גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העירייה נגד היזם: הקרב על הפינוי בינוי בגבעת שמואל נמשך

העירייה הפקידה בוותמ"ל תוכנית לבניית 1,385 דירות בשכונת גיורא, חלקן על קרקע משלימה, ו-37 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ● היזם שאסף חתימות בשכונה מתנגד ומנסה לקדם תוכנית משלו שבה יותר דירות, וגם תמורה גדולה יותר לדיירים

שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי
שכונת גיורא, גבעת שמואל / צילום: תמר מצפי

אחרי שנים של מאבקים והליכים משפטיים סבוכים, הופקדה לאחרונה בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להתנגדויות הציבור תוכנית הפינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת שמואל.

את התוכנית שהופקדה יזמה עיריית גבעת שמואל, אולם במקביל מנסה חברת א.ב התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת דיין, לקדם תוכנית אחרת למתחם. לטענת החברה היא מחזיקה בלמעלה מ-300 חתימות, שמייצגות את רוב הדיירים במתחם.

מתחם גיורא כולל קצת יותר מ-550 דירות בבנייני רכבת בשטח של 50 דונם. במסגרת התוכנית שהופקדה בוותמ"ל, ייהרסו הבניינים ויוקמו במקומם 1,019 דירות חדשות בבניינים של תשע קומות, ו-25 קומות. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בשטח 27 אלף מ"ר ו-10,000 מ"ר של שטחי מסחר. 366 דירות נוספות ייבנו במגרש השלמה שתקצה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת כלכליות הפרויקט.

התוכנית של א.ב התחדשות עירונית כוללת הקמה של 1,500 דירות ברבי קומות בשכונה, בלי שטחי ההשלמה.

יצוין כי התוכנית שיזמה העירייה ומקודמת בוותמ"ל הגיעה כבר לשלב תכנוני קריטי כשהופקדה להתנגדויות, ואילו התוכנית שמציעה א.ב התחדשות עירונית נמצאת בחיתוליה. על רקע המאבק התכסתה גבעת שמואל בשלטים שקוראים לראש העירייה יוסי ברודני "לשנות את התוכנית".

שכונת גיורא בגבעת שמואל - שתי תוכניות פינוי בינוי מתחרות

הבדלים משמעותיים בתמורה לדיירים

התוכנית שיזמה א.ב התחדשות עירונית מבטיחה לדיירים תוספת של 40 מ"ר לשטח הדירה, בעוד התוכנית שיזמה העירייה כוללת תוספת של 18 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת. עם זאת, מבחינה תכנונית, בוותמ"ל העדיפו את התוכנית שיזמה העירייה.

בוותמ"ל מציינים כי התוכנית שיזמה העירייה מציעה גם בניינים נמוכים שיאפשרו לדיירים הנוכחיים מגורים בבניינים חדשים שאינם רבי קומות, כך שהוצאות התחזוקה שלהם יהיו נמוכות יותר מאשר במגדלים. "לא ברור מדוע תושבי שכונת גיורא ירצו לגור בשכונה שיש בה 1,500 דירות חדשות, ולא בשכונה של 1,000 דירות חדשות על אותו תא שטח", מסר גורם בוותמ"ל.

שמאי המקרקעין ארז כהן, שביצע את התחשיב הכלכלי של התוכנית המופקדת, אומר: "התוכנית רווחית וישימה. הצפיפות בתוכנית של א.ב התחדשות עירונית גבוהה מדי ולא ישימה. גם הוותמ"ל וגם העירייה סבורות כי גבהים שנושקים ל-30 קומות במגורים אינם ריאליים במקום הזה. גם הרווחיות שעליה מדברת החברה, של 25%-30%, היא גבוהה מאוד, ויוצרת העמסה של זכויות בנייה".

בניגוד אליו, שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שנשכר על ידי חברת א.ב התחדשות עירונית, אומר כי "התוכנית של העירייה לא טובה. היא בונה שיכונים יותר גבוהים ולא פחות ארוכים. מגדלים מייצרים יותר מרחב. נוסף לכך, הכלכליות שהוותמ"ל נסמכת עליה נמצאת ברף המינימלי של עסקאות. בעוד הרווח שקובע תקן 21 צריך להגיע ל-25%-30% התוכנית שהופקדה נמצאת רק ב-17% וגם זה בהנחה שיש פטור מהיטל השבחה. נוסף לכך, אין באמת התחייבות שרמ"י תמכור את הקרקע בשווי של 20%".

"כראיה לכך שכבר היום הוועדות מודעות לכך שהרווחיות שנקבעה בתקן 21 אינה מעודכנת, גם הבנקים מאשרים דוחות אפס המדברים על רווחיות של 15%-18%. לגבי ערך חלקות ההשלמה, גם אם ערך הקרקע יעלה, הרי שגם מחירי מכירת הדירות בפרויקט יעלו בהתאם, והיזם ירוויח ממכירת הדירות באופן משמעותי בהרבה מהתשלום על חלקת ההשלמה".

האדריכל שמוליק השמשוני מטעמה של א.ב התחדשות עירונית מוסיף כי "המתכננים של הוותמ"ל פשוט לא מבינים. הבנייה המרקמית שכוללת חצרות פנימיים היא בנייה שאבד עליה הכלח ויוצרת תחושת צפיפות גבוהה".

שלט חוצות בגבעת שמואל נגד הבניה בשכונת גיורא / צילום: יח"צ

"התוכנית תנציח את העוני בשכונה"

מבדיקה שערך "גלובס" ברשות להתחדשות עירונית, בוותמ"ל וברמ"י עולה כי התוכנית עצמה כוללת את מגרשי ההשלמה, ואלה יוקצו ליזם שיציג חתימות של 51% מבעלי הזכויות בקרקע הפינוי-בינוי, והוא זכאי לרכוש את הקרקע בהנחה של 80% ממחיר הקרקע שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. ההקצאה לא נעשית היום אלא במועד סמוך למימוש התוכנית, אז יתבצע תחשיב כלכלי חדש, לפיו ייקבע המספר המדויק של יחידות הדיור שהיזם זכאי לקבל.

במתחם פועלת חברה נוספת - קבוצת כנען שלטענתה החתימה מעל 100 בעלי דירות בשכונה. קבוצת כנען והתושבים החתומים עמה על הסכמים, תומכים בתוכנית הותמ"ל והועדה המקומית למעט שינויים קלים שעל פי החברה הופכים אותה לכדאית כלכלית ויאפשרו לתוכנית לקרום עור וגידים. בקבוצת כנען מציינים כי "הדיירים אינם מביטים סביב ואינם מבינים כי אנו נמצאים בעידן בו רשויות מקומיות מצמצמות את שטחי התמורה לבעלי הדירות ורק תוכניות המקובלות על רשויות התכנון בישראל הן אלה שניתן לקדם ולהוציא לפועל. חבל שאחרי שנים בהן הדיירים מבקשים להיחלץ ממגורים בדירות במצב רעוע חלומם ייגנז".

מחברת א.ב. התחדשות עירונית נמסר בתגובה כי "החברה אינה מתנגדת לתוכנית הוותמ"ל אך מבקשת לשפר אותה ותעמוד על כך בהתנגדות. התמורה של 18 מ"ר לדירות קיימות, מתעלמת מהעובדה כי שטח הדירות הקיימות הינו קטן מאוד ועומד על 28-35 מ"ר. התוספת תייצר דירות של 46-53 מ"ר שבהן יגורו המפונים ותנציח את העוני הקיים בשכונה היום".

כך או כך, הסאגה בגבעת שמואל ממחישה כי להבטחות של יזמים לדיירים הנוגעות לתמורה, אין למעשה כל אחיזה ממשית במציאות, כל עוד לא הופקדה תוכנית. 

מן הוותמ"ל נמסר: "התכנית המוצעת על ידי עיריית גבעת שמואל מאזנת בין הצורך לחדש את בניני המגורים הקיימים שמצבם הפיזי והתחזוקתי ירוד לבין האינטרס הציבורי והצורך בשמירה על צפיפות סבירה בעיר ובמתחם. שמירת האיזון מתאפשרת באמצעות הקצאת קרקע משלימה בבעלות מדינה לאחר אישור תכנית, זאת על מנת לאפשר רווח ליזם פרויקט ההתחדשות העירונית תוך שמירה על עקרונות תכנון המייצרים איכות חיים עירונית.
התכנית נבדקה ע"י הצוות המקצועי של הותמ"ל ובכלל זה על ידי שמאי הוועדה שהוקצה לנושא מטעם השמאי הממשלתי, ונמצאה כעומדת בסטנדרטים המקובלים.

"התנהלות א.ב התחדשות עירונית, אשר מנסה לעכב את אישורה של התכנית בכל דרך אפשרית, לרבות באמצעות הגשת עתירה מוקדמת לבית המשפט, אינה ברורה ונראה כי טובת הציבור (הן דיירי המתחם והן תושבי העיר) אינה עומדת לנגד עיניהם".

קרקע משלימה: לא פתרון פלא

קרקע משלימה מוצגת לעתים כפתרון פלא לבעיית הכדאיות הכלכלית הנמוכה בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלא שעד היום, זה נעשה מעט מאוד. הפרויקט היחיד שכבר מצוי בבנייה וניתנה לו קרקע מדינה הוא פרויקט בינוי-פינוי בשכונת רמת אליהו בראשון-לציון, שבו ניתנה קרקע משלימה בשכונת נחלת יהודה בעיר. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, יש כרגע על הפרק רק שלוש תוכניות שבהן יש קרקע משלימה.

אשדוד: תוכנית מתחם האצטדיון שכבר אושרה ברובע א' של העיר. הקרקע המשלימה היא צמודת דופן - כלומר נמצאת בתוכנית עצמה. עדיין לא התבצעה ההקצאה בפועל. קיימות היום 124 יחידות דיור ו- 10 חנויות. במקומן ייבנו 521 יחידות דיור ובנוסף 140 יחידות דיור בקרקע המשלימה. 661 יחידות דיור סה"כ.

קריית משה: התוכנית נמצאת בשלב סופי של התנגדויות. במקרה זה מדובר בקרקע חקלאית שתצורף כמגרשי השלמה צמוד לשכונה. מבחינה מספרית, 1,300 יחידות דיור קיימות, שיהפכו ל- 3,556 במסגרת פינוי-בינוי. בקרקע המשלימה יבנו 3983 יחידות דיור.

גבעת שמואל: שכונת גיורא, הקרקע המשלימה נמצאת בצמוד. בסך-הכול: 1,000 יחידות דיור חדשות במתחם (552 יחידות דיור קיימות, 448 תוספתיות) ומגדל תעסוקה ועוד 300 יחידות דיור בקרקע משלימה.

עוד כתבות

הנת"צ החדש / צילום: באדיבות עיריית תל אביב-יפו

בכמה קיצר הנת"צ החדש ברחוב קפלן בת"א את זמן הנסיעה?

הנת"צ בקפלן הושק לפני כחודש, ועיריית תל אביב מעדכנת כי הנסיעה בו מקצרת משמעותית את זמנם של הנוסעים: בין 20 דקות ועד חצי שעה ● העירייה מתכננת להקצות נתיבים נוספים לתחבורה ציבורית

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

בוטל גיוס ההון המתוכנן של קרן הנדל"ן האמריקאית הרץ גרופ

קרן הריט הרץ גרופ מחזיקה בבעלות מלאה על חברת הרץ פרופרטיס, שאגרות החוב שלה בהיקף של 542 מיליון שקל נסחרות בבורסה מאז דצמבר 2017

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

האקזיט של אבי גבאי מהפוליטיקה: יקבל אופציות בשווי 12 מיליון שקל בסלקום

באסיפה שתתקיים ב-5 במרץ יתבקשו בעלי המניות של חברת התקשורת לאשר הקצאה של כ-4.2 מיליון אופציות למנכ"ל החדש, נוסף על שכר חודשי בסיסי של 110 אלף שקל

שרגא ברוש / צילום: שלומי יוסף

התאחדות התעשיינים תנסה לעצור את מכרז מתקן ההתפלה שורק 2

לטענת ההתאחדות במסמכי המכרז לא נכללו הפרטים הרלוונטיים להתחייבותו של הזוכה לקיים שיתוף פעולה תעשייתי

חשבוניות  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הרמת הרף להוכחת סיבה לרכישת חברה בהפסדים

ההשוואה בין פסק דין אחים נאוי, בו נקבע כי החברה לא יכולה לקזז הפסדים צבורים בשלד הבורסאי שרכשה, לבין הפסיקה הוותיקה בעניין שאלת המלאכותיות ברכישת חברה בהפסדים, מלמדת רבות על מגמותיה של פסיקת המס הישראלית ● גילוי נאות: חברת אחים נאוי היא לקוח המשרד

טראמפ, נתניהו, אבו מאזן / צילומים: shutterstock, אלעד מלכה, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

דיווחים בארה"ב: מדינה פלסטינית "על תנאי" ושרטוט גבולות מחדש. תוכנית המאה של טראמפ נחשפת

לפי דיווח של "וושינגטון פוסט": טראמפ יחשוף הערב את פרטי תוכנית השלום ● לפלסטינים תינתן אוטונומיה מוגבלת, אך שיעורה ילך ויגדל בתנאים מסוימים ● בסופו של דבר ישלטו הפלסטינים על 70%-80% משטח הגדה ● "אף פלסטיני או ישראלי לא יידרש לנטוש את ביתו"

סניף של OTHER STORIES של H&M בברצלונה / צילום: שאטרסטוק

סיפורים אחרים: המותג היוקרתי של H&M עושה עלייה לישראל

עשור אחרי שהגיעה לישראל, צפויה הרשת לפתוח בקרוב בקניון רמת-אביב סניף ראשון של המותג OTHER STORIES &

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

לקראת דוחות אפל: הנתונים החשובים שכדאי שנחפש טוב

מניית אפל נמצאת בשיא כל הזמנים, דווקא בתקופה שהחברה נמצאת בשינוי משמעותי של המודל העסקי שלה ● חמישה דברים שצריך לשים אליהם לב בדוחות החברה

כבאי מנסה לכבות שריפה באוסטרליה / צילום: STRINGER, רויטרס

קרן הפנסיה הבריטית שמאמצת מדיניות אקלים ומאיימת בפיטורים

קרן הפנסיה הבריטית הודיעה למנהלי הנכסים: הפחיתו בתוך שנתיים את החשיפה לשינויי אקלים - או הסתכנו בפיטורים ● "שינויי האקלים זו בעיה שהאימפקט שלה על השקעות מחמיר במהירות"

חיים כץ / צילום: יוסי זמיר

דיוני הקמת ועדת הכנסת בנושא חסינותו של ח"כ חיים כץ יוצאים לדרך

(עדכון) - לאחר שנתניהו הודיע הבוקר כי הוא מושך את בקשת החסינות שהגיש, דיוני הוועדה רלוונטיים כעת רק לח"כ חיים כץ ● יו"ר הכנסת אדלשטיין החליט שלא להשתתף בהצבעה על הקמת הוועדה, והוא יעביר את ניהול הדיון לסגנו, ח"כ מאיר כהן ● 40 ח"כים נרשמו לדבר במהלך הדיון

הנשיא רוחאני / צילום: רויטרס

"מאבק על חלוקת האחריות לטרגדיה": הממשל האיראני מנסה לאחד שורות

הצבא טוען כי אסון הפלת המטוס האוקראיני היה באשמת קצין אחד, ואילו "רוחאני והביורוקרטיה שלו רוצים לגלגל את האחריות לכל הצבא כמוסד, כדי להרוויח קצת הון פוליטי מהאסון" ● ובינתיים הציבור זועם, הנשיא רוחאני מפגין חוסר כבוד כלפי המנהיג העליון, וכולם מתכוננים לבחירות לפרלמנט שיתקיימו בחודש הבא

ביטקוין / קרדיט: שאטרסטוק

הביטקוין שוב מעל 9,000 דולר; דויטשה בנק: "הוא תנודתי מדי"

מדד Bitwise 10, המשקלל את מחיריהם של 10 מטבעות הקריפטו הגדולים, עלה ב-26% מתחילת השנה ● דוח מחקר של דויטשה בנק: מספרם של מחזיקי הקריפטו בעולם צפוי לגדול פי ארבעה בעשור הקרוב

אסתר חיות  / צילום: שלומי יוסף

חוק חדלות הפירעון: מאות תיקי פשיטת רגל יידונו לפי הפקודה הישנה

בית המשפט העליון קבע היום כי בין 500 ל-800 תיקי פשיטת רגל, שהוגשו לכונס הנכסים לפני כניסת החוק לתוקף, יידונו בבית המשפט המחוזי, ולא יהיה צורך להגיש אותם מחדש לבית משפט השלום

מטוסי אמריקן איירליינס, יונייטד ודלתא / צילומים: יח"צ, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

איך הפך ענף התעופה בארה"ב לחזק ביותר בעולם במונחי רווחיות, ואיך ישראל קשורה לסיפור?

הגל הירוק ששוטף את אירופה, ולפיו נוסעים מוותרים על טיסות כחלק מהמאבק הסביבתי, פוסח על ארה"ב ● בשעה שבאירופה נרשמת ירידה בהיקף הנוסעים בטיסות פנים, הדוחות הכספיים של חברות התעופה הגדולות בארה"ב מצביעים על מגמת המראה

מקנזי בזוס / צילום: מתוך יוטיוב

מקנזי בזוס מכרה מניות אמזון בהיקף של 400 מיליון דולר

בזוס קיבלה 4% ממניות אמזון כחלק מהסכם הגירושים עם מייסד אמזון ג'ף בזוס ● היא מכרה כעת כ-200 אלף מניות מתוך 19.7 מיליון המניות שברשותה

איי הבהאמה / צילום: שאטרסטוק

ל-Airbnb דרושים: חמישה מתנדבים שייסעו לחודשיים בחינם לבהאמאס

חברת Airbnb מחפשת חמישה אנשים להתנדבות בפרויקטים אקולוגיים באיים הקריביים, שנפגעו על ידי הוריקן דוריאן ● בחברה מחפשים אנשים שמחוייבים לתרום ובעלי רמת אנגלית טובה, אך למרבה הצער התוכנית לא פתוחה למשתתפים מישראל

החברה החדשה של שוקיט / צילום: ניר אריאלי

חברת המשלוחים שוקיט מקימה חברה חדשה ומגייסת לה 15 מיליון דולר

החברה החדשה תכלול את הטכנולוגיה של שוקיט, שמעתה תהיה זמינה ללקוחות חיצוניים ● שתי החברות יהיו חברות אחיות, ומי שמגייסת את ההון בעבור שתי הפעילויות היא החברה האם

אילוסטרציה של ננורובוט תוקף גידול סרטני / הדמיה: shutterstock, שאטרסטוק

רשות החדשנות רוצה להפוך את תחום הביו-הנדסה לתעשייה

תוכנית חדשה בתקציב ראשוני של 100 מיליון שקל שמה פוקוס על התחום החם הבא בביומד, אחרי בריאות דיגיטלית: Bioconvergence, שבעולם עדיין נמצא ברובו באקדמיה • רובוטים זעירים שמוליכים תרופות, בדיקת מינונים בזמן אמת והדפסת רקמות להשתלה - אלה רק כמה דוגמאות לפעילות הישראלית בענף

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 27 בינואר

אתמול באיכילוב: 11 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

המגדל הלבן שבמרכז רמלה / צילום: גיא נרדי

פי חמישה דירות, פי ארבעה משרדים וגם חדרי מלון: אור ירוק לשדרוג מרכז העיר רמלה

הוועדה המחוזית מרכז אישרה את מסמך המדיניות לחידוש מרכז העיר המוזנח והנטוש בחלקו ● בתפריט: 1,250 דירות, 125 אלף מ"ר בייעוד מסחר ותעסוקה ואפילו 300 חדרי מלון ● ראש העירייה: "כבר כיום מחיר של מ"ר ברחוב הרצל עולה יותר מאשר ברחוב רוטשילד בראשון"