גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השורט והפרסום: דה זראסאי בוחנת "אפשרויות משפטיות" ביחס לכתבה על החברה

שורטיסט שפתח פוזיציה נגד החברה פרסם טור ב"כלכליסט" ובו נטען כי הרגולציה החדשה שהושתה על שוק הדיור המפוקח בניו יורק "תפגע באופן מהותי בתזרים החברה ובשווי נכסיה עד כדי איפוס ההון העצמי שלה" ● דה זראסאי בדיווח לבורסה: "בוחנים אפשרויות משפטיות נגד הכותב ונגד העיתון"

ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי גרופ שאגרות החוב שלה נסחרות בבורסה בתל-אביב, הוציאה אתמול (ד') דיווח חריג למשקיעים בתגובה לכתבה בעיתון "כלכליסט" משלשום, שכותרתה: "למה פתחתי פוזיציית שורט על האג"ח של דה זראסאי".

ג'ואל וינר, יו"ר הדירקטוריון ונשיא חברת הנדל"ן האמריקאית, הנחה את עורכי הדין בארה"ב ובישראל לבחון את האפשרות המשפטיות העומדות כנגד מחבר טור הדעה, אורי אייזנברג, בנו של שלמה אייזנברג, בין היתר, מאחר שהוא מחזיק בפוזיציית שורט (הימור בחסר) נגד אגרות החוב של החברה. כמו כן "הנחה וינר את עורכי הדין לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות נגד "כלכליסט" שנתן לאייזנברג במה, ביודעו כי הוא בעל פוזיציית 'שורט', וכל זאת מבלי שניתנה לחברה האפשרות הבסיסית להגיב על טענותיו כפי שבאו לידי ביטוי בכתבה", נכתב בדיווח.

אומנם הכתבה נפתחה בגילוי נאות של הכותב כי הוא מחזיק בפוזיציה, כאמור, והסתיימה בגילוי נאות מורחב אף יותר, ובכל זאת דה זראסאי מאשימה כי כתוצאה מהכתוב, ששם נמסר לטענתה מידע מוטעה, ירדו אגרות החוב של החברה באופן משמעותי במחזור גבוה, מה שסביר שהביא לרווח לכותב כתוצאה מהחזקותיו באגרות החוב של נשוא הכתבה. 

דה זראסאי מלינה כי בעקבות ניתוח מצב החברה "המבוסס על מחקר מעמיק ושיחות" שערך הכותב עם עשרות פעילים בשוק הנדל"ן בניו יורק, עולה כי הרגולציה החדשה שהושתה על שוק הדיור המפוקח שם "תפגע באופן מהותי בתזרים החברה ובשווי נכסיה עד כדי איפוס ההון העצמי שלה", כך נכתב בטור הדעה. עוד העריך הכותב כי החברה תתקשה לעמוד בפירעון האג"ח שלה.

על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק החברה כבר דיווחה למשקיעים כי לאלה תהיה השפעה מוגבלת. ההשפעות ימשיכו להיבחן על-ידי החברה, אך חברות הדירוג המדרגות את אג"ח החברה לא הרימו בשלב זה דגל אדום כתוצאה משינויי החקיקה.

"אחת מאבני-היסוד של הכתבה היא האמירה הבאה של אייזנברג: "החקיקה החדשה מעבירה את הכוח לדייר... חוזה השכירות שלו נהפך לנכס רב-ערך, והתמריץ שלו להתפנות מהדירה נמוך מאוד". החברה מדגישה כי החקיקה החדשה לא שינתה (למעט במקרים חריגים) בצורה מהותית את זכויות הדיור של דיירים קיימים, כך שכל הניתוחים בכתבה המבוססים על קביעה זו של אייזנברג אינם נכונים".

עוד כותבים בחברת הנדל"ן האמריקאית, כי בתרשימים הכלולים בכתבה מצוין שהחברה מהוונת את נכסיה לצורך קביעת שוויים בשיעור היוון של 2.9%, שהוא, לטענתה, "נתון מוטעה ומטעה ומבוסס ככל הנראה על חלוקה טכנית של ה-NOI בשווי הנכסים".

"בפועל", כותבים בדה זראסאי, "לחברה דירות אשר היא מפנה לצורך המרה לנכס קונדו (דירות שהוסבו למכירה לרוכשים פרטיים בשוק החופשי - ג.ב.ס). כמו כן, השמאי מבצע התאמות שונות ל-NOI לרבות שימוש בצמיחה צפויה שתורמת לגידול בשווי הנכס, כך שיעורי ההיוון בהם נעשה שימוש בשמאויות (כתלות במיקום הנכסים) הם בין 3% ל-5.5%  או שיעור משוקלל של 3.67% - "הנתון מופיע בצורה ברורה בדוח התקופתי ובדוח הכספי", נכתב בהודעה.

דה זראסאי מלינה בנוסף כי הכותב אייזנברג מתייחס לגורמים שפוגעים ביכולתה של החברה להגדיל את ה-NOI, כמו קושי בהעלאת שכר דירה בעת פינוי דיירים, אך הוא אינו מתייחס לגורמים המקזזים את ההשפעה השלילית, כמו הצמצום הצפוי בהמרת דירות לנכסי קונדו.

בנוסף, חברת הנדל"ן האמריקאית מלינה על הטענה של אייזנברג כי הגידול בשווי הנכסים של החברה היא הורדת שיעור ההיוון, אך בפועל מדוחותיה לשנים 2016-2018 ניתן לראות שיעורי היוון לא מהותיים, בניגוד לנטען בכתבה (20%). עוד נטען בתגובה לכתבה כי הניסיון לעשות שימוש בהיקף המכירות כאומדן לשיעור התחלופה בפועל של דירות שהוספו למכירה בשוק החופשי הוא ספוקלטיבי.

בדה זראסאי כותבים כי "הכתבה קובעת באופן פוגעני כי ג'ואל וינר, בעל השליטה בחברה "פשט רגל" לפני כעשור", אך למעשה וינר לא פשט רגל. לטענתה, "המקור לאותה האשמה פוגענית היא כתבה בנושא בעיתון האמריקאי 'ניו יורק טיימס' מ-6 ביולי 2012, אך זמן קצר לאחר מכן חזר בו העיתון מהטענות".

אומנם חברות הנדל"ן האמריקאיות רחוקות מלככב בבורסה בתל-אביב מאז שהונפקו, אך התשואות של אגרות החוב של דה זראסאי לא משקפות כשל פירעון, גם לאחר העדכון על ההשפעות הצפויות מהשינויים בחוקי השכירות המיוצבת (Rent Stabilization) במדינת ניו יורק.

לחברת דה זראסאי אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב שנסחרות בבורסה, מתוכן 1.77 מיליארד שקל ערך נקוב מסדרה ג' הלא מובטחת ו-235 מיליון שקל ערך נקוב מסדרה ד' המובטחת. אג"ח ג' של דה זראסאי נסחרת לפי תשואה לפדיון של 7.5%. אומנם מדובר בתשואה לפדיון הנחשבת גבוהה עבור אג"ח הזוכה לדירוגים גבוהים של Aa3 בידי מידרוג ושל AA מינוס בידי S&P מעלות, אך לא מדובר בשלב זה בתשואה שמשקפת קושי לחברה לשרת את חובותיה בשלב זה, כפי שנטען בדעה עליה מלינה החברה כעת.

מ"כלכליסט" לא התקבלה תגובה.

גילוי מלא: "גלובס" ו"כלכליסט" הם מתחרים. נעמה סיקולר, עורכת "גלובס", שימשה בעבר כראש מערכת החדשות של "כלכליסט".

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

יוסטון יש לנו בעיה: שו"ב צופה הפסד של 16-12 מיליון דולר מעיכוב בפרויקט הקמת נתיבי אגרה

החברה הודיעה כי השותפות הקבלנית המקימה את כבישי האגרה, שבה מחזיקה שו"ב 21.6%, הודיעה לה כי העיכוב נגרם "מגורמים שונים שחלקם אינם בשליטת החברה, ובכלל כך מספר אירועי מזג אוויר"

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

מאיר שמגר – לוחם חירות ישראל כל חייו

ההגדרה שעמה נכנס לעולם המשפט השופט מאיר שמגר , נשיא בית המשפט העליון שהלך הבוקר לעולמו, היא גם זו שמגדירה אותו בצורה המדויקת ביותר: לוחם חירות ישראל ● אכן שמגר היה, לאורך כל חייו, לוחם חירות ישראל ● עם נקודה בין שתי המילים האחרונות ובלעדיה

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

הנשיא טראמפ / צילום: רויטרס

ההסכם עם ארדואן: ממשל טראמפ תקע סכין נוספת בגב הכורדים

ההתקפלות של טראמפ לפני ארדואן היא מהלומת קטלנית על שאיפת הכורדים לבית לאומי ומנציחה את דריסת הרגל הטורקית בסוריה ● מיט רומני: "האם ארה"ב כל כך חלשה עד שטורקיה הצליחה לכופף לה את היד?"  ● האם הנדל"ן של טראמפ בטורקיה שימש אמצעי לחץ בידי ארדואן? ● פרשנות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

ג'ראד קושנר ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון/לע"מ

ג'ארד קושנר מגיע לישראל לדון על תכנית השלום

על פי דיווח באמצעי תקשורת אמריקאים, יבחן קושנר את האווירה הפוליטית בישראל בעקבות הבחירות האחרונות ● קושנר מתכנן לתת פומבי לתכנית השלום בין ישראל לפלסטינים

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם צפרא כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד