גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הבעלים נותן את הקרקע ליזם: כיצד לנווט בין השיקולים

עסקאות קומבינציה, שבהן נותן הבעלים את הקרקע שלו ליזם ומקבל בתמורה חלק מהדירות, הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין כגון מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים, ובין אם מס ערך מוסף ● כיצד לנווט בצורה נכונה בין השיקולים השונים, ואיך להחליט אם להעדיף עסקת "נטו" או "ברוטו"?

הבניינים ברחוב תש"י רמת גן / הדמיה: מועלם אדריכלות
הבניינים ברחוב תש"י רמת גן / הדמיה: מועלם אדריכלות

תחילתם של פרויקטים רבים נעשית בפנייה של יזמים לבעלי קרקעות, כדי להתקשר בפרויקט בנייה. פרויקט הבנייה מתאפיין בכך שבעל הקרקע מתיר ליזם לבנות בניין מגורים על הקרקע שבבעלותו, ובתמורה, יקבל מספר דירות בבניין, בעוד שיתר הדירות ייוותרו בבעלות היזם. עסקה זו מכונה "עסקת קומבינציה", מלשון "שילוב". מהעבר האחד ממלא בעל הקרקע את חלקו בפרויקט בדמות העמדת המקרקעין לטובת הפרויקט, ומהעבר השני, היזם, מבצע את בניית הבניין.

עסקאות קומבינציה כוללות כל עסקת חליפין ("ברטר") של קרקע בתמורה לשירותי בנייה. המקרה "הקלאסי" של עסקת קומבינציה הוא כמתואר לעיל. עם זאת, עסקאות קומבינציה כוללות גם מקרים פרטיים של עסקאות בתחום ההתחדשות עירונית, בין בפרויקטים לפי תמ"א 38, בדרך של חיזוק או של הריסה, ובין בדרך של פרויקטים במתחמי פינוי בינוי. בשונה מעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית, שם העניק המחוקק הקלות מס משמעותיות, עסקאות הקומבינציה הקלאסיות הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין (מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים) ובין אם מס ערך מוסף.

בכל עסקת קומבינציה בוחנים בעלי הקרקע והיזמים את הכדאיות הכלכלית, מה שמכונה "שיעור הקומבינציה". שיעור הקומבינציה הוא החלק היחסי שמקבלים היזם ובעל הקרקע מתוך "שטח הרצפה" של הבניין הנבנה. ככל ששיעור הקומבינציה נוטה לכיוון בעל הקרקע, כך כדאיות העסקה נוטה לטובתו. מאפיין נוסף הוא אופן ביצוע העסקה, האם מדובר בעסקת "ברוטו" או בעסקת "נטו". בעסקת "ברוטו" נושא בעל הקרקע בכל המסים המוטלים עליו. בעסקת "נטו" מקבל בעל הקרקע את הדירות, והיזם נושא על עצמו את כל עלויות הבנייה והמסים. לכן, "שיעור הקומבינציה" אינו חזות הכל. כדי לבחון את כדאיות עסקת הקומבינציה, תוך בחירה בין עסקת "נטו" או עסקת "ברוטו", יש לשקול את המסים הכבדים החלים בעסקאות קומבינציה, וכן את מועד תשלום המס של כל אחד מחיובי המס, וזאת, כדי לבחון את הכדאיות להתקשרות בפרויקטים אלו.

מאחר שעסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבמסגרתה בעל הקרקע נפרד מחלק במקרקעין, עם החתימה על הסכם הקומבינציה משתכללת עסקת מכר מקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. בעסקה זו, מוכר בעל הקרקע את חלקו במקרקעין, ולפיכך חייב במס שבח בקשר עם אותה עסקה. מנגד, היזם חייב במס רכישה על חלקו ברכישת זכויות הבנייה במקרקעין. ככלל, מחיר המקרקעין הוא בשווי שירותי הבנייה שאותם מקבל היזם, והפוך. בתי המשפט הציבו את המבחן לקביעת שווי העסקה כנגזר משווי המקרקעין שניתן לידי היזם (ו"ע 24859-01-16). הטעם לקביעה זו הוא ששווי עלויות הבנייה יכול להשתנות באופן מהותי בין בניין אחד למשנהו, בין היתר על רקע רמת הגימור, איכות הבנייה, מאפייני המגרש, מורכבות הבנייה וכיו"ב. עם זאת, וחרף הקושי להעריך את שווי עלויות הבנייה, גם הן יכולות לשמש כמדד לצורך חישוב שווי העסקה (ו"ע 860-09-17).

פטור ממס שבח על בית מגורים

במקרים רבים שבהם ישנו בית מגורים על גבי המקרקעין, ניתן לבקש על חלקו של בית המגורים פטור ממס שבח ושיעורי מס מיטיבים ("שיעור המס הלינארי"), ובכך להקטין את נטל מס השבח המוטל על בעל המקרקעין. למעט מקרים חריגים, כגון התקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה, חיוב במס רכישה ומס השבח חל בסמוך לחתימה על הסכם הקומבינציה.

מס נוסף המוטל בעסקת הקומבינציה הוא מס ערך מוסף. מס ערך מוסף מוטל פעמיים, בפעם הראשונה במועד כריתת הסכם לרכישת המקרקעין, ובפעם השנייה, במועד קבלת שירותי הבנייה של היזם לבעל המקרקעין על גובה שירותי הבנייה. עם זאת, הדבר אינו פשוט כלל. למשל, טלו מקרה שבו הקרקע הוחזקה לצורך פעילות עסקית החייבת במס ערך מוסף, למשל חנות, ולכן, ככל שהבעלים היה מבקש למכור את הקרקע, מכירתה הייתה חייבת במס ערך מוסף. לכן, אם בכוונתו של הבעלים להתקשר בעסקת קומבינציה לשם בניית בית מגורים, ולהחזיק את הדירות לשימושו האישי, זהו שימוש לצורך עצמי החייב במס ערך מוסף. במקרה שכזה, יחול חיוב נוסף במס ערך מוסף במועד שינוי ייעוד המקרקעין, משימוש עסקי לצורך שימוש פרטי. בהתקשרות בעסקת הקומבינציה, מועד תשלום מס ערך מוסף בשתי העסקאות (מכר ושירותי הבנייה) יהיה ביום העמדת הקרקע לרשות היזם (ע"א 108/82).

אירוע מס נוסף הוא בתחום המיסוי המוניציפלי, על דרך של היטל השבחה. במועד כריתת ההסכם מתגבש מועד שומת היטל השבחה, כך שבעל הקרקע חייב בתשלום היטל השבחה לאור שינוי בזכויות הבנייה במקרקעין והאפשרות להגדיל את השטח הבנוי.

פרויקט בנייה, מטיבו, הוא פרויקט הכרוך בנטל כלכלי גדול. על כן, כל תשלום מס מהווה שיקול מכריע האם כדאי להיכנס לפרויקט, ובפרט, להתקשר בעסקת קומבינציה. על רקע זה, יש לשקול שיקולים עסקיים של תזרים מזומנים, הן של היזם והן של בעל הקרקע, לשם תשלומי הבנייה ותשלומי המס, וכן שיקולים פרטיים, כגון נחיצות הכספים והעברה בין-דורית.

כל אחד מהשיקולים האמורים יכול להוות גורם מכריע בהחלטות כגון: האם להתקשר בעסקת "ברוטו" או בעסקת "נטו"; בלקיחת אשראי למימון המסים, ואף בשקילת אופציה לבנייה עצמית; בבקשה להקלות לפי חוק לעידוד השקעות הון או למכירת המקרקעין כמו שהוא. 

עו"ד טלי ירון-אלדר היא שותפה מייסדת במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות', ונציבת מס הכנסה לשעבר. אוהד בוגנים הוא שותף במשרד. 

עוד כתבות

נשיא המדינה ראובן רובי ריבלין בקלפי / צילום: דוברות בית הנשיא

הנשיא ריבלין זימן את נתניהו וגנץ לפגישה משולשת בלשכתו

ראש הממשלה נתניהו אישר את השתתפותו וכעת ממתינים לאישור גנץ שנמצא בפגישה עם השליח האמריקאי למזרח התיכון ג'ייסון גרינבלט ועם שגריר ארה"ב בישראל דיוויד פרידמן

נתניהו ומנדלבליט/  צילום: אלכס קולומויסקי / ידיעות אחרונות

האינטרס הציבורי מחייב הכרעה מהירה של מנדלבליט בתיקי ראש הממשלה

היועמ"ש צריך לקדם את קבלת ההחלטות בתיקי נתניהו במנותק משאלת השפעתו על המו"מ להרכבת הממשלה ועל סמך הראיות בלבד, אך תוך התחשבות באינטרס הציבורי להסרת עננת אי-הוודאות מעל מצבו המשפטי של נתניהו ● דעה

השופט מני מזוז / צילום:רפי קוץ

ביהמ"ש העליון: בית הדין הרבני לא מוסמך לדון בענייני מזונות

העליון קבע כי גם אם אחד ההורים הגיש תביעת מזונות ילדים לביה"ד הרבני יחד עם תביעת גירושים, להורה האחר ולילדים יש זכות להעביר את הדיון במזונותיהם לביהמ"ש לענייני משפחה, וזו תגבור על התביעה שהוגשה לביה"ד

בנק לאומי, הפועלים והפניקס. חשופים לחוב של WeWork. / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

לא רק סופטבנק: אלה גופי הפיננסים הישראלים שהלוו ל-WeWork עשרות מיליוני דולרים כל אחד

בנק הפועלים, בנק לאומי והפניקס הם רק חלק מהגופים החשופים לחברה עמוסת הסקנדלים • הבנקים הם חלק מקונסורציום בינ"ל, שהעמיד לחברה אשראי

ראשי הרשימה המשותפת / צילום: דוברות הרשימה המשותפת

המלצת הרשימה המשותפת על גנץ להקמת הממשלה לא כוללת שלושה ח"כים מבל"ד

בשל השינוי בתמונת הממליצים, ולאור העובדה שליברמן החליט שלא להמליץ על איש, לנתניהו כעת 55 ממליצים ולגנץ 54 ● עם זאת, נזכיר כי הנשיא אינו מחוייב להטיל את הקמת הממשלה על פי הנתון הזה בלבד

בית "ידיעות אחרונות" בראשון לציון./ צילום: כדיה לוי

מתחדש סכסוך העבודה בקבוצת "ידיעות אחרונות"

חודשים ספורים לאחר שנראה היה כי המשבר ב"ידיעות אחרונות" נפתר, והעובדים וההנהלה עלו על מסלול בטוח לקראת הסכם קיבוצי - מתברר כי השמחה הייתה מוקדמת מדי

ריבלין ונתניהו / צילום: חיים צח לע"מ

תיקי ראש הממשלה צריכים להסתיים בזיכוי או בהרשעה – אין מקום לחנינה נשיאותית

אמנם אנחנו נמצאים בפלונטר פוליטי, ואם נתניהו יפרוש, הפלונטר עשוי להיפתר - אך זה לא אמור להיות השיקול המשפטי ● המערכת הפוליטית תסתדר כך או אחרת ● דעה

ניר שטרן  / צילום: תמר מצפי

סלקום צפויה לפטר 500 עובדים אחרי החגים; שוקלת גיוס הון

סלקום שכרה את חברת הייעוץ דלויט על מנת שתסייע לה בגיבוש תוכנית ההתייעלות  ● בחברת פלאפון מתוכננים לפטר כ-400 עובדים

נדל"ן בברלין  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הרוכשת הגרמנית שהימרה ב-5 מיליארד שקל על חברות הנדל"ן מישראל הפועלות בגרמניה

רכישת ADO תאפשר לאדלר נדל"ן, הרוכשת להתרחב לאזור ברלין, תוך קפיצת מדרגה משמעותית בהיקף הנכסים שהיא מנהלת ● אדלר היא הבעלים של חברה נוספת שהוקמה בידי ישראלים ושפועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה - בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי

רה"מ נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו בסיעת הליכוד: "בלי פסילות ובלי חרמות. עלינו להגיע לאחדות"

ראש הממשלה בנימין נתניהו כינס היום את סיעת הליכוד בכנסת בירושלים ואמר כי הוא מכוון להקים ממשלת אחדות רחבה בין הליכוד לכחול לבן ● סיעות ימינה ויהדות התורה התייצבו הבוקר בבית הנשיא והמליצו לנשיא ריבלין על נתניהו לראשות הממשלה

צומת עלית הדמיה / צילום: יחצ

מגדל רכשה קרקע ב-325 מיליון שקל לבניית מגדל בצומת עלית ברמת גן

תשקיע כ-800 מיליון שקל בבניית מגדל משרדים ומסחר בן 45 קומות במתחם צומת עלית ● צופה תשואה של 9%

מפעל בית השיטה / צילום: פאול אורלייב

נפטרת מהחמוצים: אסם מוכרת את מפעל בית השיטה תמורת כ-55 מיליון שקל

חברת דין שיווק וקלייה נמצאת בשלבים אחרונים לחתימת הסכם לרכישת מפעל החמוצים בית השיטה של אסם ● מבחינת אסם מדובר במכירה שלישית בתוך כשנה של פעילות שאינה חלק מעסקי הליבה שלה ● השלמת העסקה כפופה לאישורים רגולטוריים

רוני אירני, חיים כצמן וירון אשל / צילום: רפי דלויה

"אין מנצחים ואין מפסידים": חיים כצמן פותח שנה ומסכם את מערכת הבחירות

וגם: יאיר סרוסי חונך חוות טורבינות בסרביה

חבילות של אמזון / צילום: שאטרסטוק

רעידת אדמה או זעזוע קל? אמזון נתקלה בחומת הריכוזיות של השוק הישראלי

אחרי חודשים ארוכים של המתנה השיקה אמזון את פעילותה בישראל ● אלא שבדרך למהפך במפת הקמעונאות הישראלית עומד מכשול: היחסים ארוכי-השנים בין הספקים ובין הרשתות, והפחד כי מי שיציע הנחות אטרקטיביות בפלטפורמה החדשה ייענש ע"י הרשתות ● ניתוח

אבי באום/  צלם: איל יצהר

גם עם אופנוע: חילן מבקשת לשדרג את שכר בעל השליטה ל-150 אלף שקל לחודש

מדובר העלאה של 30 אלף שקל בשכרו החודשי ● גם תקרת המענק השנתי תעלה: מ-1.8 מיליון שקל ל-2.75 מיליון שקל

הריסת הדולפינריום / צילום: גיא נרדי

אושרה עסקת הדולפינריום; היזמים ישלמו למדינה 320 מיליון שקל

הפשרה בעסקה מגלמת הערכת שווי חדשה לדולפינריום, שגבוהה בכ-100 מיליון שקל מההערכה הקודמת ● היזמים, חברת "השער לישראל", ישלמו גם היטלי השבחה לעיריית תל אביב

סניף של עדיקה. / צילום: צילום: ערן סלם

עדיקה רוצה לכבוש את אמריקה: תקים חנות פופ-אפ בסוהו במנהטן

אחרי שדיווחה בתחילת השנה על הקמת פעילות מקוונת בארה"ב, כעת החברה מבקשת לבצע את מהלכי ההתרחבות שלה גם באמצעות חנות פופ-אפ פיזית בשכונת הסוהו בניו יורק

עו"ד מאיר לוין / צילום: יח"צ

משרד המשפטים ורשות ני"ע מוציאים לדרך הליך להתאמת חוק החברות למציאות ללא גרעיני שליטה

משרד המשפטים, בשיתוף עם רשות ני"ע, הוציא קול קורא "להתייחסות הציבור לצורך בהתאמות בכללי הממשל התאגידי ביחס לחברות ללא גרעין שליטה", שמהווה הזנקה של שימוע ציבורי על הצרכים המשתנים של החברות הציבוריות בישראל

ליהיא גרינר / צילום: רפי דלויה, יח"צ

העלבון ועונשו: ליהיא גרינר נתבעת בסך רבע מיליון שקל

שוטר התנועה קובי שלום הגיש תביעת דיבה נגד כוכבת הריאליטי ● גרינר העלתה לרשת סרטון וידיאו בו היא מקללת את שלום, לאחר שרשם לה דוח תנועה

מימין לשמאל - גיל אמיד סמנכ״ל תפעול ופיתוח עסקי , יואב הולנדר CTO, זיו בנימיני מנכ"ל / צילום: דרור ס

וולוו מצטרפת לפיתוח השפה לתיאור תרחישי נהיגה של פורטליקס הישראלית

פורטליקס מפתחת פלטפורמה לאוטומציה של בדיקות בטיחות לרכבים אוטונומיים ופיתחה שפה לתיאור תרחישים שנועדה להפוך לסטנדרט בבדיקות בטיחות של רכבים אוטונומיים ומערכות עזר מתקדמות לנהג ● החברה גייסה עד היום כ-16 מיליון דולר