גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית המשפט: ביטול רישום זכויות בטאבו – לא כל-כך מהר

דיירים שרצו לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין התעלמו מזכויות שהיו רשומות על-שם הקבלן שבנה את הבניין - אך בית המשפט דחה את תביעתם להשיב את הזכויות לרכוש המשותף

רחוב סמילנסקי בנתניה / צילום: בר אל
רחוב סמילנסקי בנתניה / צילום: בר אל

תשעה מתוך 10 דיירים בבניין ברחוב סמילנסקי בנתניה חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/1 בבניין עם יזם. היזם והבעלים התעלמו בצורה מוחלטת מהעובדה ששתי תתי-חלקות, הרשומות בנסח הטאבו כמחסן ומשרד בהתאמה, בפועל הן ללא היתר בנייה למחסן ו/או משרד, ואף לא נעשה בהן כל שימוש על-ידי מי מהבעלים.

מדובר בשתי תתי-חלקות הרשומות על-שם הקבלן שבנה את הבניין בשנות ה-60 ויורשיו, כאשר לחלקות אלה צמודים 36% חלקים ברכוש המשותף, באופן אשר מהווה גוש חוסם המונע את קידומה של התמ"א.

היזם הגיש בקשה להיתר בנייה בשנת 2018, מבלי שהוא מקבל את הסכמות יורשי הקבלן שהם למעשה "הבעלים הנוספים" להסכם התמ"א, ומבלי שנדונה התמורה המוצעת להם, כאשר הוא מתעלם מקיומם. יתרה מכך, במסגרת הבקשה היזם ביקש לבנות דירות גן בשטחים שעל-פי תשריט הבית המשותף שייכים להם.

כדי לפתור את בעיית "הבעלים הנוספים", הגישו הדיירים תובענה לסעד המצהיר כי זכויות "הבעלים הנוספים" במקרקעין הן פיקטיביות, ויש להתעלם מרישומם ולהשיב זכויות אלה לחלקות הרכוש המשותף.

לדידם של הדיירים, הרישום הוא פיקטיבי, מכיוון שהחלקות שנרשמו כמשרד ומחסן בהתאמה אינן בנויות ו/או תחומות/בקירות באופן העונה להגדרה הנכונה בלשכת רישום המקרקעין.

בנוסף, הדיירים טענו כי מעולם לא נעשה כל שימוש שהוא על-ידי "הבעלים הנוספים", ואף לא ניתן להם היתר בנייה להשתמש ביחידות אלה כמחסן או משרד.

לסיכום טענו הדיירים כי שטחים אלה "נגרעו" מהרכוש המשותף, ושטחים אלה מעצם טיבם וטבעם ראויים וצריכים לשמש כשטחים משותפים בבית המשותף, שכן בפועל מדובר בחלקים מחדר המדרגות והמקלט, ולכן יש להכיר ברישום כפיקטיבי ולהשיב "זכויות" אלה לבעלים.

בנוסף טענו הדיירים כי יש לתת להם סעד מן הצדק נוכח העובדה כי לא ניתן להם לקדם פרויקט תמ"א 38 במגבלות הרלוונטיות ובהיעדר אחוז ההסכמה הנדרש.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה בצדק את התביעה וסירב לבטל את הרישום. בית המשפט קבע כי הבניין רשום כבית משותף משנת 1965, ולמעשה כלל הבעלים אינם הבעלים המקורים, כך שכאשר הם רכשו את דירותיהם, הם היו מודעים לזכויות הבעלים הנוספים, אולם לא טענו דבר וחצי דבר נגד זכויות אלה.

עוד קבע בית המשפט כי היעדר השימוש ביחידות אלה והיעדר היתר הבנייה אינם מאיינים זכויות קנייניות, כפי שנקבע בהלכות על-ידי בית המשפט העליון. בניגוד לדעת הבעלים, בית המשפט החליט גם כי יחידות הבעלים הנוספים מתוחמות בצורה ברורה, אין בהן סממנים של רכוש משותף, והן אינן מהוות חלק מחדר המדרגות ו/או המקלט.

לעתים בפרויקטים של תמ"א 38 אנחנו נתקלים "בזנבות" כאלה ואחרים ברישום זכויות בטאבו לטובת קבלן שבנה את הבניין ולמעשה "ניכס" לעצמו חלק מהמקרקעין, מבלי שאף אחד מהבעלים, ככל הנראה, היה מודע לכך. הפרקטיקה הנהוגה לפיה קבלנים הותירו לעצמם זכויות ברכוש המשותף, שהן מעין "תוכנית חיסכון" ומשמשות כאמצעי לקבלת תמורה כספית על חשבונם של הבעלים, מותירה טעם מר בפי הבעלים, דבר שבהחלט ראוי לטיפולו הפרטני של הרגולטור בעסקאות תמ"א 38.

בינתיים, ברמה המשפטית פסיקתו של בית המשפט נכונה ומדויקת, שכן עם תחייתה של התמ"א, זכויות "רדומות" אלה, שאף אחד לא עשה בהן שימוש, מתעוררות משנתן, ולא ניתן על נקלה לשלול זכויות קנייניות אלה.

מוטב היה - עוד בטרם נחתם הסכם התמ"א, ובוודאי שבטרם שהוגשה הבקשה להיתר בנייה והושקעו כספים רבים - לנסות ולהגיע להסכמות עם הבעלים הנוספים. מעבר לכך, ככל שבמהלך השנים הבעלים היו מזמנים את הבעלים הנוספים לישיבות ועד, דורשים מהם דמי ועד ומבקשים מהם להשתתף בעלות מימון תחזוקת הבית המשותף - ייתכן כי הדבר היה מרכך את התנגדותם לפרויקט ולהתקשרות החדשה, והם היו מעוניינים להיפטר מ"הנכס המכביד" אשר אינו מייצר להם כל הכנסה. 

עו"ד יובל כהן ממשרד עמליה פרנק כהן ושות' עורכי דין ייצג בהליך את יורשי הקבלן. 

יהודה ברזל ואח' נ' שטרן האן קבלני בניין בע"מ ה.פ. 39078-08-17 מחוזי (מרכז) 

הכותבים הם שותפים במשרד מינצר-כרמון-נסים העוסק בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית

עוד כתבות

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

נתיבי איילון, הנחל ומסילת הרכבת לפני ההרחבה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המקטע השלישי של פרויקט הנתיבים המהירים יוצא לדרך

במסגרת העבודות ייסלל נתיב נסיעה נוסף ממחלף קק"ל ועד למחלף שבעת הכוכבים בשני הכיוונים ● כמו כן ייבנו שני גשרים המחברים ישירות את הנתיב המהיר בכביש 20 לנתיב המהיר בכביש 5 ● הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2025

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

מרגרט וסטגר / צילום: רויטרס, Francois Lenoir

האישה שקנסה את גוגל ואפל במיליארדים: "הקנסות - לא הפתרון הנכון"

מרגרט וסטגר, הממונה על ההגבלים העסקיים באירופה: "צריך להצליח למנוע את הבעיות מראש"

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה בירידות קלות בוול סטריט; המכירות הקמעונאיות בארה"ב הפתיעו לרעה בספטמבר

המכירות הקמעונאיות בחודש ספטמבר בארה"ב ירדו ב-0.3%, בניגוד לתחזיות לעלייה של 0.3%, והירידה הראשונה מזה 7 חודשים ● בנק אוף אמריקה עקף את התחזיות לרבעון השלישי ● בורסות אירופה ננעלו ביציבות ● סין הזרימה 28 מיליארד דולר למערכת הפיננסית

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

יוסטון יש לנו בעיה: שו"ב צופה הפסד של 16-12 מיליון דולר מעיכוב בפרויקט הקמת נתיבי אגרה

החברה הודיעה כי השותפות הקבלנית המקימה את כבישי האגרה, שבה מחזיקה שו"ב 21.6%, הודיעה לה כי העיכוב נגרם "מגורמים שונים שחלקם אינם בשליטת החברה, ובכלל כך מספר אירועי מזג אוויר"

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

עם אילו מורשעים החוק מחמיר יותר - ח"כים או שרים? סמוטריץ' ערבב, אנחנו סידרנו

שר התחבורה בצלאל סמוטריץ' התראיין לגלי צה"ל וטען כי "חברי כנסת חייבים להתפטר אחרי הרשעה בערכאה ראשונה; שרים וראש ממשלה - אחרי ערכאה אחרונה עם קלון" ● מתי הם באמת חייבים להתפטר? ● המשרוקית של גלובס

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

טרודו עם בוחרים פוטנציאלים /צילום: רויטרס

החרדות הכלכליות של תושבי קנדה ינצחו בבחירות בעוד שבוע

ראש ממשלת קנדה ג'סטין טרודו ויריבו השמרן אנדרו שיר נושאים עיניים לפרברי טורונטו, שמהם תבוא ההכרעה בבחירות בשבוע הבא • אף שתמונות ישנות של טרודו מחופש לשחור עלולות לפגוע בתמיכה בו, מה שמעניין את הבוחרים הם מחירי הדיור ומס שמייקר את הנסיעה

שכונת בית הכרם / צילום: shutterstock

100 דירות ייבנו על עתודת הקרקע האחרונה של בית הכרם

הדירות ייבנו בשני בניינים בגובה 14 קומות ● תושבים: "מדובר במחטף, שיתוף ציבור לא נעשה פה"

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

אמנון אברמוביץ / צילום: יונתן בלום

אמסלם לרשות השנייה: דברי אברמוביץ' ובן עמי על נתניהו - "חציית קו אדום"

השימוש במילים מתפילת קדיש, שעשו אמש פרשן חדשות 12 אמנון אברמוביץ' והמגיש עודד בן עמי בהקשר של סוף עידן נתניהו, מעוררות סערה ● בן עמי: "לא ראוי לייחס לי כוונות נסתרות" ● לרשות השנייה הגיעו 2,000 תלונות בנושא; יו"רית הרשות: "האמירות ראויות לכל גינוי; שוקלת לפתוח הליך הפרה"

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות