גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: אפילו דירה אחת לא הוקמה

מאיר שטרית, יוזם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: "יש לבטל את הפטור לקופות מוסדיות על השקעותיהן בחו"ל ולתת להן פטור רק על השקעות בישראל"

מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס
מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס

בכנס מרכז "הגר" לדיור חברתי, שנערך באוניברסיטת תל-אביב בשבוע שעבר, הדגישו שני דוברים את הצורך לבצע רפורמה במערכת הטבות המס בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח: בצד העסקי היה זה נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו, ובצד החברתי מנהל "הגר" סבסטיאן ולרשטיין. הדוגמה הבולטת ביותר של הצורך ברפורמה כזו הוא מה שנראה ככישלון הגדול ביותר בתחום הדיור להשכרה - החוק לעידוד בניית דירות להשכרה.

מי שהיה שר השיכון, מאיר שטרית, ראוי להערכה על הניסיון שלו לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך שנים לפני שדפני ליף הקימה את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד. כשכיהן כשר השיכון, שטרית יזם והוביל את החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנכנס לתוקף בשנת 2007 , ובמובן זה הוא ניסה לפרוץ דרך בניסיון לתמרץ בנייה ייעודית להשכרה לטווח ארוך, על ידי חבילה של הטבות מס ליזמים.

החוק חל על בניין שלם בן 4 קומות לפחות ו-16 דירות, ששטחן הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר והבניין מוחזק בידי חברה, וכן נדרש כי 70% מהדירות בבניין יהיו מושכרות למגורים עבור דמי שכירות שוטפים.

בעקבות החקיקה הייתה ציפיה לתקנות בדבר דמי השכירות המרביים שניתן לגבותם, כולל לפי האזור, אבל עד היום, תריסר שנים לאחר חקיקתו, לא נעשה בחוק זה שימוש, ולמעט דיווח על כוונה להשתמש בו בפרויקט אחד, אפילו דירה אחת לא נבנתה מכוח החוק. הסיבה, אומר שטרית, נעוצה בתחום המיסוי שאינו נותן יתרון להשקעות של הגורמים המוסדיים בישראל מול השקעותיהם מחוץ לישראל.

"המגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר"

עו"ד ורו"ח תהילה ששון, יועצת של מספר חברות בתחום הדיור להשכרה, אומרת: "הטבות המס הקבועות בחוק זה פחותות, והמגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר. ההטבות הקבועות בחוק יינתנו רק אם הבניין הושכר לתקופה של 25 שנה לפחות. עיקר ההטבות הן פחת מואץ בשיעור שלא יעלה על 20% ופטור ממס על השבח הריאלי , שנצבר מהמוקדם מבין התאריך 1.1.2007, יום הרכישה, או יום קבלת היתר בנייה ועד ליום המכירה. ניתן למכור את הבניין בשלמותו לאחר 10 שנות שכירות לפחות, ובתנאי שהחברה הרוכשת תמשיך להשכיר את הבניין עד תום 25 שנה".

מהן לדעתך המגבלות העיקריות בחוק שאולי מנעו את יישומו?

ששון: "החוק לא קובע הטבות בתחומים של מס רכישה, שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע, חלוקת דיבידנדים ומע"מ. החוק גם מחייב את החברה לתחזק את הבניינים לאורך כל תקופת השכירות. בכניסה למסלול זה, החברה מוותרת על האפשרות להחיל על עצמה את הוראות החוק בקשר לקרן השקעות בנדל"ן מסוג REIT, קיימת בעיה לבצע שינוי במבנה החברה בפטור ממס, וליזמים גם אין אופציה לשימוש והטבות בהוראות חוק עידוד השקעות הון".

"רעיון של מימד חברתי"

"החוק נועד לשנות את תפיסת העולם בנושא הדיור בישראל, והציע פתרון הגיוני לבעיות הדיור לזוגות צעירים ולמשפחות חסרי דיור, וגם למשפחות שאין להן שום סיכוי לרכוש דירה", אומר היום שטרית, "כדי להכין את החוק למדתי על מה שנעשה בעניין זה בארה"ב ובאירופה, ששם פתרונות דיור להשכרה ארוכת-טווח קיימים זה שנים רבות".

האם ביוזמה לעידוד דיור בשכירות נגעת מוקדם מדי במשאת הנפש של דירה בבעלות מיד אחרי החתונה?

שטרית: "אין כל היגיון במצב בישראל, שבו כל זוג צעיר נאלץ לשעבד את עצמו ואת הוריו למשכנתא ענקית לשלושים שנה, שעליה הוא משלם חלק גדול מהכנסתו דווקא בתקופה בה הוא נדרש להשקעות גדולות בגידול ילדיו. היום כולם נאלצים לעשות זאת, כי אין באמת פתרונות דיור אמיתיים להשכרת דירות לטווח ארוך.

"החוק נועד לגרום לסקטור הפרטי להיכנס לתחום ולבנות כל שנה כ-10 אלפים יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. כדי להשיג זאת, החוק מציע הטבות מס ליזם, אשר מבטיחות תשואה נאה על ההשקעה שלו. 7%-10%".

מה היו אז לנגד עיניך מקורות המימון לפרויקטים לפי החוק הזה?

"הרעיון מאחרי היוזמה שלי היה, שהקופות המוסדיות, כגון קופות פנסיה, קופות גמל וקופות השתלמות, ישקיעו חלק מכספיהם - בעצם כספי הציבור - בפרויקטים אלה, אשר מבטיחים תשואה גבוהה לאורך שנים וכך כולם יצאו נשכרים. כך מממנים פרוייקטים רבים כאלה בחו"ל. הקופות המוסדיות מחזיקות כיום כ-1.3 טריליון שקל מכספי הציבור".

מהן הטבות המס העיקריות בחוק שלך?

"יש שלוש הטבות עיקריות: אפשרות ליזם לבחור את רמת הפחת שלו לשנה במכפלות של 5%, דהיינו 5%, 10% , 15%, 20% לשנה, על פי תכנון המס שלו ועל פי העדפתו; יזם שמחזיק את הפרויקט להשכרה 10 שנים ברציפות, כאשר לפחות 70% מהדירות מושכרות באופן קבוע, רשאי אחרי 10 שנים למכור את החברה שלו לחברה אחרת, מכירה זו פטורה ממס; הצעתי אז גם רעיון של ממד חברתי, לפיו שר השיכון יוכל להפנות לפרויקטים אלה זכאים לסיוע בשכר דירה של משרד השיכון, וזאת עד 20% ממספר הדיירים בפרויקט, כאשר הדיירים הללו ישלמו שכר דירה בגובה של 25% מהכנסתם, ומשרד השיכון אחראי מול היזמים להשלמת שכר הדירה לשיעור המקובל בפרויקט".

"הקופות המוסדיות משקיעות מיליארדים בחו"ל"

לאחר אישור החוק ב-2007, שטרית, שמתוקף תפקידו כשר השיכון היה גם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, העביר במועצה שתי החלטות משלימות: על רמ"י לאתר קרקעות לבניית 13 אלף דירות להשכרה בשנה הראשונה, מתוכן 3,500 דירות בתל-אביב; החלטה כי קרקעות אלה תימכרנה ב50% מהשווי שיקבע השמאי הממשלתי.

הנחה כזו במחיר הקרקע הייתה אמורה ליצור ביקוש ממשי מצד יזמים.

שטרית: "זה השלב שבו עברתי למשרד הפנים והחליף אותי בתפקיד שר השיכון זאב בוים, חברי ז"ל. להפתעתי הרבה לא קרה דבר, והמדינה לא קידמה את הנושא כלל עד היום הזה. כאשר בדקתי לאחר פרישתי מהכנסת מדוע הקופות המוסדיות לא נכנסות לנושא, הסתבר לי להפתעתי הגדולה, כי קופות הגמל המוסדיות משקיעות מיליארדים מכספי הציבור בקניית והשכרת בניינים בחו"ל ומקבלות פטורים ממס על הכנסותיהן. זו פשוט שערורייה, שהקופות המוסדיות, המחזיקות בכספי הציבור הישראלי, משקיעות בחו"ל ויוצרות פתרונות לאנשים הגרים בחו"ל, בעוד הצעירים בישראל נאנקים תחת עול הדיור".

מהו הלקח שלך מכישלון החוק לעידוד בניית דירות להשכרה?

"ההיגיון מחייב, כי פטורים והקלות מס לקופות המוסדיות יינתנו אך ורק על השקעותיהן בישראל, ולעומת זאת יבוטלו הפטורים על ההשקעות בחו"ל. אם זה יקרה, נראה זרם של השקעות של קופות אלה בישראל בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח, השקעות אשר ייצרו עשרות אלפי פתרונות דיור בשכירות לטווח ארוך".

עוד כתבות

אילהאן עומאר  ורשידה טלייב / צילום: רויטרס

בדרך למשבר עם ארה"ב? ישראל קפצה לתוך מלכודת

ערב שנת בחירות דרמטית בארה"ב, כאשר כל הסקרים חוזים תבוסה לטראמפ, התנהלות לקויה להדהים בירושלים מפילה את ישראל אל מלכודת של נרטיבים: היא עכשיו גזענית בגלל ההחלטה לאסור את כניסתן של שתי צירות קונגרס מוסלמיות ● נתניהו שכח את המטרייה והמעיל כאשר נכנס אל סופת הוריקן צפויה מראש

צפון אמריקה בסטיישן

צפון אמריקה בסטיישן, שבוע 30 ואחרון: המקום שבו היבשת נגמרת

המסע שלנו, שהתחיל בקצה הדרומי ביותר של אמריקה לפני כמעט שמונה חודשים, הגיע לשלב הסיכומים. מה למדנו ומה ניקח איתנו הלאה מהטיול הארוך שלנו

שלמה רודב, יו"ר בזק / צילום: יח"צ

בזק תמחק 1.2 מיליארד שקל שציפתה לקבל במסגרת רכישת yes

זאת בעקבות הודעת רשות ניירות ערך כי הכרה בנכס המס היא בעייתית בעת הזו ● נכס המס נוצר כתוצאה מעסקת בזק-yes, והתנאים להכרה בו כנראה שאינם מתמלאים בשלב זה ● בנוסף הודיעה בזק על מחיקה של מיליארד שקל מהשווי של חברת-הבת פלאפון

ענת גואטה / צילום: איל יצהר

רשות ני"ע מקדמת: חברות ת"א 125 יורשו להנפיק אג"ח היברידיות שאינן להמרה

הרשות מפיצה היום מסמך היוועצות להערות הציבור בדבר התרת מכשיר פיננסי חדש שיאפשר דחייה בתשלום ריבית או קרן, ושנחות לאג"ח רגילות ● הרשות: "האג"ח ההיברידיות מקנות לתאגיד המנפיק גמישות מסוימת בנוגע למועד פירעון הריבית או הקרן"

ד"ר בוב רייטר / צילום: חברת באייר

"טכנולוגיה ואיסוף נתונים יאפשרו לייעל גידולים חקלאיים, עד רמת הצמח הבודד"

בוב רייטר מחברת באייר, שמוביל את המו"פ של פעילות החקלאות הגדולה בעולם, מתאר בראיון ל"גלובס" את השפעת הטכנולוגיה על החקלאות, מסביר למה הוא אופטימי לגבי המיזוג עם מונסנטו למרות 18 אלף תביעות נגדה, ומדבר על שיתוף הפעולה עם אבוג'ן הישראלית: "הוא לא נראה מבטיח כמו בהתחלה"

אילון מאסק / צילום: ג'ו סקיפר, רויטרס

טסלה ופורד בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר להפסד ממלחמת הסחר

ענקיות הרכב האמריקאיות הן בין היצואניות המובילות של כלי רכב לסין, יחד עם ב.מ.וו ומרצדס בנץ ● אמש מניות הרכב של טסלה, פורד וג'נרל מוטורס התרסקו עם נעילת המסחר בארה"ב

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

נתניהו ראש הממשלה שכח את סגולותיו של נתניהו שר האוצר

ראש הממשלה אריאל שרון ידע מה שאתה לא רוצה לדעת: שהצלחה של שר אוצר היא הצלחה של ראש ממשלה, וכישלונו של השר הוא כישלונו של הראש ● כך, כישלונו של כחלון כשר אוצר הוא גם כישלונו של נתניהו ● פרשנות

ב.מ.וו X7 X30D / צילום: יחצ

הגרמני הגדול שמרווח מספיק למשפחה אבל הוא גם סמל סטטוס

הרכב הגדול ביותר שייצרה ב.מ.וו אי-פעם הוא סמל מעמד ייצוגי ומרווח מספיק למשפחות של אנשי עסקים ● על הדרך הוא גם ישנע את נוסעיו בנוחות וברוגע על פני מאות קילומטרים, בכל התנאים

אוהד דנוס / צילום: איל יצהר, גלובס

ירידה של 8% במחירי הדירות בתל אביב בתוך שנה? המדד שמראה כי המחירים בסך הכול יציבים

לפי מדד מחירי הדיור של יו"ר לשכת השמאים לשעבר אוהד דנוס, המחירים בשוק הדיור בישראל בסך הכול יציבים - חוץ מאשר בעיר אחת: תל אביב ● פרשנות

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס Carlos-Barria

מה משותף לראש ה'פד' "אויב העם" וליהודים ה"בלתי נאמנים"?

מטח ציוצים חשף, פעם נוספת את אי הכשירות של טראמפ לנהל את הכלכלה הלאומית ● טראמפ מכריז: השאלה היחידה שלי היא: מי אויב גדול יותר, ג'יי פאואל או מנהיג סין, שי"? ● "לא צריך את סין, נסתדר בלעדיה" ● פרשנות

אהבה נכזבת / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

נפלת חזק: לא תאמינו איפה עובר הגבול הדק בין אהבה לשיגעון

אם האהבה נגמרת בשברון לב, זו יכולה להיות טראומה ● הכל נובע מהדימיון בין התאהבות לשיגעון והתמכרות ● איך הכי נכון לטפל בלב השבור? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע" - סיפורים מפתיעים על הטבע שלנו

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון./ צילום: רפי קוץ

נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נעל את הכנס השנתי של הפדרל ריזרב בג'קסון הול והזהיר מפני גידול ביחס חוב-תוצר

הכנס התמקד ב"אתגרים בניהול מדיניות מוניטרית כעשור לאחר המשבר הפיננסי", ולקחו בו חלק נגידי הבנקים המרכזיים המובילים בעולם וראשי המערכת הפיננסית ● נגיד בנק ישראל אמיר ירון אמר כי הבנקים המרכזיים "צריכים לקחת בחשבון את המצב המחזורי של הכלכלה ולנסות לנתק את ההיזון החוזר בין התחזיות הכלכליות לבין הציפיות בשוק" ● ירון יהיה אורח "ועידת הנגידים" של "גלובס" ביום ראשון הבא, 1.9

סוחר מודאג בוול סטריט

סין החריפה את מלחמת הסחר, טראמפ הפיל את וול סטריט; הנאסד"ק צנח ב-3%

החרפה במלחמת הסחר: סין הודיעה היום כי בכוונתה להטיל מכסים חדשים על סחורות אמריקאיות, בסך 75 מיליארד דולר ● טראמפ הורה לחברות אמריקאיות למצוא אלטרנטיבות לפעילותן בסין ● בעקבות ההודעה, חברות הרכב האמריקאיות, ביניהן טסלה, רשמו ירידות חדות עם תום המסחר

תנינים על הראש / צילום: נגה אלורו

צלילים צבעוניים וקסם של תנינים

לא מוכרחים להיות ילד כדי להשתתף וליהנות מהקסם שנוצר במופע "תנינים על הראש" של תזמורת מארש דונדורמה

 בניין בנק ישראל \ צילום:Shutterstock ס.א.פ קרייטיב

בנק ישראל לא צריך ולא יכול להילחם נגד מגמות השוק

האירועים הכלכליים של השבועיים האחרונים - ובראשם הפיחות המשמעותי והפתאומי של היואן הסיני מול הדולר האמריקאי והייסוף בשער החליפין של השקל מול אותו דולר - מעלים כמה שאלות ● האם מלחמת הסחר עלתה מדרגה? איך זה קשור אלינו? ולמה בנק ישראל לא מתערב במסחר במט"ח?

כרמי גת/ צילום: איל יצהר

השכונות החדשות ריקות והגירעון משתולל: כך הפכה קריית גת לאויבת הכי גדולה של עצמה

השכונות החדשות ריקות מאדם, המרכז נטוש ומטונף, ראש העיר הוא תובע (ומפסיד) סדרתי והמחשבה שמפעל של אינטל יציל את העיר נראית מגוחכת מתמיד ● דרור פויר ביקר בקריית גת בשבוע שבו הודיעה העירייה בפייסבוק על פיטורים של 320 עובדים ומצא עיר שמשוועת לשינוי כיוון

הורים על הספקטרום / איור: חן ליברמן

הורים על הספקטרום: מה עובר על הורים שמגלים באמצע החיים שהילד אוטיסט וגם הם בעצם על הרצף

המודעות לאבחון אוטיזם הביאה לכך שמספר הילדים המאובחנים כאוטיסטים בישראל עלה בעשור האחרון ב–170% ● לעלייה באבחון יש גם תופעת לוואי: הורים שהבינו בעקבות האבחון של ילדיהם שגם הם נמצאים על הספקטרום, ומתמודדים בשנות ה–30 וה–40 לחייהם עם ההבנה הזו ● חלקם חשדו בכך תמיד וחשו הקלה עצומה, לחלקם זה היה תהליך קשה ומכביד

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

כוננות ספיגה בת"א: צפי לירידות בצל החרפת יחסי הסחר בין סין לארה"ב

בורסות וול סטריט צנחו ביום שישי בעד 3% בצל העלאת מכסים הדדית מצד סין וארה"ב, לצד החרפת הטון ● אופקו חוזרת עם פער ארביטרז' שלילי ענק, טבע וטאואר חוזרות עם פער שלילי של כ-4% ● בזק תרכז עניין על רקע מחיקה של נכס מס בגובה 1.2 מיליארד שקל

מפגין בסאן פאולו שורף את המפה של יבשת אמריקה בעקבות אדישותו של נשיא ברזיל לשריפות ביערות הגשם / צילום: רויטרס

בעקבות הלחץ הבינלאומי: בולסונארו שולח כוחות צבא לאמזונס

עדיף מאוחר מאשר לעולם לא? כנראה שכן. אך ההחלטה של נשיא ברזיל הגיעה אחרי נזק כבד שכבר נגרם לחמישית משטח יערות הגשם באמזונס ● עפ"י מומחים, המקור לשריפות ביערות הגשם נובע מפעילות של בני אדם ● ליערות הגשם תפקיד חשוב במאבק בשינויי האקלים

איציק אברכהן, מנכ"ל שופרסל / צילום: שלומי יוסף

מנכ"ל שופרסל על סרטון ההתעללות בעובד הרשת: "אירוע חמור מאין כמותו שסותר את כל הערכים שלנו"

ביממה האחרונה הופץ סרטון שבו עובד של הרשת מתעד עובד נוסף מתעלל בעובד בעל צרכים מיוחדים תוך שהוא קושר את ידיו באמצעות ניילון נצמד וחובט בו ● מנכ"ל שופרסל: "צפינו בסרטון מזעזע. האירוע החמור הזה הועבר לטיפולה של משטרת ישראל. העובדים שסרחו התנהגו בברוטליות וזומנו לשימוע לפני פיטורים"