גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: אפילו דירה אחת לא הוקמה

מאיר שטרית, יוזם החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: "יש לבטל את הפטור לקופות מוסדיות על השקעותיהן בחו"ל ולתת להן פטור רק על השקעות בישראל"

מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס
מאיר שטרית. "להפתעתי הרבה לא קרה דבר" / צילום: איל יצהר, גלובס

בכנס מרכז "הגר" לדיור חברתי, שנערך באוניברסיטת תל-אביב בשבוע שעבר, הדגישו שני דוברים את הצורך לבצע רפורמה במערכת הטבות המס בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח: בצד העסקי היה זה נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו, ובצד החברתי מנהל "הגר" סבסטיאן ולרשטיין. הדוגמה הבולטת ביותר של הצורך ברפורמה כזו הוא מה שנראה ככישלון הגדול ביותר בתחום הדיור להשכרה - החוק לעידוד בניית דירות להשכרה.

מי שהיה שר השיכון, מאיר שטרית, ראוי להערכה על הניסיון שלו לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך שנים לפני שדפני ליף הקימה את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד. כשכיהן כשר השיכון, שטרית יזם והוביל את החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנכנס לתוקף בשנת 2007 , ובמובן זה הוא ניסה לפרוץ דרך בניסיון לתמרץ בנייה ייעודית להשכרה לטווח ארוך, על ידי חבילה של הטבות מס ליזמים.

החוק חל על בניין שלם בן 4 קומות לפחות ו-16 דירות, ששטחן הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר והבניין מוחזק בידי חברה, וכן נדרש כי 70% מהדירות בבניין יהיו מושכרות למגורים עבור דמי שכירות שוטפים.

בעקבות החקיקה הייתה ציפיה לתקנות בדבר דמי השכירות המרביים שניתן לגבותם, כולל לפי האזור, אבל עד היום, תריסר שנים לאחר חקיקתו, לא נעשה בחוק זה שימוש, ולמעט דיווח על כוונה להשתמש בו בפרויקט אחד, אפילו דירה אחת לא נבנתה מכוח החוק. הסיבה, אומר שטרית, נעוצה בתחום המיסוי שאינו נותן יתרון להשקעות של הגורמים המוסדיים בישראל מול השקעותיהם מחוץ לישראל.

"המגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר"

עו"ד ורו"ח תהילה ששון, יועצת של מספר חברות בתחום הדיור להשכרה, אומרת: "הטבות המס הקבועות בחוק זה פחותות, והמגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר. ההטבות הקבועות בחוק יינתנו רק אם הבניין הושכר לתקופה של 25 שנה לפחות. עיקר ההטבות הן פחת מואץ בשיעור שלא יעלה על 20% ופטור ממס על השבח הריאלי , שנצבר מהמוקדם מבין התאריך 1.1.2007, יום הרכישה, או יום קבלת היתר בנייה ועד ליום המכירה. ניתן למכור את הבניין בשלמותו לאחר 10 שנות שכירות לפחות, ובתנאי שהחברה הרוכשת תמשיך להשכיר את הבניין עד תום 25 שנה".

מהן לדעתך המגבלות העיקריות בחוק שאולי מנעו את יישומו?

ששון: "החוק לא קובע הטבות בתחומים של מס רכישה, שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע, חלוקת דיבידנדים ומע"מ. החוק גם מחייב את החברה לתחזק את הבניינים לאורך כל תקופת השכירות. בכניסה למסלול זה, החברה מוותרת על האפשרות להחיל על עצמה את הוראות החוק בקשר לקרן השקעות בנדל"ן מסוג REIT, קיימת בעיה לבצע שינוי במבנה החברה בפטור ממס, וליזמים גם אין אופציה לשימוש והטבות בהוראות חוק עידוד השקעות הון".

"רעיון של מימד חברתי"

"החוק נועד לשנות את תפיסת העולם בנושא הדיור בישראל, והציע פתרון הגיוני לבעיות הדיור לזוגות צעירים ולמשפחות חסרי דיור, וגם למשפחות שאין להן שום סיכוי לרכוש דירה", אומר היום שטרית, "כדי להכין את החוק למדתי על מה שנעשה בעניין זה בארה"ב ובאירופה, ששם פתרונות דיור להשכרה ארוכת-טווח קיימים זה שנים רבות".

האם ביוזמה לעידוד דיור בשכירות נגעת מוקדם מדי במשאת הנפש של דירה בבעלות מיד אחרי החתונה?

שטרית: "אין כל היגיון במצב בישראל, שבו כל זוג צעיר נאלץ לשעבד את עצמו ואת הוריו למשכנתא ענקית לשלושים שנה, שעליה הוא משלם חלק גדול מהכנסתו דווקא בתקופה בה הוא נדרש להשקעות גדולות בגידול ילדיו. היום כולם נאלצים לעשות זאת, כי אין באמת פתרונות דיור אמיתיים להשכרת דירות לטווח ארוך.

"החוק נועד לגרום לסקטור הפרטי להיכנס לתחום ולבנות כל שנה כ-10 אלפים יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. כדי להשיג זאת, החוק מציע הטבות מס ליזם, אשר מבטיחות תשואה נאה על ההשקעה שלו. 7%-10%".

מה היו אז לנגד עיניך מקורות המימון לפרויקטים לפי החוק הזה?

"הרעיון מאחרי היוזמה שלי היה, שהקופות המוסדיות, כגון קופות פנסיה, קופות גמל וקופות השתלמות, ישקיעו חלק מכספיהם - בעצם כספי הציבור - בפרויקטים אלה, אשר מבטיחים תשואה גבוהה לאורך שנים וכך כולם יצאו נשכרים. כך מממנים פרוייקטים רבים כאלה בחו"ל. הקופות המוסדיות מחזיקות כיום כ-1.3 טריליון שקל מכספי הציבור".

מהן הטבות המס העיקריות בחוק שלך?

"יש שלוש הטבות עיקריות: אפשרות ליזם לבחור את רמת הפחת שלו לשנה במכפלות של 5%, דהיינו 5%, 10% , 15%, 20% לשנה, על פי תכנון המס שלו ועל פי העדפתו; יזם שמחזיק את הפרויקט להשכרה 10 שנים ברציפות, כאשר לפחות 70% מהדירות מושכרות באופן קבוע, רשאי אחרי 10 שנים למכור את החברה שלו לחברה אחרת, מכירה זו פטורה ממס; הצעתי אז גם רעיון של ממד חברתי, לפיו שר השיכון יוכל להפנות לפרויקטים אלה זכאים לסיוע בשכר דירה של משרד השיכון, וזאת עד 20% ממספר הדיירים בפרויקט, כאשר הדיירים הללו ישלמו שכר דירה בגובה של 25% מהכנסתם, ומשרד השיכון אחראי מול היזמים להשלמת שכר הדירה לשיעור המקובל בפרויקט".

"הקופות המוסדיות משקיעות מיליארדים בחו"ל"

לאחר אישור החוק ב-2007, שטרית, שמתוקף תפקידו כשר השיכון היה גם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, העביר במועצה שתי החלטות משלימות: על רמ"י לאתר קרקעות לבניית 13 אלף דירות להשכרה בשנה הראשונה, מתוכן 3,500 דירות בתל-אביב; החלטה כי קרקעות אלה תימכרנה ב50% מהשווי שיקבע השמאי הממשלתי.

הנחה כזו במחיר הקרקע הייתה אמורה ליצור ביקוש ממשי מצד יזמים.

שטרית: "זה השלב שבו עברתי למשרד הפנים והחליף אותי בתפקיד שר השיכון זאב בוים, חברי ז"ל. להפתעתי הרבה לא קרה דבר, והמדינה לא קידמה את הנושא כלל עד היום הזה. כאשר בדקתי לאחר פרישתי מהכנסת מדוע הקופות המוסדיות לא נכנסות לנושא, הסתבר לי להפתעתי הגדולה, כי קופות הגמל המוסדיות משקיעות מיליארדים מכספי הציבור בקניית והשכרת בניינים בחו"ל ומקבלות פטורים ממס על הכנסותיהן. זו פשוט שערורייה, שהקופות המוסדיות, המחזיקות בכספי הציבור הישראלי, משקיעות בחו"ל ויוצרות פתרונות לאנשים הגרים בחו"ל, בעוד הצעירים בישראל נאנקים תחת עול הדיור".

מהו הלקח שלך מכישלון החוק לעידוד בניית דירות להשכרה?

"ההיגיון מחייב, כי פטורים והקלות מס לקופות המוסדיות יינתנו אך ורק על השקעותיהן בישראל, ולעומת זאת יבוטלו הפטורים על ההשקעות בחו"ל. אם זה יקרה, נראה זרם של השקעות של קופות אלה בישראל בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח, השקעות אשר ייצרו עשרות אלפי פתרונות דיור בשכירות לטווח ארוך".

עוד כתבות

מייקל בלומברג  / צילום: רויטרס

מייק בלומברג: פירוק ענקיות הטכנולוגיה זו לא התשובה. וורן וסנדרס לא יודעים על מה הם מדברים

"לפרק דברים רק כדי להיות רעים (nasty) זו לא התשובה", טען בלומברג, "חייבים סיבה טובה והסבר לאיך זה הולך לעבוד, ואני לא שומע את זה מאף אחד"

אליזבת וורן, ג’ו ביידן וברני סנדרס / צילום: רויטרס

רגע לפני יריית הפתיחה: מיהם המתמודדים בפריימריז הדמוקרטים?

בעוד שבועיים ייפתח מירוץ הפריימריז למועמדות המפלגה הדמוקרטית בבחירות לנשיאות ארה"ב ● מה הסוד של ביידן? ● האם סנדרס יכול לפרוץ מעבר לקהל התומכים השרופים שלו? ● איך וורן הכניסה את עצמה לפינה, והאם בוטג'ג' מהונדס מדי? ● המדריך לטראמפיסט ממפה את המועמדים ● האזינו

כריסטין לגארד / צילום: שאטרסטוק

ההחלטה הראשונה השנה של לגארד: הריבית באירופה ללא שינוי

הריבית על הפיקדונות נותרה על מינוס 0.5%, והבנק צופה כי הריביות ישארו בטווח הנוכחי ואף יירדו עד אשר האינפלציה תעלה ל-2% ● הבנק הודיע על בחינה מחודשת של המדיניות המוניטרית לראשונה מאז 2003

שופטי בית הדין הארצי לעבודה./  צילום: שלומי יוסף

החברה שהואשמה באחריות להטרדה מינית ברילוקשיין: לבטל את פסק הדין בשל "טעות עובדתית"

לטענת החברה, שחויבה לשלם רבע מיליון שקל לעובדת שהוטרדה, בעוד שבית הדין קבע כי ההטרדה בוצעה במשרדי החברה, ההטרדה בוצעה במלון אקראי מרוחק • התובעת: קביעות בית הדין תואמות את עובדות האירוע

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

יציבות בת"א; אופקו קופצת, פנינסולה ומיטב דש מטפסות

טבע מזנקת 3% ● מיטב דש קופצת 7% לאחר שרכשה מניות פנינסולה ב-115 מיליון שקל ● ירידות באסיה ובאירופה על רקע עלייה במספר מקרי המוות מהתפרצות הווירוס

ראש הממשלה בנימין נתניהו עם נשיא רוסיה ולדמיר פוטין / צילום: עמוס בן גרשום, לע"מ

ביקור פוטין: "אמרתי לאמא של נעמה יששכר - 'הכל יהיה בסדר'"

פוטין אמר לנתניהו כי "אני בטוח שזה יהיה לטובת התפתחות הקשרים בין המדינות" ● ההחלטה בנוגע לחנינת נעמה יששכר תלויה בין השאר בנכונות נתניהו למלא אחר מספר בקשות של הממשל הרוסי

עומאר ישראק, נשיא מדטרוניק. העסקה על סף לחיצת יד / צילום: רויטרס

עומאר ישראק מונה ליו"ר אינטל העולמית

ישראק כיהן כמנכ"ל מדטרוניק, ובתקופתו החברה השקיעה 3.5 מיליארד דולר בישראל 

אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל שוב מתערב בשוק המט"ח

הבנק רוכש דולרים בהיקפים משמעותיים ● זאת על רקע פעילות של גורמים ספקולטיבים והתחזקות שער השקל מעבר ל"חלון" שהגדיר הבנק

שלמה איזנברג / צילום: תמר מצפי, גלובס

מלם תים צופה הכנסות בהיקף כולל של עד מיליארד שקל בפרויקט הקמת מרכזי ההספקה לצה"ל

תספק לזכיין שירותי תקשוב, הצפויים להסתכם להערכתה ב-20-40 מיליון שקל לשנה על פני כל תקופת הפרויקט

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

ה'קציצה' לא עוצרת, טסלה בעננים: האם הגיע העת לחשוש מהדובים?

מדד 500 S&P מציג רצף ימי מסחר עם תנודות נמוכות מ-1% שהוא כמעט חסר תקדים ב-50 השנים האחרונות ● בפעמיים האחרונות שהתופעה התרחשה, ב-2018-2017, אחרי תקופת השקט המדד צנח לטריטוריה דובית ● אז האם תגיע נפילה או רק "עלייה סנטימנטלית בתנודתיות"

דני כהן, קרן ויולה / צילום: תמוז רחמן

שותף מנהל בקרן ויולה: "לא אשקיע בסטארט-אפ שאין לו שיווק גאוני"

דני כהן, שותף מנהל בקרן ההון סיכון ויולה, שובר את המיתוס וטוען: "חברה צריכה קודם כל שיווק מעולה - ורק אחר-כך מוצר טוב" ● הוא גם מתנגד לתפיסת הסטארט-אפיסט הצעיר: "בחברות הגדולות שהשקענו בהן, היזמים מעל גיל 40" ● מתוך הפודקאסט של ערן גפן "חצי שעה של השראה"

רוגל אלפר  / צילום: איל יצהר, גלובס

"אני אמות בתפקיד הזה - לא רואה כלי תקשורת אחר שיעסיק אותי"

טרול? "יש כיבוש, יש אפרטהייד, יש פשיזם. אני אומר את הדברים כפשוטם" ● מה ישראלי בעיניך? "אני הישראלי היפה" ● ומה לאלו ולביקורת טלוויזיה? "חובתי המוסרית והמקצועית" ● מבקר הטלוויזיה של "הארץ" סוגר 5 שנים בתפקיד ומסביר בפודקאסט "אוף דה רקורד" למה הוא לא פרובוקטור ● האזינו

שדה תעופה/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ערעור שהתקבל במחוזי הסיר אחריות מחברת הנסיעות בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה

בית משפט לתביעות קטנות קבע כי סוכנות הנסיעות תפצה נוסעים שטסו דרכה בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה – ועכשיו בית המשפט המחוזי פסל את ההחלטה וקבע כי הנוסעים ישיבו לחברת התיירות פגסוס סכום של כ-2,400 שקל שקיבלו כפיצוי

יוסי לוי, גילעד אלטשולר, איציק שנידובסקי / צילומים: ענבל מרמרי ואיל יצהר

התשואות בגמל ובהשתלמות ב-2019: מי הגופים שכיכבו בצמרת, ומיהו האפיק היחיד שהפסיד?

סכום מצרפי עצום של כ-1.32 טריליון שקל מכספי הציבור נוהל ב-2019 על ידי קופות הגמל, קרנות ההשתלמות, קרנות הפנסיה החדשות המקיפות ופוליסות החיסכון הפנסיוני ● קרנות ההשתלמות המשיכו ליהנות מצמיחה מואצת, ושוק הגמל נהנה מתחייה מחודשת לאחר שנים של התייבשות

מלון סוליי באילת / צילום: יח"צ

יותר תיירים, יותר לינות - סיכום 2019 במלונות בישראל

4.5 מיליון ה תיירים שהגיעו לישראל ב-2019 שיפרו גם את מספר הלינות שהגיעו לשיא: בשנה זו נרשמו כ-12.1 מיליון לינות תיירים ב מלונות בישראל, עליה של 4.7% לעומת שנת 2018

פז אשדוד / צילום: רפי קוץ

עידן ניר שטרן בפז נפתח עם הפסד תפעולי בבית הזיקוק באשדוד ומכירת פזקר לאינרום

ההפסד התפעולי הרבעוני המוערך באשדוד, בהיקף של 60 מיליון שקל - על רקע השבתת מתקנים ועליית מחיר הנפט ● ההסכם למכירת החברה הבת פזקר, המייצרת מוצרי איטום ובידוד לענפי הבנייה, תמורת כ–135 מיליון שקל: ● פז משקיעה 10 מיליון דולר בחברת האנרגיה הנקייה של בני לנדא

אדם שיף, התובע המרכזי באימפיצ'מנט של דונלד טראמפ / צילום: U.S. Senate TV, רויטרס

"אי אפשר להעניש את טראמפ בקלפי, כי גם טוהר הבחירות בספק"

בפנייה נרגשת לסנטורים קרא הציר אדם שיף, התובע הראשי מטעם בית-הנבחרים: "האמת תצא לאור... יהיו אימיילים חדשים, עדים חדשים... אתם רוצים לדעת את האמת כולה?" ● הכריז: דפוס ההתנהלות של טראמפ הוא לבקש ממדינות זרות להתערב בבחירות בארה"ב – רוסיה, סין ואוקראינה

מגייסים, מוכנים למשחקי הרעב / צילום: באדיבות yes, יח"צ

המכון שמגייס את העובדים שלו בשיטת משחקי הרעב

מכון המחקר BTI ביקש ממועמדים לחבור לקבוצות לפי רצונם ולהגיש הצעת מחקר יחד, ואז שכר את הצוותים החזקים ● האם זה יעבוד גם בעסקים?

וואטסאפ (WhatsApp) / אילוסטרציה: רויטרס

הפיצ'ר החדש של וואטסאפ שייקל לכם על העיניים בדרך

מצב כהה הוא פיצ'ר שהלך וצבר פופולריות, שמשנה את הרקע של אפליקציות לכהה, כך שיהיה נח יותר להשתמש בהן בלילה או במקומות ללא הרבה תאורה

בניין הקפיטול בוושינגטון / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

דעה - משפט טראמפ החל, אמריקה נקרעת לגזרים

הנשיא העדיף את האוויר הצח של דאבוס בשעה שהסנאט הפך לבית משפט ● ראשו של הנשיא לא יותז, אבל חרדה ודריכות מלוות את התהליך הפוליטי ● סקר חדש מראה כי רוב עצום של האמריקאים חוששים שהבחירות הממשמשות ובאות לא יהיו "בטוחות". לא היו עוד נתונים כאלה ● דעה