גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העירייה נגד היזם: הקרב על הפינוי בינוי בגבעת שמואל נמשך

העירייה הפקידה בוותמ"ל תוכנית לבניית 1,385 דירות בשכונת גיורא, חלקן על קרקע משלימה, ו-37 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ● היזם שאסף חתימות בשכונה מתנגד ומנסה לקדם תוכנית משלו שבה יותר דירות, וגם תמורה גדולה יותר לדיירים

שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי
שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי

אחרי שנים של מאבקים והליכים משפטיים סבוכים, הופקדה לאחרונה בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להתנגדויות הציבור תוכנית הפינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת שמואל.

את התוכנית שהופקדה יזמה עיריית גבעת שמואל, אולם במקביל מנסה חברת א.ב התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת דיין, לקדם תוכנית אחרת למתחם. לטענת החברה היא מחזיקה בלמעלה מ-300 חתימות, שמייצגות את רוב הדיירים במתחם.

מתחם גיורא כולל קצת יותר מ-550 דירות בבנייני רכבת בשטח של 50 דונם. במסגרת התוכנית שהופקדה בוותמ"ל, ייהרסו הבניינים ויוקמו במקומם 1,019 דירות חדשות בבניינים של תשע קומות, ו-25 קומות. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בשטח 27 אלף מ"ר ו-10,000 מ"ר של שטחי מסחר. 366 דירות נוספות ייבנו במגרש השלמה שתקצה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת כלכליות הפרויקט.

התוכנית של א.ב התחדשות עירונית כוללת הקמה של 1,500 דירות ברבי קומות בשכונה, בלי שטחי ההשלמה.

יצוין כי התוכנית שיזמה העירייה ומקודמת בוותמ"ל הגיעה כבר לשלב תכנוני קריטי כשהופקדה להתנגדויות, ואילו התוכנית שמציעה א.ב התחדשות עירונית נמצאת בחיתוליה. על רקע המאבק התכסתה גבעת שמואל בשלטים שקוראים לראש העירייה יוסי ברודני "לשנות את התוכנית".

שכונת גיורא בגבעת שמואל - שתי תוכניות פינוי בינוי מתחרות

הבדלים משמעותיים בתמורה לדיירים

התוכנית שיזמה א.ב התחדשות עירונית מבטיחה לדיירים תוספת של 40 מ"ר לשטח הדירה, בעוד התוכנית שיזמה העירייה כוללת תוספת של 18 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת. עם זאת, מבחינה תכנונית, בוותמ"ל העדיפו את התוכנית שיזמה העירייה.

בוותמ"ל מציינים כי התוכנית שיזמה העירייה מציעה גם בניינים נמוכים שיאפשרו לדיירים הנוכחיים מגורים בבניינים חדשים שאינם רבי קומות, כך שהוצאות התחזוקה שלהם יהיו נמוכות יותר מאשר במגדלים. "לא ברור מדוע תושבי שכונת גיורא ירצו לגור בשכונה שיש בה 1,500 דירות חדשות, ולא בשכונה של 1,000 דירות חדשות על אותו תא שטח", מסר גורם בוותמ"ל.

שמאי המקרקעין ארז כהן, שביצע את התחשיב הכלכלי של התוכנית המופקדת, אומר: "התוכנית רווחית וישימה. הצפיפות בתוכנית של א.ב התחדשות עירונית גבוהה מדי ולא ישימה. גם הוותמ"ל וגם העירייה סבורות כי גבהים שנושקים ל-30 קומות במגורים אינם ריאליים במקום הזה. גם הרווחיות שעליה מדברת החברה, של 25%-30%, היא גבוהה מאוד, ויוצרת העמסה של זכויות בנייה".

בניגוד אליו, שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שנשכר על ידי חברת א.ב התחדשות עירונית, אומר כי "התוכנית של העירייה לא טובה. היא בונה שיכונים יותר גבוהים ולא פחות ארוכים. מגדלים מייצרים יותר מרחב. נוסף לכך, הכלכליות שהוותמ"ל נסמכת עליה נמצאת ברף המינימלי של עסקאות. בעוד הרווח שקובע תקן 21 צריך להגיע ל-25%-30% התוכנית שהופקדה נמצאת רק ב-17% וגם זה בהנחה שיש פטור מהיטל השבחה. נוסף לכך, אין באמת התחייבות שרמ"י תמכור את הקרקע בשווי של 20%".

"כראיה לכך שכבר היום הוועדות מודעות לכך שהרווחיות שנקבעה בתקן 21 אינה מעודכנת, גם הבנקים מאשרים דוחות אפס המדברים על רווחיות של 15%-18%. לגבי ערך חלקות ההשלמה, גם אם ערך הקרקע יעלה, הרי שגם מחירי מכירת הדירות בפרויקט יעלו בהתאם, והיזם ירוויח ממכירת הדירות באופן משמעותי בהרבה מהתשלום על חלקת ההשלמה".

האדריכל שמוליק השמשוני מטעמה של א.ב התחדשות עירונית מוסיף כי "המתכננים של הוותמ"ל פשוט לא מבינים. הבנייה המרקמית שכוללת חצרות פנימיים היא בנייה שאבד עליה הכלח ויוצרת תחושת צפיפות גבוהה".

שלט חוצות בגבעת שמואל נגד הבניה בשכונת גיורא / צילום: יח"צ

"התוכנית תנציח את העוני בשכונה"

מבדיקה שערך "גלובס" ברשות להתחדשות עירונית, בוותמ"ל וברמ"י עולה כי התוכנית עצמה כוללת את מגרשי ההשלמה, ואלה יוקצו ליזם שיציג חתימות של 51% מבעלי הזכויות בקרקע הפינוי-בינוי, והוא זכאי לרכוש את הקרקע בהנחה של 80% ממחיר הקרקע שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. ההקצאה לא נעשית היום אלא במועד סמוך למימוש התוכנית, אז יתבצע תחשיב כלכלי חדש, לפיו ייקבע המספר המדויק של יחידות הדיור שהיזם זכאי לקבל.

במתחם פועלת חברה נוספת - קבוצת כנען שלטענתה החתימה מעל 100 בעלי דירות בשכונה. קבוצת כנען והתושבים החתומים עמה על הסכמים, תומכים בתוכנית הותמ"ל והועדה המקומית למעט שינויים קלים שעל פי החברה הופכים אותה לכדאית כלכלית ויאפשרו לתוכנית לקרום עור וגידים. בקבוצת כנען מציינים כי "הדיירים אינם מביטים סביב ואינם מבינים כי אנו נמצאים בעידן בו רשויות מקומיות מצמצמות את שטחי התמורה לבעלי הדירות ורק תוכניות המקובלות על רשויות התכנון בישראל הן אלה שניתן לקדם ולהוציא לפועל. חבל שאחרי שנים בהן הדיירים מבקשים להיחלץ ממגורים בדירות במצב רעוע חלומם ייגנז".

מחברת א.ב. התחדשות עירונית נמסר בתגובה כי "החברה אינה מתנגדת לתוכנית הוותמ"ל אך מבקשת לשפר אותה ותעמוד על כך בהתנגדות. התמורה של 18 מ"ר לדירות קיימות, מתעלמת מהעובדה כי שטח הדירות הקיימות הינו קטן מאוד ועומד על 28-35 מ"ר. התוספת תייצר דירות של 46-53 מ"ר שבהן יגורו המפונים ותנציח את העוני הקיים בשכונה היום".

כך או כך, הסאגה בגבעת שמואל ממחישה כי להבטחות של יזמים לדיירים הנוגעות לתמורה, אין למעשה כל אחיזה ממשית במציאות, כל עוד לא הופקדה תוכנית. 

מן הוותמ"ל נמסר: "התכנית המוצעת על ידי עיריית גבעת שמואל מאזנת בין הצורך לחדש את בניני המגורים הקיימים שמצבם הפיזי והתחזוקתי ירוד לבין האינטרס הציבורי והצורך בשמירה על צפיפות סבירה בעיר ובמתחם. שמירת האיזון מתאפשרת באמצעות הקצאת קרקע משלימה בבעלות מדינה לאחר אישור תכנית, זאת על מנת לאפשר רווח ליזם פרויקט ההתחדשות העירונית תוך שמירה על עקרונות תכנון המייצרים איכות חיים עירונית.
התכנית נבדקה ע"י הצוות המקצועי של הותמ"ל ובכלל זה על ידי שמאי הוועדה שהוקצה לנושא מטעם השמאי הממשלתי, ונמצאה כעומדת בסטנדרטים המקובלים.

"התנהלות א.ב התחדשות עירונית, אשר מנסה לעכב את אישורה של התכנית בכל דרך אפשרית, לרבות באמצעות הגשת עתירה מוקדמת לבית המשפט, אינה ברורה ונראה כי טובת הציבור (הן דיירי המתחם והן תושבי העיר) אינה עומדת לנגד עיניהם".

קרקע משלימה: לא פתרון פלא

קרקע משלימה מוצגת לעתים כפתרון פלא לבעיית הכדאיות הכלכלית הנמוכה בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלא שעד היום, זה נעשה מעט מאוד. הפרויקט היחיד שכבר מצוי בבנייה וניתנה לו קרקע מדינה הוא פרויקט בינוי-פינוי בשכונת רמת אליהו בראשון-לציון, שבו ניתנה קרקע משלימה בשכונת נחלת יהודה בעיר. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, יש כרגע על הפרק רק שלוש תוכניות שבהן יש קרקע משלימה.

אשדוד: תוכנית מתחם האצטדיון שכבר אושרה ברובע א' של העיר. הקרקע המשלימה היא צמודת דופן - כלומר נמצאת בתוכנית עצמה. עדיין לא התבצעה ההקצאה בפועל. קיימות היום 124 יחידות דיור ו- 10 חנויות. במקומן ייבנו 521 יחידות דיור ובנוסף 140 יחידות דיור בקרקע המשלימה. 661 יחידות דיור סה"כ.

קריית משה: התוכנית נמצאת בשלב סופי של התנגדויות. במקרה זה מדובר בקרקע חקלאית שתצורף כמגרשי השלמה צמוד לשכונה. מבחינה מספרית, 1,300 יחידות דיור קיימות, שיהפכו ל- 3,556 במסגרת פינוי-בינוי. בקרקע המשלימה יבנו 3983 יחידות דיור.

גבעת שמואל: שכונת גיורא, הקרקע המשלימה נמצאת בצמוד. בסך-הכול: 1,000 יחידות דיור חדשות במתחם (552 יחידות דיור קיימות, 448 תוספתיות) ומגדל תעסוקה ועוד 300 יחידות דיור בקרקע משלימה.

עוד כתבות

ונציה/ צילום:רויטרס

חוששים? בואו לפה: כך מדינות אירופה מנצלות את סחבת הברקזיט כדי לפתות את עשירי בריטניה

איטליה ומדינות אחרות באירופה חותכות מסים ומציעות תמריצים כדי לשכנע את העשירים לעבור לגור אצלן ● האי-ודאות סביב פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי והחשש שמא ממשלה סוציאליסטית תחליף את השמרנים מחזקים את הפיתוי

שרת האוצר של הודו, נירמלה סירתמן / צילום: רויטרס, Anushree Fadnavis

הזדמנות הפז של הודו: מי אמר שבמלחמות כולם מפסידים?

עוד מתקופת קדחת ה-BRIC בשנות ה-2000, נכנסה הודו לתודעת המשקיעים כיריבה כלכלית פוטנציאלית לפנומן הצמיחה הסיני ● החלק הארי מהתחזיות האוטופיות לגביה לא התממשו בשל מכשולים מהותיים, שעדיין קיימים במדינה עתירת האוכלוסין ● ייתכן כי הסביבה הגיאו-פוליטית הנוכחית - מלחמת הסחר בין ארה"ב וסין - מספקת לה הזדמנות פז לפרוץ הפעם את תקרת הזכוכית הכלכלית

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

ממשיכים לדחוף את ליברה: מארק צוקרברג יעיד היום בקונגרס בארה"ב

מנכ"ל ומייסד פייסבוק יתייצב היום בפני הקונגרס ויענה על שאלות בנוגע להשפעת החברה על שירותים פיננסיים ומגזר הדיור ● כמו כן יעסוק בתוכניות פייסבוק בתחום הקריפטו והמטבע ליברה

 רכב של טסלה צילום:Shutterstock  א.ס.א.פ קריאייטיב

עידן חדש? כך עשויה ההתקרבות של טסלה לישראל לסיים את ההגמוניה של יבואני הרכב

ההתקרבות של טסלה לישראל שנחשפה ב"גלובס" ושיטת המכירה שלה שמייתרת את היבואנים ועשויה להיות מאומצת ע"י יצרנים נוספים - מסמנות תום עידן בשוק הרכב • גם פסיקת ביהמ"ש שמגדילה את כוחם של היבואנים העקיפים לא מבשרת טובות ליבואנים הגדולים בישראל

עמוס לוזון, מגדלי יו / צילום: איל יצהר

ירידה חדה בפעילות או ריקון החברה ע"י עמוס לוזון – מה הוביל לקריסתה של דורי בנייה?

לטענת חברת הבנייה של עמוס לוזון בבקשה שהגישה להקפאת הליכים, היא נקלעה למצבה הקשה בשל ירידה חדה בפעילות החברה ופגיעה קשה במוניטין שלה ● ל-81 דיירי מגדלי ת"א יש הסבר אחר, ובמרכזו הטענה כי בשנים האחרונות הוביל לוזון מהלכים מתוחכמים ושיטתיים להברחת נכסים בעשרות מיליוני שקלים ● דורי בנייה: "טענות מופרכות"

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

מכה לג'ונסון: הפרלמנט עיכב הליך אישור הסכם הברקזיט

הפרלמנט הצביע, לראשונה אי-פעם, בעד הסכם ברקזיט כלשהו, אך דחה את דרישת הממשלה לאשר אותו בחקיקת בזק ● המשמעות: ככל הנראה מועד הברקזיט יידחה אחרי 31 באוקטובר ● הליש"ט ירדה ב-0.7% מול הדולר לאחר ההפסד בהצבעת לוח הזמנים

פרויקט תמ"א 38./ צילום: איל יצהר

הולנת"ע: סמכויות הוועדות המקומיות יורחבו, והן יוכלו לאשר תוכניות לחיזוק מבנים ללא צורך בהיתר בנייה

הוועדה המליצה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את תמ"א 38 בעוד שלוש שנים, שבמהלכן בקשות להיתרים יטופלו כרגיל

לווייני תקשורת של סאטקום באפריקה  / צילום: אתר החברה

מניית סאטקום קופצת: חידוש חוזה בקונגו בכ-28 מיליון דולר לשלוש שנים

גילת טלקום, חברה-בת בבעלות מלאה של סאטקום, חידשה חוזה לאספקת שירותי תקשורת לוויינית עם חברת התקשורת וודאקום ● בסאטקום מציינים, כי הרווחיות התפעולית הממוצעת מהחוזה בקונגו בשנים הקודמות הייתה בשיעור של כ-30%

המהומות בברצלונה, ספרד / צילום:  REUTERS/Albert Gea

רכשתם כרטיס לקלאסיקו? כנראה שהפסדתם אלפי אירו

בעקבות המהומות בספרד בוטל המשחק הנחשק בין ברצלונה לריאל מדריד שאמור היה להתקיים ביום שבת ● כ-2,000 ישראלים ועוד 20 אלף תיירים מרחבי העולם ייאלצו לחשוב כיצד למזער את ההפסדים של עלות כרטיס הכניסה למשחק, הטיסות והמלונות - שעלולים להגיע לסך של למעלה מ-2,000 אירו

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

לקראת תביעה ראשונה במשבר הטונה: ויליגר נגד ארומה ת"א

ויליגר מאיימת לתבוע את רשת בתי הקפה וטוענת לירידה במכירות ולנזקים כספיים כבדים שנגרמו לה בעקבות אזכור שמה בפרשה, ובעיקר אחרי שממצאי הבדיקות הוכיחו כי ארומה ת"א היא שאחראית לליקויים בטונה שמכרה ללקוחות

מפגינים בלבנון.  צילום: רויטרס

מהמס על הווטסאפ בלבנון ועד מחירי התחב"צ בצ'ילה: מה אפשר ללמוד מהמחאות החברתיות השבוע בעולם

שורה של גזירות כלכליות הוציאו המוני מפגינים לרחובות ביומיים האחרונים, מצ'ילה ועד לבנון מחו רבים על המצב הכלכלי והצליחו לסכל חלק מהצעדים הצפויים של הממשלות • איך התגלגל המס על הווטסאפ בלבנון לצעדי שקיפות מרחיקי לכת על ההון הציבורי, ומה אפשר ללמוד מצ'ילה על מחירי תחבורה ציבורית ועל פנסיה

ניצן הורוביץ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אפשר להקים ממשלה גם ללא תמיכת רוב חברי הכנסת?

שתי מערכות הבחירות האחרונות המחישו עד כמה קשה לקבל את אמון הכנסת להרכבת ממשלה ● מה קשה יותר: להקים ממשלת מיעוט או להפיל אותה? צללנו ללשון החוק ● המשרוקית של גלובס

בניין הבימה בתל אביב / צילום: Shutterstock

50% פחות: כך נגמר המאבק של הבימה בדרישת הארנונה של עיריית ת"א

בניגוד לעמדת היועמ"ש, ביהמ"ש העליון קבע כי סיווג הארנונה של התאטרון הלאומי לא יישונה לסיווג היקר ביותר ● המשמעות: מלכ"רים נוספים יוכלו לדרוש לשלם ארנונה לפי תעריף נמוך ממה שהם משלמים היום

בורסת שנחאי/  צילום: רויטרס Thomas Peter

המבוי הסתום בברקזיט שולח את בורסות אירופה לירידות

בורסות אסיה נסחרות במגמה מעורבת לאור המשך חוסר היציבות הגלובלי ● בהונג קונג ירידות של 1.1% בצל דיווחים על החלפת המנהיגה ע"י הסינים ● אמש נסגרו בורסות ניו יורק בירידה, לאחר שהצעתו של בוריס ג'ונסון בנוגע לברקזיט נדחתה

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

בין המורה שמגר לתלמיד ברק: שיעור על גבולות האקטיביזם השיפוטי

פרופ' רון שפירא, נשיא המרכז האקדמי פרס, על נשיא העליון המנוח: "שמגר היה אקטיביסט שיפוטי מובהק, ואולם הנשיא שהחליפו בתפקיד, אהרן ברק, היה תאורטיקן מקיף יותר של המשפט החוקתי, והיסודות התאורטיים שהניח אפשרו להרחיק לכת בהתערבות השיפוטית"

חיים ביבס / צילום: איל יצהר

חיים ביבס: השלטון המקומי יממן שליש מפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה

למרות הצהרה זאת, יו"ר המרכז לשלטון מקומי מתנה את הצעד בכך שהממשלה תשלים את מימון הפרויקטים ● כמו כן הוא הודיע כי המרכז מתנגד להארכת תמ"א 38 ללא הסדרה תקציבית של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה

אנשים ממלאים את דיזנגוף סנטר ביום הבחירות לעיריות 2018 / צילום: שני מוזס

פדיונות הקניונים לא התרוממו בספטמבר: ראש השנה והבחירות לא הצליחו לעורר את ענף האופנה

יום השבתון בבחירות האחרונות לא הביא עמו בשורה למרכזי הקניות, ונרשמה בו ירידה של כ-5% לעומת הבחירות הקודמות באפריל ● הפדיון היומי בספטמבר מציג ירידה של 0.7%, ואילו בתקופת ראש השנה נרשמה ירידה של כ-4% בימים שקדמו לחג ביחס לשנה שעברה

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בת"א; אופקו וטאואר צוללות יותר מ-7%

פתיחת המסחר התעכבה לאחר שאופקו נחתכה ב-11% ● בוול סטריט ננעלו המדדים אתמול בירידות לאחר שרשמו עליות במשך רוב יום המסחר; הנאסד"ק איבד כ-0.7%, S&P 500 נסוג בכ-0.3% והדאו ג'ונס ננעל בירידה של כ-0.1% ● הפרלמנט הבריטי הצביע, לראשונה אי-פעם, בעד הסכם ברקזיט כלשהו, אך דחה את דרישת הממשלה לאשר אותו בחקיקת בזק • המשמעות: ככל הנראה מועד הברקזיט יידחה אחרי 31 באוקטובר • הליש"ט ירדה ב-0.7% מול הדולר לאחר ההפסד בהצבעת לוח הזמנים

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

לקנות קפה ברשת: שטראוס הופכת לחברת המזון הראשונה שמוכרת באמזון, וזו עשויה להיות תחילתה של מהפכה

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה