נפלה למקום ה-6: כך החמיצה גזית גלוב את חגיגת מניות הנדל"ן בבורסה בת"א

מי שהייתה בעבר חברת הנדל"ן המניב הגדולה בבורסה במונחי שווי שוק, הציגה בחמש השנים האחרונות תשואה שלילית (מתואמת דיבידנדים) של כ-19% - זאת בהשוואה לתשואה חיובית של כ-68% שרשם מדד ת"א-נדל"ן באותה התקופה • לדברי אנליסטים, השוק ממתין לראות מתי וכיצד יושלם תהליך הפיכת גזית גלוב מחברת החזקות הנמדדת לפי שווי נכסי נקי לחברת נדל"ן שנמדדת עפ"י פרמטרים תפעוליים

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ
חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ

מדד המניות ת"א-125 רשם מתחילת 2019 תשואה פנטסטית של 11.5%, כאשר שלושת התחומים שמובילים את העליות בבורסה הם מגזר הנדל"ן שזינק ב-32%, מגזר הטכנולוגיה שטיפס ב-27% ומגזר הבנקים שעלה ב-21%. הסיבות לעליות שונות ומגוונות, כאשר עבור מניות הנדל"ן מדובר בעיקר על הירידה בציפיות השוק להעלאות ריבית בישראל וההערכה הרווחת לפיה הריבית האפסית תישאר איתנו גם בשנים הקרובות.

תשואת החסר של גזית גלוב מתחילת השנה בבורסה
 תשואת החסר של גזית גלוב מתחילת השנה בבורסה

סביבת הריבית האפסית, שקיימת בישראל מזה מספר שנים, אפשרה לחברות הנדל"ן המניב להחליף חובות יקרים בחובות זולים בהרבה - ולהפחית באופן דרמטי את הוצאות המימון שלהן. עם זאת, לא כל החברות בענף הציגו תשואה שווה, וחלקן ממשיכות לפגר אחרי תשואת המגזר כולו.

מי שמפגרת בגדול אחרי המגזר כבר כמה שנים היא מניית גזית גלוב, בעבר חברת הנדל"ן המניב הגדולה בבורסה במונחי שווי שוק. גזית גלוב הציגה בחמש השנים האחרונות תשואה שלילית (מתואמת דיבידנדים) של כ-19%, וזאת בהשוואה לתשואה חיובית של כ-68% שרשם מדד ת"א-נדל"ן באותה התקופה. מתחילת השנה עלתה אומנם  מניית גזית גלוב ב-15% אולם זאת כאמור בהשוואה לזינוק של 32% שרשם מדד ת"א-נדל"ן.

גזית גלוב מכרה בשנים האחרונות את עיקר החזקותיה בחברות ציבוריות בצפון אמריקה, וברשותה כיום החזקות מהותיות בנדל"ן פרטי בישראל, בארה"ב ובברזיל. עם זאת, לחברה עדיין החזקות מהותיות במניותיהן של שתי חברות ציבוריות באירופה - סיטיקון ואטריום, שמשפיעות מאוד על שוויה. לפי השווי המאזני מהוות החזקות אלו כ-50% מההשקעות של גזית גלוב, בעוד שלפי שווי השוק מדובר על קצת יותר מ-40% משווי סך ההשקעות.

סיטיקון היא חברה בעלת 40 קניונים במדינות סקנדינביה ואסטוניה, ונסחרת בבורסה של הלסינקי לפי שווי של 1.64 מיליארד אירו (6.56 מיליארד שקל). מניית סיטיקון רשמה מתחילת השנה תשואה של כ-14%, כאשר בידי גזית גלוב 48.6% ממניות סיטיקון בשווי של כ-800 מיליון אירו (3.2 מיליארד שקל). מדובר על שווי הנמוך בכ-23% מהערך לפיו רשומה ההחזקה בסיטיקון בספרי גזית גלוב.

אולם בעוד סיטיקון מספקת השנה תשואה חיובית, הרי שאטריום ממשיכה לפגר מאוחר. מניית אטריום, שמפעילה 32 קניונים במדינות מרכז ומזרח אירופה, השיגה מתחילת השנה תשואה שלילית של כ-2% ומציגה תשואה שלילית של 25% בחמש השנים האחרונות.

אטריום נסחרת בבורסה של וינה לפי שווי של 1.2 מיליארד אירו (4.8 מיליארד שקל), כאשר גזית גלוב מחזיקה ב-60.1% ממניות אטריום בשווי של 721 מיליון אירו (2.89 מיליארד שקל). מדובר בשווי הנמוך ב-32% מהערך שבו מוצגת ההשקעה בספרי גזית גלוב.

על רקע הפערים הגבוהים יש גורמים בשוק המעריכים כי גזית גלוב עשויה להוביל מהלך לרכישת מלוא הבעלות על אחת מהחזקותיה הציבוריות. עם זאת, ביצוע מהלך כזה ללא שותפים ידרוש מהחברה השקעות עתק של כ-2 מיליארד שקל במקרה של אטריום, או של כ-3.5 מיליארד שקל במקרה של סיטיקון.

בינתיים, הוביל הפיגור בתשואות של גזית גלוב להידרדרות החברה למקום השישי בלבד בדירוג חברות הנדל"ן במונחי שווי שוק. בראש אותו דירוג עומדת קבוצת עזריאלי עם שווי שוק של 28 מיליארד שקל. אחרי קבוצת עזריאל מדורגות ארבע חברות עם שוק בטווח של 8-8.5 מיליארד שקל - אמות, מליסרון, איירפורט סיטי ואלוני חץ. הבאה ברשימה היא כאמור גזית גלוב, אולם שווי השוק שלה נמוך בהרבה ועומד על 5.4 מיליארד שקל, כאשר היא מתומחרת לפי מכפיל הון נמוך למדי של 0.63 בלבד.

מכפיל זה מושפע כאמור בין השאר ממכפילי ההון הנמוכים של החזקותיה הציבוריות באירופה, וכן עקב פעילותה הרחבה בתחום הקניונים בברזיל, שהמטבע ומחירי הנכסים בה נוטים להגיב בתנודתיות חריפה לשינויים במצב הכלכלי.

להערכת אנליסטים בשוק, למכפיל הנמוך יש מספר גורמים. הגורם הראשון הוא שגזית גלוב נמדדת לפי שווי של NAV (שווי נכסי נקי) סחיר, כלומר ערך השוק של החזקותיה הציבוריות, ולא לפי ערכן במאזן או לפי מכפילי הרווח שהיא מציגה. הסיבה השנייה היא חשיפה גבוהה של החברה לתחום המסחרי, שנתפס כיום כיותר מסוכן עקב עליית המסחר המקוון. כדוגמה לכך מציינים אנליסטים את חברת הקניונים הישראלית מליסרון, שגם היא מפגרת מתחילת השנה אחרי הסקטור עם תשואה של 20%.

הנושא השלישי הוא התהליך בו נמצאת גזית גלוב לחיזוק פעילותה בתחום הנכסים הפרטיים בישראל ובארה"ב, על חשבון מימוש הנכסים הסחירים. מטרת התהליך היא להפוך את גזית גלוב מחברת החזקות (שמתומחרת בהנחה מסוימת על ערך ה-NAV) לחברת נדל"ן שנמדדת על פי פרמטרים תפעוליים.

לדברי אותם אנליסטים, השוק נמצא כעת בעמדת המתנה ומחכה לראות מתי וכיצד יושלם תהליך זה. אחת השאלות הגדולות שטרם קיבלו תשובה היא האם תבחר גזית גלוב להשתמש במזומנים שבקופתה לרכישת החזקות המיעוט באטריום או בסיטיקון, שנסחרות עמוק מתחת ל-NAV שלהן. עניין זה מהווה חלק מהאסטרטגיה של הפיכת החברה לבעלת נכסים פרטיים, אולם מדובר כאמור בהשקעות של מיליארדי שקלים ולכן לא ברור אם הן יצאו בסופו של דבר אל הפועל. 

aaaaרוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988