לא רק המסחר המקוון: דמי השכירות הגבוהים מביאים קמעונאיות בארה"ב לפשיטת רגל

בעלי הנכסים בארה"ב עוד לא הפנימו את השינויים בשוק הקמעונאות וממשיכים לדרוש שכר דירה שגובה בעשרות אחוזים משכר הדירה לפני המשבר של 2008 • התוצאה: רשתות רבות מנסות לשבור את חוזה השכירות, ואלה שלא מצליחות נמצאות בסכנה של קריסה

מכירת חיסול לפני סגירת חנות Toys R Us בסן חוזה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
מכירת חיסול לפני סגירת חנות Toys R Us בסן חוזה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

המסחר המקוון הוא לא האשם היחידי בסגירה של חנויות - גם דמי השכירות מרקיעי-השחקים דוחקים החוצה את הקמעונאיות.

אף שדמי השכירות המסחריים ירדו מהשיאים שנרשמו לאחרונה, הם לא ירדו באותה המהירות שבה צנחו המכירות ברשתות שנקלעו לקשיים. דמי השכירות ממשיכים להיות גבוהים, בהשוואה לרמתם בתקופה שלפני המיתון של 2008, ברבים מאזורי הקניות המובילים כמו מנהטן, לוס אנג'לס ודאלאס.

כך, בארניס ניו יורק שכרה יועצי ארגון מחדש, והיא שוקלת כמה אופציות, כולל עתירה לבית משפט להעניק לה מעמד של פושטת רגל, בעודה מנסה לפתוח מחדש את המשא-ומתן על חוזה השכירות של חנות הדגל שלה במדיסון אווניו, וגם על חוזי השכירות של חנויותיה במקומות אחרים.

בעל הנכס העלה השנה את דמי השכירות השנתיים של החנות במדיסון אווניו מ-16.2 מיליון דולר ל-27.9 מיליון דולר, טוען מקור המצוי בפרטים. בארניס התנגדה להגדלת דמי השכירות, אך הפסידה בהליך בוררות. 

הקמעונאית בודקת אם יש הצדקה לצמצום גודלה של החנות בת 160 אלף הרגל הרבועה (כ-24 אלף מ"ר), ופונה למשקיעים פוטנציאליים שיהיו מוכנים להזרים לה כספים, לדברי אותו המקור. בעל השליטה בבארניס הוא ריצ'רד פרי, המנהל קרן גידור.

"בהשוואה ללפני עשר שנים, דמי השכירות עדיין גבוהים משמעותית - ומבחינתן של כמה קמעונאות, זה יותר מדיי", אומרת ניקול לה-רוסו, מנהל מחקר וניתוח ב-CBRE Group, חברת נדל"ן מסחרי.

מנגד טוענים בעלי הנכסים שאפילו כשהם מנסים לפתות קמעונאיות, באמצעות דמי שכירות נמוכים יותר, קשה לפתות אותן לפתוח חנויות כשהן בעיצומם של צמצומים. "אנחנו קיצצנו את דמי השכירות ב-30%, ומציעים כל מיני ויתורים, אבל עדיין יש שטחים ריקים", אמר ויליאם פרידלנד, בכיר בפרידלנד פרופרטיס, שמחזיקה בנדל"ן מסחרי במנהטן.

אלא שבמקרים רבים לבעלי הנכסים יש תמריץ להותיר שטחים ריקים, בגלל שקיצוץ בדמי השכירות יהווה הפרה של תנאי ההלוואות שלהם, לדברי מנהלים בתעשייה. בנוסף לכך, כל ירידה בשווי הנכס יקשה עליהם עוד יותר לקחת הלוואות בעתיד.

"מבחינתם של בעלי נכסים אלה, השמירה על אומדן השווי של הנכסים שלהם חשובה יותר מגביית זרם הכנסות מיידי מדמי שכירות", אמר ריצ'רד ג'ונסון, שותף ב-Odyssey Retail Advisors, חברת ייעוץ שעובדת עם קמעונאיות ובעלי נכסים. "שם המשחק הוא מי מסוגל להמתין זמן רב יותר, ובעלי בתים רבים מעדיפים להמתין בתקווה שהשוק ישתפר".

דמי השכירות המסחריים בסן פרנסיסקו גבוהים ב-53% מאשר לפני 10 שנים, ובמיאמי הם גבוהים ב-46%, לדברי CBRE. אפילו בערים קטנות יותר כמו נאשוויל וסאן חוסה, קליפורניה, דמי השכירות גבוהים בקרוב לשליש.

במנהטן זיקנו דמי השכירות השנתיים הממוצעים ביותר מ-100% בתקופה שבין תחילת 2010 וסוף 2014, והגיעו לשיא של 1,111 דולר לרגל רבועה, לדברי CBRE. כמה רשתות שילמו בסופו של דבר דמי שכירות ששווים ל-30% מהכנסות המכירה שלהן - פי שניים מהנורמה בעבר, לדברי מנהלים בתעשייה. "בנקודה הזאת אתה על ערש הדווי שלך", אומרת נינה קמפלר, יועצת שעובדת עם קמעונאיות שמנסות לצמצם את בסיס החנויות שלהן.

מה שקרה לאחר מכן היה מספר שיא של פשיטת רגל במגזר הקמעואני וסגירת חנויות, מכיוון שהמעבר לקניות מקוונות הקטין את תעבורת הקונים בחנויות - מה שהקשה עוד יותר על הקמעונאיות לספוג את העלייה בדמי השכירות. קמעונאיות כמו ראלף לורן, מייסי'ס ואברקרומבי אנד פיץ' יצאו מחנויות דגל יקרות והקטינו את גודלן של חנויות אחרות.

אף שדמי השכירות במנהטן צנחו בשליש מהשיא שלהן, הן עדיין גבוהות בהרבה מרמתן בתקופה שלפני המיתון, לדברי CBRE ו-Cushman & Wakefield, חברת נדל"ן מסחרי אחרת. שיעור הזמינות - נתון שמשקף יחס בין שטחים מאוכלסים ללא-מאוכלסים שמוצעים לשכירות, הגיעו ל-30% בכמה מחלקי העיר, כמו מדיסון אווניו.

"לנהל משא-ומתן על חידוש שכירות זה אתגר אדיר", אמרה אליסה גייטס, מנהלת נדל"ן בארה"ב עבור קמעונאית הקוסמטיקה Lush, בהתייחסה לארה"ב כולה, ולא רק למנהטן. "בעלי הבתים אינם מוכנים ללכת לקראתך במונחי דמי השכירות. הם מקווים שהעסקים יחזרו".

דון גרמזיאן, נשיא מתחם הקניות והבידור American Dream באיסט רת'רפורד, ניו ג'רזי, שצפוי להיפתח באוקטובר, אומר שבעלי הבתים שוגים כשהם מעלים את דמי השכירות מבלי למצוא דרך למשוך תעבורת קונים גדולה יותר לחנויות.

"אם אתה הולך להיות קניון מסורתי, וסתם להמשיך להעלות את דמי השכירות, זה לא הולך לעבוד", אמר גרמזיאן. בארניס חתמה על חוזה שכירות למרכז החדש, והיא תציע קריותרפיה - טיפול טבעי שפותח ביפן - וגם בוטיק שמוכר מוצרים שקשורים לקנאביס.

בארניס - חברה קטנה בהרבה ממתחרות כמו סאקס פיפת' אווניו וניימן מרכוס, מפעילה 13 חנויות כולבו ותשע חנויות דיסקאונט. מנהלים בתעשייה אומרים שהמריבה עם בעל הבית שלה, אשכנזי אקוויזישן קורפ (Ashkenazy Acquisition Corp) הוא מאבק שבו מוטל הרבה על כף המאזניים ושני הצדדים יפסידו אם יתעקש שלא לוותר זה לזה. 

מבחינתה של בארניס, מציאת שטח חדש תהיה יקרה ותצריך זמן רב, לפי מקורות יודעי דבר. חנות הדגל מניבה כ-300 מיליון דולר במכירות שנתיות, לדברי המקורות.

בארניס בניו יורק./ צילום: /Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב
 בארניס בניו יורק./ צילום: /Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

גם אשכנזי תתקשה לאכלס את השטח בדייר יחיד. חברת הנדל"ן, שמחזיקה גם בשטחים קמעונאיים ביוניון סטיישן בוושינגטון וב-Faneuil Hall בבוסטון, לא נענתה לפניות שבהן התבקשה להגיב.

"אין הרבה קמעונאיות אחרות בגודל דומה, שיש להן את הפרסטיז'ה הזאת", אמר אנדרו גולדברג, סגן נשיא ב-CBRE.

אם תחליט בארניס לשנות את מבנה חוזה השכירות שלה, כחברה שבית משפט העניק לה הגנת פושטת רגל, תהיה זו הפעם השנ,ה שהחברה עתרה לפשיטת רגל. מאז הקמתה ב-1999 השתנתה הבעלות על החברה כמה פעמים. פרי, שהיה המלווה הגדול ביותר של בארניס, לקח לידיו את השליטה על החברה ב-2012 בעסקת המרת חובות במניות. כעת הוא סוגר את קרן הגידור שלו. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988