דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

עסקת קומבינציה או תמ"א 38: חמישה טיפים לפרויקט מוצלח

כל עסקת תמ"א 38 או קומבינציה משדרגת למעשה את הנכס עבור בעליו • הקפדה על כמה וכמה דגשים יכולה להבטיח את הוצאת המיטב מן הפרויקט

יזם נדל"ן שהוא גם קבלן מבצע יכול לייצר חיסכון בעלויות/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב
יזם נדל"ן שהוא גם קבלן מבצע יכול לייצר חיסכון בעלויות/צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין

עסקאות קומבינציה ופרויקטי תמ"א 38 הם שני כלים אשר טומנים בחובם הזדמנות לבעלי הנכסים: אם זו עסקת קומבינציה לרוב יהיה זה בעל המגרש שעליו ייבנה הפרויקט החדש, ואם זהו פרויקט תמ"א 38 - יהיו אלו בעלי הדירות בבניין. כמה דגשים חשובים יוכלו להפוך עבורם את העסקה למשתלמת במיוחד, כזו שבסופו יקבלו לידיהם מוצר משובח ומוּשבח: נכס השווה הרבה יותר ממה שהיה להם בידיים לפני העסקה.

שאלת השבחת הנכס היא רבת משמעות בשני סוגי העסקאות הללו - ולעיתים הקפדה על פרט בודד יכולה להיות מתורגמת למאות אלפי שקלים בעתיד, כשהעבודות יסתיימו. על מנת לעשות זאת נכון, גיבשנו עבורכם חמש עצות חשובות, בעזרת בעלי חברת I.B.P יזמות נדל"ן וקבלני בניין, המתמחים בעסקאות קומבינציה ובפרויקטים מסוג תמ"א 38.

טיפ 1: יזם שהוא גם הקבלן עושה את ההבדל

"בעניין זה, החיסכון לבעל הדירה מתבטא בכך שהוא חוסך תשלום כפול", אומר אדריכל אילן בקר, מבעלי חברת I.B.P. "ברגע שבאותה חברה מתבצעת גם היזמות וגם הבנייה עצמה, באופן אוטומטי הרווחים מתנקזים לאותו המקום, לכן יש פה חיסכון אדיר. מנגד, כאשר יזם מעביר את העבודה לחברה קבלנית, הרווח שלו קטן והדבר עלול להשפיע גם על בעל הנכס בכל הנוגע לתמורה שיזכה בה ולאיכותה".

בקר מסביר: "כאשר היזם משלם מכספו לקבלן חיצוני הוא שואף להשאיר לעצמו רווח מספיק, ולכן הוא עשוי להפחית בתמורה או בתנאים שיציע לבעל הנכס. הדבר יכול להתבטא באחוזים נמוכים יותר בעסקת הקומבינציה, במפרט איכותי פחות של הדירה או הדירות, בשטח דירות קטן יותר ועוד. הוא עלול גם לצמצם בעלויות הבנייה, דבר שיפגע באיכות החומרים ובאיכות הבנייה עצמה. אם מדובר ביזם שהוא גם קבלן, גם אם הוא עצמו ירוויח יותר, יש כאן חיסכון משמעותי, שחלק ממנו מתגלגל חזרה אל הקונה, ואל הבעלים של הנכס.

"כדאי גם לזכור כי ברגע שאתה בעצמך מבצע את הפרויקט, אז מן הסתם אתה גם מעסיק צוותים שלך, אנשים שלך שעובדים איתך באופן קבוע ואז איכויות הבנייה משתדרגות באופן מוחלט".

טיפ 2: הגודל בהחלט קובע: בחרו חברה שמתאימה לאופי הפרויקט

"חשוב מאוד לבחור את החברה היזמית־קבלנית ביחס להיקף הפרויקט ולגודלו", אומר בקר. "אם מדובר, נניח, בפרויקט בבניין בן שמונה קומות ו־30 דירות, יש לפנות לחברה שזו המומחיות שלה, שזהו סדר הגודל שבו היא עובדת, ולא לחברת ענק שרגילה להקים פרויקטי ענק של מאות יח"ד".

לדבריו, "בחירה בחברה שמתמחה ברבי קומות לפרויקט קטן/בינוני תהיה טעות גדולה, כי מבחינת אותה חברה - אם נרצה ואם לא נרצה - הפרויקט הזה ייתפס כמשמעותי פחות, הוא קטן עבורה. הטיפול שלה יהיה אחר, וכן גם היחס שלה והפניוּת שלה ללקוחות. זאת לעומת חברה שמתמחה בפרויקטים קטנים. זה נכון גם להפך: חברה קטנה לא תתאים להקמת בניין רב קומות. נדרשת התאמה בין הסיר למכסה. זה עניין חשוב מאוד, קריטי אפילו, לדעת באיזו חברה לבחור בהתאם לגודל הפרויקט ולמורכבות שלו".

בעלי נכס ישן או מגרש? בדקו אם ניתן להשביח אותו בעסקת קומבינציה או תמ"א 38. לפרטים הקליקו כאן>>

טיפ 3: לעולם לא לוותר על ייעוץ משפטי

"עניין הייעוץ והליווי המשפטי מהותי באופן בלתי רגיל - וחשוב לא פחות לבחור עורך דין שמבין בעסקה הספציפית שבה מדובר כאן, בין אם זו עסקת קומבינציה ובין אם תמ"א 38", קובע בקר. "העסקאות האלה מורכבות הרבה יותר מעסקאות נדל"ן רגילות. עורך דין שמתמחה בכאלו עסקאות יכוון את הלקוח בצורה נכונה מבחינת כמה וכמה פרמטרים. לדוגמה: מהו גובה הערבות הנדרש, מה יהיו לוחות הזמנים, מה הם המפרטים של תוכנית הקמת הפרויקט ועד כמה הם נכונים לו, מהו אופייה של החברה הנבחרת, עד כמה מדויקת הצהרתה שהיא גם יזמית וגם קבלנית, מהו הרקע של החברה והניסיון שלה ועוד. יש פרמטרים רבים, שייעוץ נכון של איש מקצוע משפטי טוב יכול לעזור בהם לבעל הנכס, בצורה בלתי רגילה.

אדריכל אילן בקר, בעלים חברת I.B.P/צילום: יניב ועקנין

"אם בעל הנכס ייגש לעורך דין שלא מתמחה בתחום הספציפי והרלוונטי, אותו אחד עלול להעלות דרישות שעשויות להקשות על ביצוע העסקה, עד לרמה כזו שהיא תיפול", ממשיך בקר. "אותו עורך דין פשוט לא ידע איך להתמודד. לעומתו, עורך דין שמבין את התחום, את סוג העסקה, ידע להציף את הדברים הנכונים ויעשה את הכול כמו שצריך - ואף ידע איך לדחוף את העסקה קדימה. לכן ההחלטה לגבי עורך הדין המייצג היא מהותית".

טיפ 4: חשוב לזכור: בעסקת תמ"א 38 הכל מתבסס על נכונות וגמישות

"על הנושא הזה לא נוטים לדבר בדרך כלל, אך הוא בעל חשיבות רבה", אומר בקר. "כאשר כל דייר בפרויקט מציב את הרצון הפרטי שלו לפני כל דבר אחר, הוא יכול לטרפד עסקה שלמה. זה נכון במיוחד בעסקה שהיא מרובת בעלים, כדוגמת עסקת פינוי־בינוי.

"ההסתכלות חייבת להיות על שלושת רבעי הכוס המלאה, ולא על רבע הכוס הריקה. בכוונה אני אומר שלושת רבעי הכוס, כי בפרויקטים מהסוג שאנו מדברים עליהם היא תמיד תהיה מלאה יותר. הרי זהו מצב של win-win : אותו דייר, תמיד ירוויח בסופו של תהליך דירה חדשה. לכן החשיבות העליונה היא בעצם בהבנה שההתעקשות על כל פרט ופרט יכולה לפעמים לטרפד את העסקה, ואז אותו דייר נותר בלי כלום, בבחינת תפסת מרובה - לא תפסת. צריך לדעת מתי להתגמש מעט, מתי לראות את התמונה המלאה, זה עניין קריטי".

בהקשר לכך, מוסיף אבנר פיימן, בעלים משותף ב-I.B.P, כי "חשוב לציין שבעסקאות כאלו רק שקיפות מלאה בין החברה היזמית־קבלנית לבין הדיירים תאפשר מבט חיובי על התוצאות. זאת משום שכך אף אחד לא חושב ש'בגדו בו' או רימו אותו, והוא יודע מתחילת התהליך מה יקבל".

טיפ 5: מיסוי הוא עניין מורכב, אך בעל משמעות רבה לעסקה

"המיסוי בעסקאות קומבינציה ותמ"א 38 הוא עניין סבוך בפני עצמו, אבל אין זה אומר שצריך לזנוח אותו. גם בו חשוב להתמקד", מסביר בקר. "בעסקאות קומבינציה חלק מהמיסוי נדחה לשלבים מאוחרים יותר, ובעסקאות תמ"א 38 קלאסיות יש, באופן כללי, פחות מיסוי - בשני המצבים האלה בעל הנכס יכול להרוויח".

"מדובר בסוגיה שמשתנה מעסקה לעסקה, ולכן חשוב שילווה את הפרויקט יועץ מס או רואה חשבון מטעם בעלי הנכס, בייחוד בעסקאות מורכבות - כזה שמכיר את התחום לעומק ויודע לתת את העצות הנכונות".

פיימן אומר כי "מומלץ מאוד לבצע גם Pre-Rolling (מתן מידע מוקדם - י'נ') מול רשויות המס - מעין בדיקת היתכנות לפני הכניסה לעסקה ובדיקת המיסוי הצפוי על הנכס, זאת משום שכך נמנעות הפתעות ואפשר לדעת מראש כמה מס ישלם בעל הנכס. בכל מקרה, חשוב לזכור כי תכנוני המס בעסקאות כאלו מורכבים למדי, ושכל עסקה עומדת בפני עצמה. סיוע מאיש מקצוע טוב יכול להביא כאן לחיסכון גדול".

בשורה התחתונה, אם כן, חמשת הטיפים המובאים כאן מראים כיצד, בכמה צעדים פשוטים, ניתן להבטיח השבחה מקסימלית של הנכס. כלומר הפקת המיטב מן העסקה וקבלת התוצאות הרצויות מבחינת בעל הנכס. הקפידו על חמשת העצות הללו, ותהיו בכיוון הנכון לעסקה נכונה.

לפרויקט הנדל"ן שלכם יש אבא אחד - I.B.P גם יזמים וגם קבלנים מבצעים. לפרטים הקליקו כאן>>

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות