הזדמנות סוערת: משקיעי הנדל"ן שמרוויחים כסף מהוריקנים, משריפות ומסופות טורנדו

כאשר אסון טבע מכה באחד ממדינות ארה"ב, לרוב אנשים חסרי ביטוח, ולעתים גם כאלה בעלי אחד, נאלצים למכור את בתיהם הפגועים בזול • משקיעים חובבי סיכון קונים את הבתים האלה, משפצים אותם ומציפים לעצמם ערך: "לכו בעקבות נתיב הסערה"

בית הרוס בפלורידה / צילום: shutterstock
בית הרוס בפלורידה / צילום: shutterstock

אחרי שההוריקן "מייקל" חלף מעל אזור "הידית" של פלורידה באוקטובר שעבר, הרס אלפי בתים והרג עשרות אנשים, דיוויד די התחיל לחפש נכסים לקנייה באזור.

די, משקיע נדל"ן מלייקלנד שבפלורידה, היה בין אלה שקנו ומכרו מאות בתים שנפגעו בניו אורלינס ובסביבה אחרי ההוריקן "קתרינה" שהרס את העיר ב-2005. ביוסטון, טקסס, הוא קנה בתים שהוצפו אחרי ההוריקן "הארווי" ב-2017. ההרס שהוא ראה בפנמה סיטי - עיר בפלורידה - היה גרוע יותר.

כמה חודשים אחרי הסערה החלו די ושותפיו לקנות בתים ודירות באזור שהוריקן פגע בו. הוא מכר כמה מהם בלי להשקיע כלום, ברווח ממוצע של 10,000 עד 15 אלף דולר לנכס. כעת הוא משפץ את חלקם, ואחרים הוא משכיר לקבלנים שהגיעו אחרי הסערה, מתוך ביטחון שתהיה להם עבודה באזור, ומחפשים מקום לגור בו.

די הוא משקיע אסונות - ספקולנט שמחפש רווח מהוריקנים, משריפות ומסופות טורנדו. בימינו, יש הרבה כמוהו. השנה שעברה הייתה שנת אסונות הטבע הרביעית בחומרתה מאז 1980 והיא גרמה נזקים בהיקף של מיליארד דולר ויותר. שלוש השנים החמורות ביותר מבחינת אסונות מאז 1980 היו גם בעשור האחרון: 2011, 2016 ו-2017.

רבים מהאסונות הללו פקדו את קליפורניה, פלורידה ודרום מזרח ארצות-הברית, אזורים שבהם האוכלוסייה גדלה ומחירי הנדל"ן עולים. כאשר אסון טבע מכה, אלה שאין להם ביטוח נאלצים במקרים רבים למכור את בתיהם הפגועים וגם אלה שיש להם ביטוח נוהגים כך לעתים קרובות.

למשקיעים מהסוג של די, סופות כאלה הן אפשרות לקנות נכסים בזול ולמכור אותם ברווח, בדרך כלל אחרי שיפוץ מסוים. זאת אחרי שהם עוברים מכשולים כמקומיים עוינים, מחסור בקבלני בנייה ובחומרים, ומחירים תנודתיים.

"בכל מקום שיש בו צורך יש גם ההזדמנות", אומר די. "אני לא מייחל לסערות, אבל הן קורות וכתוצאה מכך מישהו מציע לך מחיר נמוך במידה מגוחכת".

משקיעי האסונות טוענים שהם עוזרים לקהילות שהם משקיעים בהן: הם לוקחים סיכונים פיננסיים, והכסף שלהם מסייע לעיירות להתחיל את תהליך השיקום כאשר רוב קבלני הבנייה ומוסדות ההלוואה נרתעים ממעורבות.

סקוט מקלרוי, מומחה צבאי לריגול נגדי בדימוס שמחזיק בבית שנפגע בסערה במקסיקו ביץ' בפלורידה, לא מסכים עם קביעה זו. הוא חושש שהמשקיעים הללו מנצלים לרעה בעלי בתים חלשים, ובנוסף הם בונים בתים גדולים יותר, מביאים זרים ומשנים את אופי העיירה.

כשהוא פוגש משקיעים כאלה הוא מפנה אותם לכיוון הלא נכון. הוא חלק מקמפיין של תושבים במקסיקו ביץ' נגד הספקולנטים. "זה מעליב", הוא אומר. "אתה מנסה להיות מנומס ונחמד כי כך גידלו אותך. אבל זה מגיע לנקודה שבה לכל אחד יש גבולות. אתה כבר הפסדת כסף, ואז מישהו מציע לך מחיר נמוך בצורה מגוחכת".

מקסיקו ביץ', פלורידה. יותר מעשרה משקיעים ביום דופקים בדלת / צילום: Gregg Pachkowski, רויטרס
 מקסיקו ביץ', פלורידה. יותר מעשרה משקיעים ביום דופקים בדלת / צילום: Gregg Pachkowski, רויטרס

משקיעי אסונות: לא רק אחרי סופות והצפות

משקיעי אסונות רבים עשו מיליונים מקניית בתים מעוקלים בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008. בהריסות בתים שנפגעו באסונות טבע, הם מצאו הזדמנות חדשה. כך לדוגמה באביב שעבר, שיטפונות הרסו עיירות במערב התיכון ובמאי היו 13 ימים רצופים עם לפחות תשע סערות טורנדו שדווחו בארה"ב - שיא חדש.

משקיעי האסונות, בעיקר חברות השקעה או קבלנים קטנים, עוזרים להעלות את מכירות הנכסים באזורים הפגועים. בפנמה סיטי שבפלורידה ירד מספר העסקאות אחרי ההוריקן "מייקל" באוקטובר 2018, אך המכירות עלו מאז. בסנטה רוזה, קליפורניה, הנתון החודשי של מכירות בתים עלה ב-17% בחמשת החודשים שאחרי הדליקה שהרסה חלקים מהעיירה ב-2017. בשתי העיירות, מכירות נכסים מסחריים, לרבות בנייני דירות להשכרה, עלו גם הן.

חלק מהעלייה היא אולי עונתית, אבל המתווכים אומרים שההתעניינות גדולה מהרגיל. "אני כבר לא יכולה לעמוד בקצב", אומרת המתווכת קוני אוברסטריט בפנמה סיטי. "אני צריכה עוד שלושה-ארבעה כמוני".

מחירי הנכסים עשויים להיות תנודתיים במיוחד אחרי אסונות. בסנטה רוזה, מחיר הבית החציוני עלה ב-11.2% בששת החודשים שאחרי הדליקה, אבל ירד ב-8.8% מהשיא של אפריל 2018, לפי רשת סוכנויות הנכסים הארצית Zillow. בפנמה סיטי המחיר החציוני ירד ב-5.3% מאוקטובר 2018 עד אפריל 2019.

מכירות של דירות ונכסים מסחריים
 מכירות של דירות ונכסים מסחריים

אחרי האסון: בנייה חדשה קשה במיוחד

עלויות הבנייה באזורי אסון גבוהות במקרים רבים מפני שחסרים עובדים. גם תיקונים ושיפוץ קשה לבצע, ובנייה חדשה קשה במיוחד.

גרגורי אואן, בן 60, משקיע נדל"ן שקונה נכסים בסנטה רוזה זה יותר משנה, אמר שכמעט כל מגרש נפגע בדליקות של 2017 עד כדי כך שהוא לא יכול היה לקבוע היכן מסתיים מגרש ומתחיל אחר. היה עליו לשכור מהנדס אזרחי שסימן את הפינות.

המגרשים עלו לו בממוצע 250 אלף דולר, והוא מתכנן להשקיע עוד כ-700 אלף דולר בבניית כל בית. הוא מקווה להפיק רווח של 50 אלף דולר בסך-הכול מכל מגרש כזה. לפני התחלת הבנייה הוא צריך לפנות עד מטר של אפר ואדמה חרוכה, "שמרגישה כמו ספוג כשהולכים עליה". אבל הוא מתכנן לקנות גם מגרשים בפרדייז, קליפורניה, עוד עיירה שנהרסה בשריפה בנובמבר שעבר.

בריאן ברק, מנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן פרקסיס קפיטל, מתגורר בסנטה רוזה. הוא התעורר בבוקר ה-9 באוקטובר 2017 וראה להבות במרחק כ-800 מטר מהבית שלו. הבית ועוד מבנה משרדים סמוך ניצלו מהשריפה. הוא קנה בתים מעוקלים בצפון קליפורניה אחרי המשבר הפיננסי, וכעת הוא קונה עם שותף מקומי מגרשים שנשרפו. התוכנית שלהם היא להקים שני בתים חדשים בחודש.

המשקיעים צופים שהתחרות בתחום שלהם תתחזק. "לרוע המזל, או למרבה המזל, תלוי איך אתה מסתכל על זה, כולם הולכים ללכת בעקבות הסערות", אמר משקיע הנדל"ן מארק קוקס. ההתחלה שלו כמשקיע הייתה קנייה ושיפוץ של בתים ישנים בבולטימור. ב-2016 הוא קנה שני בתים בסאפוק קאונטי בניו יורק שניזוקו בהוריקן "סנדי". אחרי ההוריקן "הארווי" ביוסטון, הוא קנה שם שני נכסים. כעת הוא מחפש קניות בהזדמנות בניו אורלינס ובפנמה סיטי.

די, יליד פלורידה, נכנס לנדל"ן בסוף שנות ה-90 בגיל עשרים ומשהו, כשעבד בקמעונאות בשכר נמוך. הוא צפה בפרסומת לקורס השקעה בנדל"ן בטלוויזיה בשעה מאוחרת. "כל דבר נראה מדהים בשלוש לפנות בוקר", הוא צוחק. הוא נרשם לקורס והתחיל לקנות ולמכור בתים.

אחרי שההוריקן "קתרינה" הציף את ניו אורלינס, הוא הבין שאלפי מפונים לא מתכונים לחזור, ובתיהם יועמדו למכירה. בשלוש שנים, לדבריו, קבוצת ההשקעות שלו קנתה יותר מ-600 נכסים. רובם נמכרו בלי להשקיע בהם, ברווח ממוצע של כ-20 אלף דולר לנכס.

ניו אורלינס אחרי ההוריקן "קתרינה" / צילום: רויטרס
 ניו אורלינס אחרי ההוריקן "קתרינה" / צילום: רויטרס

הם מימנו את ההשקעות בהלוואות בריביות גבוהות, בגיבוי ביטחונות אישיים. המשבר הפיננסי ב-2008 הפסיק את הסבב הראשון שלו כמשקיע אסונות. הוא איבד כמעט את כל הנכסים שנותרו להם ואפילו את בית המגורים שלו שעוקל.

בשנים שאחרי הקריסה הזו, די בנה מחדש את העסק שלו על ידי קנייה ומכירה של בתים מעוקלים לקרנות גידור, ברווח של 2,500 עד 3,000 דולר לעסקה, הוא אומר. אחר כך, משנת 2017 החלה סדרת הסערות ההרסניות שפגעו בדרום-מזרח ארה"ב: תחילה ההוריקן "אירמה" בדרום פלורידה, ואחריה "הארווי" ביוסטון, ו"מייקל" ב"ידית" של פלורידה.

די ניער את האבק מעל הזיכרונות שלו מ"קתרינה" והתחיל לעבוד. בפנמה סיטי הוא מצא שותף מקומי שתפקד כמנהל הפרויקטים שלו באתרי הבנייה וגם כמאתר של בתים למכירה. גם משקיעים מקליפורניה, ניו יורק ועוד חלקים מארה"ב קונים באזור נכסים שנפגעו.

יש משקיעי אסונות שתולים פרסומות בכל פינת רחובות בעיר. בפנמה סיטי, עמודי הרמזורים עמוסים בחמישה או שישה שלטים זה מעל זה, שמפרסמים, נניח, עקירת ופינוי עצים, תיקון גג וקנייה של בתים. כמה משקיעים מפרסמים בפייסבוק. ג'וזף מץ, מאזור מפרץ סן פרנסיסקו, קנה בתים בפנמה סיטי אחרי שיגור 10,000 מכתבים בחודש לכתובות מקומיות.

אחרים קונים נכסים מאנשים כמו יוג'ין אורסו, שחותם על חוזים לקניית בתים במטרה למכור אותם. אורסו, מתוך נדל"ן בן 34 יליד מולדובה, מקדיש את זמנו לנהיגה בשכונות ההרוסות של פנמה סיטי כדי לאתר בתים שנראים מוזנחים. הוא מטלפן לבעלים ומנסה לקבוע פגישה. בבית, לעתים עם טחב או רוח פרצים מגג שבור, הוא מנסה ליצור קשר אישי עם הדייר, ושואל על אנשים בתצלומים או על חפצים אישיים אחרים. "כך אתה מתקשר לצד הרגשי שלהם".

אחר כך הוא מציע לקנות את הבית ומראה להם חוזה מוכן מראש. המפתח, לדבריו, הוא לגרום למוכר להסכים מיד לעסקה. "כך יש לי את היתרון הזה של להשיג בו במקום מחיר זול. אם אני נותן להם יום למחשבה, הם יחפשו אולי הצעות גבוהות יותר".

אורסו אינו אומר למוכרים שהוא מתכוון למכור את בתיהם בלי להשקיע בהם, אף שהחוזה המוכן מאפשר לו לעשות זאת. כאשר יש לו נכס בחוזה, הוא מפרסם אותו בשירות מקוון ומוכר אותו. הרווח הממוצע שלו הוא כ-10,000 דולר.

במקרה אחד, הוא השיג עסקה לקניית בית שנפגע בסערה מחוץ לפנמה סיטי ב-25 אלף דולר ומכר אותו מיד למשקיע מקומי ברווח של כ-30 אלף דולר.

מקלרוי, תושב מקסיקו ביץ', אומר שלעתים מגיעים יותר מעשרה משקיעים ביום לביתו. כעת הבית מתהדר בשלט חזית "לא למכירה". שלטים כאלה אפשר למצוא בכל פינה בעיירה הזו.

בסנטה רוזה יש גם התנגדות לספקולנטים, שמשקפת חששות שהבתים החדשים שנבנים על צדי הגבעות עלולים להישרף שוב באסון השריפה הבא. בסתיו 2017 , הדליקה של Tubbs, שהייתה ההרסנית והקטלנית בשנייה בעוצמתה בהיסטוריה של קליפורניה, קטלה יותר מ-20 בני אדם והרסה יותר מ-5,600 מבנים באזור.

"אני לא מאמינה שנוכל למנוע שריפות בעתיד", אומרת ג'ולי קומבס, חברת מועצת העיר. "הן רק מחמירות ומחמירות". היא לא מתנגדת להקמת הבתים מחדש על ידי המקומיים, אלא רק לספקולנטים שבונים במקומות שפגיעים לשריפות. היא הצביעה נגד פרויקט של 237 יחידות דיור של חברה מקליפורניה, שאושר בכל זאת.

צרו איתנו קשר *5988