גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקות בתי המשפט שפותחות מחדש לדיון את גבולות דירת המגורים

בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים בגישת רשויות המס והמחוקק הישראלי לנושא של מיסוי דירות מגורים ומעבר ממבחנים פיזיים ברורים למבחנים רחבים, תכליתיים, שיישומם שונה ממקרה למקרה

אילוסטרציה/ צילום: shutterstock
אילוסטרציה/ צילום: shutterstock

דירת המגורים נתפסת על ידי המחוקק כנכס פרטי שנועד לשרת את מגורי המשפחה, ולא לצורך הפקת רווחים. גישה זו, כמו גם הרצון להקל על האפשרות להחלפת דירת מגורים, הביאו לכך שמראשית ימיו, איפשר חוק מיסוי מקרקעין פטור ממס שבח למוכרי דירות מגורים. עם זאת, גבולות הפטור וכלליו השתנו עם השנים מתוך רצון להתאים את הפטור לתכליתו נוכח המציאות המשתנה. השינויים נדרשו גם בכל הקשור למושג "דירת מגורים" וגם ביחס להיקף הפטור.

בעוד שגבולות היקף הפטור השתנו לאורך השנים על ידי חקיקה מפורשת (החל מהגבלת הפטור לדירה בשטח של 70 מ"ר; עבור בהחלפת מגבלת השטח במגבלת שווי של 500 אלף ל"י (לירה ישראלית); דרך ביטול תקרת הפטור והגבלת כמות המכירות לדירה אחת פעם בארבע שנים וכלה בהחזרת תקרת הפטור לכ-4.5 מיליון שקל במסגרת תיקון 76 מ-2014), הרי בכל הנוגע להגדרת המושג "דירת מגורים", ואף שלא חל שום שינוי חקיקתי בהגדרה זו כפי שהיא מאז 1980, חלו בה תמורות משמעותיות בשנים האחרונות בדרך של פרשנות.

מאז 1980 קובע החוק כי דירה תיחשב לכזאת לאחר "שבנייתה הסתיימה והיא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה". עיקר המחלוקת הפרשנית נסבה סביב המונח "מיועדת למגורים לפי טיבה".

בתחילת הדרך נקבע כי המבחן ל"טיבה של הדירה" הינו מבחן פיזי אובייקטיבי - בחינה פיזית של המבנה וקיומם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיו"ב (ע"א 668/82 כורש אהרון).
מבחן זה עמד בתוקפו שני עשורים עד לראשית שנות האלפיים, אז חל שינוי בפסיקת בית המשפט העליון. בית המשפט החל להתרחק ממבחנים דווקניים למבחנים גמישים יותר שמגשימים טוב יותר, לדעת בית המשפט, את כוונת המחוקק. שינוי מגמה זה מביא לכך שדירות שאינן מקיימות את המבחן הפיזי, עשויות להיחשב ל"דירות מגורים" בעוד שדירות שאין מחלוקת שהן מקיימות את המבחן הפיזי, לא ייחשבו ל"דירות מגורים".

פסק הדין הראשון שהחל את המגמה האמורה היה פס"ד מרגריט שכנר (ע"א 2170/03). במקרה זה נקבע כי נכס שלא היו בו מקלחת או אמבטיה והוא לא שימש למגורים במשך עשורים - הינו בגדר דירת מגורים שכן היה בו "פוטנציאל ממשי להשתמש בנכס למגורים".
עשור מאוחר יותר, בע"א 1046/12 פרדריק חכים, נקבע שדירה שמבחינה פיזית הינה דירת מגורים לכל דבר ועניין, אולם לפי התב"ע החלה על הבניין שבו נמצאת הדירה, מיועדת הדירה לצורכי נופש ולא לצורכי מגורים קבועים - אינה "מיועדת למגורים לפי טיבה" ולכן לא תזכה לפטור ממס.

מגמה זו של הרחבת המבחן הפיזי למבחנים תכליתיים יותר, הכוללים בחינה מקיפה יותר של היבטים שונים של הנכס הנמכר, נמשכת היום ביתר שאת ומיושמת הן על ידי בתי המשפט והן על ידי רשויות המס.

כך למשל קבעה לאחרונה ועדת הערר בחיפה (וע 20028-12-14 אסתר מנו) כי נכס שהוזנח במשך שנים - כל מתקניו נעקרו ונהרסו, הוא נותק מחשמל וממים ואין מחלוקת שהוא אינו ראוי לשמש למגורים במצבו - ייחשב לדירת מגורים הזכאית לפטור ממס שבח, שכן מדובר בדירה בבית משותף שכולו דירות מגורים. הנכס שימש למגורים עד למות בעליו, היתר הבנייה והתב"ע הם למגורים, והנכס אינו מיועד לשום שימוש אחר מלבד מגורים.

לעומת זאת, ועדת הערר בירושלים (וע 44579-08-14 עליזה גבאי ואח') קבעה כי לול שהוסב ללא היתר לדירות מגורים, המקיימות את המבחן הפיזי של קיומה של "דירה" ואף משמשות בפועל למגורים מספר שנים - לא ייחשב לדירת מגורים, שכן המבחן האובייקטיבי לבחינתה של "דירת מגורים" יכלול גם את מצבו התכנוני של הנכס.

משפט המפתח "לא יצא חוטא נשכר" עובר כחוט השני בין פסקי הדין השונים ומהווה הסבר - חלקי לפחות - לעמדה החדשנית שמציגים בתי המשפט.

נראה שאנו רק בתחילת הדרך בכל הנוגע להגדרת גבולותיה של "דירת המגורים" וטרם ניתנו תשובות למצבים מורכבים שונים - למשל מה יהיה דינן של דירות "מעטפת"; מה דינן של דירות המשמשות למגורי קבע מזה שנים אך היתר הבנייה שלהן הינו לאו דווקא למגורים. קשת של מצבים שאינם בגדר "שחור ולבן" שיצטרכו להיבחן ביום פקודה בהתאם לקריטריונים החדשים הנקבעים ממש עכשיו בבתי המשפט השונים.

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

אתר אשפה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מה עושה לאונרדו דיקפריו כשהוא נתקע מאחורי משאית זבל

בתוך סקטור התעשייה, שמאבד ערך ותפוקה לטובת מפעלים במדינות המזרח הרחוק, בולט מגזר תעשייתי אחד שדווקא נמצע בצמיחה מתמדת - פינוי אשפה ● רבים כבר גילו את פוטנציאל ההשקעה הטמון בתחום - וביניהם גם כמה שמות מפורסמים ● רוב קרנות הסל של מגזר התעשייה מקצות בינתיים משקל זעום לחברות בתחום, אבל אפשר למצוא גם כאלה שמתמחות בו

מפעל של רבל / צילום : אתר החברה

רבל: עלייה של 25% בהכנסות ל-65 מיליון אירו; המניה קופצת

רבל שבשליטת קיבוץ רביבים ושמוליק וולודינגר רשמה עלייה ברווח הנקי מ-1.13 מיליון אירו ברבעון השני של 2018, לרווח נקי של 2.4 מיליון אירו ברבעון השני השנה ● ה-EBITDA ברבעון השני של 2019 הגיע לשיא של כ-10.4 מיליון אירו

מזודות חכמות: הדור הבא/ צילום: יחצ

האינטרנט של הדברים החכמים: הגאדג'טים שמגדירים מחדש יעילות

פלסטר ש"נותן" תרופות, מזוודה עם מנעולים המבוססים על טכנולוגיות זיהוי, שעון שמכוון את עצמו לזמן המקומי וארגז חול עם חיטוי אוטומטי שמזהה חתולים שונים

סמי תותח, יו"ר ומנכ"ל זמני של מטומי / צילום: יחצ

חוזרים למתווה של הסדר חוב? בוטלה מכירת החברה הבת של מטומי תמורת 36 מיליון דולר

חברת האינטרנט ממשיכה לאכזב את המשקיעים: המניה השלימה צניחה של 99% מאז הרישום הכפול בת"א, והאג"ח שהנפיקה כאן נסחרות בתשואת זבל של 62%

רשת מלונות אסטרל משיקה את מלון אריאה באילת / צילום: יחצ-אסטרל

נופשים יותר גם בארץ וגם בחו"ל: גידול של 8% בלינות הישראלים במלונות בארץ בחודש יולי 2019

לפי התאחדות המלונות, התפלגות הלינות נותנת יתרון ברור ללינות של ישראלים על פני תיירים בחודש הראשון של חופשת הקיץ ● וגם: איך השפיע סגירת שדה דב על תפוסת המלונות באילת?

פרויקט מתחם צעירים האצל חולון / הדמיה: אלד פסגות, יח"צ

אור ירוק לפרויקט תמ"א 38 נרחב בתל גיבורים בחולון

במסגרת הפרויקט יתווספו 59 דירות ל-80 דירות קיימות בחמישה בניינים ברחוב האצ"ל שבחולון

פרויקט עזריאלי Town, ת"א / הדמיה: יח"צ

סמסונג שכרה 6 קומות בפרויקט עזריאלי Town בת"א

החברה שכרה 9,000 מ"ר במחיר משוער של 120-140 שקל למ"ר בפרויקט ● לפי דוח החברה לרבעון השני של 2019, מרבית שטחי המשרדים בפרויקט שווקו

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

מדד מנהלי הרכש בארה"ב נפל לשפל של עשור, והאינדיקטור שמזהיר מפני מיתון מופיע שוב

מדד מנהלי הרכש של Markit למגזר הייצור בארה"ב ירד בניגוד לציפיות לשפל שלא נראה מאז שנת 2009 ● התשואה על האג"ח האמריקאי ל-10 שנים משקפת תמורה נמוכה יותר מזו של האג"ח הקצרות, וזאת בפעם השלישית תוך שבוע

יחיא סינוואר מנהיג חמאס ברצועת עזה/ צילום: רויטרס

בחמאס דוחפים להסלמה כדי לאלץ את נתניהו לוויתורים טרם הבחירות

לפי גורם ישראלי, בחמאס יש ויכוח לגבי התועלת בהפגנות על הגדר, אך יש גורמים בהנהגה שדוחפים להסלמה לפני הבחירות ● עם זאת, כנראה לא מדובר בהסלמת ירי הרקטות ● "גם חמאס לא מוכן עדיין לעימות אמיתי והוא מבקש לדחות עימות כזה ככל שניתן"

מרכז ביג באירופה / קרדיט צילום: ביג

דוחות טובים לביג: ה-NOI עלה ב-5% ל-155.7 מיליון ש' ברבעון

הרווח הנקי של ביג ברבעון השני עלה בכ-3% לעומת הרבעון השני אשתקד ל-54.6 מיליון שקל ● ה-NOI מחנויות זהות בישראל ובארה"ב עלה ב-3.5% במחצית וב-1.2% ברבעון השני

ברק בכר, הפועל ב"ש / צילום: אמיר כהן

לעמוד על הקווים עם חרב מעל הראש: מעמד המאמנים בליגת העל הגיע השנה לשפל חדש

מאמן בליגת העל הוא ככל הנראה אחת המשרות הכי לא יציבות במשק הישראלי ● מה הגורמים לכך, איך זה פוגע בחוויית הצפייה של האוהדים, וכיצד אפשר לשנות את המצב? • דעה

איימן עודה / צילום: איל יצהר

יו"ר הרשימה המשותפת איימן עודה: מוכן להצטרף לקואלייצית מרכז-שמאל

כפי שפורסם ב"גלובס" עוד באפריל, איימן עודה ציין כי הוא מוכן להמליץ על בני גנץ לראשות הממשלה בתמורה למספר תנאים, בהם ביטול חוק הלאום והסדרת הבנייה ביישובים הערבים ● יו"ר בל"ד, מטנאס שחאדה: "דברי איימן עודה מנוגדים לעמדה של המשותפת ושל בל"ד"


חיים כצמן, בקניון פרומנדה של אטריום בוורשה / צילום: יחצ
 / צילום: יח"צ

גזית גלוב המשיכה להציג שיפור בפרמטרים התפעוליים והפיננסיים, לצד הפסד רבעוני של 83 מיליון שקל

חברת הנדל"ן המניב רשמה ברבעון השני של 2019 ירידת ערך נכסים בסך של 90 מיליון שקל והוצאות אחרות של 131 מיליון שקל ● ה-NOI (ההכנסה תפעולית נטו מהשכרת מבנים) גדל ברבעון ב-2% ל-514 מיליון שקל, כאשר ה-NOI באיחוד יחסי טיפס ב-5.6% ל-338 מיליון שקל ● גזית גלוב נסחרה היום לפי שווי של 6.7 מיליארד שקל

אנגלה מרקל. הביאה סגנון צילום: רויטרס,
Hannibal Hanschke

התשואה על האג"ח של גרמניה ל-30 שנה - מתחת לאפס

המשקיעים נוהרים לחוף מבטחים, ולצד היפוך עקום התשואות באג"ח של ממשלת ארה"ב, אלה של גרמניה לטווח הארוך מציעות תשואה שלילית ● המשמעות: המשקיעים יקבלו תמורה נמוכה מהסכום שהשקיעו, ולו רק בכדי להבטיח לא לאבד יותר מערך ההשקעה

מתוך הקמפיין של "טורנדו" / צילום: יח"צ

קריר בבית, חם על המסך: טורנדו - הפרסומת הזכורה ביותר השבוע

בראש טבלת הפרסומות הזכורות מדורגת השבוע טורנדו עם החסויות: "התחזית: סחוניה דל-מות" ו"רק אתם שולטים במזג-האוויר" ● בראש הפרסומות האהובות מדורגת הפרסומת של מפעל הפיס ללוטו, שהיא גם הפרסומת המושקעת ביותר בשבוע החולף

צוות MD Clone / צילום: MD Clone

MD Clone גייסה 26 מיליון דולר לפלטפורמת שיתוף מידע רפואי

את סבב הגיוס הנוכחי הובילה קרן aMoon של מריוס נכט, והשתתפו בו המשקיעות הקיימות בחברה, הקרנות אורבימד ולייטספיד ● בכך מגיע היקף הגיוס הכולל של החברה ל-41 מיליון דולר

אייל לפידות \ צילום: אמיר מאירי

לפידות הותיר חותם: הפסד של 44 מיליון שקל לשיכון ובינוי ברבעון, גם בעקבות עלייה ניכרת בהוצאות שכר הבכירים

את המחצית הראשונה של השנה סיימה קבוצת הנדל"ן והתשתיות ברווח של 465 מיליון שקל, הודות למכירת עיקר החזקותיה בחברת הנדל"ן ADO הפועלת בגרמניה בעיתוי אופטימלי ● על יתרת ההחזקה ב-ADO נרשם ברבעון השני הפסד של כ-45 מיליון שקל

סניף קפה של קופיקס / צילום: יחצ

קופיקס מנסה להתייעל תחת רמי לוי וסוגרת בתי קפה; בינתיים ההפסד הרבעוני זינק ל-6 מיליון שקל

ברבעון המקביל ההפסד עמד על כמיליון שקל ● לצד זה ההפסד התפעולי ברבעון התכווץ מ-2.9 מיליון שקל ל-1.7 מיליון שקל ● המנכ"ל אירם גרייבר: "נקטנו בשורה של פעולות ורה-ארגון, הן ברשת הסופרים והן במסגרת פעילות בתי הקפה"

מיכאל לובושיץ / אינפוגרפיק: יח"צ

צמיחה ניכרת במכירות של וילי פוד מיתרגמת גם לשיפור ברווח

הרווח של וילי פוד במחצית הראשונה של 2019 הסתכם בכ-16.1 מיליון שקל ● החברה רשמה צמיחה של 15% בהכנסות במחצית למרות אובדן הזיכיון של המותג לורפק

טים קוק /  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

דיווח: אפל תשיק שלושה דגמי אייפונים עם מצלמות משופרות

לפי "בלומברג", אפל תשיק שני אייפוני פרו, שיהוו שדרוג לדגמי אייפון XS ו-XS מקס משנה שעברה, ובנוסף אליהם יושק דגם שיחליף את ה-XR המוזל שהושק בשנה שעברה ● בין השדרוגים: הטענה אלחוטי של אוזניות אייפודס, בלימת זעזועים ושיפור העמידות במים