גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"אנחנו כבר לא מנהלים קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות"

בזמן ששוק הנדל"ן המסחרי בעולם חווה חוסר ודאות, ביצעה לאחרונה חברת אטריום מקבוצת גזית גלוב השקעות גדולות ברכישה והשבחה של קניונים בוורשה, בירת פולין, לצד מימוש נכסים בערים משניות במדינה האירופית ● ליעד ברזילי, מנכ"ל החברה, מסביר כיצד משתנה תפקיד מנהלי הקניונים כדי להתמודד עם הסחר האלקטרוני, ולמה הוא לא חושש שהקניונים ימותו

ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום / צילום: יח"צ
ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום / צילום: יח"צ

בזמן שעננת חוסר ודאות מרחפת מעל תחום הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם, לנוכח התחזקות המסחר המקוון, מציגה אטריום - החברה הבת של גזית גלוב שמחזיקה ומנהלת מרכזים מסחריים קמעונאיים במרכז ובמזרח אירופה - פעילות ערה של רכישה ומכירת קניונים בשנה האחרונה.

במסגרת תהליך ההתמקדות בערים מרכזיות, דיווחה אתמול אטריום על מכירת שני מרכזים מסחריים בערים "משניות" בפולין (לובלין וקוסז'אלין) תמורת 298 מיליון אירו, לצד רכישת מרכז מסחרי קטן בוורשה (King Cross Praga) תמורת 43 מיליון אירו. הרכישה הגדילה את פורטפוליו נכסי המסחר שלה בבירת פולין לחמישה. זאת, לאחר שאשתקד החברה השלימה השקעה מסיבית של 450 מיליון אירו ברכישת נכס מרכזי מוביל בוורשה, לצד השבחת נכסים קיימים בעיר.

תחת ניהולם של ליעד ברזילי, מנכ"ל החברה, וחיים כצמן, היו"ר ובעל השליטה הפעיל, רכשה החברה מאז 2015 נכסי "פרימיום" בשווי של חצי מיליארד אירו, ובמקביל מכרה נכסים בערים משניות בהיקף כולל של 700 מיליון אירו - כך שהרכב תיק ההשקעות שלה ירד מ-153 נכסים בשבע מדינות ל-32 נכסים בארבע מדינות בלבד (פולין, צ'כיה, סלובקיה ורוסיה) בשטח מצרפי של כ-900 אלף מ"ר.

שווי השוק של אטריום עומד נכון להיום על כ-1.2 מיליארד אירו, לאחר שהמניה רשמה ירידה של כ-17% בשנה האחרונה, לדברי קברניטיה כחלק מסנטימנט שלילי של השוק כלפי חברות מרכזי מסחר ציבוריות באירופה. חולשת המניה של אטריום היא כנראה אחת הסיבות לביצועי החסר שמציגה מניית החברה האם, גזית גלוב, המפגרת אחר התשואות המלהיבות שמציגות בתקופה האחרונה מניות חברות הנדל"ן המניב הגדולות שפעילותן ממוקדת בישראל.

נכס של אטריום / צילום: יח"צ

ברזילי (40, נשוי ואב לשלושה), נמצא בקבוצת גזית גלוב של כצמן כבר 13 שנה. הוא החל את דרכו כאנליסט, ובהמשך שימש מנהל מיזוגים ורכישות באטריום, בעת שהחברה נוהלה בידי רוחה לוין. למנכ"ל מונה בתחילת 2017 ומאז הוא מחלק את זמנו בין מטה החברה באמסטרדם, לבין השווקים העיקריים שלה - פולין וצ'כיה. בראיון עמו הוא אומר, כי "מאז התחלתי את דרכי בענף הקניונים באירופה, השוק התפתח והתמקצע מאוד. בשנים האחרונות, כתוצאה משינויים בהרגלי הצריכה, הוא נהיה הרבה יותר מתוחכם".

לדבריו, "הקמעונאים נהיו יותר מחושבים, הם עדיין מתרחבים אבל בצורה אחרת: במקום הרבה חנויות, הם נשארים עם פחות חנויות, אבל הרבה יותר גדולות. השוק עובר תהליך של רציונליזציה - יש הבחנה ברורה בין מיקומי פריים למיקומים משניים, והערים החזקות והאורבניות, דוגמת ורשה ופראג, נהיות יותר חזקות ומהוות מוקדי משיכה לקמעונאים ולקונים. אני רואה בשנים האחרונות תנופת בנייה גדולה במרכז ומזרח אירופה - גם של נדל"ן מסחרי וגם נדל"ן למגורים. התפוסות הקמעונאיות במקומות האלה נשארו מאוד גבוהות, וכך גם המרווחים התפעוליים".

הפגישה עם ברזילי נערכה באגף החדש של קניון "פרומנדה", הנחשב לנכס הבולט של אטריום בוורשה. שטח הקניון גדל במהלך העבודות שבוצעו בשנתיים האחרונות בכ-13 אלף מ"ר והוא עומד כיום על כ-62 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר. לאטריום יש אפשרות להרחיבו בכ-40 אלף מ"ר נוספים בשנים הבאות, כך ששטחו הכולל יגיע להיקף של יותר מ-100 אלף מ"ר.

ההשקעה בפרומנדה היא חלק מסדרת השקעות אסטרטגיות של אטריום בוורשה בשנים האחרונות, שכללה את רכישת קניון Wars Sawa Junior - רצועת ריטייל הממוקמת בלב העיר - תמורת כ-301 מיליון אירו, תוספת של 9,000 מ"ר בקניון טרגובק (Targowek) ובנובמבר הסתיים השלב הראשון בחידוש קניון רדוטה (Reduta), שבמכרזו הקמת מתחם בתי קולנוע ומתחם כושר בשטח כולל של כ-5,000 מ"ר. בהרחבת שלושת הקניונים הקיימים הושקעו כ-150 מיליון אירו, מתוכם כ-100 מיליון אירו בפרומנדה בלבד.

למה דווקא וורשה?
"כי זו עיר חזקה וצומחת שתהליך האורבניזציה בה חי ובועט, עם אוכלוסיה משכילה, חרוצה ושאפתנית".

על פי נתוני חברת הייעוץ לנדל"ן Cushman & Wakefield אוכלוסיית ורשה, השוק המרכזי של אטריום, מונה כיום כ-1.75 מיליון איש ונחשבת למרכז תעסוקה חזק באירופה, עם שיעור אבטלה נמוך יחסית העומד על כ-2% בלבד.

העיר נמצאת בפיתוח מואץ של תשתיות, שכולל השלמת מנהרות וכבישים המחברים את מרכז העיר לפרברים, לצד תוספת שטחי משרדים בהיקף של 1.1 מיליון מ"ר, שיביאו את ההיקף הכולל של שטחי משרדים בעיר ל-6.3 מיליון מ"ר. לפי חברת הייעוץ עוד בטרם הושלמו מהלכי הברקזיט באנגליה, ניתן לראות שחלק ניכר מהחברות הגלובליות כבר החלו להעביר פעילות לפולין, בין היתר משום שהאוכלוסייה בוורשה נהיית יותר משכילה ומקצועית, ובעלות שכר נמוכה בהרבה מזו שבמערב אירופה.

"קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש"

את השליטה באטריום רכשה גזית גלוב במהלך 2008, לקראת שיאו של המשבר הכלכלי העולמי שפגע בשווקים. בעסקה הגדולה עד אז בתולדותיה רכשה גזית גלוב את החברה (שנקראה אז מיינל), יחד עם זרוע ההשקעות בנדל"ן של סיטי בנק, בהשקעה כוללת של כ-800 מיליון אירו, בעיקר באמצעות אג"ח להמרה. נכון להיום מחזיקה גזית גלוב בכ-60% ממניות החברה.

הרכישה בוצעה בעקבות קריסה במניה ועם חתימת ההסכם אמר כצמן בראיונות לתקשורת כי "הזמנים הרעים מיטיבים איתנו... לבנות תיק נכסים כזה לוקח עשרות שנים, ופה תפסנו הזדמנות". אטריום של היום היא חברה שונה לחלוטין מזו שנרכשה, רזה וממוקדת יותר. לדברי ברזילי: "גזית גלוב קנתה בזמנו חברה עם פלטפורמה ניהולית הפרוסה במרכז אירופה ותיק נכסים עם תזרים יציב ואיכותי שעם הזמן הלך והשביח את עצמו תוך ההתמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות.

"בזכות הרכישה האחרונה של קניון Wars Sawa Junior, שבו ובסביבתו כ-60 מיליון מבקרים בשנה, מיקדנו 84% מהפעילות שלנו בשתי הכלכלות החזקות ביותר במרכז אירופה, פולין וצ'כיה, עיקרה בלוקיישנים מרכזיים בוורשה ובפראג. זאת לתוך פיתוח משמעותי של אזורי הבילוי והפנאי בקניונים, כמו מתחמי האוכל, בתי הקולנוע ועוד, והפיכתם למוקד משיכה לבידור, אוכל וקניות ולצד יציאה מפעילות ברומניה ובהונגריה שהושלמה אשתקד".

לא מלחיץ לבצע השקעות ענק ברכישת נכסים מסחריים, בעולם שמשתנה במהירות?
"אני חושב שקבוצת גזית גלוב בכלל, ובתוכה אטריום, מתאימה את עצמה כל הזמן למציאות משתנה. אנחנו מתמקדים כיום רק באזורים אורבניים צומחים וצפופי אוכלוסייה, יוצאים מערים משניות לטובת ערים מרכזיות, משנים כל הזמן את תמהיל הדיירים ומתאימים אותו לעידן החדש - יותר פנאי ובילוי, מסעדות, בידור, עסקים חסיני מיתון כמו קליניקות רפואיות ושירותים שונים. אנחנו לא שאננים - הקשר שלנו עם הדיירים הוא יומיומי, ואנחנו ערים לכל שינוי בביצועים שלהם, כתוצאה מהתגברות של סחר אלקטרוני, שינויים בהעדפות של צרכנים ועוד".

האם מאחורי מכירות הנכסים האחרונות שלכם עומד הצורך להצטייד במזומנים ליום סגריר?
"לא, המכירות הן לא מצורך בכסף, אלא חלק מיישום האסטרטגיה המתמשכת לאחד את הנכסים שלנו ולהתמקד בנכסים באיכות גבוהה יותר במיקומים עירוניים אסטרטגיים, המסוגלים לייצר הכנסה גבוהה ויציבה בטווח הארוך. ורשה ופראג הן ערים מרכזיות באסטרטגיה זו הודות לגידול באוכלוסייתן ושיעור האבטלה הנמוך שמאפיין אותן, אלמנטים שיסייעו לצמיחה בהכנסות מהנכסים שלנו".

איך כל זה משפיע על המאזן הכספי שלכם?
"שוק החוב נפתח לגמרי, ועבור חברה כמו אטריום, שדירוג החוב הבינלאומי שלה עלה השנה מ-BBB מינוס ל-BBB, יותר קל להשביח את מצבה הפיננסי. בשנים האחרונות הרחבנו את קווי האשראי ל-300 מיליון אירו וגייסנו 300 מיליון אירו באיגרות חוב. המינוף הנמוך - יחס חוב נטו למאזן של כ-33% - לצד מכירת קרקעות ונכסים במיקומים משניים, מאפשרים לנו לחזק את המאזן מבחינת איכות הנכסים ומבנה ההון, ולבצע רכישות של נכסים במיקומי פריים".

מדוחות אטריום עולה כי ברבעון הראשון של 2019 גדלו ההכנסות נטו מהשכרה (NOI) בשווקים העיקריים של אטריום (לא כולל רוסיה) ב-1% ל-36.9 מיליון אירו ואילו ההכנסה נטו מנכסים זהים עלתה ב-1.4% ל-20.1 מיליון אירו.

 איך אתה רואה את השנים הקרובות?
"אטריום לטעמי היא מובילת שוק במרכז אירופה בתחום המרכזים המסחריים. היא תמשיך לחזק את מעמדה ואת המותג שלה, ותמשיך לרכז עניין מצד קונים ומוכרים של נכסים".

אתה לא שותף לחשש שקניונים ימותו?
"ממש לא, אבל הרבה קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש. חלק מהם יהפכו להיות משרדים, חלק יתמקדו רק באזורי בילוי והסעדה וחלק ימשיכו לתפקד כמתחמי קניות רגילים. זה בעיקר תלוי במיקומים שלהם".

האם התפקיד של מנהלי הנכסים משתנה בעקבות חדירת הסחר האלקטרוני?
"אני חושב שאנחנו בתהליך מעבר ממנהלי נכסים Asset Managers למנהלי מתחמים חווייתיים Venue Managers. כבר היום, רוב הקניונים שלנו מייצרים מקומות בילוי וצריכה ולא רק מספקים מענה לשופינג. החוויה מאוד חשובה לצרכנים ולכן בעלי הנכסים והקמעונאים מתאימים את החנויות והנכסים ומייצרים לקונים חוויות, מקומות בילוי. אנחנו כבר לא מנהלים רק קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות, מקומות שהם Instagramable". 

הכותב היה אורח של גזית גלוב בוורשה במימון "גלובס"

עוד כתבות

מפעלי מפרץ חיפה / צילום: גיל ארבל

הכירו את התוכנית החלומית של מפרץ חיפה: תעלות כמו בוונציה, בית ליד נחל ופינוי המפעלים המזהמים

כמאה אלף דירות, חמש מרינות ותעלות "סטייל ונציה" • תוכנית "עמק החדשנות", שנחשבת לגרנדיוזית ביותר באזור הצפון ושמבקשת לשנות ללא היכר את מפרץ חיפה, זכתה לשבחים אפילו מגופים ירוקים • עם זאת, ללא מקור תקציבי וחוסר בהחלטת ממשלה קבועה, התממשותה נראית כרגע כחלום רחוק

דב בהרב / צילום: תמר מצפי

לידר שוקי הון בעקבות הערכות על מגעים למכירת גילת: "פועלת בשוק שצומח מאוד; יש יותר אינטרנט בכל מקום"

לדברי מחלקת המחקר של בית ההשקעות, "גילת נמצאת בפוזיציה חיובית מאוד. מתוכננים לעלות אלפי לוויינים שיכסו שטחים נרחבים בעולם, וצריך טכנולוגיה וציוד שיתאימו לזה" ● קרן פימי מורווחת בכ-100 מיליון דולר "על הנייר" מהשקעתה בחברה

מנכל בזק דודו מזרחי / צלם: רונן טופלברג

בזק צפויה להחליט השנה על כניסה לפרויקט החשוב בתולדותיה

על פי המסתמן, החברה תיכנס השנה לפרויקט הסיבים האופטיים גם במקרה שמשרד התקשורת לא ישלים עד הסוף את מדיניותו בנושא ● שר התקשורת דוד אמסלם הורה להמשיך ולקדם את ההכנות לאישור הפרויקט אך הוא ישאיר את החתימה הסופית על המדיניות לשר התקשורת הבא

אבי בן טל (מימין) ויוסי ורשבסקי / צילומים: יח"צ Ynet ואביב חופי

הדרמה בצמרת רשת: לאן מכוונים בעלי המניות, ומה אפשר ללמוד מהמינוי של בן טל

ההחלטה של בעלי המניות ברשת 13 להיפרד מיוסי ורשבסקי לא הפתיעה איש בתעשיית המדיה ● אבי בן טל המנכ"ל החדש חתום על הצלחות רבות ב-ynet ונחשב לבעל הבנה רבה בדיגיטל אולם פחות בתחום הטלוויזיה ● "גלובס" מנתח את הרקע ואת ההשלכות של המהלך

יובל לנדסברג / צילום: אמיר מאירי

התרגיל של סנו יעלה לה יותר ממיליון שקל

התובעים טענו כי החברה גרעה כ-7% מהמידות שעליהן היא הצהירה על גבי האריזה ● כעת תגדיל את המוצרים כפיצוי: ניילון נצמד במארז זוגי באורך כולל של 60 מטר יגדל לאורך כולל של 66 מטר ומארז של ניילון נצמד באורך של 150 מטר יוגדל לאורך של 160 מטר

בנין בבית הכרם בירושלים אשר מתוכנן להיות מוסב לבית החלמה ליולדות לאוכלוסייה החרדית  / צילום: תמונה פרטית

מאבק תכנוני או קרב על אופי השכונה הירושלמית: האם יוקם בית החלמה חדש ליולדות בבית הכרם

חברת מ.ק.ש אחזקות החלה בעבודות על מנת להסב בניין בשכונה הירושלמית לבית החלמה ליולדות לאוכלוסייה החרדית ● אלא שתושבי השכונה התנגדו למהלך והעירייה חזרה בה מהאישור הראשוני שניתן למהלך ● כעת נדרש בית המשפט להכריע בנושא

מפגינים מוחים נגד הכנס בעיירה סמוכה לדאבוס./צילום: רויטרס  Arnd Wiegmann

עד כמה הדיבורים על כדור הארץ יהפכו באמת למעשים

גם בדאבוס מבינים שאי אפשר להמשיך לקדם "עסקים כרגיל", ושמשהו חייב להשתנות ● "העולם בצומת דרכים כה קריטית, ועלינו לפתח 'מניפסט דאבוס 2020'" ● פרשנות

רהב רביב /צילום: עצמי

"עברתי להייטק מעבודה במוסך רכב. היום אני משפץ אופנועי אספנות"

רהב רביב, בן 43, מנהל מחקר ופיתוח בחברת GrowDirector • טווח שכר: 25-20 אלף שקל

חדר צנתורים בבית החולים הרצליה מדיקל סנטר  /צילום: יח"צ

חברת רדיאקשן המפחיתה נזקי קרינה בצנתור גייסה 18 מיליון דולר

את הגיוס הובילה קרן Innovahealth Partners, שהחליטה להגדיל חשיפה לישראל בעקבות אקזיט מוצלח ב-Orthospace

 

אופיר אקוניס/ לשכת שר המדע

נתניהו ממנה שרים: אלה התפקידים החדשים של הנגבי, אקוניס וחוטובלי

לאחר החלטת בג"ץ שהגבילה את סמכות המינוי בממשלת מעבר, רה"מ החליט כי מינוי השרים יהיו אך ורק הוספת תפקידים לשרים שכבר מכהנים

משאית של חברת ביכורי השדה / צילום: איל יצהר

טיוטת תשקיף ביכורי שדה חושפת: כך עושים הון ממלפפון

לקראת הנפקת המניות הראשונית פרסמה ביכורי שדה החזקות, שבשליטת האחים אילן וששון שבע, טיוטת תשקיף שחושפת פרטים על אודות שוק הפעילות המרכזי שלה – שיווק ירקות ופירות טריים לרשתות ולמוסדות

פיטר ביינרט/ צילום:   Gettyimages/Anadolu Agency

"לא חשבתי שאי פעם אחשוש ללכת עם כיפה במנהטן"

פיטר ביינרט, שעוכב בשדה התעופה אחרי שהשתתף בהפגנה בחברון, מגיע לביקור נוסף בישראל ● בשיחה נוקבת הוא תומך בחרם על מוצרים שיוצרו בשטחים, טוען כי ארה"ב צריכה לקצץ את הסיוע הביטחוני לישראל, ומאמין שפתרון שתי המדינות לא רלוונטי

ח"כ היבא יזבק / צילום: יח"צ

נציגי העבודה-גשר-מרצ יקבלו חופש הצבעה בדיון על פסילת ח"כ יזבק

היום יגיש ח"כ אופיר כץ מהליכוד את הבקשה לפסילת ח"כ היבא יזבק מבל"ד ● מפלגת העבודה צפויה לתמוך בפסילתה, אך במרצ צפויים להתנגד

בועז מנור, לשעבר מבעלי קרן הגידור הקנדית Portus  / צילום: Getty Images, גלובס

ארה"ב תובעת את בועז מנור: הסתיר את עברו הפלילי כדי לגייס הון למיזם בלוקצ'יין

לצדו של היזם הישראלי-קנדי, שריצה בעבר עונש מאסר בגין הלבנת הון, תובעת רשות ני"ע האמריקאית גם את עידית פרדו הישראלית, שנעצרה ביום שישי ● השניים נאשמים כי הונו מאות משקיעים כשגייסו מהם 30 מיליון דולר בהנפקת מטבע דיגיטלי

שדה סולארי בנגב. / צילום: EGE

לא סתם עושות רוח: מי הן החברות בסקטור האנרגיה שרחוקות ממיצוי הפוטנציאל

רוב המדינות הגיעו ל"Grid Parity" – הנקודה שבה עלות הפקת אנרגיה סולארית שווה או זולה יותר מהפקת כל סוג אחר של אנרגיה לא מתחדשת; המשמעות היא שהשיקול הכלכלי הופך לעיקרי בשימוש באנרגיה חלופית ● על רקע זה כדאי לבדוק מי הן החברות ה"נסתרות" בסקטור האנרגיה שעוד רחוקות ממיצוי הפוטנציאל

רג'י פאולר, מבעלי מינסוטה ויקינגס לשעבר  / צילום: Eric Miller, רויטרס

בעלי מינסוטה ויקינגס לשעבר יודה בהעברות כספים בלתי חוקיות בין בורסות קריפטו לבנקים

משפטו של רג'י פאולר ייפתח באפריל, לאחר שהגיע להסדר טיעון עם התובע הכללי של ארה"ב ● לצדו נאשמים האחים הישראלים עוז ורביד יוסף באחת הפרשות הפליליות החמורות שנחשפו בשוק מטבעות הקריפטו

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

בדיקת "גלובס": רפורמת התביעות הייצוגיות הצליחה, אבל אולי יותר מדי

מבדיקת "גלובס" מתברר כי המהלך של איילת שקד, לחייב בתשלום אגרה על ייצוגיות, הוביל לירידה של 44% מהבקשות - במקביל לעלייה משמעותית בבקשות שפטורות מאגרה ולניהול הליכים "מאחורי גבו" של ביהמ"ש ● האם מטרת הרפורמה להילחם בתביעות-הסרק הושגה? לא בטוח ● חלק ראשון

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

מחקר של הפורום הכלכלי: כמחצית מהכלכלה העולמית חשופה למשבר האקלים

המחקר, שבוצע בשיתוף פירמת ראיית החשבון PWC, קבע כי התעשיות התלויות ביותר במשאבי הטבע הן הבנייה, החקלאות, המזון והמשקאות ● אלו ענפים המסתמכים על מיצוי ישיר של משאבים מן המערכת האקולוגית המאבדת מיום ליום את יכולתה לספק את צרכי האנושות

הונאה, תרמית, זיוף, עוקץ / שאטרסטוק

אישום: התחזו בטלפון לבנקאים ועקצו קורבנות בכחצי מיליון שקל

שלושה צעירים מואשמים בכך שהתחזו לבנקאים וכך קיבלו גישה לחשבונות של אלפי קורבנות, בהם עשו כבתוך שלהם ● בין היתר רכשו הצעירים גיפט קארד ומוצרי יוקרה באמצעות הכספים שקיבלו במרמה ● הפרקליטות על הנאשמים: "אופי עברייני של פשע מאורגן"

מוזיקה / צילום: שאטרסטוק

אקסלרטור מאסצ'אלנג' ישראל ישתף פעולה עם תאגיד המוזיקה יונברסל

תאגיד המוזיקה העולמי יוניברסל השיק ב-2017 תוכנית לשיתופי פעולה עם מאיצים טכנולוגיים ברחבי העולם, ומאסצ'אלנג' הוא המאיץ הישראלי הראשון המשולב בתוכנית זו, לצד עשרה מאיצים אחרים מרחבי העולם