גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כצמן מנצל את השפל בנדל"ן המסחרי במזרח אירופה: גזית גלוב רוכשת את מניות המיעוט באטריום בדיסקאונט של 20% על השווי בספרים

בעלי מניות המיעוט באטריום יקבלו 565 מיליון אירו, אולם חלוקת דיבידנד והכנסת מנורה מבטחים כמשקיעה ברכישה יקטינו את ההשקעה נטו של גזית גלוב ל-189 מיליון אירו ● כצמן: "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ
חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ

ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב  מבצעת צעד משמעותי נוסף להרחבת החזקותיה בנדל"ן מסחרי פרטי, ולצמצום חשיפתה לחברות ציבוריות הפועלות בתחום. לאחר שמכרה מוקדם יותר השנה את מרבית החזקותיה בחברה הקנדית הציבורית פירסט קפיטל, הודיעה הבוקר (ג') גזית גלוב כי התקשרה בהסכם לרכישת כל מניות המיעוט (40%) של החברה הבת אטריום תמורת 565 מיליון אירו (כ-2.26 מיליארד שקל).

גזית גלוב מחזיקה כיום ב-60% ממניות אטריום , שפועלת בתחום המרכזים המסחריים במזרח אירופה. את העסקה היא ביצעה מול אטריום עצמה, ולכן אישורה של העסקה מחייב את כינוסה של אסיפת בעלי המניות של אטריום, והשגת רוב של 75% לפחות מקרב בעלי מניות המיעוט. השלמת העסקה צפויה להתבצע בראשית ינואר 2020.

אטריום היא חברה ציבורית, שמניותיה נסחרות באירופה, דבר שהיווה בשנים האחרונות משקולת כבדה על מניית החברה האם גזית גלוב. טרם ההודעה היום הציגה מניית אטריום תשואה שלילית של כ-25% בחמש השנים האחרונות, ואלו פגעו גם בתשואות שהציגה מניית גזית גלוב - המפגרות באופן משמעותי אחרי אלו של חברות הנדל"ן המניב הציבוריות הפועלות בישראל. 

גזית גלוב נשארה מאחורי סקטור

אטריום נסחרה טרם הדיווח היום לפי שווי שוק של כ-1.2 מיליארד אירו (4.8 מיליארד שקל), המשקף לנתח של גזית גלוב (60%) שווי של כ-720 מיליון אירו (2.89 מיליארד שקל). מדובר בשווי הנמוך בכ-32% מהערך שבו מוצגת ההשקעה בספרי גזית גלוב, ועניין זה היווה זרז לרכישת החזקות המיעוט בה.

הרכישה תתבצע לפי מחיר של 3.75 אירו למניה, המשקף פרמיה של כ-18% ביחס למחיר שבו סיימה מניית אטריום אתמול את המסחר בבורסת וינה. עם השלמת העסקה תהפוך אטריום לחברה פרטית בבעלות גזית גלוב.

במקביל לחתימת ההסכם, התקשרה גזית גלוב בהסכם נוסף למכירת 12% ממניות אטריום לחברת הביטוח והפנסיה מנורה מבטחים , במחיר העסקה, ובתמורה כוללת של כ-150 מיליון אירו (כ-600 מיליון שקל). עם זאת, עוד בטרם תושלם העסקה, מתכוונת אטריום לחלק לכל בעלי מניותיה (ובהם גזית גלוב) דיבידנד מיוחד בסך של 0.6 אירו למניה, שלאחריו יותאם מחיר העסקה לכ-3.15 אירו למניה, וסך עלות הרכישה צפוי לעמוד על 475 מיליון אירו (כ-1.9 מיליארד שקל).

כך, במקביל להשקעה של 475 מיליון אירו, תקבל גזית גלוב דיבידנד של 136 מיליון אירו ועוד 150 מיליון אירו ממנורה מבטחים, כך שהיקף השקעתה (נטו) יעמוד על 189 מיליון אירו בלבד.

34 נכסים, בשווי של 3 מיליארד אירו

חיים כצמן, מייסד, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, הסביר היום כי "לאטריום תיק נכסים דומיננטיים איכותי לצד שדרת ניהול איכותית ומנוסה. גזית רכשה את השליטה בחברה לפני 11 שנים ומכירה היטב את החברה, את נכסיה ואת הפוטנציאל הטמון בה".

כצמן הוסיף, כי "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, אשר בהם פוטנציאל צמיחה עתידי ועירוב שימושים. אנו שמחים לצרף את חברת מנורה מבטחים כשותפה להשקעה באטריום, ובטוחים ששיתוף הפעולה הוא לטובת כל בעלי העניין".

בגזית גלוב הסבירו, כי באמצעות הרכישה מנצלת החברה את השפל במחירי מניות הנדל"ן המסחרי באירופה, ומגדילה את חלקה באטריום במחיר הנמוך בכ-20% משווייה בספרים. במחיר העסקה האמור, צפויה גזית גלוב להגדיל את תזרים המזומנים שלה בכ-85 מיליון שקל (גידול של כ-15% למניה), וזאת באמצעות רכישת חברה שאותה היא מכירה לעומק ומנהלת לאורך שנים, ושלה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב.

גזית גלוב היא בעלת השליטה באטריום כבר משנת 2008. במהלך השנים השביחה אטריום את תיק הנכסים ומכרה יותר מ-120 נכסים בשווקים משניים, לרבות יציאתה של החברה מהונגריה, מלטביה ומרומניה. תיק הנכסים של אטריום מונה כיום 34 נכסים דומיננטיים בשווי של כ-3 מיליארד אירו, יותר מ-85% מתוכם נמצאים במדינות פולין וצ'כיה וכ-50% מהם ממוקמים בערים הראשיות ורשה ופראג (או 70% כאשר מוסיפים לשתי ערי בירה אלו את העיר ורוצלב שבפולין).

פולין וצ'כיה הן מהמדינות הצומחות באירופה. בשנת 2018 הן הציגו צמיחה בתמ"ג של כ-5% ו-3% בהתאמה, והיקף המכירות הקמעוניות בהן עלה בכ-7% וב-5.5% בשנה האחרונה. הערים ורשה ופראג, שבהן מתמקדת אטריום, נהנות מתהליך האורבניזציה העולמי וגם מהברקזיט. מתגוררים בהן כ-1.8 וכ-1.3 מיליון תושבים, ושיעורי האבטלה בהן נמצאים בשפל היסטורי של כ-2%. מרכזי הקניות בשתי הערים נהנים מתיירות צומחת, שכבר עברה את רף ה-8 מיליון תיירים בשנה, בכל אחת מהערים הללו.

תמשיך להתמקד בערים הראשיות

בשיחה עם "גלובס" סיפר כצמן כי בשנתיים האחרונות מכרה אטריום נכסים שאים נכסי ליבה, בהיקף של כ-600 מיליון אירו, ורכשה רק נכס אחד. לדבריו, החברה תמשיך להתמקד בערים הראשיות, שהן ורשה, פראג וורוצלב.

כדי לשמור על הוגנות העסקה כלפי בעלי מניות המיעוט, קיבלה אטריום חלון זמן של שבעה שבועות, שבמסגרתו תוכל לקבל הצעות נוספות מצדדים שלישיים לרכישת 100% ממניותיה. אם תוגש הצעה אחרת לרכישת כלל המניות במחיר ובתנאים עדיפים על אלה שהגישה גזית גלוב, תוכל אטריום למשוך את המלצתה לבעלי המניות להיענות למכירה לגזית גלוב, ולהמליץ במקום זה על מכירה למציע האחר.

גזית גלוב, מצדה, הסכימה לבחון כל הצעה שתוגש לה לרכישת החזקותיה באטריום, אולם לא התחייבה כי תיענה להצעה שכזאת. בינתיים הגיבו המשקיעים בחיוב להודעה, ומניית גזית גלוב זינקה היום בכ-10% במסחר בבורסה, וריכזה מחזור גבוה של יותר מ-50 מיליון שקל.

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, כתב היום כי "כפי שצפינו בעבר, ובהתאם למימוש האסטרטגיה שלה, גזית גלוב מוחקת את אטריום מהמסחר והופכת אותה לחברה פרטית". לדבריו, העסקה לאחר הדיבידנד מתבצעת לפי מכפיל הון של כ-0.8 לאטריום, כך שעם השלמתה תרשום גזית גלוב רווח של כ-300 מיליון שקל, שיגדיל את הונה העצמי.

ליפמן הסביר כי לאחר חלוקת הדיבידנד ומכירת המניות למנורה מבטחים, יסתכם חלקה (נטו) של גזית בהשקעה על פחות מ-800 מיליון שקל. "צעד זה חיובי בעינינו, שכן הוא יצמצם את עלויות ההנהלה וכלליות של הקבוצה, יגדיל את ה-FFO, ויהפוך את ההתייחסות לתוצאות של גזית גלוב כאל חברה אחת ולא כאל חברת החזקות, מה שיביא את השוק לסחור במניה במחירים גבוהים יותר, שכן מכפיל ה-FFO שבו החברה נסחרת נמוך ביותר (מתחת ל-8).

עוד ציין ליפמן, כי "גזית גלוב רוכשת את אטריום לפי מחיר גבוה בכ-20% ממחיר השוק, ומאותתת בכך ששווי החברה גבוה יותר בעיניה, כפי שגם אנו מעריכים. אנו נותרים בהמלצת קנייה על גזית גלוב ונעדכן את מחיר היעד לאחר פרסום הדוחות הרבעוניים באוגוסט".

הגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי

בשנת 2015 הייתה גזית גלוב חברת החזקות אשר כ-80% מהשקעותיה היו בחברות ציבוריות. באותה שנה הודיעה גזית גלוב על שינוי האסטרטגיה, מכירת החזקות בחברות ציבוריות והגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי. מאז ביצעה החברה מכירות של שתי חברות ענק, בארה"ב ובקנדה, בתמורה למיליארדי דולרים. הגדלת ההחזקה באטריום ומחיקת מניותיה מהמסחר מהוות צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות צפופות אוכלוסין.

לדברי גזית גלוב, לאחר השלמת עסקת אטריום יגדל סך הנכסים בהחזקה פרטית בכ-2.7 מיליארד אירו (כ-10.6 מיליארד שקל) ויהווה כ-82.3% מסך שווי הנכסים (סולו מורחב) של גזית גלוב. ההון העצמי שלה יגדל בכ-300 מיליון שקל ל-8.54 מיליארד שקל, ואילו יחס החוב נטו למאזן (סולו מורחב) יגדל בשיעור מתון יחסית, מ-46.5% ל-48.2%.

בחברה הדגישו כי לרשותם עומדים מזומנים וקווי אשראי בלתי מנוצלים בהיקף של 4.4 מיליארד שקל, שיצטמצמו ל-3.8 מיליארד שקל לאחר השלמת העסקה. נוסף על כך פרסמה החברה נתוני פרופורמה בהתבסס על הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של 2019, שלפיהם אם הייתה מושלמת העסקה אז, הייתה תחזית ה-FFO ל-2019 עולה לטווח של 662-677 מיליון שקל, לעומת 577-592 מיליון שקל כיום. 

עוד כתבות

בית קפה במשרדים של פייסבוק, עוד בימים שלפני הקורונה / צילום: Elise Amendola, Associated Press

גם ענקיות הטכנולוגיה מתמודדות עם קשיים של עבודה מהבית

עוד לפני שהממשל האמריקאי קרא לריחוק חברתי, חברות כמו פייסבוק וגוגל שלחו את עובדיהן הרחק מהמשרדים ● החברות עדיין מתמודדות עם הצורך לשמור על אבטחה וסודיות

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Oded Balilty, Associated Press

שני ראשי ממשלה, שני בתים: האם לנתניהו וגנץ יהיו שני מעונות רשמיים?

לפי הפרסום של רביב דרוקר ברשת 13 מדובר במעין בלפור ב', כלומר בית רשמי למגוריו של מי שיכהן כממלא מקום ראש הממשלה ● גורמים בכחול לבן אישרו ל"גלובס" את הפרטים. מנגד, בליכוד טענו כי "מדובר בפייק ניוז"

מאה שערים, השבוע / צילום: רויטרס - Ronen Zvulun

החברה החרדית בטלטלה: עליהום מבחוץ, חשבון נפש מבפנים, והקורונה בכל מקום

שבוע קשה עבר על החברה החרדית: שיעור קורונה גבוה במיוחד, הנהגה שמגיבה באיחור ואורח חיים שמקשה במיוחד על התגוננות ● עכשיו הם צריכים להתמודד גם עם גל גדול של שנאה מבחוץ ועם חשבון נפש מבפנים

חנות של אפל בסין שנפתחה מחדש. החברה נפגעה במכירות המכשירים, אבל צומחת בשירותים   / צילום: רויטרס

נסיכות הכתר החדשות: החברות שמרוויחות מהשינויים בשגרת החיים

יש לא מעט חברות שנהנות וייהנו מהשינויים בשגרת החיים בעקבות משבר הקורונה ● כולנו נוכל ליהנות מהמגמה אם נצליח לשלב אותה במידה נכונה לנו, הן בתיקי ההשקעות והן אם נשכיל לאמץ את המרכיבים החיוביים בשגרה החדשה שנקלענו אליה גם כשנצא מהמשבר

דביר בנדק בקמפיין מזרחי טפחות / צילום: יח"צ

גם בדירוג הפרסומות: במקום פסח - חג באווירת הקורונה

גיאוקרטוגרפיה: הפרסומות של בנק מזרחי טפחות היא הזכורה ביותר גם השבוע ושומרת על המקום הראשון במדד הפרסומות הזכורות ● הפרסומת של סלקום TV עם אודי כגן מצליחה לשמור על ההובלה במדד הפרסומות האהובות

הדגמה טכנולוגית של צוות מפתחים מרפאל, השבוע במרכז הרפואי שמיר (אסף הרופא) / צילום: יח"צ

רשות החברות דוחפת את תע"א ואת רפאל למודל עסקי חדש

בימים הקרובים תיכנס לבתי חולים שורת אמצעים טכנולוגיים מתקדמים פרי שיתוף-פעולה בין התעשיות הביטחוניות ומכוני המחקר לבין בתי החולים ומשרד הבריאות ● מודל העבודה נבנה לתקופת משבר, אך ברשות החברות שיזמה את המהלך כבר מזהים הזדמנות לפיתוח עסקי

אמיר כוכבי / צילום: כדיה לוי

עיריית הוד השרון ניסתה לבטל תוכנית מגורים לאחר שאושרה

הוועדה המקומית ניסתה לבטל תוכנית לתוספת של 14 דירות שאושרה בהרכב של לפני הבחירות המקומיות האחרונות ● ועדת הערר המחוזית ביטלה את החלטת המקומית

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

הנשיא טראמפ מקפיץ את מחיר הנפט בכ-10%

באירופה מדד הדאקס הגרמני עולה ב-0.2%, הקאק הצרפתי מוסיף 0.4% לערכו ● באסיה, הניקיי היפני איבד 1.4%, הבורסה בהונג קונג עלתה ב-0.8%

דורשי עבודה חדשים שנרשמו בלשכת התעסוקה מתחילת החודש

שירות התעסוקה: שיעור האבטלה מטפס ל24.6%; 25,380 דורשי עבודה נרשמו אתמול

לפי נתוני שירות התעסוקה, מתחילת מרץ ועד היום נרשמו 866,907 נרשמים חדשים – 89.3% מהם בחל"ת, 6.6% פוטרו

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

מסתערים על רשתות המזון: הוצאות הישראלים בחודש מרץ זינקו ב-35%

זאת לעומת פברואר השנה ● לפי נתוני שב"א, היקף הרכישות הכולל של הישראלים ברשתות המזון עמד במרץ על כ-3.49 מיליארד שקל ● הרכישות בעסקאות אונליין עלו ביותר מ-27% והסתכמו ביותר מ-440 מיליון שקל, לעומת 347 מיליון שקל בחודש שעבר

הבורסה בתל אביב נצבעת באדום בצל הקורונה / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

השוק הקונצרני התייבש; "לחברות בעלות איכות אשראי גבוהה יש נגישות לשוק"

S&P מעלות: חמש חברות בלבד הנפיקו במהלך חודש מרץ בהיקף כולל של כמיליארד שקל, ירידה חדה של 84% לעומת גיוסים בהיקף של כ-6.3 מיליארד שקל במרץ אשתקד

דסק הדל"ן עולה לשידור חי / צילום: אפרת לוי, גלובס

שכר הדירה שלכם והקורונה: מי מוריד מחיר והאם המדינה צריכה להתערב

מעל מיליון ישראלים מובטלים, ורבים מהם מגלים כי תשלום שכר הדירה הוא כבר מעמסה כבדה ● מהצד השני נמצאים בעלי דירות שלחלקם קשיי נזילות משלהם ● איך מתמודדים עם המצב? ומה קורה בתחום במדינות אחרות? הצטרפו לשידור הלייב של דסק הנדל"ן ב"גלובס"

מובטלים בלשכת התעסוקה / צילום: איל יצהר

פוטרתם או יצאתם לחל"ת? כך תיפגע הכנסתכם גם אם תקבלו דמי אבטלה

אם היה מי שחשב שהיוצאים לחל"ת ישתכרו שכר קרוב לזה שהרוויחו ויוכלו לשבת בבית - באים נתוני הביטוח הלאומי ומנפצים את האשליה הזו

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: אלעד מלכה, יח"צ

ניסנקורן שר המשפטים, אדלשטיין יו"ר הכנסת: המו"מ הקואליציוני בין הליכוד לכחול לבן קרוב להשלמה

שתי המפלגות שואפות להקים את הממשלה לפני חג הפסח ● בין הצדדים יתקיים "מאזן אימה" של זכות וטו על מינויים בכירים

בית משפט לענייני משפחה / צילום: איל פישר

נוכח מצב החירום המתמשך: פיילוט לניהול הליכים אזרחיים בווידאו קונפרנס

הנהלת בתי המשפט הודיעה כי בשבוע הבא יחל פיילוט ב-5 אולמות בבימ"ש השלום בראשל"צ, במסגרתו יורחב השימוש בהיוועדות חזותית גם לדיונים בהליכים אזרחיים, בכפוף להסכמת הצדדים ● בשלב זה יישמעו בדרך זו דיונים על סעדים אזרחיים דחופים, לרבות סעדים זמניים

מבודדים בבתיהם בעיר העתיקה של ברצלונה, יוצאים למרפסות להריע לצוותים הרפואיים  / צילום: Emilio Morenatti, Associated Press

הגרף היומי: כמה אנשים ניצלו עד היום כתוצאה מהסגר?

מדענים במכללת אימפריאל בלונדון פרסמו דוח חדש המצביע על כך שההתערבויות הממשלתיות הצילו עד כה את חייהם של כ-59 אלף בני אדם ב-11 מדינות שונות באירופה

אילן פז, מנהל ברקליס ישראל  / צילום: יח"צ יוסי זליגר

מנכ"ל ברקליס ישראל: "ישראל עשתה צעד אמיץ; היא מובילה על מדינות אחרות בטיפול במשבר הקורונה"

בנק ברקליס ישראל ליווה את גיוס החוב שהשלימה השבוע מדינת ישראל, בהיקף כולל של 5 מיליארד דולר ● בראיון ל"גלובס" אומר מנכ"ל ברקליס ישראל, אילן פז: "לא יודע לומר אם רואים את סוף המשבר, אבל אני מניח שהרע כבר מאחורינו"

יואב כחלון / צילום: תמונה פרטית

"איך יכול להיות שאנחנו משמידים עגבניות וכרוב, והמדינה ממשיכה לייבא?"

יואב כחלון, חקלאי בצפון הנגב, לא מבין מדוע המדינה מאפשרת לרשתות כמו רמי לוי להמשיך לעבוד, אבל סוגרת את השווקים ● "מה הייתה הבעיה לשים פקח בקצוות השוק ולשלוט בכניסה וביציאה, לחלק מסכות וכפפות? זה פגע לנו בפרנסה"

אנשים עם מסכות בשוק הכרמל בתל אביב / צילום: Oded Balilty, AP

מספר הנדבקים בישראל עלה ל-6,092; שישה מקרי מוות ביממה האחרונה

95 מהחולים במצב קשה, 6 מקרי מוות ביממה האחרונה ● נתניהו הנחה את משרד הביטחון להעביר את כל הבאים מחו"ל לבידוד במלוניות תחת השגחה ● קופות-החולים יפתחו מרכזים ומרפאות לבדיקות קורונה במגזר הערבי ● משרד החינוך: התלמידים ייבחנו השנה עד 5 בחינות בגרות בלבד

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

האם ביהמ"ש יקדם את החזר כספי הצרכנים על טיסות שבוטלו?

אחרי שבארגון התעופה הבינלאומי יאט"א איימו כי סוכני נסיעות שלא ישלמו ינותקו מהמערכת, הגיעה המחלוקת לביהמ"ש עם בקשה לצו מניעה ● הסוכנים טענו כי יאט"א מתעלם מהמצב החריג שנוצר, ומי שישלם על כך יהיו הצרכנים שיישארו ללא החזר כספי