסו בעת בועת הדוט קום. היום, כמו אז, השוק גדוש בהון שמחפש כל דרך למציאת ערך; כמו אז, גיוסי ענק מתבצעים בקלות תוך התעלמות ממדדים מסורתיים של איתנות עסקית. כמו אז, החברות שמנפיקות מבטיחות לשנות את העולם ולהוביל מהפכה חברתית ותרבותית. היום, הרבה יותר מאז, החברות מפסידות ובגדול. אבל היום, בשונה מאז, הציבור פחות סבלני להפסדים.

הציבור זוכר שעל כל אמזון, פייסבוק וגוגל, יש עשרות חברות כושלות והוא מעניש אותן מהר יותר משהעניש בתקופת הדוט קום. טוויטר, למשל, שהנפיקה ראשונה בנובמבר 2016, התרסקה תוך חודשיים ומאז נפלה ב-37%. סנאפ, שהונפקה במארס 2017, נפלה מתחת למחיר ההנפקה ועד היום מחקה 42% משוויה. Blue Apron התרסקה ב-89% מאז הנפקתה ביוני 2017, וליפט שהנפיקה רק לפני שבועיים וחצי נפלה מאז ב-23%.

ולמרות זאת, עדיין צריך לתהות בנחישות האם ההתלהבות העצומה וההון הזורם מנפחים בועה. אם במקרה ההנפקות הציבוריות הללו הן תוצר של משקיעים פרטיים שאיבדו את סבלנותם והם דוחפים ודוחקים בחדי הקרן לפצוח בהנפקות כדי לצאת מההשקעות ולזרוק אותם על הציבור, או לחילופין שמדובר בסך הכל בסימנים של שוק איתן.

את התשובה לשאלה הזו אי אפשר לדעת בוודאות. במקום זאת יש שני דברים שאפשר לומר בוודאות על הנפקה של WeWork, אם תצא לפועל. ראשית, המהלך יעניק לחברה מזומנים רבים. אם כי על פניו לא ברור מדוע היא זקוקה להם, אחרי שנוימן ציין בשיחה עם CNBC כי לחברה די והותר מזומנים, זמן קצר אחרי הגיוס האחרון שהשלימה בינואר; שנית, המשקיעים הפרטיים והוותיקים של WeWork יקבלו חלון הזדמנות לממש את השקעתם בחברה. אלו, לכל הפחות, צריכים להותיר אותנו בממלכת אי הוודאות והזהירות, בזמן שחדי הקרן נלחמים את מלחמתם הארוכה בשולי הרווח. 

להיות רווחיים? "אנחנו לא חושבים על זה כרגע ב-WeWork" | קובי ישעיהו

ענקית חללי העבודה המשותפים WeWork מצטרפת לחברות ענק נוספות שמנצלות את הגאות האחרונה בשוקי המניות, ואת התיאבון המחודש של משקיעים לסיכון, וכבר גייסו כספים או שהן בדרך ל גיוס הון ב הנפקה ראשונית גדולה - ביניהן אובר וליפט. 

הגיוס האחרון של WeWork בוצע בתחילת השנה, בעת שענקית ההשקעות היפנית סופטבנק הזרימה לחברה עוד 2 מיליארד דולר לפי שווי מוערך של כ-47 מיליארד דולר. סופטבנק, שעוד לפני כן השקיע בחברה 8 מיליארד דולר, תכננה בתחילה להשקיע עוד 16 מיליארד דולר בסבב האחרון אולם, ככל הנראה, משקיעים מרכזיים בקרן הטכנולוגיה הענקית של סופטבנק - Vision Fund - נרתעו מההשקעה הגדולה המתוכננת בחברת חללי העבודה המשותפים והיא צומצמה משמעותית.

בדומה לאובר וליפט, גם WeWork צומחת בקצב מהיר אולם רושמת הפסדי ענק מדי רבעון. החברה, שאותה הקים הישראלי לשעבר אדם נוימן בשנת 2010 (מכהן כיום כמנכ"ל החברה), רשמה ברבעון הראשון של השנה הכנסות בגובה של כ-1.25 מיליארד דולר והפסד נקי של כ-1.2 מיליארד דולר.

את שנת 2018 סיימה החברה עם הפסד של 1.9 מיליארד דולר והכנסות של 1.8 מיליארד דולר, לאחר שאת 2017 סגרה עם הפסד של 933 מיליון דולר והכנסות של 866 מיליון דולר ב-2017.

לצד הצמיחה המהירה בהכנסות (מ-866 מיליון דולר ב-2017 ל-1.8 מיליארד דולר ב-2018) רושמת החברה הפסדי ענק (1.9 מיליארד דולר ב-2018), שכן היא ממשיכה להוציא סכומי כסף גדולים על פיתוח עסקי, שיווק ומכירות, הנחות לשוכרים ומנויים חדשים וסעיפים נוספים. לקראת הנפקה אפשרית, יצטרכו בעלי המניות WeWork ובראשם נוימן וסופטבנק, לקוות שהמגמה החיובית בשוקי המניות לא תשתנה ולראות לפי איזה שווי חברה הם יוכלו לנסות לגייס כסף.

במכתב לעובדים כתב נוימן כי "חלק מהניסיון לשמור על אפשרויות פתוחות, הגשנו טיוטת תשקיף חסויה לרשות ני"ע האמריקאית SEC בדצמבר. אחרי מחשבה רבה, החלטנו בשבוע שעבר להגיש את התשקיף - צעד שיעזור לנו להחליט אם להפוך לחברה ציבורית".

בשיחה עם "גלובס" לפני כחצי שנה, אמר סמנכ"ל הכספים של החברה, ארטי מינסון, כי הוא אינו מודאג במיוחד מההפסדים הגדולים של החברה. "אנו מאמינים שיצרנו קטגוריה חדשה של חללי עבודה גמישים מסביב לעולם, שתגיע להערכתנו לנפח פעילות של כ-20% מסך שוק המשרדים העולמי בעתיד, לעומת כ-1% כיום בלבד, כך שאנחנו נמצאים רק בתחילת הדרך. אנו רואים את המצב כיום כהזדמנות לבנות את אחת החברות הגדולות בעולם. יש לנו גב חזק מארגונים שהם מהגדולים והחזקים בעולם, אז כרגע אנחנו מתרכזים בצמיחה".

בתשובה לשאלה מתי החברה צפויה לעבור לרווח הוא ציין כי "אנחנו לא חושבים על זה כרגע. אם נחליט מחר להתמקד בהגדלת הרווח התזרימי, EBITDA, נוכל להגיע לרווח בתוך תשעה חודשים, אבל אנחנו לא חושבים שכרגע זאת המטרה הטובה ביותר".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא גלובלי ושוקי עולם?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988