הנקראות ביותר

חוקר מטעם מינהל התכנון: לאשר תוכנית לבניית 5,000 דירות ברכס לבן

החוקר אדם קולמן שבחן את ההתנגדויות לתוכנית הענק במסגרתה ייבנו 5,000 דירות המליץ לאשר את התוכנית • ברשות הטבע והגנים תומכים גם הם בתוכנית • בחברה להגנת הטבע דורשים מיו"ר המועצה הארצית זאב ביילסקי לקיים סיור בשטח לפני קבלת החלטה

רכס לבן / צילום: החברה להגנת הטבע
רכס לבן / צילום: החברה להגנת הטבע

האם תוכנית רכס לבן בירושלים בדרך לקבל אור ירוק? ביום שלישי הקרוב (7 במאי) צפויה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לדון בהמלצות החוקר אדריכל אדם קולמן, שבחן את ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית רכס לבן שבהרי ירושלים. התוכנית, שקידם משרד השיכון על קרקעות מדינה בשטח ההררי שבמערב הבירה, הופקדה להתנגדויות הציבור בחודש דצמבר האחרון, מבקשת להקים על קרקעות רכס לבן 5,000 יחידות דיור, מחצית מהן במסגרת קרקע משלימה לטובת מימוש תוכניות התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות של העיר.

העדר רזרבה תכנונית מספקת

במכתב ששיגר אלי בן ארי מ"מ נציג ארגוני הסביבה במועצה הארצית לתכנון ובנייה, ליו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה זאב ביילסקי, מבקש בן ארי "באופן חריג" לא לקיים דיון במועצה הארצית לפני קיום סיור בשטח. " דובר בשטח בעל ערכים טבעיים וסביבתיים יוצאי דופן שלחברי המועצה לא התאפשר לעמוד על טיבם" מציין בן ארי במכתבו "מראה עיניים הוא חיוני בנסיבות העניין כדי שחברי המועצה יוכלו לעמוד באופן מלא ויסודי הן על טיבו וייחודו של השטח והן על המשמעות מרחיקת הלכת של התוכנית המוצעת". את המכתב שיגר בן ארי על רקע החלטת הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) ב-16 באפריל 2019 לאמץ את המלצת החוקר לאשר את התוכנית. לטענת החברה להגנת הטבע, משמעות התוכנית היא העברת הפיתוח העירוני של ירושלים אל עבר רכס לבן. מהלך שסותר החלטה היסטורית של המועצה הארצית משנת 2007 שקבעה כי יש לחזק את פנים העיר ירושלים ולפעול לשמירה על הרי ירושלים. "שטח רכס לבן היה חלק מהותי מההצעה להרחבת ירושלים מערבה, שהוצעה אז ונדחתה" מציין בארי ארי במכתב ומוסיף כי התוכנית מהווה את "תחילת פריצתה של אותה מדיניות תכנונית".

בדוח מציין קולמן כי לתוכנית הוגשו 25 התנגדויות, ביניהן על ידי המועצה האזורית מטה יהודה, המושבים אורה ועמינדב, החברה להגנת הטבע, ותושבי שכונת קרית מנחם. קולמן התייחס לטענות המתנגדים, בדבר מענה לכמות יחידות הדיור החדשות הנדרשות בירושלים הקיים כבר עתה בתוכניות בניין עיר מאושרות ומקודמות, לרבות תוכניות להתחדשות עירונית, מה שמייתר את הצורך בבנייה ברכס לבן ובשטחים פתוחים. הטענות המתבססות ברובן על דוח משנת 2016 שהכינו אורי ברשישת ותרצה פינקל, שקובע כי עד שנת 2040 קיים פוטנציאל להקמת 117 אלף יחידות דיור חדשות, מתוכן צפי למימוש של 70 אלף יחידות דיור חדשות בין היתר בהתחדשות עירונית, מה שמאפשר תוספת של 223 אלף נפש עד שנת 2040. בפועל מציין קולמן, מימוש הפוטנציאל בהתחדשות עירונית מתממש באיטיות רבה יותר, ובפועל מאושרות וקיימות בוועדות בקרקעות מדינה 11 אלף יחידות דיור, מתוכן 3,700 יחידות דיור בלבד בהתחדשות עירונית.

"זהו מצאי נמוך מאוד של יחידות דיור בקרקעות מדינה לעיר בהיקף של ירושלים", מציין קולמן ומוסיף כי העדר רזרבה תכנונית מספקת של קרקעות מדינה אינו מאפשר ויסות היצע למגורים כמו דיור להשכרה, דיור בהישג יד, מחיר למשתכן, התחדשות עירונית ויוזמות אחרות המקודמות על ידי המדינה לצורך הספקת מגוון יחידות דיור לאוכלוסיות השונות. קולמן גורס כי דוח ברשישת ופינקל אינו מעודכן היות ויעדי הממשלה לשנת 2040 למחוז ירושלים עומדים על 297 אלף יחידות דיור במטרה שימומשו 171 אלף יחידות דיור, 12% מתוכן בהתחדשות עירונית. "הנתונים מצביעים על מחסור גדול בקרקעות מדינה זמינות לבינוי ופיתוח לצורך מתן מענה לביקוש, וויסות ההשפעה על ההיצע, המגוון ומחירי הדירות", מציין קולמן וממליץ לדחות את ההתנגדויות ולקבוע כי שטח התוכנית יוקצה כולו לקרקע משלימה לטובת התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות בעיר, וזאת כי קיים קושי לממש תוכניות התחדשות עירונית בשכונות ותיקות כמו קרית מנחם וקרית יובל המאופיינות בצפיפות מגורים גבוהה. בנוסף הוא מציין כי המלצה זו מנוגדת להוראות הדין ועל כן נדרש אישור הלשכה המשפטית.

קולמן התייחס גם להתנגדות לתוכנית מנימוקים סביבתיים לרבות חיסול השטחים הפתוחים, פגיעה במעיינות הקיימים ובריאה הירוקה המשמשת כיום כמוקד תיירות נופש ופנאי, וכן למקור גידול של צמחים ובעלי חיים כגון הצבי הארץ ישראלי, שהתוכנית מאיימת על מקום מחייתו וקיומו. קולמן ציין כי אין מחלוקת לגבי חשיבותה של הקרקע וערכיות השטח, והמחלוקת היא על האיזון הראוי שבין שימור הרכס לאור ערכיו לבין פיתוח הרכס הואיל ועתודות הקרקע הגדולות בירושלים בבעלות המדינה נגמרות . "קיים קשי בהצדקתה של התוכנית ביחס לערכיות השטחים הפתוחים" קובע קולמן, "ההנמקה המרכזית בגינה הינה המחסור בקרקע מדינה זמינה בהיקף גדול אשר יאפשר למדינה לקדם פרויקטים נרחבים תוך ניסיון להתמודדות עם מחירי הדיור כחלק ממאמצי המדינה לטפל במשבר הדיור".

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


"עמדת הוועדה המחוזית היא כי באיזון שבין צרכי פיתוח העיר אל מול הערכיות השטח הפתוח יש לבחור באפשרות של פיתוח שטח זה". על רקע זה המליץ החוקר לדחות את ההתנגדות לעניין הסכנה לשטחים הפתוחים. יחד עם זאת עמד על מספר תיקונים נדרשים בתוכנית, לרבות צמצום שטח התוכנית ושיפור מערך השטחים הירוקים בה. קולמן דחה את הטענה כי יש לערוך תסקיר השפעה על הסביבה וקבע כי אין חובה כזאת בתוכנית מהסוג הזה, אך קבע כי יוכן נספח נופי סביבתי. עוד נקבע כי זמן מימוש התוכנית הוא 5 שנים מיום אישורה ואם לא היא תתבטל. "לאחר שמיעת ההתנגדויות וסיכום החקירה אני ממליץ בפני הולנת"ע והמועצה הארצית לאשר את התוכנית בהתאם לתיקונים המוצעים בתוכנית", קבע.

"חיסולם המוחלט של הרי ירושלים"

בחברה להגנת הטבע קוראים לחברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה לא לאשר את התוכנית בטענה כי לא נדונו ההשפעות המרחביות שלה, שנובעות למשל מהקמת כביש טבעת מערבי לירושלים, והגדרת רכס לבן כמתחם המוקצה לטובת קרקע משלימה, הוא "תחילתו של אירוע מתגלגל שלא ייפסק עד לחיסולם הסופי של הרי ירושלים" כתבה מנכ"לית החברה להגנת הטבע איריס האן במכתב לחברי המועצה הארצית. "אנחנו קוראים לכם להתנגד לרעיון הזה ולדחות אותו מכל וכל ולדרוש מממשלת ישראל תמיכה בהתחדשות העירונית בכסף ולא בחלופת שווה כסף של קרקע יקרה ונדירה לאין ערוך". בנוסף נמסר מהחברה להגנת הטבע כי "הרס מתמשך ושיטתי של השטחים הפתוחים והערכיים, כדי לאפשר קרקע משלימה לתמיכה במיזמי התחדשות עירונית בירושלים, לא יעלה על הדעת. השטחים הפתוחים הללו חיוניים לתושבי השכונות, העיר והארץ. הצגת התכנית ברכס לבן, כבעלת ערך לתמיכה בהתחדשות שכונות בירושלים, אינה אלא מצג מגמתי, שגוי, מטעה, המבטא לכל היותר רחשי לב ולא מעבר לכך. החוקר עצמו טוען כי מדובר בשטחים ערכיים וחשובים, ולכן לא ברור לנו, כיצד המשרד להגנת הסביבה ורשות הטבע והגנים, לא מתנגדות לתכנית ונותנות לה, בעצם, אור ירוק מבחינתם".

תגובת רשות הטבע והגנים: "באופן אידיאלי היינו שמחים לשמור על כל השטחים פתוחים למען מיני הצומח והחי אבל ישנו אתגר יום יומי בלמצוא את נקודות האיזון בין הצרכים של שמירת הטבע והנוף אל מול הצרכים הקיומיים וההכרחיים של האדם, ביניהם בנייה למגורים.

רשות הטבע והגנים כגוף ממלכתי פועלת לפי עקרונות תכנון בר קיימא מבוססי מחקר, ידע וניסיון מעמיק של שמירת טבע ברמה ארצית ורחבה. זאת תוך מתן דגש לבתי גידול, ערכי טבע ומורשת ייחודיים ומסדרונות אקולוגיים למעבר חיות בר מאזור לאזור. כך גם נעשה במקרה של רכס לבן בו פעלנו כבר בשלבי בניית התכנית כדי שיינתן מענה הולם לשימור המסדרון האקולוגי באזור בין היתר על בסיס הגן הלאומי נחל רפאים ובאמצעות הצמדת אזורי הבנייה החדשים לאזורים הבנויים כבר כיום בשכונת קריית מנחם והמושבים אורה ועמינדב. בתוך כך גם נעשו בדיקות ופעולות הידרולוגיות מקיפות לצד תכנון תואם כדי להבטיח עד כמה שניתן את המשך נביעת מעיין עין לבן ושמירה על רמת המים בבריכות הגן הלאומי. אנו מאמינים כי תוכנית זו מביאה לידי ביטוי את האיזונים הנדרשים תוך התחשבות בערכי השטח והמסדרון האקולוגי והיא בבחינת הרע במיעוטו, אל מול הצורך לבנות שכונות מגורים חדשות בירושלים".

מהמשרד להגנת הסביבה נמסר בתגובה: "במסגרת הדיונים בוועדה המחוזית בוצע לדרישת המשרד להגנת הסביבה תסקיר השפעה על הסביבה, שבחן מגוון רחב של נושאים, ובהם נושאים שנבחנו לראשונה בתסקיר מסוג זה (כגון נושא העירוניות וחקר גאו-הידרולוגי לבחינת השפעת התכנית על מעיינות האזור). המשרד להגנת הסביבה דרש לכלול בתכנית הבינוי את מסקנות התסקיר, ובנוסף לעגן תוואי עתידי לקו רכבת קלה שישרת את השכונה, לכלול אלמנטים של בניה ירוקה, תוך יישום אזורי הליכה ושבילי אופניים, החדרת מי גשם ושמירה ככל הניתן על שפיעת המעיינות באזור. כמו-כן, דרש המשרד כי רווחי המדינה מביצוע תכנית זו יועברו לתקצוב התשתיות הנדרשות בתכניות התחדשות עירונית בשכונות סמוכות בירושלים. יצוין, כי נציג המשרד בוועדה חבר בוועדת ההתנגדויות של הוועדה המחוזית, הדנה בכל ההשגות וההתנגדויות שהוגשו לתכנית. לאור זאת, מובן מדוע המשרד אינו מגיש התנגדות ואף מנוע להביע עמדתו ביחס לתכנית, בשל מעמדו הכמו-שיפוטי בוועדה".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות