גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקות בתי המשפט שפותחות מחדש לדיון את גבולות דירת המגורים

בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים בגישת רשויות המס והמחוקק הישראלי לנושא של מיסוי דירות מגורים ומעבר ממבחנים פיזיים ברורים למבחנים רחבים, תכליתיים, שיישומם שונה ממקרה למקרה

אילוסטרציה/ צילום: shutterstock
אילוסטרציה/ צילום: shutterstock

דירת המגורים נתפסת על ידי המחוקק כנכס פרטי שנועד לשרת את מגורי המשפחה, ולא לצורך הפקת רווחים. גישה זו, כמו גם הרצון להקל על האפשרות להחלפת דירת מגורים, הביאו לכך שמראשית ימיו, איפשר חוק מיסוי מקרקעין פטור ממס שבח למוכרי דירות מגורים. עם זאת, גבולות הפטור וכלליו השתנו עם השנים מתוך רצון להתאים את הפטור לתכליתו נוכח המציאות המשתנה. השינויים נדרשו גם בכל הקשור למושג "דירת מגורים" וגם ביחס להיקף הפטור.

בעוד שגבולות היקף הפטור השתנו לאורך השנים על ידי חקיקה מפורשת (החל מהגבלת הפטור לדירה בשטח של 70 מ"ר; עבור בהחלפת מגבלת השטח במגבלת שווי של 500 אלף ל"י (לירה ישראלית); דרך ביטול תקרת הפטור והגבלת כמות המכירות לדירה אחת פעם בארבע שנים וכלה בהחזרת תקרת הפטור לכ-4.5 מיליון שקל במסגרת תיקון 76 מ-2014), הרי בכל הנוגע להגדרת המושג "דירת מגורים", ואף שלא חל שום שינוי חקיקתי בהגדרה זו כפי שהיא מאז 1980, חלו בה תמורות משמעותיות בשנים האחרונות בדרך של פרשנות.

מאז 1980 קובע החוק כי דירה תיחשב לכזאת לאחר "שבנייתה הסתיימה והיא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה". עיקר המחלוקת הפרשנית נסבה סביב המונח "מיועדת למגורים לפי טיבה".

בתחילת הדרך נקבע כי המבחן ל"טיבה של הדירה" הינו מבחן פיזי אובייקטיבי - בחינה פיזית של המבנה וקיומם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיו"ב (ע"א 668/82 כורש אהרון).
מבחן זה עמד בתוקפו שני עשורים עד לראשית שנות האלפיים, אז חל שינוי בפסיקת בית המשפט העליון. בית המשפט החל להתרחק ממבחנים דווקניים למבחנים גמישים יותר שמגשימים טוב יותר, לדעת בית המשפט, את כוונת המחוקק. שינוי מגמה זה מביא לכך שדירות שאינן מקיימות את המבחן הפיזי, עשויות להיחשב ל"דירות מגורים" בעוד שדירות שאין מחלוקת שהן מקיימות את המבחן הפיזי, לא ייחשבו ל"דירות מגורים".

פסק הדין הראשון שהחל את המגמה האמורה היה פס"ד מרגריט שכנר (ע"א 2170/03). במקרה זה נקבע כי נכס שלא היו בו מקלחת או אמבטיה והוא לא שימש למגורים במשך עשורים - הינו בגדר דירת מגורים שכן היה בו "פוטנציאל ממשי להשתמש בנכס למגורים".
עשור מאוחר יותר, בע"א 1046/12 פרדריק חכים, נקבע שדירה שמבחינה פיזית הינה דירת מגורים לכל דבר ועניין, אולם לפי התב"ע החלה על הבניין שבו נמצאת הדירה, מיועדת הדירה לצורכי נופש ולא לצורכי מגורים קבועים - אינה "מיועדת למגורים לפי טיבה" ולכן לא תזכה לפטור ממס.

מגמה זו של הרחבת המבחן הפיזי למבחנים תכליתיים יותר, הכוללים בחינה מקיפה יותר של היבטים שונים של הנכס הנמכר, נמשכת היום ביתר שאת ומיושמת הן על ידי בתי המשפט והן על ידי רשויות המס.

כך למשל קבעה לאחרונה ועדת הערר בחיפה (וע 20028-12-14 אסתר מנו) כי נכס שהוזנח במשך שנים - כל מתקניו נעקרו ונהרסו, הוא נותק מחשמל וממים ואין מחלוקת שהוא אינו ראוי לשמש למגורים במצבו - ייחשב לדירת מגורים הזכאית לפטור ממס שבח, שכן מדובר בדירה בבית משותף שכולו דירות מגורים. הנכס שימש למגורים עד למות בעליו, היתר הבנייה והתב"ע הם למגורים, והנכס אינו מיועד לשום שימוש אחר מלבד מגורים.

לעומת זאת, ועדת הערר בירושלים (וע 44579-08-14 עליזה גבאי ואח') קבעה כי לול שהוסב ללא היתר לדירות מגורים, המקיימות את המבחן הפיזי של קיומה של "דירה" ואף משמשות בפועל למגורים מספר שנים - לא ייחשב לדירת מגורים, שכן המבחן האובייקטיבי לבחינתה של "דירת מגורים" יכלול גם את מצבו התכנוני של הנכס.

משפט המפתח "לא יצא חוטא נשכר" עובר כחוט השני בין פסקי הדין השונים ומהווה הסבר - חלקי לפחות - לעמדה החדשנית שמציגים בתי המשפט.

נראה שאנו רק בתחילת הדרך בכל הנוגע להגדרת גבולותיה של "דירת המגורים" וטרם ניתנו תשובות למצבים מורכבים שונים - למשל מה יהיה דינן של דירות "מעטפת"; מה דינן של דירות המשמשות למגורי קבע מזה שנים אך היתר הבנייה שלהן הינו לאו דווקא למגורים. קשת של מצבים שאינם בגדר "שחור ולבן" שיצטרכו להיבחן ביום פקודה בהתאם לקריטריונים החדשים הנקבעים ממש עכשיו בבתי המשפט השונים.

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זהירות, האטה לפניך: אם לא יקרה שינוי גם החגיגה בשווקים תיגמר

קצב הצמיחה בכלכלות החזקות מאט, אך הביצועים של השווקים השנה היו בין הטובים בשנים האחרונות ● אם לא יקרה שינוי, גם החגיגה בשווקים תיגמר ● כדי שיקרה השינוי שיאפשר את המשך הביצועים הטובים, צריך להבין מה היו הסיבות להאטה בצמיחה בשנתיים האחרונות

אסי טוכמאייר וברק רוזן / צילום: חן גלילי

הבוננזה של רוזן וטוכמאייר מניהול קבוצת הרכישה של פרויקט דה וינצ'י: דמי ניהול של קרוב ל-200 מיליון שקל

בעקבות השלמת התנאים הדרושים בהסכמי הליווי הפיננסי של חברי הקבוצה, יקבלו ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, המנהלות את הקמת פרויקט המגורים היוקרתי במרכז תל אביב, את החלק הראשון מדמי הניהול שלהם הן זכאיות, בסכום של 108 מיליון שקל

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

ניחושים פיננסיים ועונשם: על הטעות ישלם הציבור הרחב

תופעות רבות שלא היו מוכרות בעבר, כמו ריבית שלילית, מחייבות ניחושים כדי להעריך את השפעותיהן ● ואולם, כשהמנחשים לא נדרשים לשלם מחיר על הניחוש, את מחיר הטעות עוד ישלם הציבור הרחב ● בשנת 2020 כדאי לעקוב באופן שוטף אחרי הפוליטיקה, כי היא זו שתקבע את כיוון השווקים

דן בודנר, מנכ"ל ורינט / צילום: איל יצהר

הלחץ עבד: ענקית הטכנולוגיה ורינט מתפצלת לשתי חברות - אזרחית וביטחונית

הפיצול מגיע מספר חודשים לאחר שבעלת מניות מיעוט בחברה טענה שאין סינרגיה בין העסקים, אך ורינט דחתה את טענותיה ● למתחרה נייס זה עבד היטב: ב-2015 היא יצאה מהתחום הביטחוני ומאז שווייה יותר מהוכפל

מנהלת ועדת הבחירות אורלי עדס / צילום: דוברות הכנסת - יצחק הררי, יח"צ

ועדת הבחירות: לא נוכל לקיים בחירות תוך 45 יום מהחלטת הכנסת

במסיבת עיתונאים בכנסת אמרה עדס כי במאמץ רב ניתן אולי לקצר את תהליך ההכנה ל-75 ימים: "יהיה קשה וגבולי מאוד אבל אפשרי"

מורן שוחט שניר

הקוד הגנטי שלנו, האקזיט ב-50 מיליון דולר שלה: ראיון עם מייסדת קליר ג'נטיקס מורן שוחט שניר

מורן שוחט שניר הבינה שאפשר לפתח טכנולוגיה שתיתן לציבור הרחב תמונת מצב גנטית מיידית ● יחד עם בן זוגה היא הקימה את 'קליר ג'נטיקס', פלטפורמה אינטרנטית שמנגישה למטופלים את המידע האישי ● החודש נמכרה החברה ב-50 מיליון דולר ● ראיון בלעדי לליידי גלובס

גדעון סער / צילום: שלומי יוסף

איך נסגור את הגירעון בתקציב? גדעון סער חושף את משנתו הכלכלית והמדינית

שנתיים וחצי לאחר שחזר לפוליטיקה, גדעון סער מתכונן לקרב על הנהגת הליכוד ● בראיון ל"גלובס" הוא אומר כי הוא לא מעלה על דעתו שלא יתקיימו פריימריז בליכוד אם ישראל תלך לבחירות שלישיות, ומסביר איך הדברים שייעשה יוציאו את ישראל מהבעיות בהן היא נמצאת

ערן יסעור, מוריס קאהן, רוני צארום, מתי כוכבי ואתי עמיעד  / צילום: פרי מנדלבוים

מוריס קאהן מתריע: "אם לא ניזהר, נהיה אפיזודה היסטורית חולפת"

וגם: קבוצת הראל מציעה לעובדים: צמצום היקף העבודה ל-4 ימים בשבוע

 

צוללת צבאית / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כתבי האישום עשויים לשים קץ לשלושה עשורים של עסקאות צוללות בין ישראל לגרמניה

לאחר החשדות שפורסמו בהרחבה בשנתיים האחרונות, גרמניה הכניסה סעיף לאופציית רכישת הצוללות הבאות של חיל הים הישראלי, שככל הנראה מתנה את ההתקדמות בכך שלא התגלתה שחיתות ב"לב העסקה" ● פרשנות

מה אפשר לקנות ב- 800 אלף שקל בצפון הארץ / צילום: בר אל, עיצוב תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו בית תוכלו לקנות ב-800 אלף שקל בצפון הארץ?

דירת 5 חדרים בטבריה, קוטג' בבית שאן או דירת 4 חדרים בכרמיאל

לוגו הבנק הלאומי של אוסטרליה / צילום: רויטרס

בנק באוסטרליה לא יספק הלוואות לעסקים הפוגעים ברווחת בעלי החיים; האם ישראל הבאה בתור

הבנק האוסטרלי הלאומי (NAB) הודיע כי לא יספק הלוואות לעסקים המפרים סטנדרטים של רווחת בעלי חיים ● עמותת 'אנימלס': "יש לקוות שגם בישראל המגזר העסקי יפנים שיש לו אחריות כלפי בעלי החיים ויותר תאגידים יאמצו מדיניות הכוללת התחייבות לשיפור הגנת בעלי-חיים"

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

"גינת ההסתדרות" / הדמיה: חוי לבנה

אחרי עשרות שנים: המדשאה של בניין ההסתדרות בת"א נפתחת לציבור; ככה זה הולך להיראות

אחרי עשרות שנים בהן בניין ההסתדרות ברחוב ארלוזרוב היה תחום בגדר, החליטו בארגון העובדים להסיר את הגדרות המקיפות אותו ולאפשר מעבר חופשי ושימוש ציבורי במדשאה רחבת הידיים שבמתחם ● המהלך קודם בעזרת עיריית ת"א

נאסד"ק / צילום: רויטרס

בורסות אירופה ננעלו בירידות; גלנקור צנחה בצל חשדות לשוחד

וול סטריט נסחרת בירידות בצל נתוני מאקרו חלשים ● מניית גלנקור נפלה ב-9% בלונדון בצל חקירה וחשד לשוחד ● ההזמנות ממפעלים בארה"ב בחודש אוקטובר האחרון עלו ב-0.3%, אך הנתון לספטמבר עודכן מטה ● ירידה של 0.6% במכירות הקמעוניות בגוש האירו באוקטובר - פי 2 מהציפיות ● צמיחה מתונה של 0.2% ברבעון השלישי בכלכלת גוש האירו ● ההזמנות ממפעלים בגרמניה צנחו באוקטובר ● בורסות אסיה ננעלו במגמה חיובית

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה  / צילום: יוסי זמיר

פרשנות: בדיקת מדיניות החילוטים חשובה, למרות שהמניע שלה לא ברור

ל"מהפכת החילוטים" מטרות ראויות, כמו סגירת צינור הכספים לעבריינות כלכלית ולארגוני פשיעה ● אולם נדמה שרשויות האכיפה איבדו קצת את הדרך לאחרונה ● פרשנות

ערן פרץ / צילום: תמונה פרטית

"רשימת הקשיים ארוכה. להיות עצמאי זה לחיות תמיד באי ודאות"

ערן פרץ בעל משרד לייעוץ כלכלי ומימוני, הוא בן 36 וחושב שהוא לא יוכל לדעת לעולם מה תהיה ההכנסה שלו בחודש העוקב ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

אביגדור ליברמן / צילום: טל שניידר, גלובס

ליברמן: "לצערי הולכים לבחירות, רק נס חנוכה יכול עוד לעזור"

חבר הכנסת אמר הבוקר כי אין לו כוונה לשבת בממשלה צרה, וכי נתניהו וגנץ "קיבלו את ההחלטה ללכת לבחירות בעיניים פקוחות" ● עוד ציין כי לא יחתום על טפסי ה-61 לאף אחד מן הצדדים

אליעזר מרום (צ'ייני), מיקי גנור ודוד שמרון / צילומים: אבי אוחיון - לע"מ, כדיה לוי, יונתן בלום

כתבי האישום בפרשת הצוללות: מיקי גנור ואליעזר מרום הואשמו בשוחד; דוד שמרון בהלבנת הון

מפקד חיל הים לשעבר וכן עד המדינה שחזר בו יואשמו בשוחד בכפוף לשימוע בתיק הצוללות המכונה "פרשה 3000", דוד שמרון, מקורבו של רה"מ נתניהו, יואשם בהלבנת הון ● כל הפרטים

שוק הכרמל בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

בדרך לתייר ה-5 מיליון? תל אביב על המפה בדירוגים עולמיים גם בגזרת הפוד'יס

שני דירוגים חדשים מציבים את הקולינריה של תל אביב בעשירייה הפותחת שלהם בזכות המטבח הטבעוני המגוון, הברים, שוק הכרמל והפתיחות שמאפיינת את העיר העברית הראשונה ● ומי עוד ברשימות?

האחים אמיר יעקובי פיני יעקובי / צילום: אריק-סולטן

בדרך להסדר נושים חדש? ביהמ"ש הוציא צו הקפאת הליכים זמני לאורתם סהר

אורתם סהר הנדסה, אורתם סהר תשתיות ובנייה ומליבו בנייה מבקשות לשנות את הסדר הנושים הנוכחי שלטענתן אינו מאפשר את המשך ניהולן של החברות