גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החלת חוק מכר דירות על קבוצות רכישה – לא נכון ולא חוקי

הממונה על חוק המכר שואף להחיל את החובות שבחוק המכר על מארגני קבוצות רכישה, אולם הצעת החוק בעניין הקבוצות מעלה מנגנון נכון וצודק יותר ● דעה

קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock
קבוצות רכישה / צילום: Shutterstock

לאחרונה נתבשרנו כי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון הוציא נייר עמדה שלפיו במקרים מסוימים יש להחיל את החובות שבחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על מארגני קבוצות רכישה, וכי במקרים אלה אותם מארגנים יהיו מחויבים להעמיד בטוחות לחברי קבוצת רכישה לפי הוראות חוק, שהפרתו מהווה עבירה פלילית.

לצורך בחינת השאלה מה נחשב קבוצת רכישה ומה לא, מפנה הממונה להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין שקובעות מתי ארגון קבוצת רכישה ייחשב, מבחינת המהות הכלכלית של העסקה וחיוב המס, כעסקה של רכישת קרקע ומכירת דירות.

אלא שתכליתן של הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין הינה גביית מס אמת, ולא הגנה על כספי רוכשים, ובנוסף אין בינן לבין התכלית העומדת מאחורי חוק המכר דירות דבר וחצי דבר.

יתרה מכך, תכליתו של חוק המכר דירות בהגנה על כספי רוכשים אינה מתיישבת עם המודל העסקי של קבוצות רכישה: בפרויקט שבו יזם קונה קרקע ומוכר דירות, היזם הוא בעל הזכויות במקרקעין, והוא זה שמממן את בניית הפרויקט.

לרוכשי הדירות אין זכויות קנייניות בדירותיהם כל עוד לא הושלמה בניית הפרויקט וכל עוד לא שולמה על ידם מלוא התמורה. על מנת להבטיח את התמורה שמשולמת על ידי הרוכשים ליזם בתקופת הביניים, החוק מחייב את היזם להעמיד לטובת הרוכשים עד למסירת החזקה בדירה בטוחה מבין מספר חלופות, שהפופולרית ביניהן הינה ערבות חוק מכר, שניתנת על ידי הגורם שמממן את הקמת הפרויקט, וששעבד את המקרקעין ואת הפרויקט לצורך כך. כלומר, למעשה הבטוחות על פי חוק המכר יונקות את כוחן מזכויות היזם בקרקע.

מנגד, בעסקה של קבוצת רכישה, חברי קבוצת הרכישה - ולא המארגן - הם בעלי הזכויות במקרקעין, והם אלה שנוטלים מימון לצורך מימון הפרויקט. למארגן אין זכויות בקרקע והוא לא נוטל מימון שבאמצעותו ניתן להעמיד בטוחות לטובת חברי הקבוצה. לכן, לא משנה כמה המארגן שולט בקבוצה - אם הוא יושב בנציגות, אם הוא קובע את זהות הקבלן, את זהות יתר נותני השירותים, אם הוא מהווה חלק מחברי הקבוצה, ואפילו אם הוא מתחייב כלפי חברי הקבוצה שאומדן עלות דירתם לא תשתנה - המארגן לא צריך ולא יכול להעמיד בטוחות לחברי הקבוצה. כל עוד המבנה העסקי של קבוצת הרכישה הוא שהקבוצה קונה את המקרקעין ונוטלת מימון לצורך הקמת הפרויקט, חוק המכר דירות אינו המענה להבטחת זכויות חברי הקבוצה.
ובכל זאת, גם חברי קבוצת רכישה נדרשים להפקיד - טרם רכישת הזכויות במקרקעין - סכומים נכבדים שאמורים לשמש לרכישת המקרקעין ולהקמת הפרויקט, ולצערנו נתקלנו במקרים שבהם הכספים לא הגיעו ליעדם.

כיצד מבטיחים כספים אלה? בעניין זה ניתן ללמוד מתזכיר הצעת חוק קבוצות הרכישה, הצעה שתקועה תקופה ארוכה בצנרת החקיקה, אשר מציעה מנגנון של הפקדת הכספים אצל נאמן כספים שאינו המארגן, בחשבון שייועד אך ורק לצורך הוצאות הקבוצה, ובאופן שיבטיח שימוש בכספים למטרתם. למעשה, מארגני קבוצות הרכישה המובילים מתנהלים באופן הנ"ל משך שנים ארוכות, גם מבלי שהוטלה עליהם חובה לעשות כן, ומדובר בהצעה מדויקת ונכונה יותר למנגנון קבוצת הרכישה.

הכותב הוא הבעלים של פירמת שי עדולם ושות', המתמחה בנדל"ן

עוד כתבות

 סיגל רגב–רוזנברג/צילום: אורית פניני

"יש כרוניקה של מוות ידוע מראש, צריך להחליט - ארבע קופות חולים טובות או רק שתיים"

זמן קצר לאחר מינויה למנכ"לית קופת חולים מאוחדת, גילתה סיגל רגב-רוזנברג כי הגירעון השנתי זינק ב-2018 ל-440 מיליון ש' - הגבוה מאז הקמתה ● בראיון ל"גלובס" היא מדברת על התחרות, על ההתמודדות עם משרדי האוצר והבריאות וכיצד היא מתכוונת לייצב את הקופה ולהביא מבוטחים חדשים

המגרש שנמכר ברח' הירקון / צילום: שלומי יוסף

יוסי אברהמי רכש מגרש בת"א ברבע מיליארד שקל

מדובר במגרש בשטח של 6.4 דונם שהיה שייך לבעלים רבים ● על המגרש ניתן להקים מגדל מגורים בגובה 15 קומות ● השטח נמכר כחלק מהליך כינוס

כידן דהרי וירון אדיב  / צילום: איל יצהר, גלובס

"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": היזמים שמפסיקים לפזול הצידה

מאז רכשו את תנופורט לפני שנתיים וחצי, הבעלים החדשים ירון אדיב וכידן דהרי עסוקים בהשבחת נכסי החברה ● הם שקלו לרכוש את השליטה בבזק כי "הייתה הזדמנות עסקית", אך החליטו להישאר עם מה שהם יודעים לעשות – נדל"ן בארץ, בלי פזילות החוצה, לא לקנאביס ואפילו לא לנדל"ן בחו"ל

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

טראמפ עוצר את שיחות הסחר עם טורקיה ומקפיץ את המכס על יבוא פלדה

בנוסף הודיע נשיא ארה"ב כי המכס על פלדה מיובאת מטורקיה יעלה ל-50% וכי הוא צפוי להטיל סנצקיות גם נגד בכירים טורקים

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

מדיניות הריבית ממשיכה לתדלק את השווקים

המשקיעים בארץ מצפים כי בנק ישראל יילך בעקבות הפד ויוריד את הריבית, ובהתאם נרשמות עליות נאות באפיק האג"ח ובמדדי המניות בישראל

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק מכינה חבילת מימון להשתלטות על WeWork

על פי דיווחים, הענקית היפנית הכינה חבילת מימון במטרה להשתלט על החברה להשכרת חללים משותפים ● בתחילת החודש ביטלה החברה את ההנפקה הצפויה

חדווה בר / צילום: יונתן בלום, גלובס

בלי ארנק, בלי כרטיסי אשראי: האם מתקרב היום שבו נצא מהבית "רק עם הסמארטפון"

כסף מזומן? "יהיה הרבה פחות, רוב התשלומים יעברו דרך המובייל" ● תשלומי חשבונות? "לישראל ייכנסו גורמים זרים, וביניהם אפל וגוגל. אפליקציות התשלומים ישנו את חיינו" ● והבנקים? "בעוד שנה יתחיל לפעול בישראל בנק דיגיטלי" ● המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, בראיון ל"ליידי גלובס"

מארק בניוף \ צילום: רויטרס

מארק בניוף: "הקפיטליזם שאנחנו מכירים מת, הגיע הזמן לקפיטליזם הוגן יותר"

במאמר שפרסם ב"ניו יורק טיימס" כתב המיליארדר ומנכ"ל ומייסד סיילספורס כי "הקפיטליזם של העשורים האחרונים, עם האובססיה שלו למיקסום רווחים עבור בעלי המניות, הוביל לאי-שוויון מזעזע" ● עוד הציע להטיל מסים על העשירים ביותר

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

ארה"ב נסוגה לחלוטין מצפון סוריה; הכורדים יאפשרו לאסד להתפרס בגבול טורקיה

עם התקדמות הכוחות הטורקיים, טראמפ הורה על יציאת כאלף חיילים מאזור הקרבות ● לאור הנטישה האמריקנית, הכורדים הגיעו להבנות עם המשטר על כניסתו לשטחים שהיו בידיהם מאז תחילת המלחמה

נפתלי בנט, איילת שקד / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מהמעטפות לוועדות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

בכמה גדל שיעור ההצבעה במעטפות הכפולות, מי עומד בראש ועדת החוץ והביטחון ומי עוד חבר בסיעה של שקד ובנט?

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בארה"ב; טראמפ הקפיץ את המכס על יבוא פלדה מטורקיה

הנפט נופל מעל ל-2% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מזכיר האוצר האמריקאי סטיבן מנוצ'ין ציין כי הייתה התקדמות משמעותית במשא ומתן בשבוע האחרון, אך סין מקררת מעט את האופטימיות ● בורסת יפן בחופש

שרון זכות / צילום: אלון רון

שרון זכות ייפרד מרבד עם מענקים של עד 1.7 מיליון שקל 

החברה מבקשת מבעלי מניותיה לאשר את חבילת הפרישה למנכ"ל היוצא, שיחד עם עלות העסקתו השוטפת צפויה להצטבר בסיכום 2019 לכ-3.3 מיליון שקל

אילן רביב, כנס רואי חשבון / צילום: כדיה לוי

מיטב דש מתרחב בתחומים האלטרנטיביים: נכנס למימון של יזמי נדל"ן קטנים באירלנד

בית ההשקעות רכש 45% מחברת ניהול תיקי האשראי Lotus Investment תמורת 5.4 מיליון אירו, לצד עוד שותפים ישראלים שרכשו 40% מהחברה האירית ● לוטוס מנהלת עבור משקיעים תיקי הלוואות מגובות בשיעבודים בסך כ-115 מיליון אירו

פרויקט רקנאטי בתל אביב / צילום: יח"צ

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי-בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

מרכז העיצוב דיזיין סיטי, מעלה אדומים / הדמיה: יח"צ

בכמה שכרה רשת פנדור 600 מ"ר בדיזיין סיטי במעלה אדומים?

ועוד דירות וחללים שנמכרו והושכרו לאחרונה

יעקב ליצמן / צילום: כדיה לוי

משרד הבריאות בסיבוב פרסה: האם ביטול ההפרטה יציל את המכונים להתפתחות הילד

הורים שלא מצליחים להשיג תור לילדיהם במכון ציבורי להתפתחות הילד, יכלו בעשור האחרון לפנות למטפל פרטי ולקבל החזר התוצאה: מטפלים רבים עברו לעבוד בפרטי, והתורים הציבוריים התארכו ● ל"גלובס" נודע כי משרד הבריאות מתכוון לבטל את ההפרטה ולהפסיק את שיטת ההחזרים

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו לא התקדם עם הרכבת הממשלה, אך מתכנן נסיעה ליפן

20 ימים חלפו מאז קיבל נתניהו את מלאכת הרכבת הממשלה, אך נראה כי המו"מ תקוע ● חדשות 12 פרסמו כי רה"מ שוקל נסיעה ליפן החל ממוצאי שבת

תומר דותן, ממייסדי אוטודיל / צילום: יח"צ

אקזיט המכוניות המשומשות: סוארי רוכש 51% מאוטודיל תמורת 100 מיליון שקל

צמד המייסדים, מאיר אוחיון ותומר דותן, ימשיכו לנהל את רשת הטרייד-אין גם לאחר מכירת החזקותיהם לידי אלייד, חברת ההשקעות שמוביל יצחק סוארי

הרברט דיס, מנכ"ל פולקסווגן / צילום: REUTERS/Axel Schmidt

פולקסווגן מעכבת החלטה לבניית מפעל רכבים חדש בטורקיה בעלות של 1.4 מיליארד דולר

על רקע התקיפה הצבאית של טורקיה את כוחות הכורדים בגבול סוריה הצפוני, יצרנית הרכבים הגדולה בעולם נוקטת עמדה ● בהמשך להטלת מכסים ע"י טראמפ על פלדה מיובאת מטורקיה, הלירה הטורקית מתאוששת לאחר שבשוק ציפו למכה נוקשה יותר

חן ליכטנשטיין, מנכל אדמה / צילום: תמר מצפי

אדמה צופה צמיחה חד-ספרתית בהכנסות הרבעון השלישי חרף תנאי שוק קשים; הרווח קוזז ע"י הוצאות מימון גבוהות

יצרנית מוצרי ההדברה לחקלאות הנמצאת בשליטת כמצ'יינה הסינית צופה כי בשורה התחתונה ינוע הרווח הנקי המתואם ברבעון השלישי של 2019 בין צמיחה של 7.5% לירידה של 12.5% ● המניה זינקה בכ-55% בשלושת החודשים הראשונים השנה, אך מאז שינתה כיוון ומחקה כמעט את מלוא העלייה