גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כצמן מנצל את השפל בנדל"ן המסחרי במזרח אירופה: גזית גלוב רוכשת את מניות המיעוט באטריום בדיסקאונט של 20% על השווי בספרים

בעלי מניות המיעוט באטריום יקבלו 565 מיליון אירו, אולם חלוקת דיבידנד והכנסת מנורה מבטחים כמשקיעה ברכישה יקטינו את ההשקעה נטו של גזית גלוב ל-189 מיליון אירו ● כצמן: "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין"

חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ
חיים כצמן, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב / צילום: יח"צ

ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב  מבצעת צעד משמעותי נוסף להרחבת החזקותיה בנדל"ן מסחרי פרטי, ולצמצום חשיפתה לחברות ציבוריות הפועלות בתחום. לאחר שמכרה מוקדם יותר השנה את מרבית החזקותיה בחברה הקנדית הציבורית פירסט קפיטל, הודיעה הבוקר (ג') גזית גלוב כי התקשרה בהסכם לרכישת כל מניות המיעוט (40%) של החברה הבת אטריום תמורת 565 מיליון אירו (כ-2.26 מיליארד שקל).

גזית גלוב מחזיקה כיום ב-60% ממניות אטריום , שפועלת בתחום המרכזים המסחריים במזרח אירופה. את העסקה היא ביצעה מול אטריום עצמה, ולכן אישורה של העסקה מחייב את כינוסה של אסיפת בעלי המניות של אטריום, והשגת רוב של 75% לפחות מקרב בעלי מניות המיעוט. השלמת העסקה צפויה להתבצע בראשית ינואר 2020.

אטריום היא חברה ציבורית, שמניותיה נסחרות באירופה, דבר שהיווה בשנים האחרונות משקולת כבדה על מניית החברה האם גזית גלוב. טרם ההודעה היום הציגה מניית אטריום תשואה שלילית של כ-25% בחמש השנים האחרונות, ואלו פגעו גם בתשואות שהציגה מניית גזית גלוב - המפגרות באופן משמעותי אחרי אלו של חברות הנדל"ן המניב הציבוריות הפועלות בישראל. 

גזית גלוב נשארה מאחורי סקטור

אטריום נסחרה טרם הדיווח היום לפי שווי שוק של כ-1.2 מיליארד אירו (4.8 מיליארד שקל), המשקף לנתח של גזית גלוב (60%) שווי של כ-720 מיליון אירו (2.89 מיליארד שקל). מדובר בשווי הנמוך בכ-32% מהערך שבו מוצגת ההשקעה בספרי גזית גלוב, ועניין זה היווה זרז לרכישת החזקות המיעוט בה.

הרכישה תתבצע לפי מחיר של 3.75 אירו למניה, המשקף פרמיה של כ-18% ביחס למחיר שבו סיימה מניית אטריום אתמול את המסחר בבורסת וינה. עם השלמת העסקה תהפוך אטריום לחברה פרטית בבעלות גזית גלוב.

במקביל לחתימת ההסכם, התקשרה גזית גלוב בהסכם נוסף למכירת 12% ממניות אטריום לחברת הביטוח והפנסיה מנורה מבטחים , במחיר העסקה, ובתמורה כוללת של כ-150 מיליון אירו (כ-600 מיליון שקל). עם זאת, עוד בטרם תושלם העסקה, מתכוונת אטריום לחלק לכל בעלי מניותיה (ובהם גזית גלוב) דיבידנד מיוחד בסך של 0.6 אירו למניה, שלאחריו יותאם מחיר העסקה לכ-3.15 אירו למניה, וסך עלות הרכישה צפוי לעמוד על 475 מיליון אירו (כ-1.9 מיליארד שקל).

כך, במקביל להשקעה של 475 מיליון אירו, תקבל גזית גלוב דיבידנד של 136 מיליון אירו ועוד 150 מיליון אירו ממנורה מבטחים, כך שהיקף השקעתה (נטו) יעמוד על 189 מיליון אירו בלבד.

34 נכסים, בשווי של 3 מיליארד אירו

חיים כצמן, מייסד, בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב, הסביר היום כי "לאטריום תיק נכסים דומיננטיים איכותי לצד שדרת ניהול איכותית ומנוסה. גזית רכשה את השליטה בחברה לפני 11 שנים ומכירה היטב את החברה, את נכסיה ואת הפוטנציאל הטמון בה".

כצמן הוסיף, כי "בעלות ישירה בנכסים כמו של חברת אטריום עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה של קבוצת גזית גלוב להיות הבעלים הישיר של נכסים באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, אשר בהם פוטנציאל צמיחה עתידי ועירוב שימושים. אנו שמחים לצרף את חברת מנורה מבטחים כשותפה להשקעה באטריום, ובטוחים ששיתוף הפעולה הוא לטובת כל בעלי העניין".

בגזית גלוב הסבירו, כי באמצעות הרכישה מנצלת החברה את השפל במחירי מניות הנדל"ן המסחרי באירופה, ומגדילה את חלקה באטריום במחיר הנמוך בכ-20% משווייה בספרים. במחיר העסקה האמור, צפויה גזית גלוב להגדיל את תזרים המזומנים שלה בכ-85 מיליון שקל (גידול של כ-15% למניה), וזאת באמצעות רכישת חברה שאותה היא מכירה לעומק ומנהלת לאורך שנים, ושלה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב.

גזית גלוב היא בעלת השליטה באטריום כבר משנת 2008. במהלך השנים השביחה אטריום את תיק הנכסים ומכרה יותר מ-120 נכסים בשווקים משניים, לרבות יציאתה של החברה מהונגריה, מלטביה ומרומניה. תיק הנכסים של אטריום מונה כיום 34 נכסים דומיננטיים בשווי של כ-3 מיליארד אירו, יותר מ-85% מתוכם נמצאים במדינות פולין וצ'כיה וכ-50% מהם ממוקמים בערים הראשיות ורשה ופראג (או 70% כאשר מוסיפים לשתי ערי בירה אלו את העיר ורוצלב שבפולין).

פולין וצ'כיה הן מהמדינות הצומחות באירופה. בשנת 2018 הן הציגו צמיחה בתמ"ג של כ-5% ו-3% בהתאמה, והיקף המכירות הקמעוניות בהן עלה בכ-7% וב-5.5% בשנה האחרונה. הערים ורשה ופראג, שבהן מתמקדת אטריום, נהנות מתהליך האורבניזציה העולמי וגם מהברקזיט. מתגוררים בהן כ-1.8 וכ-1.3 מיליון תושבים, ושיעורי האבטלה בהן נמצאים בשפל היסטורי של כ-2%. מרכזי הקניות בשתי הערים נהנים מתיירות צומחת, שכבר עברה את רף ה-8 מיליון תיירים בשנה, בכל אחת מהערים הללו.

תמשיך להתמקד בערים הראשיות

בשיחה עם "גלובס" סיפר כצמן כי בשנתיים האחרונות מכרה אטריום נכסים שאים נכסי ליבה, בהיקף של כ-600 מיליון אירו, ורכשה רק נכס אחד. לדבריו, החברה תמשיך להתמקד בערים הראשיות, שהן ורשה, פראג וורוצלב.

כדי לשמור על הוגנות העסקה כלפי בעלי מניות המיעוט, קיבלה אטריום חלון זמן של שבעה שבועות, שבמסגרתו תוכל לקבל הצעות נוספות מצדדים שלישיים לרכישת 100% ממניותיה. אם תוגש הצעה אחרת לרכישת כלל המניות במחיר ובתנאים עדיפים על אלה שהגישה גזית גלוב, תוכל אטריום למשוך את המלצתה לבעלי המניות להיענות למכירה לגזית גלוב, ולהמליץ במקום זה על מכירה למציע האחר.

גזית גלוב, מצדה, הסכימה לבחון כל הצעה שתוגש לה לרכישת החזקותיה באטריום, אולם לא התחייבה כי תיענה להצעה שכזאת. בינתיים הגיבו המשקיעים בחיוב להודעה, ומניית גזית גלוב זינקה היום בכ-10% במסחר בבורסה, וריכזה מחזור גבוה של יותר מ-50 מיליון שקל.

אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, שי ליפמן, כתב היום כי "כפי שצפינו בעבר, ובהתאם למימוש האסטרטגיה שלה, גזית גלוב מוחקת את אטריום מהמסחר והופכת אותה לחברה פרטית". לדבריו, העסקה לאחר הדיבידנד מתבצעת לפי מכפיל הון של כ-0.8 לאטריום, כך שעם השלמתה תרשום גזית גלוב רווח של כ-300 מיליון שקל, שיגדיל את הונה העצמי.

ליפמן הסביר כי לאחר חלוקת הדיבידנד ומכירת המניות למנורה מבטחים, יסתכם חלקה (נטו) של גזית בהשקעה על פחות מ-800 מיליון שקל. "צעד זה חיובי בעינינו, שכן הוא יצמצם את עלויות ההנהלה וכלליות של הקבוצה, יגדיל את ה-FFO, ויהפוך את ההתייחסות לתוצאות של גזית גלוב כאל חברה אחת ולא כאל חברת החזקות, מה שיביא את השוק לסחור במניה במחירים גבוהים יותר, שכן מכפיל ה-FFO שבו החברה נסחרת נמוך ביותר (מתחת ל-8).

עוד ציין ליפמן, כי "גזית גלוב רוכשת את אטריום לפי מחיר גבוה בכ-20% ממחיר השוק, ומאותתת בכך ששווי החברה גבוה יותר בעיניה, כפי שגם אנו מעריכים. אנו נותרים בהמלצת קנייה על גזית גלוב ונעדכן את מחיר היעד לאחר פרסום הדוחות הרבעוניים באוגוסט".

הגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי

בשנת 2015 הייתה גזית גלוב חברת החזקות אשר כ-80% מהשקעותיה היו בחברות ציבוריות. באותה שנה הודיעה גזית גלוב על שינוי האסטרטגיה, מכירת החזקות בחברות ציבוריות והגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי. מאז ביצעה החברה מכירות של שתי חברות ענק, בארה"ב ובקנדה, בתמורה למיליארדי דולרים. הגדלת ההחזקה באטריום ומחיקת מניותיה מהמסחר מהוות צעד משמעותי ביישום האסטרטגיה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות צפופות אוכלוסין.

לדברי גזית גלוב, לאחר השלמת עסקת אטריום יגדל סך הנכסים בהחזקה פרטית בכ-2.7 מיליארד אירו (כ-10.6 מיליארד שקל) ויהווה כ-82.3% מסך שווי הנכסים (סולו מורחב) של גזית גלוב. ההון העצמי שלה יגדל בכ-300 מיליון שקל ל-8.54 מיליארד שקל, ואילו יחס החוב נטו למאזן (סולו מורחב) יגדל בשיעור מתון יחסית, מ-46.5% ל-48.2%.

בחברה הדגישו כי לרשותם עומדים מזומנים וקווי אשראי בלתי מנוצלים בהיקף של 4.4 מיליארד שקל, שיצטמצמו ל-3.8 מיליארד שקל לאחר השלמת העסקה. נוסף על כך פרסמה החברה נתוני פרופורמה בהתבסס על הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של 2019, שלפיהם אם הייתה מושלמת העסקה אז, הייתה תחזית ה-FFO ל-2019 עולה לטווח של 662-677 מיליון שקל, לעומת 577-592 מיליון שקל כיום. 

עוד כתבות

יצחק כהן / צילום: איל יצהר, גלובס

סגן שר האוצר מוותר על המינוי לשר השיכון: "לא רציתי שמינויי יהיה על חשבון פיטוריה של השרה שאשא ביטון"

סגן שר האוצר יצחק כהן מש"ס הודיע שהוא מוותר על התפקיד בשל הבעייתיות שנוצרה עם העברת שאשא ביטון לתפקיד שרת הרווחה ● פסיקת בג"ץ מלפני כשבועיים קבעה שאין לעשות סבבים פנים ממשלתיים בתקופת מעבר וכי ניתן למנות שרים רק מתפקידי שרים שעזבו באופן מוחלט

משה ברקת / צילום : רפי קוץ

ברקת על סוכנויות ביטוח של חברות כרטיסי אשראי: "צריך לדעת שאין מדובר רק בתחרות טורפנית לזמן קצר"

לאחר שרשות התחרות נתנה אור ירוק להקמת סוכנות ביטוח בבעלות חברת כרטיסי אשראי, הממונה על רשות שוק ההון, משה ברקת, מבהיר מהם תנאיו ושיתיר זאת רק לסוכנות אובייקטיבית שתפעל מול מגוון חברות ביטוח

לאן נעלם דוח הגירעון באתר משרד האוצר? / צילום מסך של אתר משרד האוצר, אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

האם המסמך עם תחזית הגירעון של האוצר הועלם כדי לא לפגוע בסיכויי הליכוד בבחירות?

המסמך, שהוצג השבוע בפני ישיבת הממשלה, נעדר מאתרי הממשל הרשמיים ובניגוד לשנים קודמות אינו זמין לציבור הרחב ● אולי זה קשור לכך שבליכוד רואים בו מסמך פוליטי שיכול לפגוע בסיכויי ההצלחה בבחירות

מאיה גורה / צילום איליה מלניקוב

"החלטתי שבמקום לראיין אסירות וזונות לדוקטורט שלי, אנסה ליצור להן פרנסה"

בגיל 40, מאיה גורה כבר אחרי אקזיט שלישי, עם מכירת הסטארט-אפ שלה מיסביז לענקית האיפור איל מקיאג', וכבר מתכננת את המיזם הבא: "בשלב זה בחיי אני יודעת שמה שמניע אותי הוא הרצון להרים אנשים מלמטה למעלה" ● ליידי גלובס

גליה שילה-סום, לונדון / צילום: אלבום פרטי

להיכנס לחדר לידה ולצאת עם חשבונית של 127 אלף דולר

גליה שילה-סום זוכרת מצוין את האחות הצמודה שנענתה לכל קריאה שלה כשילדה בארה"ב, וגם את זאת שזרקה אותה מהמיטה כשילדה באנגליה ● היום היא חיה בלונדון, מגדלת ילדים בריטיים מנומסים ותוהה איך יסתדרו אם יחזרו פעם לארץ ● האזינו לפודקאסט "דברים שרואים משם"

 צילום: מאיר כהן

"אין לי הרבה חברים, אמירה שמצחיק להגיד בעולם של עוקבים ורשתות חברתיות, אבל זאת האמת”

לי בירן אינו רק ליבי מכוכב נולד, סלב נוער, זמר עם סינגל טרי וכוכב סדרות למבוגרים, אלא גם יזם ואיש עסקים, שסדרת היוטיוב שיצר זכתה בפרס

נתניהו ואדלשטיין / צילום: רויטרס

דעה: אדלשטיין צריך ללכת עד הסוף ולקבוע תקדים

חוות-הדעת שהוגשה השבוע ליו"ר הכנסת בעניין דיוני החסינות מחייבת אותו לבחור: לקיים את החוק ולאבד בכך את אהדת מפלגתו - או להפר את החוק ולומר שלום לכהונה אפשרית במשכן הנשיא ● אלא שיש גם דרך שלישית, והיא עוברת דרך התקדים של כפירה בחוות-הדעת המשפטית ● דעה

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

השמש שוקעת מעל הים: המלצות האזנה לסוף השבוע

אחרי כמה ימים על שמש, הגשם חוזר ואיתו המשפחתיות ● נצלו את ימי הגשם והמנוחה עם הילדים (או לבדכם) בכדי להינות מעוד פודקאסט נהדר מבית "גלובס" ● פודקאסט לשבת ● האזינו

יאיר נתניהו וניר חפץ / צילום: שלומי יוסף

דעה: איך הגיע ציטוט מעוות לכתב האישום נגד נתניהו ומשם לקמפיין פרסומי של "דה מרקר"

בכתב האישום נגד רה"מ נתניהו מופיע משפט לפיו "'דה מרקר' זה לא שאול (אלוביץ')" ● אלא שתמלול השיחה בין יאיר נתניהו לניר חפץ, שממנו נלקח המשפט, חושף כי היה זה דווקא "דה מרקר" שהסכים (ובצדק) להוריד ציטוט רגיש הנוגע לחייו האישיים של בנו של רה"מ ● דעה

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

חיים מסילתי נבחר לקדנציה שנייה כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין

מסילתי: אנחנו נמשיך בקדנציה הזו לחזק את מעמדו של השמאי

צילום: יוסי זמיר

ביקור התזמורת: איך הגיעו פסנתרים לרחובות הערים בישראל ולמה השכנים מיואשים?

יזמים יצרו אותם בטכנולוגיה ייחודית, מפעל הפיס מימן והעיריות והמועצות האזוריות מתגאות בהנגשת המוזיקה במרחב ● כולם מרוצים מהפרויקט שמציב פסנתרי רחוב ביישובי ישראל, חוץ מכמה שכנים שמיואשים מהקקופוניה

בנימין נתניהו/ צילום: תמר מצפי

נתניהו: בן גביר צריך לפרוש; בן גביר: שלא יטיף מה שאינו עושה בעצמו

מסביבת נתניהו נמסר כי הווטו שהציב נפתלי בנט נגד בן גביר העמיד בסכנה את כל שלטון הימין ● בן גביר הגיב לדברי נתניהו: "אם נתניהו היה פורש הייתה מוקמת ממשלה. שלא יטיף לבן גביר"

קופקסון 40 מ״ג / צילום: יחצ

הסוף של משפט טבע-פרוניורון? העליון דחה את ערעור טבע

לאחר מעל עשור של התדיינות משפטית, כשפרונוירון האשימה את טבע בסיכון חיי חולים, וטבע האשימה את מייסדת פרונוירון בסילוף תוצאות ניסויים, אושרר פסק הדין של המחוזי: טבע ביצעה ניסוי שלא תוכנן היטב, ועליה להחזיר לפרוניורון את הרישיון לקופקסון על התוויות שאינן טרשת נפוצה

שדרות בפארק / הדמיה: סטודיו אנטון ברונשטיין, יח"צ

אור ירוק לבניית שכונה בת למעלה מאלף דירות בצפון שדרות

ארבע שנים אחרי שאושרה תוכנית לבניית שכונה חדשה בת למעלה מ-1,000 דירות בצפון העיר, חתמה הוועדה המקומית על מתן היתרי בנייה למאות דירות ● "ראש העירייה: "למרות שגרת חירום של 20 שנה העיר מתפתחת"

מפרץ חיפה / צילום: תמר מצפי

המשרד להגנת הסביבה הוציא צו סגירה למפעל הביטומן של בזן

הצו ייכנס לתוקף רק בחודש אפריל בכדי לאפשר היערכות משקית ● למרות שבז"ן מודעים לדרישות הסביבתיות כבר מ-2016, החברה לא נערכה כיאות והמשמעות כעת היא הפסקת הייצור עד סוף השנה לפחות ● בזן: "נמשיך להשקיע משאבים משמעותיים במטרה לשמור על הסביבה"

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 15 בינואר 2020

אתמול באיכילוב: 8 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

כנס G7 בקנדה, 2018 / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

"האויב הכי גדול של ארצות הברית": החזיתות והעימותים של טראמפ מול האיחוד האירופי

העוינות הכלכלית שצמחה בין ארה"ב לאירופה בתקופת טראמפ מתרחבת גם לאזורים הביטחוניים והפוליטיים ● אירופה, מצדה, בעיקר מחכה ש"תופעת טראמפ" תעבור ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים