שיא במשכנתאות במינוף גבוה וגידול של 10% בהיקף המשכנתאות ברבעון הראשון

אם לשפוט לפי היקף המשכנאות, פחות אנשים מצפים שמחירי הנדל"ן ירדו בזמן הקרוב • מנהל פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות אומר כי "רוכשי הדירות יורדים מהגדר. הם מבינים שרמת המחירים תשמור פחות או יותר על יציבות" • "עפ"י הנתונים מסתמן כי 2019 תהיה שנה שיא"

אורי יוניסי / צילום: יוסי אזולאי
אורי יוניסי / צילום: יוסי אזולאי

פתיחת שנה חזקה בשוק המשכנתאות: מנתוני בנק ישראל עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2019 ניתנו משכנתאות בהיקף של 15.4 מיליארד שקל, גידול של 10% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2018. כמו כן, במערכת הבנקאית מציינים כי גם חודש אפריל היה חזק יחסית בשוק, ולפי הערכות ניתנו בו משכנתאות בהיקף של כ-4.8 מיליארד שקל.

מדובר בנתון חזק בהתחשב בעובדה שהיו בו מעט ימי עבודה בגלל חג הפסח. סך תיק המשכנתאות כבר עומד על 347 מיליארד שקל, עלייה של 7% בתוך שנה, והוא צפוי לחצות בחודשים הקרובים את רף ה-350 מיליארד שקל.

ריבית המשכנתאות
 ריבית המשכנתאות

בחודש מרץ נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.3 מיליארד שקל. אם מנכים מהנתונים את השפעת העונתיות, הרי שרמת המשכנתאות שנלקחה בחודשים פברואר-מרץ האחרונים היא הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2015. הדבר מבטא את הגידול במספר עסקות הנדל"ן בתקופה האחרונה, שבא לידי ביטוי בעיקר בעסקאות שנסגרות במחיר למשתכן.

"אנו רואים בחצי שנה האחרונה מספר תהליכים שמביאים ביחד לפעילות הערה בשוק המשכנתאות. להערכתי, המגמה הזו תלך ותתעצם, ונראה השנה עלייה של 10%-20% בהיקף המשכנתאות לעומת נתוני 2018, כך שמסתמן שזו תהיה שנת שיא בשוק", אומר ל"גלובס" אורי יוניסי, מנהל פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בשוק זה.

יוניסי מציין מגמה בולטת - החלטה של רוכשי דירה ראשונה לרכוש דירות גם בשוק החופשי, ולא להסתמך רק על זכייה אפשרית בפרויקט "מחיר למשתכן". "יש לא מעט לקוחות שהחליטו לוותר על התוכנית, ולרכוש דירה בשוק החופשי", אומר יוניסי.

בנוסף לכך, גם הפעילות של זוכי תוכנית מחיר למשתכן הולכת וגוברת. הסיבה לכך שהפרויקטים הולכים ומתקדמים, מה שמביא את הלקוחות לשלב בו הם נוטלים משכנתה. "חלקם של לקוחות תוכנית מחיר למשתכן עומד היום על 10% משוק המשכנתאות, והוא צפוי להוסיף ולגדול לכיוון ה-15%", אומר יוניסי.

היקף המשכנתאות החדשות
 היקף המשכנתאות החדשות

"תהליך שלישי שאנחנו רואים בשוק קשור לנושא הפוליטי", אומר יוניסי. היו הרבה רוכשי דירות שישבו על הגדר בציפייה שהמחירים ירדו. היום כבר מבינים בשוק שרמת המחירים הנוכחית תישאר פחות יותר יציבה, וזה מביא לכך שגם שאוכלוסיות כמו משפרי הדיור חוזרים לשוק ומגדילים פעילות".

התהליך שמזכיר יוניסי בא לידי ביטוי גם בסקירות הכלכלנית הראשית. ברבעון האחרון של 2018 ובזה של השנה הנוכחית, כמות הדירות החודשית של הזוגות הצעירים, קפצה לרמות חודשיות שנעות סביב 4,800 דירות בממוצע, כאלף מעל לממוצע החודשי שהיה נהוג בשנים האחרונות.

רוב הרכישות של הצעירים מבוצעות בשוק החופשי ולא במסגרת מחיר למשתכן, מה שמאפשר גם למשפרי דיור, שבשנים האחרונות התקשו למכור את הנכסים שלהם, לחזור לשוק. הרכישות שלהם גדלו בכ-10%, והגיעו לרמה חודשית ממוצעת של כ-3,300 רכישות חודשיות.

חלקם של המשקיעים נותר יציב

יוניסי מציין כי חלקם של המשקיעים נותר יציב ועומד על 15% - ירידה משמעותית לעומת העבר. מנגד בשוק כמו דירות היוקרה, רואים פעילות של תושבי חוץ, שעל רקע המצב הגיאופוליטי הרגיש במדינות רבות, מעדיפים לרכוש דירה בישראל.

"מלבד התהליכים הללו, שלהערכתי רק יתגברו בהמשך השנה, צריך לזכור שנקודת המוצא של שוק הנדל"ן בישראל מתאפיינת בעודפי ביקוש. כל שנה יש ריבוי טבעי של 50 אלף בתי אב, וברקע אנו נמצאים במצב בו יש 130 אלף יח"ד בעודף ביקוש תמידי", מוסיף יוניסי.

העלייה בביקושים מגיעה בתזמון טוב למערכת הבנקאית. בשנים האחרונות התמקדו רוב הבנקים - ובעיקר הפועלים ולאומי - בהגעה ליעדי ההון הנוקשים שקבע להם בנק ישראל, והם עשו זאת על חשבון צמצום הצמיחה באשראי. אלא שכיום הבנקים כולם עומדים מעל היעדים, מה שמאפשר להם לשחרר את החגורה ולהגביר פעילות, כך שלצד הגידול בביקוש למשכנתאות קיים גם גידול בהיצע.

הדבר בולט בעיקר בבנק הפועלים, שסימן את שוק המשכנתאות כיעד מרכזי להגדלת נתח השוק, וגם בבנק דיסקונט שצומח בקצב דו ספרתי בפעילות זו. לצד זאת, מזרחי טפחות שהוא כאמור השחקן הגדול בתחום, לא מתכוון לוותר על מעמד הבכורה, וגם הוא מעניק מענה לביקושים הגבוהים ולהתגברות התחרות.

הריבית שומרת בינתיים על יציבות

על אף העלייה בתחרות בשוק המשכנתאות, הדבר לא מתבטא בינתיים ברמות הריבית שנותרות פחות או יותר יציבות. אמנם בחודש מרץ חלה ירידה בריבית הממוצעת. כך למשל במסלול הריבית השקלית הקבועה, הריבית עמדה במרץ על 3.98% לעומת 4.06% בחודש פברואר, אך מוקדם לקבוע כי מדובר במגמה. ההערכות הן שהריביות בשוק יישארו פחות או יותר סביב רמתן הנוכחית (בכפוף כמובן לשינויים בריבית בנק ישראל).


בנוסף, בנתוני בנק ישראל ניתן לראות את הימשכות מגמת העלייה בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה. ברבעון הראשון של 2019 כ-34% מהמשכנתאות היו ב-LTV (יחס בין היקף ההלוואה לשווי הנכס הנרכש) של מעל 60%, בעוד ברבעון המקביל חלקן של משכנתאות אלה היווה רק כ-29% מהשוק.

הגידול החד יחסית נובע מהקלה רגולטורית שהעניק אשתקד בנק ישראל, המעודדת את הבנקים להעניק משכנתאות במינוף גבוה יותר. המטרה בהקלה הזו היא להקטין את המגמה שבה רוכשי הדירות נוטלים הלוואה צרכנית רגילה שמתאפיינת בריבית גבוהה יותר מהמשכנתה בכדי להשלים את ההון העצמי. 

צרו איתנו קשר *5988